Skip to content
Menü

Fristlose Mietvertragskündigung wegen Nutzungsuntersagung für gewerbliche Zwecke

LG Itzehoe – Az.: 9 S 24/11 – Urteil vom 16.12.2011

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 16.02.2011 – 83 C 154/10 – wird zurückgewiesen.

Auf die Anschlussberufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 16.02.2011 – 83 C 154/10 – zum Anspruch zur Widerklage wie folgt abgeändert:

Die Klägerin wird auf die Widerklage verurteilt, an die Beklagten einen Betrag in Höhe von 2.390,53 € zzgl. 5% Zinsen über dem Basiszins seit dem 20.05.2011 zu zahlen.

Hinsichtlich der Kosten erster Instanz verbleibt es bei der vom Amtsgericht getroffenen Kostenentscheidung. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert wird für den Berufungsrechtszug festgesetzt auf 3.406,28 €.

Gründe

I.

Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Zahlung ausstehender Mieten aus einem nunmehr beendeten Wohnraummietverhältnis. Die Beklagten machen im Wege der Aufrechnung eigene Schadensersatzansprüche gegen die Klägerin geltend. Im Wege der Anschlussberufung begehren die Beklagten widerklagend die Auszahlung eines Kautionsguthabens aus dem streitgegenständlichen Mietverhältnis.

Die Klägerin hat mit ihrer Klage zunächst ausstehende Mietzahlungen für die Monate Dezember 2009 sowie Januar und Februar 2010, Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung und Rücklastschriftgebühren in Höhe von zusammen 2.905,93 € geltend gemacht. Die Beklagten haben erstinstanzlich widerklagend die Freigabe eines von ihnen zu Beginn des Mietverhältnisses verpfändeten Kautionsbetrages begehrt.

Im Laufe des erstinstanzlichen Prozesses hat die Klägerin über das von den Beklagten zu Beginn des Mietverhältnisses verpfändete Kautionsguthaben In Höhe von 2460,00 € (zzgl. Zinsen) abgerechnet und das Kautionsguthaben in Anspruch genommen.

Hinsichtlich der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 16.02.2011 verwiesen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Das Amtsgericht hat der Klage – unter ihrer Abweisung im Übrigen – in Höhe von 836,55 € nebst gesetzlicher Zinsen stattgegeben. Ferner hat es festgestellt, dass sich der Rechtsstreit hinsichtlich weiterer ursprünglich geltend gemachter 1.053,63 € in der Hauptsache erledigt hat. Auf die Widerklage hat das Amtsgericht – wiederum unter Abweisung im Übrigen – die Klägerin verurteilt, die an sie verpfändeten Spareinlage bis zu einem Betrag von 2.390,53 € freizugeben.

Zur Begründung hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe in der Hauptsache gegenüber den Beklagten ein Anspruch auf Mietzahlung für den Monat Januar 2010 in Höhe von 701,87 € zu.

Von der Klägerin sei nach teilweiser Erledigterklärung des Rechtsstreits in der Hauptsache für den Monat Dezember 2009 ein Betrag in Höhe von 952,00 € und für den Monat Januar 2010 noch ein Betrag in Höhe von 888,30 € geltend gemacht worden. Hiervon stünden ihr indes nur 701,87 € für den Monat Januar zu. Der Anspruch auf die Dezembermiete sei vollständig, der Anspruch auf die Januarmiete teilweise in Höhe von 186,43 € durch Aufrechnung seitens der Beklagten erloschen.

Den Beklagten habe ein Schadensersatzanspruch in Höhe von insgesamt 1.138,43 € aus den §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1, 284 BGB zugestanden. Die Klägerin habe den Beklagten den Mietgebrauch an den Mieträumen pflichtwidrig entzogen, indem sie ihnen die gewerbliche Nutzung untersagt und auf Fristsetzung nicht wiedereingeräumt habe. Die Beklagten hätten daraufhin, das Mietverhältnis fristlos kündigen dürfen. Die von ihnen zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlte Maklercourtage in Höhe von 1,951,60 € sei als Aufwendungsersatz zu erstatten, aufgrund der bisher verstrichenen Mietdauer von etwa 25 Monaten und einer geschätzten Abwohndauer von 60 Monaten indes nur anteilig in Höhe von 1.138,43 € (entspricht 35/60).

