AG Nürnberg – Az.: 28 C 4478/12 – Urteil vom 24.10.2012
1. Es wird festgestellt, daß die Widerkläger berechtigt sind, mit Wirkung ab 01.04.2012 eine Minderung aus der jeweiligen Bruttomiete – derzeit 561,96 Euro – in Höhe von 4,45 % – derzeit 25,– Euro – bis zur Wiederinbetriebnahme des Personenaufzugs im Anwesen …-Straße …, …, geltend zu machen.
2. Es wird festgestellt, daß die von der Widerbeklagten ausgesprochene fristlose Kündigung vom 20.02.2012 unwirksam ist.
3. Die Widerbeklagte wird verurteilt, den im Anwesen …-Straße …, …, vorhandenen Personenaufzug in funktionsfähigen, betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Der Widerbeklagten wird hierzu eine Frist von 8 Wochen ab Rechtskraft des Urteils gesetzt.
4. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
5. Die Kosten des Rechtstreits trägt die Klägerin und Widerbeklagte.
6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Das Urteil ist in Ziff. 3 gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 300,00 € vollstreckbar. Im übrigen kann die Klägerin die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 861,14 € festgesetzt und ab 10.08.2012 auf 7.599,14 Euro.
Tatbestand
Die Klägerin fordert von den Beklagten rückständige Mieten, Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen sowie Mahnkosten.
Die Klägerin ist Vermieterin der Wohnung in der …-Straße … im 2. Obergeschoß Mitte, die Beklagten sind Mieter dieser Wohnung aufgrund Mietvertrages vom 08.10.2002. Die Grundmiete betrug seit 01.08.2011 438,09 Euro. Es handelt sich um eine Wohnung im öffentlich geförderten Wohnraumbereich. Die Klägerin behauptet, daß die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zuletzt am 01.11.2010 auf 151,– Euro monatlich erhöht wurde. Außerdem schuldeten die Beklagten eine monatliche Garagenmiete von 30,70 Euro. Für den Zeitraum ab Dezember 2009 bis März 2012 schuldeten daher nach Ansicht der Klägerin die Beklagten insgesamt 16.801,12 Euro. Gezahlt worden seien allerdings lediglich 15.914,12 Euro, so daß 887,– Euro offen geblieben seien. Aufgrund der Nebenkostenabrechnungen würden die Beklagten für das Jahr 2008 noch 88,89 Euro schulden, für das Jahr 2009 ergebe sich ein Guthaben von 33,26 Euro, für das Jahr 2010 ein Guthaben von 81,29 Euro. Insgesamt ergebe sich daraus ein Guthaben der Beklagten in Höhe von 25,86 Euro. Bei Anrechnung des Guthabens auf die oben genannten Mietschulden ergebe sich eine Restschuld in Höhe von 861,14 Euro.
Die Klägerin beantragt daher: Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 861,14 Euro zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 % Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit, sowie Mahnkosten in Höhe von 10,– Euro zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 % Punkten seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Die Beklagen beantragen, Klageabweisung.
Die Beklagten bestreiten, daß sich die Betriebskosten am 01.11.2010 um 11,– Euro auf 151,– Euro erhöht habe, weiterhin würden sie eine Nachzahlung für das Jahr 2008 bei den Nebenkosten nicht schulden. Bereits mit Schreiben vom 17.11.2009 – vertreten durch den Mieterverein Nürnberg – erklärten die Beklagten, daß der Aufzug bereits seit März 2009 funktionsunfähig sei und daher für ihn keine Kosten abgerechnet werden könnten. Gleichzeitig wurden die Kosten für Hausstrom, Hausreinigung und Hausrat bemängelt. Ab November 2009 wurde sodann eine Minderung in Höhe von 25,– Euro monatlich durchgeführt, aufgrund des nicht funktionierenden Aufzugs. Aufgrund der vorgenommenen Minderung seit November 2009 bis 31.03.2012 würden insgesamt 725,– Euro nicht geschuldet.
