Gewerberaummiete – Verwirkung eines Betriebskostennachforderungsanspruch

Eine Kaution und der lange Schatten der Betriebskostenabrechnung

In diesem Fall handelt es sich um einen ehemaligen Mieter, der nach Beendigung seines Gewerbemietvertrags die Rückzahlung seiner geleisteten Kaution verlangt. Die ehemalige Vermieterin, die Beklagte, hat jedoch mit Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2016 und 2017 Aufrechnung erklärt und macht diese im Übrigen im Wege der Widerklage geltend. Der Hauptstreitpunkt liegt in der Frage, ob die Betriebskostennachforderung für das Jahr 2016 verwirkt ist.

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„Verwirkung“ als zentrales Element

Die Beklagte argumentiert, dass das Amtsgericht die Betriebskostennachforderung für das Jahr 2016 zu Unrecht für verwirkt gehalten habe. Sie behauptet, das sogenannte Zeitmoment sei nicht erfüllt, weil der Kläger hätte Abrechnung verlangen können und dieser Anspruch noch nicht verjährt gewesen sei. Außerdem fehle das Umstandsmoment. Es wäre nur dann erfüllt, wenn eine Abrechnung zugestellt und dann aber jahrelang nicht geltend gemacht worden wäre, oder wenn dem Vertragspartner auf andere Weise signalisiert worden wäre, dass der Anspruch nicht verfolgt werde.

Die Entscheidung des Landgerichts

Das Landgericht Krefeld (Az.: 2 S 32/22) hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Es stützte seine Entscheidung auf den Hinweisbeschluss vom 06.03.2023, in dem ausgeführt wurde, dass ein Recht verwirkt ist, wenn es der Berechtigte über einen längeren Zeitraum hinweg nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre („Zeitmoment“), und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde („Umstandsmoment“).

Schlüsselaspekte des Beschlusses

Das Landgericht bestätigte, dass das Amtsgericht das Zeitmoment richtig beurteilt hat. Es stellte fest, dass die Beklagte erst zweieinhalb Jahre nach Eintritt der Fälligkeit des Abrechnungsanspruchs die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2016 an die Klägerin übermittelt hat. Dieses Verhalten füllt das Zeitmoment aus. Im Gegensatz zur Ansicht der Beklagten ist für das Zeitmoment nicht auf die Verjährungsfrist abzustellen.

Das vorliegende Urteil

LG Krefeld – Az.: 2 S 32/22 – Beschluss vom 04.05.2023

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Krefeld (11 C 63/21) vom 20.10.2022 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsmittels trägt die Beklagte.

Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Gründe

A.

Der Kläger als ehemaliger Mieter begehrt nach Beendigung des Gewerberaummietverhältnisses der Parteien die Rückzahlung seiner geleisteten Kaution, die Beklagte als vormalige Vermieterin hat – neben anderen unstreitigen Forderungen – mit Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2016 und 2017 die Aufrechnung erklärt und macht diese im Übrigen im Wege der Widerklage geltend.

Wegen des Sachverhalts, der dem Rechtsstreit zugrunde liegt, sowie der in erster Instanz gestellten Anträge wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung.

Sie meint, das Amtsgericht habe die Betriebskostennachforderung für das Jahr 2016 zu unrecht für verwirkt gehalten. Das Zeitmoment sei schon deshalb nicht verwirklicht, weil der Kläger hätte Abrechnung verlangen können und dieser Anspruch noch nicht verjährt gewesen sei. Auch am Umstandsmoment fehle es. Es sei allenfalls dann verwirklicht, wenn eine Abrechnung zugestellt worden sei, dann aber jahrelang nicht geltend gemacht werde, oder aber dem Vertragspartner in irgendeiner Art und Weise zur Kenntnis gereicht werde, dass der Anspruch nicht verfolgt werde. Vorliegend sei hingegen nie über die ausstehende Abrechnung kommuniziert worden.

Die Beklagte beantragt,

1.

das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Krefeld vom 20.10.2022 teilweise abzuändern und die Klage in vollem Umfang abzuweisen;

2.

das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Krefeld vom 20.10.2022 insoweit abzuändern, als die Widerklage abgewiesen wurde, und den Kläger zu verurteilen, an die Beklagte 2.386,99 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

B.

Der Beschluss ergeht gemäß § 522 Abs. 2 ZPO.

