AG Ottweiler – Az.: 16 C 170/15 (77) – Urteil vom 24.11.2016
I.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 1216,60 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.6.2015 zu zahlen.
II.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.
III.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Mit Mietvertrag vom 4.2.2013 mietete die Klägerin von der Beklagten die Wohnung im Dachgeschoss des Anwesens … beginnend mit dem 1.3.2013. Das Mietverhältnis endete zum 31.12.2014. Die von der Klägerin geleistete Kaution inklusive Zinsen betrug zu diesem Zeitpunkt 841,14 €. Mit Nebenkostenabrechnung 2014 vom 23.4.2015 errechnete die Beklagte für die Klägerin ein Guthaben in Höhe von 684,71 €. Die Beklagte erstattete an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 301,57 €. Der Beklagten stand gegen die Klägerin darüber hinaus ein aufrechenbarer Zahlungsanspruch für den Stromverbrauch des Kabelanschlusses in Höhe von 7,68 € zu. Mit Schreiben vom 11.5.2015 forderte die Klägerin die Beklagte zur Erstattung des Restbetrages in Höhe von 1216,60 € unter Fristsetzung bis 1.6.2015 auf.
Das Protokoll für Übergabe und Rückgabe der Mietsache vom 31.12.2014 hat folgenden Inhalt:
„Folgende Mängel werden auf Kosten des Vermieters/Mieters beseitigt:
2. Bad schwarze Fugen laut Bilder, Badewanne brauner Fl.
4. Zimmer Abschlusstür- Kratzer auf Parkett (Wohnzimmer)
8. Zimmer Edelstahlgeländer von Moos reinigen-
9. Zimmer Briefkasten austauschen weil angeblich Post aus Briefkasten entwendet.
Die Beseitigung soll bis zum 15.1.2015 erfolgen.“
Die Klägerin ließ über ihren Vater Mängelbeseitigungsarbeiten am 17.01.2015 vornehmen.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte sei verpflichtet, den Restbetrag in Höhe von 1216,60 € an die Klägerin zu erstatten. Die Klägerin behauptet, die Mängelbeseitigungsarbeiten seien ordnungsgemäß vorgenommen worden und die Wohnung demgemäß in ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben worden. Insbesondere seien die Fliesenfugen nach der Reinigung am 17.1.2015 sauber, jedenfalls nicht mehr schwarz gewesen. Die Balkongeländer seien von innen blitzblank gewesen. Eine Außenreinigung sei auf Grund der Höhe von innen gar nicht möglich. Die Kratzer auf dem Parkett seien beim erstmaligen Öffnen der Abschlusstür, weil diese für die Klägerin nicht vorhersehbar auf dem Boden geschleift habe, entstanden. Eine Schimmelbildung in der Innenseite der Fensterrahmen sei bei Rückgabe nicht gerügt worden und die Klägerin nie aufgefordert worden, solche zu beseitigen. Die Kanalverstopfung habe die Klägerin nicht verursacht.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 1216,60 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.06.2015 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die vom Vater der Klägerin vorgenommenen Mängelbeseitigungsarbeiten seien nicht ordnungsgemäß erfolgt. Demgemäß seien der Beklagten zur Behebung der Mängel gemäß Protokoll vom 31.12.2014 nachfolgende weitere Kosten entstanden, die der Rückzahlung des von der Klägerin geforderten Betrages entgegenstünden:
1) Kosten der Schimmelanalyse: 129 €.
Zum Nachweis der Tatsache, dass die schwarzen Flecken an Fenster und Fliesenfugen im Bad auf Schimmel zurückzuführen seien aufgrund mangelnder regelmäßiger Reinigung, sei eine Schimmelanalyse bei dem Institut für Gebäude-und Innenraumanalytik D… erforderlich gewesen, da die Klägerin von Anfang an bestritten habe, dass es sich bei den Verfärbungen um Schimmelpilze handele,
2) Austausch des Briefkastenschlosses 14,99 €.