Weiterhin seien die Betriebskostenvorzahlungserhöhung um 11,– Euro ab 01.11.2010 nicht geschuldet. Gegen diese Erhöhung waren durch die Beklagten Einwendungen geltend gemacht worden, im übrigen wäre die Erhöhung auch erst ab 01.12.2010 gültig geworden. Die Klägerin korrigierte im nachhinein ihre Abrechnung für das Jahr 2010 und kam zu einem Guthaben für die Beklagten. Damit sei die ursprünglich gesetzte Erhöhung um 11,– Euro unwirksam. Die Beklagten würden diese 11,– Euro nicht schulden. Desweiteren könne die Klägerin auch nicht die Betriebskostenvorauszahlungen für die bereits abgerechneten Jahre verlangen. Dies sei nicht zulässig. Nach Abrechnung könne man die Vorauszahlungen nicht mehr nachfordern.
Mit Schriftsatz vom 10.08.2012 tragen die Beklagten vor, daß die Klägerin mit Schreiben vom 20.02.2012 das Mietverhältnis fristlos wegen des Mietrückstandes von 824,14 Euro gekündigt habe. Die Begründung im Kündigungsschreiben reiche für eine fristlose Kündigung aber nicht aus, da die entsprechende Miethöhe die gesetzlich gefordert wird, nicht erreicht werde. Trotz Aufforderung habe die Klägerin die Kündigung nicht zurückgenommen. Im übrigen werde wirksam gemindert.
Ausgehend von einer Bruttomiete von 561,56 Euro behalten die Beklagten 25,– Euro monatlich wegen des nicht funktionierenden Aufzugs ein. Diese Minderung wird von der Klägerin nicht anerkannt. Die Beklagten bestehen auf die Wiedererrichtung der Aufzugsnutzung, da diese dem Mietverhältnis zugrunde liege.
Die Beklagten beantragen daher:
1.
Es wird festgestellt, daß die Widerkläger berechtigt sind, mit Wirkung ab 01.04.2012 eine Minderung aus der jeweiligen Bruttomiete – derzeit 561,96 Euro – in Höhe von 4,45 % – derzeit 25,– Euro – bis zur Wiederinbetriebnahme des Personenaufzuges im Anwesen …-Straße …, …, geltend zu machen.
2.
Es wird festgestellt, daß die von der Widerbeklagten ausgesprochene fristlose Kündigung vom 20.02.2012 unwirksam ist.
3.
Die Widerbeklagte wird verurteilt, den im Anwesen …-Straße …, …, vorhandenen Personenaufzug in funktionsfähigen, betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Der Widerbeklagten wird hierzu eine Frist von 8 Wochen ab Rechtskraft des Urteils gesetzt.
Die Klägerin beantragt, Abweisung der Widerklage.
Seit März 2009 würden für den Aufzug, der unstreitig nicht funktionsfähig sei, keine Nebenkosten mehr abgerechnet. Außerdem sei der Aufzug im Mietvertrag nicht erwähnt, die Wohnung selbst sei mangelfrei, so daß eine Minderung für eine Wohnung im 2. Stock nicht anzusetzen sei. Die Neuerrichtung sei unwirtschaftlich.
Die Klägerin erklärt, daß sie die Kündigung vom 20.02.2012 nicht weiterverfolge. Eine Rechtsschutzbedürfnis für die Feststellung bestehe nicht.
Die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung sei damals begründet gewesen. Bei Nichteingang der erhöhten Mieten hätten sich keine Guthaben, sondern Rückstände ergeben.
Bezüglich der Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Die Widerklage ist zulässig und begründet.
I.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Nachforderung von 861,14 Euro für Nebenkosten und offene Mieten.
1.
Soweit die Klägerin in ihren Mietforderungen Nebenkostenvorauszahlungen für bereits abgerechnete Jahre mit enthalten hat, war dies nicht zulässig. In der Liste der Klägerin werden rückständige Mieten bereits seit Dezember 2009 geltend gemacht. Für 2009 und 2010 war zu diesem Zeitpunkt die Nebenkostenabrechnung bereits erstellt. Die in der Miete enthaltenen Nebenkostenvorauszahlungsbeträge dürfen daher nicht mehr eingestellt werden.
2.
Soweit der Klägerin im Nachhinein bekannt wurde, daß sie in der Abrechnung für das Jahr 2009 einen Abrechnungsfehler gemacht hat, so daß sich insgesamt ein Guthaben ergibt, war die Mietvorauszahlungserhöhung ab 01.11.2010 nicht mehr zulässig, § 8 II WoBindG. Die Beklagten haben unstreitig von Anfang an Einwendungen erhoben, so daß die Vorauszahlungserhöhung für die Beklagten nicht zu berücksichtigen war. Die Klägerin hätte zu unrecht erhaltene Beträge verzinst zurückzuerstatten. Im streitgegenständlichen Fall hat sie jedenfalls keinen Anspruch auf die Nachzahlung der unberechtigten Nebenkostenerhöhung von 11,00 € monatlich seit 01.11.2010.
