AG Dresden, Az.: 145 C 1697/11, Urteil vom 15.09.2011
1. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung….., bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, Flur, Balkon, Mieterkeller 01-04 geräumt an die Klägerin herauszugeben.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von .2000 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Herausgabe und Räumung einer angemieteten Wohnung.
Die Rechtsvorgängerin der Klägerin schloss am 25.03.1986 mit dem Beklagten einen Mietvertrag über die im Tenor näher bezeichnete Wohnung mit Mietbeginn zum 01.04.1986, wonach der Beklagte zuletzt verpflichtet war, eine Bruttomiete bis Oktober 2010 in Höhe von 401,63 € und ab November 2010 in Höhe von 417,39 € spätestens am 3. Werktag des Monats im Voraus zu zahlen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 25.03.1986 (Anlage K 1, Bl. 6 – 9 d.A.) verwiesen.
Am 06.07.2009 überwies der Beklagte an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 38,49 € mit dem Zusatz „Mieterhöhungsb für 04/2009“. Die Klägerin verrechnete diesen Betrag mit einer angeblichen Mietdifferenz Januar 2009. Mit Schreiben vom 10.02.2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs mit Miete und Betriebskostennachforderungen für den Zeitraum April 2009 bis Februar 2011 in Höhe von insgesamt 1.330,01 €. Wegen der Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben vom 10.02.2011 (Anlage K 4, Bl. 16/17 d.A.) verwiesen. Während des Prozesses kündigte die Klägerin mit Anwaltsschreiben vom 08.03.2011 das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs mit Miete und Betriebskostennachforderungen für den Zeitraum April 2009 bis März 2011 in Höhe von insgesamt 1.686,92 €. Wegen der Einzelheiten wird auf die Klageschrift vom 08.02.2011 (Bl. 4/5 d.A.) verwiesen.
Am 04.03.2011 überwies der Beklagte für die Miete März 2011 einen Betrag in Höhe von 308,70 € an die Klägerin.
Am 04.04.2011 überwies der Beklagte für den Zeitraum November 2010 bis März 2011 rückständige Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 78,80 € an die Klägerin. Am 29.04.2011 überwies der Beklagte die Mietdifferenz Oktober 2009 in Höhe von 10,24 € an die Klägerin.
Mit Anwaltsschreiben vom 28.06.2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs mit Miete für den Zeitraum Juli 2010 bis einschließlich Juni 2011 in Höhe von insgesamt 1.115,16 €. Wegen der Einzelheiten wird auf den Anwaltsschriftsatz vom 28.06.2011 (Bl. 70 d.A.) verwiesen.
Die Klägerin trägt vor, die streitgegenständlichen Kündigungen vom 10.02., 08.03. bzw. 28.06.2011 hätten das Mietverhältnis wirksam beendet. Ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug des Mieters läge auch dann vor, wenn er sich bei einer Minderungsquote verschätzt habe. Der Beklagte habe sich in keinem schuldlosen Rechtsirrtum befunden. Darüber hinaus habe dieser erst am 04.01.2011 Mängel angezeigt.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung ….., Wohnungsnummer …., in …. …., bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, Flur, Balkon, Mieterkeller ….., zu räumen und an sie herauszugeben.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er behauptet, die Toilette schleudere bei Betätigung der Spüle Wasser, Schaum und Luft seit mindestens Juli 2010 ein- bis zweimal pro Woche. Wegen der Einzelheiten wird auf den Anwaltsschriftsatz vom 26.08.2011 (Bl. 84ff. d.A.) verwiesen. Dieser Mangel sei bereits im Rahmen eines Gesprächs mit dem für die Klägerin tätigen Zeugen K… am 11.6.2009 angezeigt worden. Der Mangel rechtfertige eine Bruttomietminderung in Höhe von 12 %. Darüber hinaus sei an der Küchendecke ein Feuchtigkeitsschaden vorhanden, der aus einem im Sommer 2007 im Nachbarhaus aufgetretenen Wasserschaden herrühre. Der Mangel rechtfertige eine Bruttomietminderung in Höhe von 4 %. Schließlich sei der Lichteinfall durch zwei vor dem streitgegenständlichen Gebäude befindliche Pappeln tagsüber derart gering, dass er – der Beklagte – selbst im Sommer im Wohnungszimmer gezwungen sei, das Licht einzuschalten. Er habe bereits vor Januar 2011 dieses Thema gegenüber der Klägerin angesprochen, diese jedoch – unstreitig – erstmalig am 04.01.2011 aufgefordert, den Mangel abzustellen. Der Mangel rechtfertige eine Bruttomietminderung in Höhe von 8 %.
Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist begründet.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf geräumte Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Es kann offen bleiben, inwieweit die Kündigungen der Klägerin vom 10.02. bzw. 08.03.2011 das Mietverhältnis der Parteien rechtswirksam beendet haben. Jedenfalls hat die Kündigung der Klägerin mit Anwaltsschreiben vom 28.06.2011 das Mietverhältnis der Parteien rechtswirksam beendet, § 543 Abs. 2 Nr. 3 a i.V.m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Die fristlose Kündigung war wirksam, weil sich der Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine in Höhe eines Betrages, der eine Monatsmiete übersteigt (März 2011 in Höhe von 453,76 €, April 2011 in Höhe von 495,49 €, Mai 2011 in Höhe von 537,22 € und Juni 2011 in Höhe von 578,95 €), in Verzug befand. Selbst bei Wahrunterstellung der behaupteten Mängel handelte der Beklagte im Hinblick auf die Nichtzahlung der genannten Mieten schuldhaft im Sinne des § 286 Abs. 4 BGB.
1. Im vorliegenden Fall rechtfertigen die behaupteten Mängel lediglich eine Minderung der Bruttomiete in Höhe von 10 % (4 % bezüglich der fehlerhaften Toilettenspülung, 2 % bezüglich des Feuchtigkeitsschadens an der Küchendecke und 4 % bezüglich des schwachen Lichteinfalls wegen der Pappeln) und nicht in Höhe von monatlich 92,93 € (= 22,26 % der Bruttomiete in Höhe von 417,39 €).
a) fehlerhafte Toilettenspülung
Für die Minderungshöhe ist zu berücksichtigen, dass durch die fehlerhafte Toilettenspülung lediglich das Bad betroffen ist und keine weiteren Räumlichkeiten. Auch treten die Mängelerscheinungen (vgl. die Bilder Blatt 74, 75, 91 und 92 d.A.) nach der Behauptung des Beklagten lediglich ein- bis zweimal pro Woche auf. Dies rechtfertigt allenfalls eine Mietminderung in Höhe von 4 % der Bruttomiete.
b) Feuchtigkeitsfleck an der Küchendecke
Der auf den Bildern Blatt 73 und 90 d.A. ersichtliche abgetrocknete, vergilbte Fleck rechtfertigt als lediglich ästhetischer Mangel lediglich eine Mietminderung in Höhe von 2 % der Bruttomiete.
c) schwacher Lichteinfall durch Pappeln
Die lediglich temporär vor allem bei Laubbewuchs auftretende Beeinträchtigung der Lichtverhältnisse rechtfertigt lediglich eine Mietminderung in Höhe von 4 % der Bruttomiete.
2. Entgegen der Auffassung des für Gewerberaummietrecht zuständigen Senats des BGH (Urteil vom 23. 7. 2008 – XII ZR 134/06, zitiert nach Juris) greift § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a BGB auch für den Fall, wenn der Mieter – so wie hier – über eine längere Zeit hinweg durchgängig eine geringere als die geschuldete Miete zahlt. Der BGH beruft sich zunächst auf den Wortlaut der Vorschrift (BGH, a.a.O.Rdnr. 34). Tatsächlich ist hieraus nichts abzuleiten, weil eine auf § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a BGB gestützte Kündigung ebenfalls vom Wortlaut dieser Vorschrift gedeckt ist. Im April 2011 befand sich der Beklagte „für zwei aufeinander folgende Termine (März und April) mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete, nämlich mehr als einer Monatsmiete in Verzug.
