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Kostenposition Wartungskosten, Allgemeinstrom, Notdienst in Betriebskostenabrechnung

AG Hamburg – Az.: 49 C 363/19 – Urteil vom 20.11.2020

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 925,81 zu zahlen nebst Zinsen hierauf in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08. Juni 2019.

2. Der Beklagte wird ferner verurteilt, die Klägerin von der Bezahlung ihr durch die Tätigkeit des ………Rechtsanwälte …, Hamburg, entstandenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 255,85 freizuhalten.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

4. Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin 69 Prozent und der Beklagte 31 Prozent zu tragen.

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beiden Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung der jeweils anderen Seite durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die vollstreckende Seite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird festgesetzt auf € 2.946,83.

Tatbestand

Mit der Klage begehrt die Klägerin die Zahlung restlichen Mietzinses sowie eine Forderung aus einer Betriebskostenabrechnung hinsichtlich derer zudem die Berechtigung zur Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen streitig ist.

Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter der Wohnung in Hamburg, erstes Obergeschoss, mit einer Wohnfläche von circa 98 Quadratmetern. Der Mietvertrag besteht seit dem 01. Dezember 2012. Der Mietvertrag sieht eine Betriebskostenvorauszahlung von monatlich € 350,00 bei einer Brutto-Miete von € 2.050,00 vor. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der mietvertraglichen Vereinbarungen wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Bl. 15 ff der Akte).

Während des Mietverhältnisses kam es zu einem Wasserschaden, in Folge dessen der Beklagte im Jahre 2017 aus der Wohnung aus- und am 04. Juli 2017 wieder in die Wohnung einzog, wobei der Umzug erst in den nachfolgenden zwei Wochen abgeschlossen wurde.

Die Parteien führten zudem aufgrund des Wasserschadens einen Rechtsstreit, welcher vor dem Landgericht Hamburg mit einem Vergleich endete. In dem Rechtsstreit ging es um Aufwendungsersatz und Minderungsansprüche des hiesigen Beklagten und dortigen Klägers, wobei die dortige Beklagte und hiesige Klägerin unter anderem auch mit Mietzinsansprüchen bis einschließlich März 2017 aufrechnete. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlagen K 16 bis K 20 (Bl. 217 bis 253 der Akte).

Der Beklagte zahlt seit Juli 2017 den Mietzins regelmäßig zum 18. eines jeden Monats, wobei streitig ist, ob dies rückwirkend oder schon für den Folgemonat erfolgt. Im Februar 2019 zahlte der Beklagte € 859,67 mit der Tilgungsbestimmung Miete Juli 2017 – 13 Tage. Hinsichtlich dieser Zahlung wurde eine Aufrechnungserklärung mit dem Mietzins für Februar 2019 im laufenden Rechtsstreit erklärt.

Im Dezember 2018 erstellte die Klägerin die Betriebskosten für das Jahr 2017 und leitete diese spätestens im Dezember 2018 auch dem Beklagten zu, worauf der Mieterverein zu Hamburg für den Beklagten mit Schreiben vom 20.12.2018 unter anderem monierte, dass der Beklagte erst ab Juli 2017 wieder in der Wohnung wohnhaft sei. Hinsichtlich der Abrechnung und der Monierung wird Bezug genommen auf die Anlagen K 3 und K 4 (Bl. 28 bis 37 der Akte). Im nachfolgenden Schriftverkehr (Anlagen K 5 und K 6) monierten die Parteien wechselseitig verspätete Mietzinszahlungen beziehungsweise die Nichtberücksichtigung der verfrühten Mietzinszahlung.

Mit der Klagerwiderung vom 11.11.2019 sowie mit anwaltlichem Schreiben vom gleichen Tage begehrte der Beklagte hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2017 Belegeinsicht, monierte die Kostenposition „Wartung“ als nicht umlagefähig, das Fehlen der Erfassung des Energieverbrauches Warmwasser entgegen § 9 HeizKV, die Umlage der Betriebskosten auf die Garagen, den verwendeten Umlageschlüssel nach Miteigentumsanteilen, die mangelnde Umlagefähigkeit einer Position „Allgemeinstrom“ sowie überhöhte Hausmeisterkosten sowie Aufzugskosten nebst entsprechender fehlender Verrechnungsabzüge. Ergänzend wird insoweit Bezug genommen auf die Klagerwiderung sowie die Anlage B 3 (Bl. 62 ff der Akte).

