Rechtsstreit um Wohnungsräumung: Berliner Landgericht stärkt Position des Beklagten
In einem komplexen Fall, der vor dem Landesgericht Berlin verhandelt wurde, ging es um die Räumung einer Wohnung und die damit verbundenen Herausgabeansprüche. Der Fall drehte sich um die Klägerin, die die Wohnung Y von den unbekannten Erben nach Herrn X – einschließlich des Beklagten zu 2) – zurückforderte. Das rechtliche Hauptproblem lag in der Frage, ob die Klägerin einen gültigen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegenüber dem Beklagten zu 2) hat, der sich in der Vergangenheit eines Betäubungsmitteldelikts schuldig gemacht hatte.
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Übersicht
Kündigungen und Mietverhältnis
Das Gericht stellte fest, dass die Klägerin keinen gültigen Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß §§ 546 Abs. 1, Abs. 2, 985 BGB gegenüber dem Beklagten zu 2) hat. Das ursprüngliche Mietverhältnis mit dem mittlerweile verstorbenen Erblasser wurde als ungekündigt angesehen. Zudem wurde klargestellt, dass verhaltensbedingte Kündigungen vor dem Ableben des Erblassers nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt haben.
Straftaten und Mietrecht
Ein weiterer wichtiger Punkt war die Frage, ob Straftaten, die in der Mietsache begangen wurden, ein Recht zur Kündigung begründen könnten. Das Gericht entschied, dass dies nur der Fall wäre, wenn der Mieter selbst der Täter ist oder ein Erfüllungsgehilfe des Mieters das Delikt in Kenntnis des Mieters begangen hat. Da der Beklagte zu 2) und nicht der Erblasser die Straftat begangen hatte, wurde dieser Punkt zugunsten des Beklagten entschieden.
Erbfolge und Kündigungsrecht
Das Gericht ging auch auf die Erbfolge und das Kündigungsrecht ein. Obwohl der Beklagte zu 2) nicht in das Mietverhältnis eintreten konnte, da er keinen gemeinsamen Haushalt mit dem Erblasser führte, wurde das Mietverhältnis gemäß § 564 Satz 1 BGB mit den Erben fortgesetzt. Die Klägerin konnte nicht nachweisen, dass sie allen Erben gegenüber die Kündigung ausgesprochen hatte, was für die Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich wäre.
Kosten und Vollstreckbarkeit
Abschließend wurde die Klägerin dazu verurteilt, die Kosten des zweiten Rechtszugs zu tragen. Das Urteil wurde als vorläufig vollstreckbar erklärt, und die Revision wurde nicht zugelassen. Dies bedeutet, dass die Klägerin nicht nur in der Sache unterlegen ist, sondern auch finanziell belastet wird.
Mit diesem Urteil hat das Landesgericht Berlin wichtige Fragen im Mietrecht und im Bereich der Erbfolge geklärt. Es stärkt die Position von Mietern und Erben und setzt hohe Anforderungen an die Klägerseite, wenn es um Räumungs- und Herausgabeansprüche geht.
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Das vorliegende Urteil
LG Berlin – Az.: 67 S 120/23 – Urteil vom 04.07.2023
Auf die Berufung des Beklagten zu 2) wird das am 11. April 2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte, soweit es zum Nachteil des Beklagten zu 2) ergangen ist, teilweise abgeändert.
Das am 22. November 2022 verkündete Versäumnisurteil des Amtsgerichts Mitte wird insoweit aufrechterhalten, als die unbekannten Erben nach Herrn X – mit Ausnahme des Beklagten zu 2) – verurteilt worden sind, die Wohnung Y zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufgehoben und die – gegen den Beklagten zu 2) gerichtete – Klage abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des zweiten Rechtszugs. Die Beklagten zu 1) und 2) tragen vorab die Kosten ihrer Säumnis im ersten Rechtszug. Die Klägerin trägt die dem Beklagten zu 2) im ersten Rechtszug im Übrigen entstandenen außergerichtlichen Kosten. Sie trägt weiter die Hälfte der im ersten Rechtszug angefallenen Gerichtskosten sowie die Hälfte der ihr im ersten Rechtszug entstandenen eigenen außergerichtlichen Kosten. Die Beklagten zu 1) tragen sämtliche der übrigen ihnen im ersten Rechtszug entstandenen eigenen außergerichtlichen Kosten sowie die Hälfte der im ersten Rechtszug angefallenen Gerichtskosten sowie die Hälfte der der Klägerin im ersten Rechtszug entstandenen außergerichtlichen Kosten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe:
I.
Der Tatbestand entfällt gemäß § 313a Abs. 1Satz 1, 540 Abs: 2 ZPO.
II.
Die Berufung ist begründet. Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten zu 2) der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß §§ 546 Abs. 1, Abs. 2, 985 BGB nicht zu.