Für den Monat Februar 2010 stünde der Klägerin ein Anspruch auf Mietzahlung nicht zu, da das Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung der Beklagten zum 31.01.2010 gekündigt worden sei. Ein Anspruch nach § 546a BGB scheide aus, da die Beklagten der Klägerin mehrfach die Rückgabe der Mieträume angeboten hätten, die Klägerin hierauf jedoch nicht reagiert habe.

Der Klägerin stünden ferner 8,00 € aufgrund angefallener Rücklastschriftgebühren für die Monate Dezember und Januar, nicht jedoch für den Monat Februar zu.

Dem nach Auslegung der teilweisen einseitigen Erledigterklärung der Klägerin zugrunde zu legenden Feststellungsantrag sei vollumfänglich stattzugeben, da sich der Rechtsstreit in Höhe eines Betrages von 1.053,63 € (37,93 € aus der Nebenkostenabrechnung 2009, 952,00 € für die Dezembermiete und 63,70 € restlicher Januarmiete) erledigt habe und der Antrag bei Rechtshängigkeit insoweit zulässig und begründet gewesen sei. Die Erledigung ergebe sich sowohl aus der Aufrechnungserklärung der Klägerin (37,93 € Nebenkostenabrechnung und 63,70 € Januarmiete), als auch aus derjenigen der Beklagten (952,00 € Dezembermiete).

Der Klägerin stehe weiterhin ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten für die Durchsetzung der offenen Mietzahlungen für Dezember und Januar in Höhe von 126,68 € zu.

Auf die Widerklage sei die Klägerin zur Freigabe der von den Beklagten geleisteten Mietsicherheit in Höhe von 2.390,53 € zu verurteilen gewesen. Insoweit seien 37,93 € aus der Nebenkostenabrechnung und 63,70 € für die Januarmiete in Abzug zu bringen. Weitergehende von der Kaution in Abzug zu bringende Ansprüche stünden der Klägerin indes nicht zu. Schadensersatzansprüche wegen Mandatierung ihres Prozessbevollmächtigten aufgrund der von den Beklagten geltend gemachten Schadensersatzansprüche stünden der Klägerin nicht zu, da die Inanspruchnahme eines Anwalts nicht erforderlich und zweckmäßig gewesen sei.

Mit ihrer Berufung verfolgt die Klägerin ihr erstinstanzliches Ziel auf Zahlung eines Betrages von insgesamt 1.852,30 € – mithin weiterer 1.015,75 € – zuzüglich Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten weiter. Das Amtsgericht gehe zu Unrecht von einem Schadensersatzanspruch der Beklagten gegen die Klägerin in Höhe von 1.138,43 € aus.

Ein ordentliches Kündigungsrecht der Beklagten habe nicht bestanden, da ein Schadensersatz begründendes Fehlverhalten der Klägerin nicht vorliege. Den Beklagten sei der Umfang ihrer gewerblichen Nutzungsmöglichkeit mit Schreiben vom 29.01.2009 (Anlage K3, Bl. 45 d.A.) ausdrücklich schriftlich bestätigt worden. Die Beklagten hätten daher erkennen müssen, dass die Gewerbeuntersagung der Verwalterin der Klägerin ein Irrtum gewesen sei. Durch die unterbliebene Antwort auf ihr Schreiben vom 11.11.2009 hätten die Beklagten nicht den Eindruck gewinnen dürfen, dass die ihnen vertraglich eingeräumte Nutzungsmöglichkeit entzogen war.

