AG Hamburg, Az.: 49 C 172/04, Urteil vom 11.11.2004
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger EUR 1.214,– nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 5.6.2003 zu zahlen.
2. Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, seine Ansprüche aus Nachteilsausgleich gem. § 906 Abs. 2 S. 2 BGB gegenüber der … vertreten durch die …, als persönlich haftender Gesellschafter, diese vertreten durch ihre Geschäftsführer … wegen der von ihr vorgenommenen Bauarbeiten in der … in der Zeit vom August 2003 bis zur Beendigung der Baumaßnahmen hinsichtlich der von der Beklagten gemieteten … (IV. OG nach Hochparterre) an die Beklagte abzutreten.
3. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger zu 94% und die Beklagte zu 6%.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Beklagte jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von EUR 27.000,–. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch den Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von EUR 1.400,– abwenden, sofern nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger begehrt von der Beklagten die Zahlung restlichen, von der Beklagten wegen Baulärms etc. geminderten Mietzinses. Die Beklagte verlangt mit ihrer hilfsweise erhobenen Widerklage die Abtretung von Ausgleichsansprüchen des Klägers gegen den Bauherrn.
Mit schriftlichem Mietvertrag vom 10.10.2001 mietete die Beklagte vom Kläger im Haus … eine ca. 165 qm große Gewerbefläche zum Betrieb einer Arztpraxis an. Der Mietzins betrug nettokalt EUR 2.428,64 zuzüglich Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten in Höhe von monatlich EUR 409,03 (gesamt: EUR 2.837,67).
In § 16 des Mietvertrags heißt es:
„Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.B. Verkehrsumleitung, Straßensperrung, Bauarbeiten in der Nachbarschaft u.s.w.), die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird.“
Im Oktober 2002 begannen die Bauarbeiten zum Bau der sog. „Europa-Passage“, einer Einkaufspassage mit einer geplanten Gesamtmietfläche von ca. 62.000 qm, die den Ballindamm mit der M straße verbinden soll. Das Haus … in dem sich die von der Beklagten angemietete Gewerbefläche befindet, liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zum Baustellenbereich. Die Arbeiten sollen nach Angaben der Planer bis ca. Ende 2006 andauern. Der Bau der Europa-Passage wurde seit 1998 in verschiedenen Beiträgen der lokalen und überregionalen Presse sowie in Rundfunk und Fernsehen angekündigt; insoweit wird auf den Schriftsatz des Klägers vom 6.10.2004 nebst Anlagen Bezug genommen.
Mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom 15.4.2003 kündigte die Beklagte an, dass sie die Nettokaltmiete wegen der von der Großbaustelle ausgehenden Beeinträchtigungen um 50% mindern werde. Die Beklagte zahlte für den Monat Juni 2003 eine um EUR 1.214,– gekürzte Miete.
Mit seiner Klage begehrt der Kläger die Zahlung restlichen Mietzinses in der vorgenannten Höhe. Er meint, die Beklagte sei aufgrund der – nach seiner Auffassung wirksamen – Regelung in § 16 des Mietvertrags nicht zur Minderung berechtigt. Er habe den bevorstehenden Bau der Europapassage bei den Vertragsgesprächen nicht, jedenfalls nicht arglistig verschwiegen. Zwar könne er sich heute nicht mehr daran erinnern, dass er im Rahmen der Vertragsgespräche hierauf hingewiesen habe. Dies sei jedoch auch nicht erforderlich gewesen, da die Beklagte bereits entsprechende Kenntnis gehabt habe. Jedenfalls sei er davon ausgegangen und habe angesichts der vorangegangenen Ankündigungen in den Medien auch davon ausgehen können, dass die Beklagte entsprechende Kenntnis besaß.
Er beantragt, die Beklagte zu verurteilen, EUR 1.214,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5.6.2003 an ihn zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte meint, die Miete für Juni sei wegen der Beeinträchtigungen durch die Baustelle der Europapassage in Höhe des nicht gezahlten Betrags gemindert gewesen. Wegen der behaupteten, im einzelnen streitigen Beeinträchtigungen wird auf die Schriftsätze der Beklagten vom 15.6., 24.6. und 31.8.2004 verwiesen. Die Minderung sei nicht ausgeschlossen: Die Regelung in § 16 des Mietvertrags sei wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam. Ihre Voraussetzungen lägen auch nicht vor, da der Kläger seine mietvertraglichen Pflichten verletzt habe. Im übrigen könne sich der Kläger auf den Ausschluß nicht berufen, weil er die Beeinträchtigungen durch den bevorstehenden Bau der Europa-Passage, der ihr bei Mietvertragsschluss nicht bekannt gewesen sei, arglistig verschwiegen habe. Jedenfalls stehe ihr insoweit ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsabschluß zu, der von dem Gewährleistungsausschluß in § 16 des Mietvertrags nicht erfasst werde.
