Familie des Mieters – Kinder sind kein Dritter i.S.d. § 540 BGB

Familienmitglieder gelten nicht als Dritte gemäß § 540 BGB: Urteilsanalyse

In einem bemerkenswerten Urteil hat ein deutsches Gericht entschieden, dass Familienmitglieder des Mieters, einschließlich Kinder, nicht als Dritte im Sinne des § 540 BGB betrachtet werden. Das Urteil stellt die Bedeutung von Familienwohnungen und deren Nutzung in den Mittelpunkt und erläutert, dass die Eigenschaft einer Wohnung als Familienwohnung nicht allein durch den Umzug eines Ehepartners verloren geht.

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Der Sachverhalt: Nutzung der Familienwohnung

Im Zentrum des Streits stand die Frage, ob die Wohnung ihre Eigenschaft als Familienwohnung verliert, wenn ein Ehepartner diese nach der Trennung verlässt und dem anderen Ehepartner überlässt. Dies wäre nur dann der Fall, wenn der ausziehende Ehepartner die Wohnung endgültig aufgibt. Der Fall veranschaulicht, dass die Tatsache, dass der Ehepartner die Wohnung dem anderen Ehepartner überlässt, unabhängig vom Zeitraum, die Eigenschaft der Wohnung als Familienwohnung nicht aufhebt.

Die Bedeutung von § 540 BGB

Gemäß dem Urteil ist ein Mieter, der ein Familienmitglied aufnehmen will, nicht schlechter gestellt als ein Mieter, der einen Teil seines Wohnraums aus einem berechtigten Interesse einem Dritten überlassen will. Insbesondere ist der Gebrauch einer Wohnung als Familienwohnung auch dann gegeben, wenn der Mieter noch Mitgewahrsam ausübt, zum Beispiel durch die Beibehaltung eines Zimmers für sich selbst, das Aufbewahren persönlicher Gegenstände in der Wohnung oder den Besitz von Schlüsseln.

Die Rolle der Mitmieter und die Nutzung der Wohnung

Ob die Wohnung auch von der Mitmieterin als Familienwohnung genutzt wird, kann offenbleiben. Dies liegt daran, dass keine Gebrauchspflicht für alle Mieter besteht. Wichtig ist, dass das Recht zur Aufnahme naher Verwandter nur besteht, solange der Mieter die Wohnung noch selbst nutzt. Auf einen gemeinsamen Hausstand kommt es dabei nicht an.

Schlussfolgerungen und Implikationen

Das Urteil verdeutlicht, dass die Frage, ob der Mieter in der Wohnung „wohnt“ und dort seinen Lebensmittelpunkt hat, nicht relevant ist. Es ist daher unerheblich, ob der Mieter die Wohnung verlässt, solange er die Wohnung nicht endgültig aufgibt und weiterhin Mitgewahrsam ausübt. Dadurch wird klargestellt, dass die Nutzung der Wohnung durch Familienmitglieder des Mieters nicht als Überlassung an einen Dritten im Sinne des § 540 BGB betrachtet wird.

Dieses Urteil ist von großer Bedeutung für das Mietrecht und für die Praxis vieler Mieter, die ihre Wohnung Familienmitgliedern zur Nutzung überlassen. Es betont die Bedeutung von Familienwohnungen und die Flexibilität, die Mietern bei der Nutzung ihrer Wohnungen eingeräumt wird.

[…]

Das vorliegende Urteil

LG Berlin – Az.: 64 S 204/22 – Urteil vom 30.01.2023

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 21.06.2022 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – … – abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Beschluss:

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 7.162,32 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Mit am 21.06.2022 verkündeten Urteil, auf das zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Räumungsklage in vollem Umfang und der Zahlungsklage teilweise stattgegeben. Gegen dieses den Beklagten am 21.06.2022 zugestellte Urteil haben sie mit einem am 15.07.2022 bei Gericht eingegangenen Anwaltsschriftsatz Berufung eingelegt und diese – nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 21.09.2022 – mit am 04.09.2022 bei Gericht eingegangenen Anwaltsschriftsatz begründet.