3.
Im übrigen war es den Beklagten gestattet, monatlich 25,– Euro Mietminderung aufgrund des nicht funktionierenden Aufzugs geltend zu machen. Unstreitig war der Aufzug seit März 2009 nicht mehr funktionsfähig. Zu Beginn des Mietverhältnisses am 08.10.2002 bezogen die Beklagten aber eine Wohnung im 2. Stock mit Aufzug. Auch wenn sich der Aufzug außerhalb der Wohnung befindet, spielt er dennoch eine nicht unerhebliche Rolle für den Komfort einer Wohnung. Dies gilt auch für eine Wohnung im 2. Stock. Das Gericht hält hier eine Minderung von 4,45 % bezogen auf die Miete ohne die letzte Nebenkostenerhöhung für angemessen. Auch nach Vorlage der Wirtschaftlichkeitsberechnung durch die Klägerin entspricht deren Ansatz fast genau der Minderungsquote, die die Beklagten errechnet haben. Die Klägerin geht von einer Minderung von 23,51 € aus, wenn man von der Grundmiete ausgeht. Da sich die Minderungsquote aber aus der Gesamtmiete berechnet, hält das Gericht 25,00 € für insgesamt angemessen.
Die Mietminderung und die unberechtigte Mieterhöhung übersteigen die Forderung der Klägerin, so daß die Klage abzuweisen war.
II.
Die Beklagten haben auch Anspruch auf Wiedereinrichtung eines funktionsfähigen Personenaufzugs. Die Beklagten haben die Wohnung mit funktionsfähigem Personenaufzug angemietet und haben ein Anrecht darauf, daß dieser wieder hergestellt wird. Die Klägerin hätte dies lediglich abwenden können, wenn die Wiedereinrichtung gegen jegliche Wirtschaftlichkeit widersprechen würde. Hierfür sind sehr strenge Anforderungen zu setzen. Ein substantiierter Vortrag, daß der Wiedereinbau eines funktionsfähigen Aufzuges oder die entsprechende Reparatur für die Klägerin tatsächlich nicht wirtschaftlich ist, wurde nicht vorgelegt. Das Gericht kann daher nicht von einem Überschreiten der Opfergrenze ausgehen. Gemäß ständiger Rechtsprechung sind die Grenzen hierfür ausgesprochen hoch (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 535, Rdnr. 211 ff, § 536, Rdnr. 504 ff). Selbst mehrere Jahresgewinne wären von einem Großvermieter aufzuwenden, um einen Aufzug erneut funktionsfähig zu machen. Die Unwirtschaftlichkeit wurde daher von Klägerseite nicht nachgewiesen, so daß der Anspruch auf Beklagtenseite bestehen bleibt.
Grundsätzlich sind die eingeklagten Ansprüche sofort fällig. Die Fristsetzung der Beklagtenseite stellt daher ein Entgegenkommen dar.
III.
Die Beklagten haben ein Feststellungsinteresse, daß die fristlose Kündigung vom 20.02.2012 unwirksam ist. Trotz Aufforderung durch die Beklagten hat die Klägerin eine derartige Unwirksamkeit nicht erklärt. Die bloße Erklärung im Prozeß, nunmehr aus der Kündigung nicht weiter vorzugehen, reicht dafür nicht aus.
Die gesetzlichen Vorgaben für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wurden bei dem Kündigungsverlangen vom 20.02.2012 nicht eingehalten, § 543 II Ziff 3 BGB. Der offene Betrag setzte sich nicht aus Zahlungen in zwei aufeinanderfolgenden Monaten zusammen und erreichte in der Zusammensetzung aus mehreren Monaten nicht eine Miethöhe von zwei offenen Mieten. Ein Kündigungsgrund war daher nicht gegeben. Der Anspruch für die Beklagten auf Feststellung der Unwirksamkeit besteht.
IV.
Die Kostenentscheidung erging gemäß § 91 ZPO.
V.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit erging gemäß §§ 708 Ziff 11, 709, 711 ZPO.