Die Beklagte beantragt hilfsweise widerklagend, den Kläger zu verurteilen, seine Ansprüche aus Nachteilsausgleich gem. § 906 Abs. 2 S. 2 BGB gegenüber der … vertreten durch die … als persönlich haftender Gesellschafter, diese vertreten durch ihre Geschäftsführer … wegen der von ihr vorgenommenen Bauarbeiten in der … („Europa-Passage“) in der Zeit vom August 2003 bis zur Beendigung der Baumaßnahmen hinsichtlich der von der Beklagten gemieteten Praxisräume … (IV. OG nach Hochparterre) an die Beklagte abzutreten.
Der Kläger beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Er meint, für die Widerklage sei jedenfalls solange kein Raum, wie die Beklagte den rückständigen Mietzins nicht voll ausgeglichen habe. Zudem sei der Antrag zu weit gefaßt, da er den Zeitraum bis zum Abschluß der Bauarbeiten erfasse, während sich die Klage nur auf den Monat Juni 2003 beziehe.
Wegen des weiteren Sachvortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 2.9.2004 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Sowohl die Klage als auch die hilfsweise erhobene Widerklage sind zulässig und begründet.
I.
Der Kläger kann von der Beklagten die Zahlung restlichen Mietzinses in Höhe von EUR 1.214,– verlangen, § 535 Abs. 2 BGB.
1. Ein Recht zur Minderung steht der Beklagten nicht zu, denn diese Recht ist durch § 16 des Mietvertrags ausgeschlossen.
a) Die Regelung in § 16 des Mietvertrags ist wirksam. Sie verstößt insbesondere nicht gegen § 307 BGB, denn sie benachteiligt die Beklagte nicht unangemessen (vgl. Hans. OLG Hamburg, GuT 2004, S. 168). Sie ist insbesondere nicht unvereinbar mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, denn aus § 537 BGB ergibt sich, dass der Vermieter von Gewerberaum die Mängelgewährleistung ausschließen kann. Die Regelung lässt auch die Kardinalpflichten des Vermieters zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand unberührt. Gleiches gilt für die Verpflichtung, nicht zu vertretende Beeinträchtigungen zu beseitigen. Uneingeschränkt bleibt zudem das Recht des Mieters, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen sowie seine Befreiung von der Mietzahlungspflicht im Falle einer vollständigen Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit. Zudem sind die Auswirkungen der Regelung dadurch abgemildert, dass der Mieter – wie unten noch näher auszuführen sein wird – vom Vermieter die Abtretung der Ausgleichsansprüche des Vermieters gegen den Bauherrn (§ 906 Abs. S. 2 BGB) verlangen und damit im Ergebnis aus abgetretenem Recht unmittelbar gegen den Störer vorgehen kann.
b) Die Voraussetzungen der Regelung in § 16 des Mietvertrags sind vorliegend auch erfüllt. In der Klausel sind „Bauarbeiten in der Nachbarschaft“ ausdrücklich als Beispiel für Umstände genannt, deretwegen die Minderung ausgeschlossen ist. Die Klausel kann entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht so ausgelegt werden, dass mit „Bauarbeiten in der Nachbarschaft“ nur solche bis zu einem bestimmten (und hier überschrittenen) Umfang gemeint sind. Für eine solche Auslegung finden sich im Wortlaut der Klausel keinerlei Anhaltspunkte. Auch hinsichtlich des Zwecks der Klausel, die den Vermieter von Risiken freihalten soll, die sich aus seiner Sicht als allgemeines Lebensrisiko darstellen, besteht kein Anlaß für eine entsprechende Einschränkung.
Bei den von der Beklagten geltend gemachten Beeinträchtigungen durch die Großbaustelle handelt es sich entgegen der Auffassung der Beklagten auch um Umstände, die der Vermieter „nicht zu vertreten“ hat. Die Beklagte hat nicht vorgetragen, dass bzw. aufgrund welcher Umstände der Kläger die Beeinträchtigungen soll vertreten müssen. Er selbst ist nicht Bauherr und verfügt auch nicht über einen irgendwie gearteten Einfluss auf den Bauherrn, vermöge dessen er in der Lage wäre, das Ob und Wie der Beeinträchtigungen zu beeinflussen. Soweit die Beklagte demgegenüber meint, der in § 16 enthaltene Gewährleistungsausschluss sei schon dann nicht einschlägig, wenn der Vermieter „seine mietvertraglichen Pflichten verletzt“ habe – was hier in Form der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten geschehen sei – ist dies mit dem Wortlaut der Klausel nicht in Einklang zu bringen. Sie schränkt den Gewährleistungsausschluss auf Fälle ein, in denen der Vermieter „die Umstände, die zur Beeinträchtigung der gewerblichen Nutzung führen“, – also den Mangel selbst – „nicht zu vertreten“ hat. Im Umkehrschluss findet ein Gewährleistungsausschluss (nur) dann nicht statt, wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. Auf eine etwaige Verletzung sonstiger vertraglicher Pflichten kommt es insoweit nicht an.
