AG Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 23 C 226/13
Urteil vom 06.03.2014
1. Die Beklagten werden verurteilt, der Klägerin die Untermietgenehmigung für die beabsichtigten Untermieter Frau S.E., sowie Herrn A.E., ab dem 1. August 2013 für die Wohnung der Klägerin in der H Straße, 10965 Berlin zu erteilen.
2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000 Euro.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Erteilung einer Untermietgenehmigung.
Die Beklagten sind gemeinsam die Vermieter der streitgegenständlichen 3-Zimmerwohnung mit einer Fläche von 80,62 m². Die 67-jährige Klägerin ist seit dem Tod ihres Ehemannes im März 2010 alleinige Mieterin durch Mietvertrag vom 15.4.1988 (Bl. 5-7 d.A.).
Mit Schreiben vom 26.6.2013 forderte die Klägerin den Beklagten zu 2 auf, die Untervermietung an ihre Enkelin, Frau S.E., und deren Lebenspartner Herrn A.E. zu gestatten.. Dies geschah unter Hinweis auf zunehmende gesundheitliche Probleme der Klägerin, den Wunsch, nicht mehr alleine zu wohnen sowie ein Bedürfnis nach verwandtschaftlicher Unterstützung (Bl. 9 d.A.). Die Beklagten lehnten dies mit Schreiben vom 28.6.2013 ohne Nennung von Gründen ab (Bl. 10 der Akten). Am selben Tag fertigte der Beklagte zu 2 mit einer Begleitperson in der Wohnung der Klägerin sechs Fotografien an, hinsichtlich derer die Klägerin die Herausgabe bzw. Löschung mit Schreiben vom 1.7.2013 forderte (Bl. 8 d.A.). Der Beklagte zu 2 löschte später diese Fotografien und versicherte im Termin zur mündlichen Verhandlung, dass keine Kopien weiter verwendet werden (Bl. 53 d.A.). Eine Untermietgenehmigung – ausdrücklich auch unter Zahlung einer erhöhten Miete – lehnte er aber kategorisch ab.
Die Enkelin entband inzwischen – bis zum Termin der mündlichen Verhandlung – von einem Kind, welches nach dem Wunsche der Klägerin ebenfalls mit in die Wohnung aufgenommen werden soll.
Die Klägerin behauptet, sie leide stark unter COPD, Herzrasen sowie Panikattacken und sei deshalb nicht in der Lage allein zu sein oder das Haus zu verlassen. Sie beruft sich hierfür auf das ärztliche Attest des Lungenarztes Dr. F. vom 14.1.2014 (Auf Bl. 52 d.A. wird verwiesen). Sie sei auf die Hilfe und Unterstützung ihrer Enkelin und deren Lebensgefährten angewiesen. Ihre Enkelin kaufe für sie ein und führe überwiegend den Haushalt. Der Lebensgefährte der Enkelin könne die Klägerin aufgrund seiner Ausbildung als Altenpfleger adäquat unterstützen.
Den ursprünglichen Klageantrag, die am 28.6.2013 gefertigten Fotos an die Klägerin herauszugeben, bzw. in ihrer Gegenwart zu löschen, haben die Parteien auf die Erklärung des Beklagten zu 2 im Termin zur mündlichen Verhandlung hin übereinstimmend für erledigt erklärt.
Die Klägerin beantragt nunmehr nur noch, die Beklagten zu verurteilen,
ihr die Untervermietgenehmigung für die beabsichtigten Untermieter Frau S.E., …, … Nauen sowie Herrn A.E., …, … Berlin, ab dem 1. August 2013 zu erteilen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie sind der Auffassung, die Klägerin habe ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nicht nachgewiesen. Zudem sei sie finanziell nur mit öffentlicher Unterstützung in der Lage, sich die Wohnung zu leisten und auch die Untermieter wären finanziell nicht im Stande, die Bezahlung der Wohnung sicherzustellen oder eine andere Wohnung anzumieten. Die Beklagten behaupten zudem, wegen der Untermieter habe es telefonischen Kontakt mit einer Behörde gegeben, bei dem es um deren offenbar nicht ordnungsgemäß angegebenen Wohnsitz gegangen sei. Für eine Belegung mit nunmehr vier Personen (inklusive des neugeborenen Kindes) reiche die 3-Zimmerwohnung ferner nicht aus und sei überbelegt. Die Klägerin habe die Untermieter bereits in vertragswidriger Weise einziehen lassen, dabei hätten diese auch Ratten mitgebracht, deren Haltung im Hause nicht erwünscht sei.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
A.
Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erteilung der begehrten Untermietgenehmigung nach § 553 Abs. 1 BGB zu. Die Beklagten müssen die Überlassung eines Teils der Mietwohnung der Klägerin an ihre Enkelin sowie deren Lebensgefährten erlauben.