Die Beklagten machen geltend, entgegen der Annahme des Amtsgerichts liege keine unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte und damit weder ein Kündigungsgrund noch eine zu Schadensersatz verpflichtende Handlung vor. Das Amtsgericht bleibe mit seiner These zum Lebensmittelpunkt in verfassungsrechtlicher Kollision mit Art. 6 GG und Art. 2 GG hinter der liberalen und zeitgemäßen Rechtsprechung des BGH zur Gebrauchsüberlassung an Dritte zurück und stelle damit unter Nichtbeachtung des Art. 3 Abs. 3 GG die Familie schlechter als Dritte, für die der Mieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses die Gestattung der Gebrauchsüberlassung gem. § 553 Abs. 1 BGB verlangen könne.

Die Beklagten beantragen, das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 21.06.2022 – 206 C 28/22 – aufzuheben und dahingehend abzuändern, dass die Klage insgesamt abgewiesen wird.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil.

Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen …, … und …xr zur Frage der Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung durch den Beklagten zu 1. als Atelier. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 09.01.2023 verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die gemäß §§ 511 ff ZPO zulässige Berufung ist begründet.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts fehlt es an einer vertragswidrigen Überlassung der Wohnung an Dritte im Sinne von §§ 540, 553 BGB und damit einem Kündigungsgrund im Sinne der §§ 543 Abs. 1, 2 Nummer 2, 573 Abs. 1, 2 Nummer 1 BGB. Denn der Beklagte zu 3. als Sohn des Beklagten zu 1. ist nicht Dritter im Sinne der §§ 540, 553 BGB. Denn nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift des § 540 BGB und wegen ihrer engen, unter den ausdrücklichen Schutz der Verfassung (Art. 6 GG) stehenden persönlichen Beziehung ist die Familie des Mieters hiervon ausgenommen (vgl. BGH NJW 2004, 56; BGH NJW 2013, 2507). Für Ehepartner hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Ehegatte des Mieters als Familienangehöriger auch dann grundsätzlich kein Dritter im Sinne von § 540 BGB sei, wenn der Mieter anlässlich der Trennung der Ehegatten aus der Wohnung ausziehe und sie dem anderen Ehegatten (zunächst) allein überlasse (BGH Urt.v. 11.06.2013 – VII ZR 143/11, NJW 2013, 2507). Maßgeblich sei insoweit allein die Frage, ob es sich nach wie vor um eine Ehewohnung handle. Die Wohnung verliere ihre Eigenschaft als Ehewohnung nicht schon dadurch, dass der (umziehende) Ehegatte die Wohnung dem anderen – gegebenenfalls auch für einen längeren Zeitraum – überlassen habe bzw. diese nur noch sporadisch nutze. Erst wenn der Ehegatte, der die Wohnung verlassen habe, diese endgültig aufgeben, verliere sie ihren Charakter als Ehewohnung (BGH, aaO).

Dementsprechend wäre vorliegend danach zu fragen, ob es sich bei der Gebrauchsüberlassung an den Beklagten zu 3. nach wie vor um eine „Familienwohnung“ handelt, wobei hierfür offensichtlich nicht ausschlaggebend sein kann, ob der Beklagte zu 1. noch – worauf das Amtsgericht abgestellt hat – seinen Lebensmittelpunkt in der streitgegenständlichen Wohnung hat. Um einen Mieter, der einen Familienangehörigen aufnehmen will, nicht schlechter zu stellen als einen Mieter, der aus einem sonstigen berechtigten Interesse einen Teil seines Wohnraums einem Dritten überlassen will, wäre von einer „Familienwohnung“ jedenfalls dann noch auszugehen, wenn es sich um eine Teilgebrauchsüberlassung im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB handelt. Eine solche Teilgebrauchsüberlassung ist aber auch dann noch anzunehmen, wenn der Mieter weiterhin Mitgewahrsam ausübt, etwa indem er ein Zimmer für sich belegt, persönliche Gegenstände in der Wohnung lässt oder im Besitz von Schlüsseln ist (vgl. BGH NJW 2014, 2717).