Der Austausch sei erforderlich gewesen, nachdem die Klägerin behauptet habe, dass bei ihr aus dem Briefkasten Post gestohlen worden sei und die Beklagte vermutete, ein Ex-Freund der Klägerin verfüge womöglich noch über einen Briefkastenschlüssel; darüber hinaus habe die Klägerin behauptet, dass ihr am 23.09.2014 jemand Milch in den Briefkasten geschüttet habe und die sich dadurch ergebende Schimmelbildung habe sie nicht beseitigt,
3) Reinigung der Dusche: 146 €.
4) Reinigung des Balkongeländes an beiden Balkonen außen: 336 €.
5) Abschleifen und Versiegeln des Parkettbodens aufgrund der im Protokoll festgehaltenen Beschädigung: 277,99 €. Der Schaden sei durch gewaltsame Öffnung der Tür entstanden, ohne dass hierfür ein bausubstanzbedingter Mangel mit oder allein verantwortlich gewesen sei. Die Klägerin hafte insoweit auch unter dem Gesichtspunkt eines durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten weiteren Schadens.
6) Beseitigung des Schimmel am Fenster und Reinigung des Fensters: 248,12 €. Die Fenster hätten den Anschein erweckt, dass sie während der gesamten Mietzeit nie gereinigt worden seien.
7) Beseitigung einer Kanalverstopfung (Oktober 2014): 64,50 €. Der Kanal sei durch Putzlappen und eine größere Menge Tampons verstopft worden. Die Umlage sei anteilig nach Quadratmeter erfolgt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 22.12.2015 und 17.03.2016. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt des Sachverständigengutachtens des Sachverständigen … vom 18.8.2016, sowie das Sitzungsprotokoll vom 18.2.2016 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist in vollem Umfang begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte auf der Grundlage des zwischen ihnen zustande gekommenen Mietvertrages einen Zahlungsanspruch in Höhe von 1216,60 €.
Mit Mietvertrag vom 4.2.2013 mietete die Klägerin von der Beklagten die Wohnung im Dachgeschoss des Anwesens … beginnend mit dem 1.3.2013. Das Mietverhältnis endete zum 31.12.2014. Die von der Klägerin geleistete Kaution inklusive Zinsen betrug zu diesem Zeitpunkt 841,14 €. Mit Nebenkostenabrechnung 2014 vom 23.4.2015 errechnete die Beklagte für die Klägerin ein Guthaben in Höhe von 684,71 €. Die Beklagte erstattete an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 301,57 €. Der Beklagten stand gegen die Klägerin darüber hinaus ein aufrechenbarer Zahlungsanspruch für den Stromverbrauch des Kabelanschlusses in Höhe von 7,68 € zu.
Dies ist zwischen den Parteien unstreitig.
Demgemäß hat die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der Guthaben aus Kaution und Nebenkostenabrechnung abzüglich geleisteter Zahlungen und eines Betrages in Höhe von 7,68 €, mithin in Höhe von 841,14 € + 684,71 € – 7,68 € – 301,57 € = 1216,60 €.
Die Beklagte kann insoweit nun nicht einwenden, dem Erstattungsanspruch stünden aufrechenbare Schadensersatzansprüche ihrerseits gegen die Klägerin in gleicher Höhe zu, da die vom Vater der Klägerin aufgrund des Rückgabeprotokolls vom 31.12.2014 am 17.01.2015 vorgenommenen Mängelbeseitigungsarbeiten nicht ordnungsgemäß erfolgt seien und demgemäß der Beklagten zur Behebung der Mängel gemäß Protokoll vom 31.12.2014 weitere Kosten entstanden seien (§§ 280 Abs. 1, 281, 249ff. BGB).
Zu den von der Beklagten geltend gemachten Positionen im Einzelnen:
1) Kosten der Schimmelanalyse: 129 €.
Die Beklagte kann von der Klägerin aus mehreren Gründen keinen Ersatz verlangen, soweit sie Kosten aufgewendet hat zur Untersuchung, ob die schwarzen Flecken an Fenster und Fliesenfugen im Bad auf Schimmel zurückzuführen sind aufgrund mangelnder regelmäßiger Reinigung. Diese Kosten waren weder Kosten, die zur Schadensermittlung zu diesem Zeitpunkt bereits erforderlich waren, noch bestand zum Zeitpunkt des Anfalls der Kosten diesbezüglich (bereits) ein Schadensersatzanspruch.