I.
Ein berechtigtes Interesse der Klägerin gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB liegt in ihrer gesundheitlichen Hilfsbedürftigkeit.
1.
Es genügen bereits vernünftige Gründe, welche das Überlassungsinteresse als nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 553 BGB Rn. 4). Gesundheitsbedingte Hilfsbedürftigkeit fällt darunter. Bei der Klägerin wurde durch ärztliches Attest vom 14.1.2014 (Bl. 52 d.A.) eine fortschreitende chronische Lungenerkrankung diagnostiziert, welche mit krisenhaften Verschlechterungen einhergeht und die körperliche Belastbarkeit der 67-jährigen Klägerin einschränkt. Das Bestreiten der Beklagten erscheint nach Vorlage des ärztlichen Attestes als substanzlos. Aus der diagnostizierten Lungenerkrankung resultiert jedenfalls eine Hilfs- und zeitweise auch eine Pflegebedürftigkeit der Klägerin, die den Anforderungen an ein berechtigtes Untervermietungsinteresse genügt. Die Untermieter sind in der Lage, die notwendige Unterstützung zu leisten. Dies gilt ohne weiteres für die als nahe Familienangehörige privilegierte Enkelin. Mit ihr erscheint auch deren Lebensgefährte als hilfegeeignet, da er offenbar von der bedürftigen Klägerin akzeptiert wird. Zudem sind die Beklagten der Behauptung, dieser sei Altenpfleger und daher besonders zur Übernahme der Pflege geeignet, nicht entgegen getreten, sodass diese als zugestanden gilt, § 138 Abs. 3 ZPO.
2.
Das Überlassungsinteresse ist nachträglich entstanden. Bei Abschluss des Mietvertrags war die Klägerin 41 Jahre alt. Es davon auszugehen – und von den Beklagten auch nicht bestritten worden, dass die Hilfebedürftigkeit später erst entstanden ist.
II.
Auf einen Ausschlussgrund nach § 553 Abs. 1 S. 2 BGB können sich die Beklagten nicht erfolgreich berufen.
1.
Ein wichtiger Grund zur Versagung der Genehmigung liegt in den Personen der Untermieter nicht vor.
a) Die Solvenz des Untermieters ist für § 553 Abs. 1 S. 2 Var. 1 BGB unbeachtlich, weil der Mieter – und nicht der Untermieter – für die Pflichten aus dem Mietvertrag gegenüber dem Vermieter haftet (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 553 BGB Rn. 13).
Dies gilt ungeachtet des § 563 Abs. 2 S. 3 BGB. Allerdings handelt es sich bei der Enkelin der Klägerin um eine Familienangehörige, die ggf. nach § 563 Abs. 2 S. 3 BGB nach dem Ableben der Klägerin in den Mietvertrag eintreten könnte. Nach zutreffender h.M. schließt ein Untermietverhältnis nämlich die gemeinsame Haushaltsführung nicht aus (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 563 BGB Rn. 39). Gleichwohl genügt eine mögliche spätere Haftung des Untermieters gegenüber dem Vermieter nicht, um einen Genehmigungsanspruch zu Fall zu bringen. Die mietrechtlichen Nachfolgevorschriften billigen dem Vermieter nämlich im Fall des Eintritts gemäß § 563 Abs. 4 BGB ein mit der Regelung in § 553 Abs. 1 S. 2 BGB parallel laufendes Kündigungsrecht zu. Die Interessen der Beklagten werden im Falle des späteren Eintritts der Untermieter in den Mietvertrag hierdurch gewahrt. Auch Bedenken gegen die Solvenz könnten dann ggf. die Kündigung stützen (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 563 BGB Rn. 68 f.).
b) Der behauptete telefonische Kontakt des Vermieters mit einer nicht näher beschriebenen Behörde, bei der es um den Wohnsitz der Untermieter gegangen sein soll, ist unsubstantiiert geblieben.
2.
Auf Überbelegung können die Beklagten die Versagung der Genehmigung nicht stützen. Diese ist weder hinsichtlich des für die Klägerin verbleibenden Teils der Wohnung, noch hinsichtlich des unterzuvermietenden Teils gegeben.
a) Ab wann eine Überbelegung vorliegt entzieht sich einer pauschalisierten Betrachtung. Für die Feststellung einer Überbelegung sind in erster Linie die Wohnfläche, die Zimmerzahl und die Bewohneranzahl maßgeblich (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 540 BGB Rn. 28). Zusätzlich können aber auch besondere Einzelfallumstände, wie das Vorhandensein von Nebenräumen, der Wohnungszuschnitt, familiäre Beziehungen oder die allgemeine Wohnungsmarktlage herangezogen werden.