Auch wenn man mit der Klägerin die Entscheidung des BGH vom 12.6.2013 – VII ZR 143/11 – wegen des familienrechtlichen Einschlags für den vorliegenden Fall nicht für unmittelbar einschlägig hält, ergibt sich die privilegierte Stellung der übrigen Familienmitglieder bereits aus Art. 6 GG. Die Klägerin hatte bislang vorgetragen, dass die Beklagten zu 1. und 2. dem Beklagten zu 3. die Wohnung vollständig überlassen hatten (s. Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils) und auch die Kündigung vom 07.12.2021 darauf gestützt, dass der alleinige Besitz dem Beklagten zu 3. überlassen worden sei. Sie trägt nunmehr mit Schriftsatz vom 23.1.2023 (hilfsweise) vor, dass dieser die Wohnung nur zum Arbeiten nutze und sich der gemeinsame Hausstand der Beklagten zu 1. und 3. in der …xstraße befinde, weshalb der Schutz des Art. 6 GG nicht greife.

Dies erscheint aber nicht zutreffend. Richtig ist zwar, dass das Recht zur Aufnahme der nahen Verwandten nur besteht, solange der Mieter die Wohnung noch in eigener Person nutzt (LG Berlin GE 2022, 471). Auf einen gemeinsamen Hausstand kommt es nicht an. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist von einer solchen Nutzung aber auszugehen, wobei dann zugleich auch eine Teilgebrauchsüberlassung im weiter oben dargelegten Sinne anzunehmen ist.