I.

Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss vom 06.03.2023 Bezug genommen. Dort hatte die Kammer ausgeführt:

„Ein Recht ist verwirkt, wenn es der Berechtigte über einen längeren Zeitraum hinweg nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre („Zeitmoment“), und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde („Umstandsmoment“). Das Amtsgericht hat sowohl die Umstände, wonach das Zeitmoment vorgelegen hat, als auch die Umstände zur Begründung des Umstandsmoments zu Recht bejaht.

1.

Das Amtsgericht hat für das Zeitmoment zutreffend darauf abgestellt, dass die Klägerin erst zweieinhalb Jahre nach Eintritt der Fälligkeit des Abrechnungsanspruchs die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2016 erhalten hat. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist für das Zeitmoment nicht auf die Verjährung des Abrechnungsanspruchs des Mieters abzustellen, sondern auf die Einjahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB, innerhalb derer der Vermieter abzurechnen hat. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist verliert der Vermieter den Anspruch Nachzahlung von Betriebskosten gegen einen Wohnungsmieter; damit soll eine schnelle Abrechnung der Betriebskosten erreicht und ein Streit über viele Jahre zurückliegende Betriebskosten vermieden werden. Um einen solchen Nachzahlungsanspruch geht es vorliegend, nicht um einen Anspruch des Mieters auf Erstattung von Überzahlungen, der ggf. mit seinem Abrechnungsanspruch vorbereitet werden soll.

Zwar handelt es sich vorliegend nicht um ein Wohnraummietverhältnis, die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB bestimmt aber auch die Auslegung von Gewerbemietverträgen hinsichtlich einer Abrechnungspflicht des Vermieters und wurde vorliegend sogar ausdrücklich vereinbart. Der Zweck der Frist ist derselbe wie bei Wohnraummietverhältnissen. Auch wenn eine Fristversäumung bei Gewerbemietverträgen nicht als Ausschlussfrist sanktioniert ist, hat sie im vorliegenden Zusammenhang doch Bedeutung für die Bestimmung des Zeitmoments bei der Verwirkung.

2.

Das Umstandsmoment ist zu bejahen, wenn die Gegenpartei tatsächlich darauf vertraut hat und bei verständiger Würdigung aller Umstände darauf vertrauen durfte, der Berechtigte wolle und werde sein Recht nicht mehr geltend machen. Die verspätete Inanspruchnahme muss unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls als eine mit Treu und Glauben nicht zu vereinbarende Belastung erscheinen.

Hier verfängt der Einwand der Beklagten nicht, eine Kommunikation der Parteien über den streitgegenständlichen Abrechnungszeitraum habe nicht stattgefunden, weshalb das Umstandsmoment nicht verwirklicht sein könne. Es ist vielmehr ein starkes Signal, wenn ein Gläubiger alle möglichen ihm zustehenden Forderungen thematisiert, nicht hingegen, wie vorliegend, eine bereits erstellte Betriebskostenabrechnung. Dies geschah bzw. unterblieb im Zusammenhang mit der Rückforderung der Kaution durch den Kläger, die regelmäßig Anlass für eine Bestandsaufnahme und Abrechnung aller einem Vermieter zustehenden Gegenforderungen ist.

Den Entscheidungsgründen ist überdies zu entnehmen, dass das Amtsgericht das Umstandsmoment gerade nicht alleine darauf gestützt hat, dass die Parteien die Betriebskosten des Jahres 2016 und 2017 nicht thematisiert haben. Es hat ohne Beanstandung weitere Umstände zur Begründung herangezogen, die ein Bestehen des Umstandsmoments im konkreten Einzelfall begründen. Insoweit wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen.“

II.