aa) In Berlin schreibt das Wohnungsaufsichtsgesetz (Gesetz zur Beseitigung von Wohnungsmissständen in Berlin i.d.F. v. 3.4.1990, GVBl. S. 1081, zuletzt geändert durch Artikel LIII des Gesetzes v. 16.7.2001, GVBl. S. 260) in § 7 Abs. 1 WoAufG zur Belegung vor, dass Wohnungen nur überlassen oder benutzt werden dürfen, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 9 m², für jedes Kind bis zu sechs Jahren eine Wohnfläche von mindestens 6 m² vorhanden ist. § 7 Abs. 2 WoAufG lässt bei der Überlassung einzelner Wohnräume für jede Person sogar eine Wohnfläche von mindestens 6 m² und für jedes Kind bis zu sechs Jahren eine Wohnfläche von mindestens 4 m² zu, wenn ausreichende Nebenräume zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen. Als Anhaltspunkt für das definitive Vorliegen einer Überbelegung können diese Werte als Richtwerte jedenfalls herangezogen werden (LG Berlin, Urteil v. 26.3.1990, Az.: 61 S 483/89 = GE 1991, S. 625; AG Schöneberg, Urteil v. 16.1.1990, Az.: 16 C 765/89 = GE 1990, S. 265 ff.; AG Charlottenburg, Urteil v. 14.8.1989, Az.: 5 C 304/89 = WuM 1989, S. 626). Eine davon zu trennende Frage ist, was unter ausreichendem Wohnraum i.S.v. § 17 Abs. 2 Nr. 2 AuslG zu verstehen ist, weil es dabei nicht um Mindestgrößen, sondern um in Deutschland übliche Standards geht. Dabei kann der Ansatz der Angemessenheit letztlich höher sein als die Vorgaben des Wohnungsaufsichtsgesetzes (vgl. VG Berlin, Urteil v. 18.2.1004, Az.: 23 V 6.03, das darin ausreichenden Wohnraum in einer 42 m² großen 2-Zimmerwohnung für drei Personen verneinte).
bb) Aus der – mittlerweile etwas zurückliegenden – übrigen zivilgerichtlichen Rechtsprechung ergeben sich keine einheitlichen Werte (bspw. keine Überbelegung: LG Berlin, Urteil v. 12.10.1985, Az.: 64 S 137/85 = GE 1986, S. 659 ff. bei einer 5-Zimmerwohnung von 96 m² für sieben Personen; OLG Frankfurt, Beschluss v. 11.5.1994, Az.: 20 W 216/94 = ZMR 1994, S. 378 bei 50 m² für fünf Personen – demgegenüber Überbelegung bspw.: BVerfG, Beschluss v. 18.10.1993, Az.: 1 BvR 1335/93 = NJW 1994, S. 41 f. bei sieben Personen auf 70 m²; BGHZ 123, 233 ff. bei 30 m² für zwei Erwachsene mit drei Kindern, dort aber differenzierend zwischen einer einfachen und einer erheblichen Überbelegung). Als Faustregel galt demnach bei über 12 m² für jede erwachsene Person oder jeweils zwei Kinder bis zum 12. Lebensjahr eine Überbelegung als ausgeschlossen (AG Nürnberg, Urteil v. 10.1.1991, Az.: 25 C 7386/90 = WuM 1991, S. 690; dem auch heute noch unverändert folgend Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 540 BGB Rn. 28).
cc) Auch wenn man im Jahr 2014 konstatieren kann, dass der Pro-Kopf-Wohnraum in der Bundesrepublik Deutschland durchschnittlich stetig steigt und im Bundesdurchschnitt mittlerweile etwa bei 45 m² Wohnfläche pro Person angekommen sein mag, kann auch unter Fortentwicklung der Rechtsprechung frühestens ab einer Wohnfläche von unter 15 m² pro erwachsener Person bzw. zwei bis zu 12-jährigen Kindern oder bei über zwei Personen pro Zimmer eine Überbelegung überhaupt in Erwägung gezogen werden. So ging etwa das AG Stuttgart (Urteil v. 24.5.2011, Az.: 37 C 5827/10 = WuM 2012, S. 150 ff.) im Falle einer 3-Zimmerwohnung mit 64,3 m² für zwei Erwachsene mit sechs unter 12-jährigen Kindern über die oben genannte „Faustregel” hinweg, nach der 60 m² grundsätzlich ausgereicht hätten. Im Einzelfall kommt es unter diesen Werten aber noch auf weitere – so bspw. die bereits erwähnten – konkrete Umstände an, die dann für oder gegen eine Überbelegung sprechen könnten.
b) Für die betroffene 3-Zimmerwohnung ist eine Überbelegung ausgeschlossen, weil der Mindestplatzbedarf überschritten wird. Bei vier Personen, wovon es sich bei einer um einen Säugling handelt, dessen Bedarf zunächst deutlich reduziert ist, stehen für jede Person im Mittel 20 m² zur Verfügung. Dazu sind als Nebenräume „Küche, Toilette und Waschküche als Lagerraum” gemäß § 1 a) des Mietvertrags vorhanden.