Zum einen wäre die Beklagte im vorliegenden Fall gehalten gewesen, den erfolglosen Ablauf der zuvor zwischen den Parteien vereinbarten Frist zur Mangelbehebung abzuwarten, bevor sie weitere Kosten verursacht (§§ 242, 254 BGB). Hieran fehlt es vorliegend bereits bezüglich der Fliesenfugen im Bad. Denn die Parteien haben im Protokoll für Übergabe und Rückgabe der Mietsache vom 31.12.2014 zur Beseitigung der Mängel betreffend die schwarzen Fugen im Bad eine Frist bis zum 15.1.2015 vereinbart und die Beklagte hat bereits vor Fristablauf am 12.1.2015 die Kosten durch Beauftragung der Schimmelanalyse bei dem Institut für Gebäude- und Innenraumanalytik D… verursacht.
Darüber hinaus ist nach Durchführung der Beweisaufnahme davon auszugehen, dass die schwarzen Fugen im Badbereich am 17.1.2015 ordnungsgemäß gereinigt wurden und demgemäß ein über den gewöhnlichen Mietgebrauch und die hierdurch bedingte Abnutzung hinausgehender Schaden der Beklagten nicht gegeben ist. Die Zeugen … haben übereinstimmend bekundet, dass die Badezimmerfugen nach der Reinigung annehmbar sauber bzw. sauber, auf jeden Fall nicht mehr schwarz gewesen seien. Auch der Zeuge … hat bestätigt, dass im Bad Reinigungsarbeiten durchgeführt waren. Der Zeuge hat auch nicht bekundet, dass nach Durchführung der Reinigungsarbeiten noch moniert worden sei, dass diese nicht als ordnungsgemäß abgenommen werden könnten.
Bezüglich der Schimmelbildung an den Fenstern fehlt es gänzlich an einer Feststellung im Übergabeprotokoll vom 31.12.2014 und die Zeugen … haben glaubhaft bekundet, dass diesbezüglich am 31.12.2014 bei der Wohnungsübergabe keine Feststellungen getroffen worden seien. Der Zeuge … hat insoweit keine Angaben gemacht und lediglich bekundet, dass am 17.1.2015 hierüber gesprochen worden sei. Soweit er angegeben hat, von der Mutter der Klägerin sei zu diesem Zeitpunkt eine Reinigung der Fenster abgelehnt worden, hat die Zeugin … bekundet, die Fenster seien gar nicht geöffnet worden, insoweit sei daher auch keine Schimmelbildung festgestellt worden. Das Gericht kann insoweit nicht feststellen, dass der Aussage des Zeugen … mehr oder weniger Glauben zu schenken wäre, als der Aussage der übrigen Zeugen. Demnach verbleiben Zweifel sowohl hinsichtlich der Verantwortlichkeit der Klägerin für die begehrte Reinigung der Fenster, als auch hinsichtlich einer entsprechenden Aufforderung zur Nachreinigung. Der fehlende Nachweis geht insoweit zulasten der hierfür beweisbelasteten Beklagten.
2) Austausch des Briefkastenschlosses 14,99 €.