In der Folgezeit übermittelte die Klägerin über ihren Bevollmächtigten zahlreiche Belege an den Beklagtenvertreter.

Hinsichtlich des Arbeitsvertrags des Hausmeisters wird insoweit Bezug genommen auf den Vertrag (Bl. 108 ff der Akte), hinsichtlich des Wartungsvertrages für die Aufzüge auf die Vertragsunterlagen (Bl. 129 ff der Akte) sowie hinsichtlich der weiteren vorgelegten Belege auf das Anlagenkonvolut K 14 (Bl. 94 ff der Akte). Vom Beklagten wiederum wurde auch nachfolgend die Unvollständigkeit der Belege moniert. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf den Schriftsatz vom 24. Februar 2020 (Bl. 172 f. der Akte). In der Folge der Abrechnung erhöhte die Klägerin die Betriebskostenvorauszahlungen um monatlich € 80,00, die in den Monaten April 2019 bis August 2019 vom Beklagten nicht bezahlt wurden und bis zum Eintritt der Abrechnungsreife Gegenstand der hiesigen Klage gewesen sind.

Der Klägervertreter stellte der Klägerin zudem für einen Gegenstandswert von € 2.546,83 für seine vorgerichtliche Tätigkeit € 334,75 brutto in Rechnung, die von der Klägerin bislang nicht gezahlt worden sind.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Betriebskostenabrechnung hinreichend spezifiziert worden und sämtliche Belege vorgelegt worden sind. Die Klägerin ist der Auffassung, dass wechselseitige Ansprüche bis zu dem Vergleichsschluss im Jahre 2018 mit dem Vergleich abgeschlossen seien und Rückforderungsansprüche des Beklagten wegen geminderten Mietzinses insoweit nicht in Betracht kämen.

Die Klägerin stellt nach Teilerledigungserklärung der Klage hinsichtlich einer Zahlung von € 400,00, entsprechend fünfmal € 80,00 für den Zeitraum April bis August 2019 erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen die Anträge,

den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin € 2.546,83 zu zahlen nebst Zinsen hierauf in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit der Rechtshängigkeit des Mahnbescheides,

den Beklagten zu verurteilen, die Klägerin von der Bezahlung ihrer durch die Tätigkeit des ……..Rechtsanwälte …, Hamburg, entstandenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 334,75 freizuhalten.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, er zahle den monatlichen Mietzins jeweils am 18. des Vormonats im Voraus. Im Juli 2017 sei allenfalls ein Mietzinsanspruch in Höhe von € 859,67 geschuldet gewesen für 13 Tage, den er im Februar 2020 bezahlt habe. Hinsichtlich der Minderung für Juli käme es zudem darauf an, wann der Umzug des Beklagten abgeschlossen gewesen sei.

Ferner meint der Beklagte, dass die Kostenposition „Allgemeinstrom“ nicht der Betriebskostenverordnung entspräche, keine hinreichende Belegeinsicht erfolgt sei, die Abrechnung nach Flächenanteilen für den Mieter günstiger sei, Wartungskosten sowie in der Abrechnung vorgenommen nicht umlagefähig seien und es zudem Vorwegabzüge bei den Positionen Hausmeister und Fahrstuhl hätte geben müssen.

Ergänzend wird Bezug genommen auf die von beiden Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und in dem aus dem Tenor zu entnehmenden Umfang bezüglich der Miete für Februar 2019 und der Freihaltung der Rechtsanwaltskosten begründet.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zahlung der Miete für Februar 2019 in Höhe von € 925,81 aus § 535 Abs. 2 BGB zu. Nach dieser Regelung ist der Kläger verpflichtet, die vereinbarte Miete zu entrichten. Ein Mietzinsanspruch ist für Februar 2020 zum dritten Werktag des Monats Februar 2020 gegeben gewesen in Höhe von € 1.785,48, da der Mietzinsanspruch in Höhe von € 264,52 durch Überzahlung des Mietzinses für Januar 2020 zum Teil erloschen ist.