Darüber hinaus habe das Amtsgericht nicht geprüft, ob eine nach § 543 Abs. 3 BGB erforderliche Fristsetzung bzw. Mahnung erfolgt sei. Dies sei nicht der Fall, da die Beklagten in ihrem Schreiben vom 11.11.2009 eine Kündigung nicht in Aussicht gestellt hätten.

Ferner macht die Klägerin im Rahmen ihrer Berufung geltend, den Beklagten sei ein ersatzfähiger Schaden nicht entstanden. Der Zahlungsgrund für die zu Beginn von den Beklagten geleistete Maklerprovision sei nicht nachträglich entfallen.

Das Amtsgericht habe es ferner unterlassen, aufzuklären, ob der Grund für die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses überhaupt in dem Schreiben der Hausverwaltung der Klägerin vom 26.10.2009 lag, ob die Kündigung also tatsächlich auf der ausgesprochenen Nutzungsuntersagung beruhe. Es sei vielmehr so gewesen, dass die Beklagten das Mietverhältnis haben kündigen wollen, um nach B zu ziehen, wo sie bereits im Jahr 2009 beruflich tätig gewesen seien. Im Februar 2010 seien die Beklagten dann nach B umgezogen.

Darüber hinaus habe das Amtsgericht in seiner Entscheidung nicht begründet, warum es der Beklagten nicht zuzumuten gewesen sei, die ordentliche Kündigungsfrist abzuwarten. Hierzu sei kein Vortrag der Beklagten erfolgt.

Fehlerhaft verneine das Amtsgericht einen Anspruch auf Zahlung von Mietzins für den Monat Februar 2010. Den Beklagten habe kein Recht zur außerordentlichen oder fristlosen Kündigung zugestanden, so dass diese in eine ordentliche umzudeuten gewesen sei. Danach sei das Mietverhältnis erst zum 28.02.2010 beendet gewesen.

Eine Erledigung des Rechtsstreits sei – mangels entsprechenden Anspruchs – nicht aufgrund der Aufrechnungserklärung der Beklagten vom 15.09.2010, sondern aufgrund der Aufrechnungserklärung der Klägerin vom 30.09.2010 mit der Betriebskostennachforderung für das Jahr 2009, der Dezembermiete sowie der anteiligen Januarmiete eingetreten.

Weiterhin sei der Klägerin, obgleich in den Entscheidungsgründen aufgeführt, ein Anspruch auf vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe vom 126,68 € nicht zugesprochen worden. Rechtsanwaltsgebühren stünden der Klägerin ferner für die Verteidigung gegen beklagtenseits geltend gemachte Schadensersatzansprüche sowie wegen der ausgesprochenen fristlosen Kündigung zu.

Die Klägerin beantragt, das Urteil des Amtsgerichts vom 16.02.2011 dahingehend abzuändern, dass die Beklagten über die bereits zugesprochenen 836,55 € zur Zahlung weiterer 1.015,75 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf insgesamt 1.852,30 € seit dem 05.01.2010 sowie vorgerichtlich entstandene Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 126,68 € verurteilt werden.

Die Beklagten beantragen, die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Sie beantragen im Wege der Anschlussberufung, die Klägerin zu verurteilen an die Beklagten 2.390,53 € zzgl. 5% Zinsen über dem Basiszins seit Klagerhebung zu zahlen.

Die Klägerin beantragt, die Anschlussberufung zurückzuweisen.

Die Beklagten berufen sich auf ihren erstinstanzlichen Vortrag. Ferner führen sie an, die Klägerin habe erstmalig im Berufungsverfahren erwähnt, dass das verpfändete Kautionsguthaben von ihr in Anspruch genommen worden sei. Die Beklagten hätten bis zum Schluss der erstinstanzlichen Verhandlung keine Kenntnis hiervon gehabt. Der erstinstanzliche Widerklageantrag sei daher nunmehr als Zahlungsantrag zu stellen.

