Inanspruchnahme der Mietkaution bei umstrittener Mietminderung

AG Hamburg-Altona – Az.: 314a C 28/12 – Urteil vom 17.09.2012

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Tatbestand

Die Klägerin nimmt die Beklagten als Gesamtschuldner auf Wiederauffüllung der Mietkaution in Anspruch.

Zwischen der Klägerin als Vermieterin und den Beklagten als Mieter besteht seit dem 01.12.2006 ein Mietvertrag über eine Wohnung im Objekt … .

Die Beklagten leisteten bei Mietvertragsbeginn vereinbarungsgemäß eine Mietsicherheit in Höhe von € 1.460,–. Ziffer 4.3. des Mietvertrages lautet:

„Der Vermieter ist berechtigt, jedoch nicht verpflichtet, sich aus der Mietsicherheit zu befriedigen, wenn der Mieter mit seinen Pflichten im Verzug ist.“

Ziff. 4.4 des Mietvertrages lautet:

„Wird die Mietsicherheit während der Dauer des Mietverhältnisses in Anspruch genommen, ist der Mieter verpflichtet, sie in Höhe des in Anspruch genommenen Betrages unverzüglich wieder aufzufüllen.“

Die Beklagten minderten den Mietzins wegen – streitiger – Mängel der Mietsache. Die Klägerin akzeptierte diese Minderung nicht und nahm wegen der Rückstände die Mietsicherheit gänzlich in Anspruch. Mit Schreiben vom 14.09.2011 forderte die Klägerin die Beklagten auf, eine neue Mietsicherheit in Höhe von € 1.460,00 zu erbringen. Die Beklagten kamen dieser Aufforderung nicht nach.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagten aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarung verpflichtet seien, die Kaution wieder aufzufüllen. Die Klägerin sei berechtigt gewesen, auch im laufenden Mietverhältnis auf die Kaution zurückzugreifen, da sich die Beklagten mit der Bezahlung der Miete in Verzug befunden hätten, der Vermieter die Verrechnung angekündigt und eine angemessene Wartefrist habe verstreichen lassen.

Die Klägerin beantragt, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, zur Sicherung der Erfüllung aller Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis mit der Klägerin über das Objekt … die Mietkaution in Höhe von € 14.460,00 durch Leistung eines gesperrten Sparkontos (bei einem Kreditinstitut oder Bank ihrer Wahl) wieder aufzufüllen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung, die vertragliche Regelung der Ziffer 4.4. des Mietvertrages sei unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteilige i.S.d. § 307 Abs. 1 BGB. Außerdem werde die Klausel nicht Vertragsbestandteil, weil es sich um eine überraschende Klausel i.S.d. § 305c Abs. 1 BGB handele. Im übrigen sei die Kautionsabrede dahingehend auszulegen, dass sich der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses zur Befriedigung mietvertraglicher Forderungen nur dann aus der Kaution bedienen darf wenn diese Forderungen entweder rechtskräftig festgestellt oder unstreitig oder jedenfalls so offensichtlich begründet sind, dass ein Bestreiten mutwillig erscheint. Da keines dieser Tatbestandsmerkmale erfüllt sei, bestehe der Anspruch auch aus diesem Grund nicht.

Wegen des weiteren Vortrages der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Auffüllung der Mietkaution in Höhe von € 1460,– gemäß Ziffer 4.4 des Mietvertrages.

Die Voraussetzungen der mietvertraglichen Regelungen sind nicht erfüllt, da diese einschränkend auszulegen sind. Gemäß Ziffer 4.4 des Mietvertrages ist der Mieter zwar verpflichtet, die Kaution wieder aufzufüllen, sofern diese während der Dauer des Mietverhältnisses vom Vermieter in Anspruch genommen wurde. Hierzu ist der Vermieter gemäß Ziffer 4.3 des Mietvertrages berechtigt, wenn der Mieter mit seinen Verpflichtungen in Verzug ist. Diese Regelung gilt nach dem reinen Wortlaut der Vereinbarung für jeden Fall des Verzuges des Mieters. Hierbei bleibt allerdings unberücksichtigt, dass die Kaution nicht in das Vermögen des Vermieters übergeht, sondern ihm nur treuhänderisch zur Verfügung steht. Der Vermieter wird also als echter Treuhänder tätig, der für den Mieter zweckgebundenes Vermögen zu verwalten hat. Aus diesem Treuhandverhältnis folgt, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Sicherheit nur in der vereinbarten Art und nur dann zu verwerten, wenn er sie benötigt, um tatsächlich bestehende Forderungen aus dem Mietverhältnis abzudecken (OLG Celle NZM 1998, 261). Aus diesem Grunde ist die vorliegende Kautionsabrede dahingehend auszulegen, dass der Vermieter sich während des laufenden Mietverhältnisses zur Befriedigung mietvertraglicher Forderungen nur dann aus der Kaution bedienen darf, wenn diese Forderungen entweder rechtskräftig festgestellt oder unstreitig oder jedenfalls so offensichtlich begründet sind, dass ein Bestreiten mutwillig erscheint (LG Mannheim WuM 1996, 269; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10 Aufl., Rn 91; Derleder WuM 2002, 239, 241; Kraemer NZM 2001, 737,741). Die gegenteilige Rechtsansicht verkennt die Besonderheiten des Treuhandverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter, die Letzteren zu einer besonderen Rücksichtnahme auf die Interessen des Mieters verpflichtet. Die Kautionsabrede soll im Ergebnis den Vermieter davor bewahren, mit berechtigten Forderungen gegen den Mieter auszufallen, nicht aber dazu dienen, dem Vermieter die Durchsetzung ihm vermeintlich oder tatsächlich zustehender Forderungen zu erleichtern.

Die Voraussetzungen von Ziffer 4.4 der mietvertraglichen Vereinbarung sind bei dieser einschränkenden Auslegung nicht erfüllt. Die Klägerin behauptet, gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von Mietzinsen zu haben. Wegen dieser Forderung hat sie die von den Beklagten gezahlte Kaution in Anspruch genommen. Die Beklagten sind der Ansicht, wegen Mängeln der Mietsache zu einer Minderung der Miete berechtigt zu sein. Über diese Frage besteht zwischen den Parteien keine Einigkeit. Die Forderung der Klägerin ist daher weder unstreitig, noch rechtskräftig festgestellt. Auch ist die Forderung der Klägerin nicht so offensichtlich begründet, dass ein bestreiten durch die Beklagten mutwillig erscheint. Vielmehr wäre in einem Rechtsstreit über die Minderungsbeträge Beweis zu erheben über die behaupteten Mängel der Mietsache.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Z. 11, 711 ZPO.