Die Aktivlegitimation der Klägerin kann dahinstehen. Denn das ursprünglich mit dem mittlerweile verstorbenen – und vor seinem Ableben ebenfalls klageweise in Anspruch genommenen – Erblasser begründete Mietverhältnis besteht ungekündigt fort.
Keine der vor dem Ableben des Erblassers ausgesprochenen verhaltensbedingten Kündigungen hat zur fristlosen oder ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB geführt.
Zwar können in der Mietsache begangene Straftaten ein Recht zur Kündigung begründen. Sie rechtfertigen eine vermieterseitige Kündigung allerdings grundsätzlich nur, wenn der Mieter selbst Täter ist oder ein Erfüllungsgehilfe des Mieters das Delikt in Kenntnis des Mieters begangen hat (vgl. Kammer, Urt. v. 9. Juni 2022 – 67 S 90/22, WuM 2022, 402). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da sich unstreitig der Beklagte zu 2) und nicht der Erblasser als Mieter der Wohnung eines Betäubungsmiutteldelikts strafbar gemacht hat. Es ist auch nicht vorgetragen oder ersichtlich, dass der Erblasser Kenntnis vom strafbaren Verhalten des Beklagten zu 2) hatte, zumal er sich jedenfalls seit Anfang 2020 krankheitsbedingt nicht mehr in der Mietsache, sondern in einer Pflegeeinrichtung aufgehalten hat. Ob die vom Amtsgericht statuierte Pflicht des Erblassers zu seinen Lebzeiten bestand, dafür Sorge zu tragen, dass während seiner Abwesenheit keine Straftaten in der Mietsache begangen werden, kann dahinstehen, ebenso, wie der Erblasser dieser Pflicht in der Zeit seiner krankheitsbedingten Abwesenheit in einem Pflegeheim hätte nachkommen können. Jedenfalls käme einer damit verbundenen Überwachungspflichtverletzung nicht das für eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung erforderliche Gewicht zu. Das gilt unabhängig, aber erst recht angesichts des Umstands, dass der Erblasser von der Klägerin nicht abgemahnt worden ist (vgl. BGH, Urt. vom 28. November 2007 – VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508 Tz. 28).
Die nach dem Ableben des Erblassers gegenüber dem Beklagten zu 2) ausgesprochenen Kündigungen haben eine Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls nicht herbeizuführen vermocht. Zwar kann sich der Beklagte zu 2) nicht auf einen Eintritt in das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB berufen, da er mit dem Erblasser zum Zeit seines Todes keinen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Der Erblasser befand sich zu diesem Zeitpunkt seit über eineinhalb Jahren in einer Pflegeeinrichtung, ohne dass noch die medizinisch begründbare Erwartung einer Besserung oder gar Heilung und einer Rückkehr in die streitgegenständliche Wohnung bestand. Damit war der – zwischen den Parteien ohnehin streitige – Haushalt bereits weit vor dem Ableben des Erblassers aufgelöst (vgl. Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 563 Rz. 41).
Das Mietverhältnis ist jedoch gemäß § 564 Satz 1 BGB mit den Erben fortgesetzt worden. Der Klägerin hätte im Falle ihrer Aktivlegitimation zwar gemäß § 564 Satz 2 BGB ein Kündigungsrecht gegenüber den Erben zugestanden. Ihr ist es als für die Beendigung des Mietverhältnisses darlegungs- und beweisbelasteter Partei aber nicht gelungen, den Beweis zu führen, sämtlichen Erben gegenüber die Kündigung erklärt zu haben. Denn sie hat das Vorbringen des Beklagten zu 2), auch seine Schwester sei mangels abweichenden Testaments als gesetzliche Erbin erster Ordnung gemäß §§ 1922 Abs. 1, 1924 Abs. 1 BGB Miterbin geworden, schon mangels substantiierten Gegenvortrags und Beweisantritts nicht zu widerlegen vermocht (vgl. Braun, in: BeckOGK, Stand: 15. Februar 2023, BGB § 2267 Rz. 73 m..w.N.; Gierl, in: Burandt/Rojahn, Erbrecht, 4. Aufl. 2022, FamFG § 352e Rz. 156). Bei mehreren Erben aber hat der Vermieter allen gegenüber die Kündigung auszusprechen (st. Rspr., vgl. Wendtland, in: BeckOGK, Stand: 1. April 2023, § 564 Rz. 19 m.w.N.). Daran fehlte es.
Davon ausgehend besteht das auf Mieterseite mit dem Beklagten zu 2) und seiner Schwester fortgesetzte Mietverhältnis ungekündigt fort. Dieses kann der Beklagte zu 2) gemäß § 986 Abs. 1 BGB auch einem womöglichen dinglichen Herausgabeanspruch der Klägerin entgegen halten.
Die Entscheidung über die Kosten und die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 3, 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO zuzulassen, bestanden nicht.