Ergiebiger ist die Entstehungsgeschichte des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. b BGB; hieraus lassen sich wesentliche Erkenntnisse für die Abgrenzung zu § 543 Absatz 2 S.1 Nr. 3 lit. a BGB gewinnen: Der Kündigungsgrund des Zahlungsverzugs war vor der Mietrechtsreform in § 554 Abs. 1 BGB a.F. geregelt. Die Vorschrift enthielt ursprünglich nur einen Kündigungstatbestand, der dem heutigen § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a BGB entsprach. Die dem heutigen § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. b BGB entsprechende Vorschrift des § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB a.F. wurde erst durch das Erste Mietrechtsänderungsgesetz vom 29. 7. 1963 in das BGB eingefügt. In den Materialien hierzu ist zu dem Zweck der Ergänzung Folgendes ausgeführt:
„Während § 554 BGB dem Vermieter eine fristlose Kündigung nur erlaubt, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung des Mietzinses ganz oder teilweise in Verzug ist, gibt die Neufassung in Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 ein solches Kündigungsrecht auch in den Fällen, in denen der Mieter mit nicht aufeinanderfolgenden Zinsterminen in Verzug gerät. Voraussetzung ist hierbei, dass sich der Zeitraum, in dem die Rückstände entstehen, über mehr als zwei Termine erstreckt. …” (Ber. Rechtsausschuss, BT-Dr 4/1323, Nr. II).
Der Zweck der Regelung ist mithin darin zu sehen, dem Vermieter eine Kündigungsmöglichkeit in denjenigen Fällen zu verschaffen, in denen der Mieter jede zweite Miete zahlt. Bei diesem mit dem Begriff „Springen” bezeichneten Zahlungsverhalten war der Kündigungstatbestand des bis zum Jahre 1963 geltenden § 554 BGB nicht erfüllt, weil die Rückstände nicht in aufeinanderfolgenden Terminen eingetreten sind. Es lag mithin eine Lücke im Schutz des Vermieters vor zahlungsunwilligen oder -unfähigen Mietern vor, die es zu schließen galt. Darin erschöpft sich der Zweck der Regelung. Das Tatbestandsmerkmal „mehr als zwei Termine” hat demnach keine eigenständige Bedeutung, sondern dient lediglich der Abgrenzung zum Doppel- oder Dauerverzug, der in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a BGB geregelt ist. Ist innerhalb von zwei aufeinanderfolgenden Monaten ein Verzug von mehr als einer Monatsmiete eingetreten, ist der Tatbestand des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a BGB gegeben. Durch die Einfügung des § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB a.F. im Jahre 1963 hatte der Gesetzgeber nicht die Absicht, die Rechtsstellung des Vermieters zu verschlechtern (vgl. Blank, Zahlungsrückstandskündigung bei „schleppender“ Zahlungsweise, NZM 2009, 113. 114).
3. Der Beklagte handelte im Hinblick auf die Nichtzahlung der genannten Mieten schuldhaft, § 286 Abs. 4 BGB.
a) Im Rahmen von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist der Mieter nicht nur für eigenes Verschulden, sondern auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich (Blank/Börstinghaus, Miete 3. Aufl. 2008, § 543 Rn 94). Der Beklagte hat sich des von ihm eingeschalteten Rechtsanwalts im Sinne von § 278 BGB bezüglich der Erfüllung seiner mietvertraglichen Verpflichtung zur monatlichen Entrichtung von Miete bedient. Die Zurechnung eines Verschuldens des Rechtsanwalts nach § 278 BGB scheitert daher nicht an einer fehlenden Erfüllungsgehilfeneigenschaft. Erfüllungsgehilfe ist, wer nach den tatsächlichen Verhältnissen des gegebenen Falles mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung der diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird (BGHZ 13, 111, 113). Der Rechtsanwalt ist allerdings nicht zur Ausführung der eigentlichen Erfüllungshandlung, der Zahlung der Miete, tätig geworden, sondern hat den Beklagten in rechtlicher Hinsicht bei der Entscheidung darüber beraten, ob erfüllt werden oder von einem Mietminderungsrecht Gebrauch gemacht werden soll. Es ist umstritten, ob ein in dieser Weise mitwirkender Rechtsberater als Erfüllungsgehilfe anzusehen sein kann. Teilweise wird die Auffassung vertreten, der Beratende hafte nur für ein Auswahlverschulden (Ehrmann/Battes, BGB 10. Aufl., § 285 Rn 5); nach überwiegender Ansicht hat er dagegen für ein Verschulden seines Rechtsberaters, auch eines Rechtsanwalts, nach § 278 BGB einzustehen (BGH, Urteil vom 25.102.006 – VIII ZR 102/06, Rn 22, zitiert nach juris).