Die Überzahlung berechnet sich nach der Minderung für Juli 2017, die mit 4/31 der monatlichen Brutto-Miete unter Berücksichtigung des Wiedereinzugs am 04. Juli 2017 zu bewerten ist. Weitergehende Mängel, die über den Termin hinaus die Nutzbarkeit der Wohnung beeinträchtigt hätten, sind insoweit nicht hinreichend spezifiziert vorgetragen worden und vom Beklagten auch auf Nachfrage im Termin nicht erklärt worden. Insoweit schuldet der Beklagte für Juli 2017 nur einen um € 264,52 reduzierten Mietzins, wobei die Überzahlung unter Berücksichtigung der jeweiligen Zahlung über volle € 2.050,00 nachfolgend auf die Folgemonate zu verrechnen sind. Für Februar 2020 ergibt sich dies im Übrigen sogar ausdrücklich aus der vom Beklagten mitgeteilten Zahlung im Voraus. Diese ist zwar der Sache nach im Wesentlichen unzutreffend, da die Klägerin berechtigt gewesen ist, die Zahlungen am 18. eines Monats zunächst auf die laufenden offenen Betriebskostenvorauszahlungen und nachfolgend auf die offenen laufenden Netto-Kalt-Mieten zu verrechnen (vgl. BGH NZM 2018, 444), soweit jedoch eine Überzahlung gegeben gewesen ist, dient die Zahlung erkennbar auch der Erfüllung der Zahlungspflichten im Folgemonat.

Darüber hinaus ist der Mietzinsanspruch in Höhe von € 859,67 durch im Prozess erklärte Aufrechnungserklärung mit der weiteren Überzahlung für Juli 2017 im Februar 2019 erloschen. Das Gericht hat hier ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es insoweit von einer Erledigung der Hauptsache ausgeht, die von der Klägerin jedoch im Hinblick auf den gerichtlichen Vergleich nicht erklärt worden ist.

Der gerichtliche Vergleich im Vorprozess vor der Zivilkammer 11 des Landgerichts Hamburg steht einer Aufrechnung vorliegend nicht entgegen, zumal Mietzinsansprüche der Klägerin sowie überzahlter Mietzins durch den Beklagten für den Zeitraum ab Wiedereinzug im Juli 2017 nicht Gegenstand des dortigen Rechtsstreits gewesen ist. Zwar weist der Klägervertreter zutreffend darauf hin, dass auch die Mietzinsansprüche bis einschließlich März 2017 zur Aufrechnung gestellt worden sind, jedoch sind vom Beklagten weder Überzahlungen ab Juli 2017 noch die Mietzinsansprüche der Klägerin ab Juli 2017 Gegenstand des dortigen Rechtsstreits gewesen. Dementsprechend ist der Vergleich zur Erledigung des Rechtsstreits geschlossen worden (Bl. 252 der Akte), wobei die Parteien darüber einig gewesen sind, dass mit dem Vergleich der streitgegenständliche Anspruch abgegolten ist.

Eine weitergehende Erklärung ist hierbei weder nach dem Wortlaut noch nach dem Streitgegenstand des dortigen Rechtsstreits verbunden gewesen.

Die darüber hinaus gehende Klage ist im Bezug auf die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2017 ebenso wenig begründet wie hinsichtlich der für erledigt erklärten erhöhten Vorauszahlungen.

Hierbei kann letztlich dahinstehen, ob dem Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf eine unvollständige Belegeinsicht zusteht, da auch nach derzeitiger Aktenlage ein Nachforderungsanspruch der Klägerin in geltend gemachter Höhe nicht besteht.

Zum einen ist die Kostenposition „Wartungskosten“, die in der Abrechnung mit € 31,27 angesetzt werden, so nicht umlagefähig, da nicht erkennbar ist, um was für Wartungskosten es sich handeln soll. Im Übrigen fehlt es auch an einer Umlagevereinbarung im Mietvertrag.

Ferner sind die Kosten „Allgemeinstrom“, die in der Abrechnung mit € 340,38 zu Buche schlagen, nicht umlagefähig, da es eine derartige Kostenposition nach der Betriebskostenverordnung nicht gibt (vgl. Langenberg/Zähler, Betriebs- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., Rn. A172). Umlagefähig sind danach allenfalls die Kosten für die Beleuchtung, die unter „Allgemeinstrom“ zwar fallen mögen, daneben beinhaltet die Kostenposition „Allgemeinstrom“ aber etwa auch die Kosten des Stroms einer Entlüftungsanlage. Für die Erfassung von Stromkosten, die unabhängig von der Beleuchtung sind, spricht vorliegend die Höhe der Kostenposition, die schwerlich nur mit reinen Beleuchtungskosten für Allgemeinflächen zu Stande zu kommen vermag.