Ein Erstattungsanspruch der Beklagten besteht insoweit nicht. Soweit die Beklagte behauptet, der Austausch sei erforderlich gewesen, nachdem die Klägerin behauptet habe, dass bei ihr aus dem Briefkasten Post gestohlen worden sei und die Beklagte vermutet habe, ein Ex-Freund der Klägerin verfüge womöglich noch über einen Briefkastenschlüssel, hat sie den Austausch im eigenen Interesse vorgenommen und nicht aufgrund eines der Klägerin vorwerfbaren Verhaltens. Soweit sie den Anspruch darüber hinaus darauf stützt, die Klägerin habe behauptet, dass ihr am 23.09.2014 jemand Milch in den Briefkasten geschüttet habe und die sich dadurch ergebende Schimmelbildung habe die Klägerin nicht beseitigt, ist sowohl der Nachweis nicht geführt, dass ein entsprechender der Klägerin zurechenbarer Schaden vorhanden war, darüber hinaus fehlte es für die Annahme der Unterlassung einer erforderlichen Nachreinigung auch an einer entsprechenden Fristsetzung für die Reinigung des Briefkastens, sowie einer schlüssigen Darlegung der Notwendigkeit des Austausches. Das Rückgabeprotokoll enthält hierzu keine Angaben, sondern stellt lediglich fest, dass der Briefkasten auszutauschen ist, weil angeblich Post aus dem Briefkasten entwendet wurde. Eine eindeutige Zuordnung des Rückgabeprotokolls, ob dieser Mangel auf Kosten des Vermieters oder des Mieters beseitigt werden wird, fehlt darüber hinaus in dem Protokoll. Die fehlende Klarheit geht insoweit zulasten der beweisbelasteten Beklagten.
3) Reinigung der Dusche: 146 €.
Ein Erstattungsanspruch der Beklagten besteht insoweit nicht, insbesondere nachdem die Beweisaufnahme ergeben hat, dass die Fliesenfugen am 17.1.2015 gereinigt und anschließend bei der Abnahme der Reinigungsarbeiten nicht moniert wurden. Auf die vorstehenden Ausführungen zu Ziffer 1) wird umfassend Bezug genommen.
4) Reinigung des Balkongeländes an beiden Balkonen außen: 336 €.
Ein Erstattungsanspruch der Beklagten ergibt sich insoweit nicht. Im Übergabeprotokoll zum 31.12.2014 ist hierzu festgehalten, dass das Edelstahlgeländer von Moos zu reinigen sei. Diese Verpflichtung hat die Klägerin erfüllt. Der Zeuge … hat hierzu bekundet, dass am 17.1.2015 das Balkongeländer vollständig gereinigt und danach sauber gewesen sei. Gleiches hat auch die Zeugin … bestätigt. Der Zeuge … hat hierzu ebenfalls bekundet, dass der Balkon ursprünglich über große Flächen vermoost gewesen sei und der Zeuge … das Moos beseitigt habe, und zwar auf den geraden Flächen und dem Balkongeländer. Soweit der Zeuge … darüber hinaus bekundet hat, der Boden des Balkons sei weiterhin vermoost gewesen und zwar das ganze Holz, kann eine Beseitigungspflicht der Klägerin nicht angenommen werden. Eine solche ergibt sich zunächst nicht aus dem Übergabeprotokoll. Eine der Klägerin vorwerfbare Überschreitung des Mietgebrauches ist insoweit nicht hinreichend dargetan. Im Übrigen fehlt es dann auch an der schlüssigen Darlegung eines kausalen Schadens. Denn die zugrunde gelegte Rechnung vom 21.2.2015 über einen Betrag in Höhe von 336 € beinhaltet ausdrücklich im Wesentlichen die von der Klägerin erfüllte Verpflichtung des Entfernens von Moosbelag am Geländer. Die darüber hinaus darin enthaltene Position Reinigung der Roste mit Hochdruckreiniger ist weder betragsmäßig identifizierbar angegeben, noch dürfte dies noch von der Verpflichtung zur besenreinen Übergabe der Mietsache umfasst sein.
5) Abschleifen und Versiegeln des Parkettbodens aufgrund der im Protokoll festgehaltenen Beschädigung: 277,99 €.