Das erkennende Gericht teilt die herrschende Meinung, weil nur sie eine angemessene Risikoverteilung zwischen Gläubiger und Schuldner ermöglicht und eine ungerechtfertigte Bevorzugung des Beraters verhindert. Müsste der Schuldner nur für eine sorgfältige Auswahl des Beraters haften, ginge eine etwaige Falschberatung durch diesen zu Lasten des Gläubigers, der an dem Beratungsverhältnis nicht beteiligt ist und dem auch kein Schadenersatzanspruch gegen den Berater zustünde, während der Schuldner dadurch geschützt ist, dass er bei seinem Rechtsberater Regress nehmen kann.
b) Den vom Beklagten zu Rate gezogenen Rechtsanwalt trifft der Vorwurf schuldhaften Verhaltens im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 3 a i.V.m. § 286 Abs. 4 BGB. Das gilt unabhängig davon, ob sich der Rechtsanwalt seinerseits in einem Rechtsirrtum befand oder ob er den Beklagten in Kenntnis einer unklaren Rechtslage geraten hat, von dem Minderungsrecht in Höhe von 92,93 € Gebrauch zu machen.
aa) Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung sind an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums grundsätzlich strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner muss die Rechtlage unter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig prüfen. Entschuldigt ist ein Rechtsirrtum nur dann, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte (BGH, Urteil vom 25.10.2006, a.a.O., Rn 25, zitiert nach juris). Bei einer zweifelhaften Rechtsfrage handelt bereits fahrlässig, wer sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt, indem er eine von der eigenen Einschätzung abweichende Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit des fraglichen Verhaltens in Betracht ziehen muss (BGH, Urteil vom 18.12.1997 – I ZR 79/95, NJW 1998, 2144 unter II.1). Der Schuldner darf nicht das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage dem Gläubiger zuschieben (BGH, Urteil vom 16.12.1986 – KZR 36/95, GRUR 1987, 564 unter Rn 3). Ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug des Mieters liegt auch dann vor, wenn er sich bei einer Minderungsquote verschätzt hat; schuldloser Rechtsirrtum liegt nur dann vor, wenn der Mieter sich mit Sorgfalt um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht und nicht das Risiko, dass seine eigene Beurteilung unzutreffend ist, dem Gläubiger zugeschoben hat (LG Berlin, Urteil vom 27.05.2005 – 65 S 35/05, Grundeigentum 2005, 918, 916).
bb) Nach diesen Maßstäben war die Beratung durch den Rechtsanwalt dahingehend, dass dem Beklagten wegen der streitgegenständlichen Mängel ein Mietminderungsrecht in Höhe von 92,93 € zusteht, schuldhaft falsch. Es besteht kein Grund, im Rahmen der Kündigungsregelung des § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB bei den Sorgfaltsanforderungen an den Schuldner im Zusammenhang mit seiner Verpflichtung zur Mietzahlung einen geringeren Maßstab anzulegen, als etwa im Rahmen der Schadenersatzhaftung nach den § 280ff. BGB. Vielmehr hat der Beklagtenvertreter für seine Mandantschaft den sichersten Weg zu wählen, um einer Kündigung zu entgehen. Spätestens nach kontroverser Diskussion des Vorliegens von Mängeln und der Höhe der Mietminderungsberechtigung während des Prozesses wäre es dem Beklagten als Mieter zumutbar gewesen, bei einer infolge von streitigen Rechtsfragen unklaren Rechtslage die vertraglich vereinbarte Miete zumindest unter Vorbehalt oder auf ein Anderkonto zu zahlen, um einer Kündigung zu entgehen (vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 102/08, Rn 28, zitiert nach juris).
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.
Streitwert: 768,00 €.