Die Klägerin rügt die Zulässigkeit der Widerklageänderung in der Berufungsinstanz.

Hinsichtlich des weitergehenden Sach- und Streitstandes wird auf die in den Akten befindlichen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin ist unbegründet. Auf die im Wege der Anschlussberufung geänderte Widerklage ist die Klägerin zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 2.390,53 € zu verurteilen.

Das amtsgerichtliche Urteil erweist sich hinsichtlich der Klage als zutreffend. Zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagten zur Zahlung eines Betrages in Höhe von insgesamt 836,55 € verurteilt. Ein darüber hinausgehender Anspruch steht der Klägerin nicht zu.

Zutreffend geht das Amtsgericht zunächst davon aus, dass sich die Klage in der Hauptsache nach teilweiser übereinstimmender Erledigterklärung noch auf die Zahlung der vollen Miete für Dezember und der anteiligen Miete für Januar bezog. Diese Ansprüche bestanden dem Grunde nach. Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung der Miete für Dezember 2009 ist jedoch vollständig der Anspruch auf Zahlung der Miete für Januar 2010 in Hohe von 186,43 € durch Aufrechnung mit Schadensersatzforderungen seitens der Beklagten vom 15.09.2011 erloschen.

Den Beklagten stand der vom Amtsgericht ermittelte Aufwendungsersatzanspruch in Höhe von 1.138,43 € zu. Es lag hier ein schuldhaftes Fehlverhalten der Klägerin vor, welches die Beklagten zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt hat.

Der Mieter ist zur Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt, wenn ihm die Möglichkeit zum Gebrauch der Mietsache im Verlauf der Mietzeit entzogen wird. Maßgeblich ist daher, ob in der seitens der Hausverwaltung der Klägerin ausgesprochenen Nutzungsuntersagung ein Entzug der Mietsache zu sehen ist. Ein Entzug der Mietsache liegt vor, wenn der Mieter ganz oder teilweise an der vertragsgemäßen Nutzung des Mietobjekts gehindert wird. Der Widerruf einer Gebrauchsgestattung, auf die der Mieter keinen vertraglichen Anspruch hat, rechtfertigt die Kündigung indes nicht.

Vorliegend hat die Verwalterin der Klägerin den Beklagten entgegen der zuvor erteilten Genehmigung untersagt, die Mieträume gewerblich zu nutzen. Die Genehmigung hatte sie – wozu sie grundsätzlich berechtigt gewesen sein dürfte – entsprechend den Ausführungen des Amtsgerichts zuvor nicht widerrufen. Die Bevollmächtigte der Klägerin hat in ihrem Schreiben vom 29.01.2009 (Anlage K3, Bl. 45 f. d.A.) lediglich auf die Möglichkeit des Widerrufs verwiesen, einen solchen indes nicht ausgesprochen.

Unerheblich ist insoweit, ob das Benutzungsverbot zu Recht ausgesprochen wird; denn es genügt, wenn der Mieter ernsthaft mit der Gebrauchsentziehung rechnen muss (Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 543 Rn 16-23).

Weiterhin ist entgegen dem Einwand der Klägerin auch nicht davon auszugehen, dass die Beklagten den Irrtum der Hausverwaltung der Klägerin hätten erkennen müssen, da ihnen der Umfang ihrer gewerblichen Nutzungsmöglichkeit mit Schreiben vom 29.01.2009 (Anlage K3, Bl. 45 d.A.) ausdrücklich schriftlich bestätigt worden sei. Jedenfalls nachdem die Hausverwaltung auf die Aufforderung der Beklagten, zu der Nutzungsuntersagung Stellung zu nehmen, nicht reagiert hat, mussten diese nicht mehr von einem Irrtum der Klägerin bzw. deren Verwalterin, den diese mit einem kurzen Zweizeiler hätte ausräumen können, ausgehen. Mehr als eine Aufforderung zur Richtigstellung war den Mietern insoweit nicht zuzumuten.