Ein Ersatzanspruch der Beklagten besteht insoweit nicht. Soweit die Beklagte den Schadensersatzanspruch darauf stützt, dass der Schaden durch gewaltsame Öffnung der Tür entstanden sei, ohne dass hierfür ein bausubstanzbedingter Mangel mit oder allein verantwortlich gewesen sei, hat die Beweisaufnahme das Gegenteil erwiesen, sodass eine Haftung der Klägerin insoweit ausscheidet. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten vom 18.8.2016 hierzu festgestellt, dass der entstandene Schaden am Parkettboden nicht durch das gewaltsame Öffnen der Tür entstanden ist. Vielmehr liegt ein bausubstanzbedingter Mangel am Türelement vor. Die Luft zwischen Türblatt und Fußboden ist mit 2 mm zu gering gewesen. Eine ordnungsgemäße Luft von ca. 5 mm wird auch durch die eingebaute Bodendichtung beim Absenken abgedichtet, so dass ein ordnungsgemäßer Einbau möglich und erforderlich gewesen wäre. Bei ordnungsgemäßem Einbau hätte das Türblatt auch über kleine Fremdkörper hinwegstreichen können und ein entsprechender Schaden wäre nicht entstanden. Die Beklagte kann darüber hinaus nicht geltend machen, die Klägerin hafte insoweit auch unter dem Gesichtspunkt eines durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten weiteren Schadens. Denn einen solchen hat der Sachverständige gerade nicht festgestellt. Im Gegenteil hat der Sachverständige sogar festgestellt, dass der Schaden am Parkett bereits mindestens seit einem halben bis einem Jahr bestanden haben muss, wobei der Sachverständige auch insoweit eine Schadensvergrößerung in seinem Gutachten nicht festgestellt hat. Das Gericht hat keine Anhaltspunkte, an der Richtigkeit der Feststellungen des Sachverständigen, die es sich vollumfänglich zu eigen macht, zu zweifeln. Daneben besteht auch kein Schadensersatzanspruch bezüglich der von der Beklagten gerügten Schäden am Parkettboden im Schlafzimmer. Hierzu ergibt sich bereits keine Feststellung aus dem Übergabeprotokoll, sodass bereits fraglich ist, wann der Schaden überhaupt entstanden ist. Zudem hat der Sachverständige hierzu festgesteilt, dass die Ursache nicht mehr zu ermitteln ist. Die weißen Flecken am Parkettboden resultierten aus eingedrungener Feuchtigkeit, wobei nicht mehr zu klären sei, ob diese sich am Fensterelement gebildet habe, von außen durch Regen durch ein offen stehendes Element eingedrungen sei oder aus umgeschüttetem Wasser resultiere. Der fehlende Nachweis einer Überschreitung des Mietgebrauches während der Mietzeit der Klägerin geht insoweit zulasten der beweisbelasteten Beklagten.
6) Beseitigung des Schimmel am Fenster und Reinigung des Fensters: 248,12 €. Ein Erstattungsanspruch der Beklagten ergibt sich insoweit bereits dem Grunde nach nicht. Zur Begründung wird auf die Ausführungen zu Ziffer 1) Bezug genommen.
7) Beseitigung einer Kanalverstopfung (Oktober 2014): 64,50 €. Ein Erstattungsanspruch der Beklagten kann nicht auf die Behauptung gestützt werden, der Kanal sei durch Putzlappen und eine größere Menge Tampons verstopft worden und zur Reinigung sei ein Gesamtbetrag in Höhe von 161,25 € angefallen, der nach anteiliger Umlage auf alle Mieter zu einem Schadensersatzanspruch gegenüber der Klägerin von 64,50 € führe. Abgesehen davon, dass die Klägerin eine entsprechende Verursachung der Kanalverstopfung bestreitet und der entsprechende Nachweis eines Verursachungsbeitrages der Klägerin nicht geführt worden ist, fehlt es auch an der schlüssigen Darlegung eines kausalen Schadens, nachdem die vorgelegte Rechnung vom 20.1.2015 das Abpumpen einer ehemaligen Klärgrube betrifft. Der fehlende Nachweis geht auch insoweit zu Lasten der beweisbelasteten Beklagten. Eine diesbezügliche Erstattungsverpflichtung ergibt sich auch nicht aus dem Rückgabeprotokoll.
Der geltend gemachte Anspruch auf Verzugszinsen ist gemäß §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB begründet, nachdem die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 11.5.2015 zur Erstattung des Restbetrages in Höhe von 1216,60 € unter Fristsetzung bis 1.6.2015 aufforderte.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird gemäß §§ 63 Abs. 2, 48 Abs. 1 GKG i.V.m. §§ 3, 6 ZPO auf 1216,60 € festgesetzt.