2. Ist ein etwaiges Minderungsrecht danach vertraglich ausgeschlossen, käme eine Minderung nur dann in Betracht, wenn der Kläger die Beeinträchtigungen, von deren Bevorstehen er unstreitig wusste, gegenüber der Beklagten arglistig verschwiegen hätte (§ 536d BGB). Dies ist indes nicht der Fall. Insoweit kann zunächst dahinstehen, ob den Kläger eine entsprechende Aufklärungspflicht traf, er also verpflichtet war, bei Vertragsschluss auf die zu erwartenden Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten hinzuweisen. Ebenso kann dahinstehen, ob die Beklagte bei Vertragsschluss tatsächlich keine Kenntnis von den bevorstehenden Bauarbeiten hatte. Ein arglistiges Verschweigen liegt nämlich dann nicht vor, wenn der Vermieter aufgrund der gegebenen Umstände jedenfalls annehmen durfte, dass der Mangel dem Mieter nicht verborgen geblieben ist (vgl. Schmidt/Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 8.Aufl., Rn. 6 zu § 536d BGB m.w.N.). So liegt es hier. Das Bauvorhaben „Europa-Passage“ ist seit 1998 sowohl in der lokalen als auch in der überregionalen Presse sowie in Rundfunk und Fernsehen Gegenstand vielfältiger Berichterstattung gewesen und ist auf diesem Wege weiträumig angekündigt worden. Der Kläger hat insoweit allein 22 Zeitungsartikel vorgelegt, die sich mit dem Bauvorhaben beschäftigen – vielfach sogar mit Bildern oder Stadtplanausschnitten, die die Belegenheit der zukünftigen Europapassage zeigen. Angesichts dieser Präsenz in den Medien durfte der Kläger zumindest davon ausgehen, dass der Beklagten das Bauvorhaben und damit auch die zu erwartenden Auswirkungen auf das Mietobjekt nicht verborgen geblieben sind. Hinzu kommt, dass die Beklagte ihre Praxis zuvor am Neuen Wall, und damit unweit des künftigen Standorts der Europapassage betrieben hat, so dass der Kläger auch deswegen Grund zu der Annahme hatte, der Beklagten sei das Bauvorhaben nicht verborgen geblieben.
3. Die Beklagte kann gegenüber dem Mietzahlungsanspruch auch nicht mit Schadensersatzgegenforderungen aus Verschulden bei Vertragsschluss aufrechnen (§§ 311, 241 Abs. 2 BGB). Diese Anspruchsnormen werden durch das Gewährleistungsrecht verdrängt, sofern sich die in Rede stehende Pflichtverletzung auf Mängel im Sinne des Gewährleistungsrechts bezieht, da das Gewährleistungsrecht insoweit eine Sonderregelung darstellt (vgl. BGH WuM 1981, 92; Schmidt/Futterer-Eisenschmid, a.a.O., Rn. 508 zu § 536 BGB). Es kann daher dahinstehen, ob die Auffassung der Beklagten zutrifft, derzufolge der in § 16 des Mietvertrags enthaltene Gewährleistungsausschluss Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss nicht erfasst.
II.
Die Widerklage ist ebenfalls begründet.
Die Beklagte kann vom Kläger nach den Grundsätzen der Drittschadensliquidation die Abtretung der gegenüber dem Bauherrn gem. § 906 Abs. 2 S. 2 BGB bestehenden Entschädigungsansprüche verlangen. Die von der Rechtsprechung für die Anwendung dieses Rechtsinstituts aufgestellten Voraussetzungen – namentlich das gesetzlich nicht intendierte Auseinanderfallen von Gläubigerstellung und Schadensbetroffenheit – liegen vor: Der Kläger ist zwar dem Grunde nach berechtigt, vom Bauherrn Ausgleich zu verlangen (§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB). Ihm entsteht jedoch, da die Beklagte aufgrund des Haftungsausschlusses zur Minderung nicht berechtigt ist, kein Schaden, den der Bauherr auszugleichen hätte. Demgegenüber ist zwar der Beklagten ein Schaden entstanden; da sie aber weder Grundstückseigentümerin ist (§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB), noch in vertraglicher Beziehung zum Bauherrn steht, fehlt es ihr insoweit am Anspruchsgrund. Da dieses gesetzlich nicht gewollte Auseinanderfallen von Schaden und Anspruch im Ergebnis nicht zu einer Begünstigung des Schädigers führen darf, kann die Beklagte vom Kläger in entsprechender Anwendung des § 285 BGB die Abtretung seines aus § 906 Abs. 2 S. 2 BGB folgenden Ausgleichsanspruchs gegen den Bauherrn verlangen (für eine Drittschadensliquidation in dieser Fallkonstellation Woitkewitsch, ZMR 2004, S. 401; ebenso offenbar Hans. OLG Hamburg, GuT 2004, 168).
Der Anspruch auf Abtretung des Ausgleichsanspruchs ist entgegen der Auffassung des Klägers in seiner Entstehung auch nicht davon abhängig, dass die Beklagte den mit der Klage geltend gemachten Rückstand für Juni 2003 zahlt oder dass diese Zahlungspflicht rechtskräftig feststeht; ein rechtlicher Gesichtspunkt, an dem eine solche Einschränkung festgemacht werden könnte, ist nicht ersichtlich. Ein Zurückbehaltungsrecht hat der Kläger nicht geltend gemacht.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 709 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf EUR 20.214,– festgesetzt.