Für die Klägerin selbst steht ein eigener Raum und anteilig ein Drittel der Wohnung zur Verfügung, mithin etwa 26 m², was weit über der Grenze einer Überbelegung liegt. Ferner umfasst der Teil der Wohnung zur Untervermietung letztlich zwei Räume für drei Personen und hat einen Anteil von zwei Dritteln an der Gesamtwohnung, d.h. hier etwa 53 m² bzw. 18 m² pro Person, womit ebenfalls der Mindestbedarf überschritten wird.
3.
Auf eine Unzumutbarkeit aus sonstigen Gründen können sich die Beklagten schließlich ebenfalls nicht stützen.
a) Inwieweit eine Haltung von Kleintieren sich vorliegend auf die Mietsache auswirken soll, ist nicht dargelegt.
Dabei ist zu bemerken, dass die Käfighaltung von Ratten einen Grenzfall der vom Mietvertrag möglicherweise mit umfassten Benutzung der Mietsache darstellt. Für die Zulässigkeit der Kleintierhaltung wäre auf eine Beeinträchtigung des Hausfriedens abzustellen, wobei es auf eine allgemeine Reaktion mit Abscheu, Ekel oder Angst vor „exotischen Tieren” ankäme (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 535 BGB Rn. 552, insbesondere Fn. 1588 mit Verweis auf Rechtsprechung von 1991). Dies unterliegt – in ähnlicher Weise wie die Frage der Überbelegungsgrenze – dem gesellschaftlichen und kulturellen Wandel, sodass bei Ratten im Jahr 2014 nicht ohne Weiteres von einer allgemeinen Nichtakzeptanz ausgegangen werden muss.
b) Die Erteilung der Genehmigung ist nicht deshalb zu versagen, weil kein Zuschlag gezahlt wird. Die Kompensation einer zusätzlichen Belastung des Vermieters durch den Untermietzuschlag nach § 553 Abs. 2 BGB steht hier nicht im Streit, weil die Beklagten ihre Genehmigung nicht von der Zustimmung der Klägerin zum Zuschlag abhängig gemacht haben (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 553 BGB Rn. 17). Die Erteilung der Genehmigung gegen einen solchen Zuschlag wurde ausdrücklich vom Beklagten zu 2) in der mündlichen Verhandlung abgelehnt. Ob ggf. nachträglich ein Anspruch der Beklagten auf Zahlung eines Zuschlages in der erörterten üblichen Höhe von 20% des Untermietzinses (vgl. gerichtlicher Hinweis vom 28.11.2013 m.w.Nw, Bl. 31 d.A.) im Hinblick auf die verstärkte Nutzung von Wohnung und Gemeinschaftseinrichtungen in Betracht kommt, bedarf daher hier keiner Erörterung.
III.
Die Genehmigung ist von der Klägerin mit dem Schreiben vom 26.6.2013 in zustimmungsfähiger Form verlangt worden.
Die Klägerin hat Namen und Anschriften der Untermieter genannt, sie hat ferner den Grund des Überlassungsbegehrens genannt und dargelegt, dass dieser nachträglich entstanden sei. Damit ist sie jedenfalls den Darlegungspflichten nachgekommen, welche ohne Rückfragen des Vermieters zu erfüllen sind (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 553 BGB Rn. 13 f).
B.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 91a ZPO.
Auch hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Teils der Klage haben die Beklagten die Kosten zu tragen, da dies nach dem Streitstand am Ende der mündlichen Verhandlung billigem Ermessen entspricht, § 91 a Abs.1 ZPO.
Der Beklagte zu 2) hat den ehemaligen Klageantrag zu 1. durch Löschung der Fotos freiwillig erfüllt. Aus welchem Grund die begehrte Löschung der Fotografien erfolgte, ist dabei nicht erheblich (Hüßtege, in: Thomas/Putzo, ZPO, 34. Aufl. 2013, § 91a Rn. 46; im Grundsatz ebenso Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 71. Aufl. 2013, § 91a Rn. 126), insbesondere weil keine Umstände vorliegen, die das Löschungsbegehren vorliegend als anlasslos erscheinen lassen (unter Hinweis auf den Rechtsgedanken des § 93 ZPO Vollkommer, in: Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 91a Rn. 25).
Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf § 709 S. 1 ZPO.