Soweit die Klägerin im Rahmen der Berufung geltend macht, die Kündigung sei unwirksam, weil die Beklagten im Zuge der erfolgten Fristsetzung eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht angedroht hätten, so folgt die Kammer dem nicht. Die Androhung der Kündigung ist im Rahmen des § 543 Abs. 3 S. 1 BGB nicht erforderlich (BGH NJW 2007, 2474).

Etwas anderes ergibt sich ferner auch nicht aus dem Umstand, dass die Beklagten in ihrem Schreiben vom 11.11.2009 (Anlage B2, Bl. 33 d.Ä.) um rückwirkende Mietsenkung gebeten haben. Kündigt der Mieter gegenüber dem Vermieter bei der Fristsetzung im Rahmen des § 543 Abs. 3 BGB konkrete Schritte für den Fall der Nichterfüllung, z.B. die Minderung der Miete an, ist streitig, ob der Mieter bei erfolglosem Fristablauf ohne weiteres von der Kündigungsbefugnis Gebrauch machen darf (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 543 BGB Rn. 30). Vorliegend kann indes nach Auffassung der Kammer allein in der Bitte um rückwirkende Mietsenkung keine Ankündigung konkreter Schritte erblickt werden, so dass es auf die obige Frage hier nicht ankommt.

Ferner verhilft der Einwand der Klägerin, bei der Provision handele es sich nicht um einen ersatzfähigen Schaden, der Berufung nicht zum Erfolg. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, handelt es sich hierbei um einen Aufwendungsersatzanspruch nach den §§ 280, 281, 284 BGB. Bei einer Maklerprovision handelt es sich regelmäßig um eine Leistung, die im Vertrauen auf den Erhalt der vertraglichen Leistung gemacht wird. Diese Leistung ist vergeblich, wenn der Mieter sie nicht bestimmungsgemäß verwenden kann. Zwar konnten die Beklagten hier die streitgegenständliche Mietwohnung 25 Monate lang entsprechend der vertraglichen Vereinbarung nutzen. Bei der Leistung einer Maklerprovision wird jedoch regelmäßig davon auszugehen sein, dass eine längere Mietdauer beabsichtigt ist. Diese wurde vom Amtsgericht beanstandungsfrei mit 60 Monaten veranschlagt. Folgerichtig geht das Amtsgericht davon aus, dass im Zuge der Vorteilsanrechnung die Provision lediglich in Höhe von 35/60 erstattet verlangen kann.

Soweit die Klägerin ferner im Rahmen der Berufung geltend macht, es fehle an der Kausalität zwischen Kündigung und fehlgeschlagener Aufwendung, da die Beklagten ohnehin beabsichtigt hätten, nach B zu ziehen, so verhilft auch dies der Berufung nicht zum Erfolg. Der Vortrag der Klägerin, die Beklagten hätten das Mietverhältnis aufgrund der Tatsache, dass sie nach B umziehen wollten, gekündigt, ist als verspätet im Sinne von § 531 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Die Klägerin trägt hierzu erstmals im Berufungsverfahren vor. Anhaltspunkte für eine ausnahmsweise Zulassung des Vortrags sind nicht ersichtlich und werden von der Klägerin auch nicht geltend gemacht…

Die Auffassung der Klägerin, das Amtsgericht setze sich fehlerhaft nicht mit der Frage der Unzumutbarkeit des Abwartens der ordentlichen Kündigungsfrist auseinander, wird von der Kammer nicht geteilt. Insoweit kommt das Amtsgericht mit zutreffenden Erwägungen zu dem Ergebnis, dass ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt. Für die Wirksamkeit der Kündigung nach § 543 Abs. 2 BGB genügt es jedoch, wenn einer der dort aufgeführten Tatbestände vorliegt und wenn außerdem die Vorschriften über die Abmahnung in § 543 Abs. 3 BGB beachtet worden sind. Die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen müssen in diesem Fall nicht zusätzlich vorliegen (BGH NZM 2006, 929 f.).

Ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung rückständiger Miete für den Monat Februar 2010 steht der Klägerin nicht zu. Zutreffend kommt das Amtsgericht entsprechend der obigen Ausführungen zu dem Schluss, dass das Mietverhältnis wirksam zum 31.01.2010 durch Kündigung der Beklagten beendet worden ist. Einen Anspruch auf Nutzungsersatz nach § 546a Abs. 1 BGB hat das Amtsgericht insoweit zu Recht abgelehnt. Die Klägerin hat trotz mehrfacher Angebote – zuletzt mit Schreiben vom 29.01.2010 – auf Rückgabe der Mietsache nicht reagiert. Ein Vorenthalten der Mietsache im Sinne von § 546a BGÖ scheidet daher wegen fehlender erforderlicher Mitwirkung der Klägerin vorliegend aus (vgl. Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 546a BGB Rn. 47).

Im Ergebnis steht der Klägerin in der Hauptsache ein weitergehender Zahlungsanspruch nicht zu.

Entgegen der Ausführungen der Klägerin sind ihr vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 126,68 € durch das amtsgerichtliche Urteil zugesprochen worden und insbesondere im Tenor der erstinstanzlichen Entscheidung enthalten. Unter Zugrundelegung des zugesprochenen Betrages in der Hauptsache in Höhe von 701,87 € zuzüglich 8,00 € Rücklastschriftgebühren errechnet sich ein von dem Gesamtbetrag von 836,55 € umfasster Betrag in Höhe von genau 126,68 €.

Auf die seitens der Beklagten im Berufungsverfahren erhobene “Widerklage” war die Klägerin zur Zahlung von 2390,53 € zu verurteilen. Insoweit war von einer zulässigen Anschlussberufung der Beklagten im Sinne von § 524 ZPO auszugehen. Die diesbezüglichen Formvorschriften sind gewahrt. Insbesondere ist die Anschlussberufung innerhalb der den Berufungsbeklagten gesetzten Frist zur Berufungserwiderung eingelegt und begründet worden. Soweit die Klägerin einwendet, die Anschlussberufung sei unzulässig, da den Beklagten aufgrund der Abrechnung über die Kaution mit Schriftsatz vom 30.09.2010 bekannt gewesen sei, dass eine Freigabeerklärung ins Leere laufen würde, so dass die “Widerklage” verspätet sei, so folgt die Kammer dem nicht. Denn allein aus der Abrechnung der Klägerin über die Kaution lässt sich nicht mit hinreichender Eindeutigkeit entnehmen, dass diese die Kaution auch tatsächlich in Anspruch nimmt bzw. genommen hat. Anderweitige Anhaltspunkte dafür, dass den Beklagten die Inanspruchnahme des Guthabens hätte bekannt sein müssen, sind nicht ersichtlich.

Den Beklagten steht ein Anspruch auf Zahlung des in Anspruch genommenen Kautionsbetrages in Höhe von 2390,53 € aus den §§ 812 ff. BGB in Verbindung mit dem streitgegenständlichen Mietvertrag zu. Die Klägerin hat den Kautionsbetrag in dieser Höhe zu Unrecht in Anspruch genommen.

Der Klägerin standen insoweit allein Ansprüche in Höhe von insgesamt 101,63 € – nämlich 37,93 € aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 sowie 63,70 € anteilige Miete für den Monat Januar 2010 – zu.

Weitere Ansprüche stehen der Klägerin indes nicht zu. Mit zutreffenden Erwägungen hat das Amtsgericht Schadensersatzansprüche der Klägerin wegen Mandatierung ihres Prozessbevollmächtigten aufgrund der von ihr ausgesprochenen firstlosen Kündigung und der von den Beklagten geltend gemachten Schadensersatzansprüche verneint.