Die hierzu erfolgte Stellungnahme der Beklagten rechtfertigt eine andere Entscheidung nicht, sondern gibt lediglich zu folgender ergänzenden Begründung Anlass:

Für die Bemessung des Zeitmoments sind die Umstände des Einzelfalls wesentlich; bedeutsam kann insbesondere die Art des Anspruchs sein (vgl. Grüneberg, BGB, 82. Aufl., § 242 Rn. 93). Wie bereits im Hinweisbeschluss ausgeführt, dient die Abrechnungspflicht der schnellen Klärung der auf den Mieter entfallenden Betriebskosten. Die Jahresfrist zur Erstellung der Abrechnung gibt Maß für das Zeitmoment, nicht die Verjährungsfrist und schon gar nicht die für den Mieter hinsichtlich des Abrechnungsanspruchs geltende Verjährungsfrist. Es kommt allein auf die Rechte und Pflichten des Vermieters an, weil es um seinen Nachforderungsanspruch geht. Die Beklagte hat dem Kläger die Abrechnung für 2016 erst ca. 2 1/2 Jahre nach Ablauf der Abrechnungsfrist zukommen lassen. Sie hat also noch zweieinhalb mal so lange zugewartet, wie sie eigentlich an Zeit für die Abrechnung zur Verfügung hatte.

Soweit die Beklagte gegen die Verwirklichung des Umstandsmoments einwendet, dass eine Kautionsabrechnung nur hinsichtlich solcher Forderungen erfolgen könne, die bekannt seien, greift das schon deshalb nicht durch, als die Abrechnung nach den unangegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts bereits seit Februar 2018 erstellt und nur nicht an den Kläger versendet war. Auch ohne dies wäre aber entscheidend darauf abzustellen, dass durch die Kautionsabrechnung die berechtigte Erwartung geweckt wurde, die Beklagte habe sich ihrer Forderungen umfassend versichert. Wenn die Abrechnung noch nicht erstellt gewesen wäre, hätte die Beklagte einen Teil der Kaution im Hinblick auf eine mögliche Nachforderung zurückhalten oder einen Vorbehalt erklären können.

C.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 544 Abs. 2, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 3.506,49 €.

Häufig gestellte Fragen

1. Was ist das Prinzip der Verwirkung?

Die Verwirkung ist ein Rechtsprinzip, das besagt, dass ein Anspruchsberechtigter sein Recht verlieren kann, wenn er es über einen längeren Zeitraum hinweg nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre (das sogenannte Zeitmoment), und der Verpflichtete sich darauf einstellen durfte und eingestellt hat, dass der Berechtigte sein Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen wird (das Umstandsmoment).

2. Wie kann ich feststellen, ob eine Forderung verwirkt ist?

Die Feststellung der Verwirkung erfordert eine individuelle Beurteilung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls. Es müssen sowohl das Zeitmoment als auch das Umstandsmoment erfüllt sein. Das Zeitmoment bezieht sich auf den Ablauf einer gewissen Zeitspanne, in der der Berechtigte sein Recht nicht geltend gemacht hat. Das Umstandsmoment hingegen bezieht sich auf die gerechtfertigte Annahme des Verpflichteten, dass der Berechtigte sein Recht nicht mehr geltend machen wird.

3. Was ist der Unterschied zwischen Verwirkung und Verjährung?

Die Verjährung ist ein gesetzlich festgelegter Zeitraum, nach dessen Ablauf ein Anspruch nicht mehr durchgesetzt werden kann. Die Verwirkung hingegen ist ein Rechtsgrundsatz, der auf der Grundlage der individuellen Umstände eines Einzelfalls beurteilt wird und nicht an eine bestimmte Frist gebunden ist. Während die Verjährung also einen festen Zeitrahmen hat, hängt die Verwirkung von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.

4. Was passiert, wenn mein Vermieter die Betriebskostenabrechnung verspätet übermittelt?

Wenn Ihr Vermieter die Betriebskostenabrechnung verspätet übermittelt, könnte der Anspruch auf Nachzahlung verwirkt sein, insbesondere wenn das Zeitmoment und das Umstandsmoment erfüllt sind. Im vorliegenden Fall hat das Gericht festgestellt, dass die Beklagte das Recht auf Nachforderung verwirkt hat, da sie die Abrechnung erst zweieinhalb Jahre nach Fälligkeit übermittelt hat und keine Umstände vorlagen, die das Umstandsmoment ausschließen würden.

5. Kann ich meine Kaution zurückfordern, wenn mein Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig vorgelegt hat?

Ja, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig vorlegt und der Anspruch auf eine Nachzahlung verwirkt ist, können Sie die Rückzahlung Ihrer Kaution verlangen. Die Kaution dient als Sicherheit für Forderungen des Vermieters, einschließlich eventueller Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung. Wenn diese Forderungen jedoch verwirkt sind, besteht kein Grund mehr, die Kaution einzubehalten.