Ob dies auch für die Beklagte zu 2. als weitere Mitmieterin gilt, kann allerdings dahingestellt bleiben, zumal eine Gebrauchspflicht (sämtlicher) Mieter nicht besteht. Die bereits erstinstanzlich vernommene Zeugin … hat bekundet dass der Beklagte zu 1. wechselweise in der Xxx- und auch …xstraße gelebt habe und auch dort seine Arbeitsunterlagen gehabt habe. Auch nachdem sich ihre Tochter in die …xstraße umgemeldet habe und deren Partner Herr …x häufiger in der …xstraße gewesen sei, sei der Beklagte zu 1. häufig dort gewesen. Es sei wichtig gewesen, dass er seinen eigenen Bereich gehabt habe. Sein Bereich habe gewechselt, er sei mal hinten, mal vorne gewesen. Es hätten auch mal zwei Schreibtische nebeneinander gestanden und beide hätten dann gearbeitet. Der Beklagte zu 1. habe auch ganz viel gemalt. Zeitweise sei das hintere Zimmer sein Zimmer gewesen. Zwar habe er in den letzten Jahren vermehrt zu Hause in der …straße gewohnt, in der …straße sei er vielleicht zwei-, dreimal in der Woche zum Malen tagsüber gewesen. Insbesondere zu Coronazeiten sei der Beklagte zu 1. weiterhin oft in der …straße gewesen. Auch die Zeugin …x hat bereits erstinstanzlich ausgesagt, dass der Beklagte zu 1. die Wohnung mitgenutzt habe und er habe im Prinzip kommen und gehen können, wann er es wollte. Er sei immer oft fürs Malen und Zeichnen in die Wohnung gekommen sei. Er habe das Arbeitszimmer und das Wohnzimmer mitgenutzt. Sie würde schon sagen, dass sie den Haushalt gemeinsam mit ihrem Vater organisiert habe. Sie hätten zusammen gegessen und er habe auch mal das Bad geputzt oder das Essen vorbereitet, ähnlich wie in einer WG. Der Beklagte zu 1. und ihr Bruder hätten eine häusliche Gemeinschaft. Sie könnten nicht voneinander loslassen die würden viel besprechen und machten viel gemeinsam. Auch Termin am 30.1.2023 hat die Zeugin … glaubhaft bekundet, dass ihr Vater, also der Beklagte zu 1., die Wohnung in der …straße zum Malen nutze und sie sagen würde, dass er mehrmals im Monat in der Wohnung sei. Er zeichne vor Ort und bespreche sich mit ihrem Bruder, dem Beklagten zu 3., betreffend ihre Projekte und Ideen. Auf den seitens der Beklagten mit Schriftsatz vom 17.1.2023 zur Akte gereichten Lichtbildern erkenne sie die künstlerisch genutzten Räume. Auch der Zeuge … hat glaubhaft bekundet, dass die Wohnung von den Beklagten zu 1. und 3. zum Arbeiten genutzt werde und auch er erkannte die auf den Fotografien abgebildeten Räume der Wohnung sowie den Arbeitsplatz der Beklagten zu 1. und 3. sowie von Künstlern benötigte Utensilien wie Staffelei und Modellierbock und ein durch einen Türspalt zu sehendes Bild. Er habe als Künstler einen entsprechenden Background und könne sagen, dass die Wohnung als Atelier genutzt werde. Als Laie könne man auf den ersten Blick nicht unbedingt erkennen, ob hier künstlerische Arbeit stattfinde. Diese finde auch am Computerbildschirm statt. Die Aussagen der Zeugen sind frei von Widersprüchen und verstoßen nicht gegen sonstige Denkgesetze. Sie sind daher glaubhaft. Maßgebliche Anhaltspunkte, die gegen deren Glaubwürdigkeit sprechen könnten, sind nicht gegeben. Allein der Umstand dass die Zeugin … mit den Beklagten verwandt und der Zeuge … mit dem Beklagten zu 3. befreundet ist, rechtfertigt nicht die Annahme, sie hätten falsch ausgesagt. Im Übrigen haben sich auch die Beklagten zu 1. und 3. im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung jeweils übereinstimmend in glaubhafter Weise dahin eingelassen, dass sie die Wohnung zum Arbeiten nutzen würden. Der Beklagte zu 1. bekundete zudem weiterhin glaubhaft, dass er die Wohnung unter anderem noch aktiv für seine Malerei nutze und diese auch mit Möbeln eingerichtet sei. Diese glaubhaften Aussagen werden weder durch die Aussagen der Zeugen … und … noch durch die Aussage des Zeugen xxx entkräftet. Auf die Aussagen der bereits erstinstanzlich vernommenen Zeugen xxx und xxx kommt es schon deshalb nicht weiter an, da es aus den dargelegten Gründen unerheblich ist, ob der Beklagte zu 1. in der Wohnung „wohnt“ und dort seinen Lebensmittelpunkt hat. Aus diesem Grunde ist auch die weitere von der Klägerin angebotene Zeugin xxx nicht mehr zu hören. Der Aussage des Zeugen … kommt nicht der für ein positives Beweisergebnis erforderliche Beweiswert zu. Denn für die hier maßgebliche Frage, ob die Wohnung durch den Beklagten zu 1. als Atelier genutzt wird, konnte er keine hinreichenden Angaben machen. Insbesondere konnte er nicht sagen, ob die Wohnung auch als Atelier genutzt wird. Zwar hat der Zeuge bekundet, dass er sich unter einem Atelier eine Künstlerwerkstatt vorstelle und er eine solche nicht gesehen habe. Daraus lässt sich aber nicht der Schluss ziehen, dass der Beklagte zu 1. die Wohnung tatsächlich nicht als Atelier nutzt, zumal der Zeuge auch die auf dem Bild glatt 225 d.A. zu sehende Staffelei neben der Tür nicht als solche erkannte. Im Übrigen war der Zeuge primär wegen des Zustandes der Fenster in der Wohnung und sollte nebenbei Feststellungen dazu treffen, ob die Wohnung nur von dem Sohn bewohnt wird, sodass davon auszugehen ist, dass seine Beobachtungen auch nicht auf die hier interessierende Beweisfrage fokussiert waren. Mangels feststellbarer Pflichtverletzungen haften die Beklagten zu 1. und 2. daher der Klägerin auch nicht für die geltend gemachten Detektivkosten als Schadensersatz.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe im Sinne von § 543 Abs. 2 ZPO, die die Zulassung der Revision rechtfertigen würden, sind nicht gegeben.