Für etwaige Rechtsanwaltskosten für die von der Klägerin ausgesprochene fristlose Kündigung zum 02.02.2010 bestand angesichts der bereits durch die Beklagten erfolgten Kündigung zum 31.01.2010 kein Raum.

Ferner steht der Klägerin auch für die Mandatierung eines Rechtsanwaltes hinsichtlich der von den Beklagten geltend gemachten Schadensersatzansprüche ein Anspruch auf Erstattung entstandener Rechtsanwaltskosten nicht zu. Zwar kann die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche bei Bestehen eines Vertragsverhältnisses eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB darstellen (BGH NJW 2007, 1458; NJW 2009, 1262). Voraussetzung ist insoweit, dass ein Vertragspartner Ansprüche geltend macht, obwohl er erkannt oder fahrlässig nicht erkannt hat, dass der geltend gemachte Anspruch nicht vorliegt. Indes scheidet ein Ersatzanspruch aus, wenn der Anspruchsberühmung eine vertretbare rechtliche Beurteilung zugrunde liegt (Plausibilitätskontrolle), vgl. BGH NJW 2008, 1147. Auf die Frage, ob die Beklagten hier erkennbar ihnen nicht zustehende Ansprüche gegenüber der Klägerin geltend gemacht haben, kam es hier indes nicht an. Denn entstandene Rechtsanwaltskosten sind – wie es das Amtsgericht auch zutreffend ausgeführt hat – jedenfalls nur dann zu ersetzen, wenn die Einschaltung eines Rechtsanwaltes zur Rechtsverteidigung oder Schadensabwendung vernünftig und zweckmäßig war (vgl. BGH NJW-RR 2007, 856). Davon war hier entsprechend der Ausführungen des Amtsgerichtes nicht auszugehen. Soweit die Beklagten die Verrechnung mit laufenden Mietzahlungen angekündigt haben (Anlage B4, Bl. 35 d.A.), hätte die Klägerin zunächst abwarten können und müssen, ob eine entsprechende Verrechnung überhaupt erfolgt. Sie hätte dann die nicht gezahlten Mieten gegenüber den Beklagten geltend machen können, so dass bereits aus diesem Grund für die Klägerin die Inanspruchnahme eines Anwalts insoweit nicht erforderlich und zweckmäßig war.

Ferner ist nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht auch hinsichtlich der weitergehenden geltend gemachten Ansprüche einen Schadensersatzanspruch der Klägerin verneint hat, da mit einer Durchsetzung der geltend gemachten Ansprüche nicht ohne Weiteres zu rechnen war. Die Beklagten hatten in ihrem Schreiben vom 20.12.2010 ausdrücklich angeführt, an einer gütlichen Beilegung interessiert zu sein. Ein Bedürfnis für die Einschaltung eines Rechtsanwaltes kann vor diesem Hintergrund nicht als erforderlich angesehen werden.

Darüber hinaus war zu berücksichtigen, dass es sich bei der Klägerin um eine Grundstücksverwaltungsgesellschaft handelt und diese insoweit geschäftlich nicht ungewandt war. Ferner dürfte es sich bei den geltend gemachten Ansprüchen um einen eher einfach gelagerten Fall handeln. Auch dies spricht für eine fehlende Erforderlichkeit der Inanspruchnahme eines Anwaltes (vgl. BGH, NJW 1995, 446).

Die Kostenentscheidung beruht hinsichtlich der Kosten erster Instanz auf 92 Abs. 1 ZPO, bezüglich der Berufungsrechtszuges auf §§ 92 Abs. 1, 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Ferner erfordern weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

 

Unsere Hilfe im Mietrecht & WEG-Recht

Wir sind Ihr Ansprechpartner in Sachen Mietrecht und Wohneigentumsrecht. Vom Mietvertrag über Mietminderung bis hin zur Mietvertragskündigung.

Rechtsanwälte Kotz - Kreuztal

Rechtstipps aus dem Mietrecht

Urteile aus dem Mietrecht

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!