Soweit der Beklagte zudem die Umlagefähigkeit die Kosten des Stellplatzes moniert, ergibt sich aus § 30 Ziffer 2 und 3 des Mietvertrages in Verbindung mit den mietvertraglichen Umlagevereinbarungen, dass hier Betriebskosten als umlagefähig vereinbart worden sind, da es sich bei der Garagenmiete beziehungsweise der Stellplatzmiete um eine Netto-Miete zuzüglich Betriebskosten handelt.

Ebenso unbeachtlich ist die geltend gemachte Unwirtschaftlichkeit einzelner Positionen, da dies vom Beklagten nicht hinreichend spezifiziert worden ist.

Jedoch ergibt sich unter Berücksichtigung des vorgelegten Hausmeistervertrages ein Abzug für nicht umlagefähige Tätigkeiten, die das Gericht unter Berücksichtigung des Leistungsverzeichnisses mit 20 Prozent ansetzt. Dies entspricht einem Abschlag von € 327,13 ((222,89 + 1.412,77) x 20 %; vgl. Bl. 29 d.A.) bezogen auf die Wohnung des Beklagten. Diese 20 Prozent ergeben sich aus der bedarfsabhängigen Umlage der Kosten des Notdienstes sowie der Concierge-Betreuung. Bei letzterer handelt es sich um „sonstige Betriebskosten“, die vorliegend jedoch nicht als umlagefähig vereinbart worden sind (vgl. LG Berlin WuM 2019, 584), bei ersteren um allgemeine Verwaltungskosten (vgl. LG Berlin GE 2019, 1639; BGH MDR 2020, 339). Letztlich ist insoweit unklar, welchen Umfang die genannten Tätigkeiten der Sache nach ausmachen, wobei beide Parteien ohne weiteres in der Lage sind, hierzu näher vorzutragen. Insgesamt ist ein Abzug von 20 Prozent der Sache nach, nach Aktenlage gerechtfertigt.

Ein Nachforderungsanspruch hinsichtlich der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung besteht hiernach nicht. Den weiter vorzunehmenden Abschlag für die Nichterfassung der Energiekosten der Wasserentnahme kommt es insoweit nicht an, auch wenn ein solcher Abschlag vorzunehmen ist, sofern nicht die entsprechenden Voraussetzungen nach § 9 Abs. 2 Heizkostenverordnung einer anderweitigen Abrechnung dargelegt werden, was vorliegend nicht der Fall ist.

Ebenso wenig ist die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung um monatlich € 80,00 nach Maßgabe der obigen Ausführungen gerechtfertigt, da mit entsprechenden Mehrkosten nach Aktenlage nicht hinreichend sicher zu rechnen ist. Im Übrigen würde auch hier ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht wegen unvollständiger Belegeinsicht einen Nachforderungsanspruch der Klägerin entgegensteht. In jedem Fall ist keine Erledigung der Hauptsache eingetreten, da ein Anspruch der Klägerin von vornherein nicht gegeben gewesen ist.

Ein Anspruch auf Freihaltung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten folgt aus den §§ 286, 280 BGB. Dabei richtet sich die Höhe der Freihaltung nach der jeweils berechtigten Forderung. Die Klage ist insoweit zunächst in Höhe von € 1.785,48 berechtigt gewesen, wobei durch die Aufrechnungserklärung des Beklagten eine Reduktion entsprechend dem Tenor vorliegenden Entscheidung eingetreten ist. Zum Zeitpunkt der Mandatierung entspricht der Betrag von € 1.785,48 jedoch der berechtigten Forderung und dem zu diesem Zeitpunkt gegebenen Verzug des Beklagten mit der Mietzahlung für Februar 2020. Mit diesem Streitwert beträgt der Freihaltungsanspruch € 255,85 einschließlich Auslagenpauschale und 19 Prozent Umsatzsteuer. Die Gebühren sind hinsichtlich der Gebührenhöhe und dem angesetzten Streitwert nicht zu beanstanden.

Der Zinsanspruch hinsichtlich der Klagforderung in der Hauptsache folgt aus den §§ 288, 291 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert ergibt sich aus der Summe der geltend gemachten Zahlungsansprüche, wobei es einer gesonderten Festsetzung für die Terminsgebühren nicht bedarf, da im ersten Termin auch in entsprechender Höhe verhandelt worden ist.

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