LG Berlin – Az.: 65 S 268/13 – Urteil vom 22.01.2014
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 22. Mai 2013 in der Fassung des Beschlusses vom 11. Juli 2013 – 10 C 266/12 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, den Wohnraum … 26, … Berlin, linker Seitenflügel, 3. OG, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche und einem Bad, einem Kellerraum geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits I. und II. Instanz zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Auf die Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO verzichtet.
Die gemäß §§ 511ff. ZPO zulässige, auf die Räumungs- und Herausgabeklage beschränkte Berufung ist auch in der Sache erfolgreich.
Die Klägerin hat gemäß § 546 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von der Beklagten innegehaltenen Wohnung.
Es kann dahinstehen, ob die fristlosen Kündigungen vom 12.03.2012 bzw. in der Klageschrift das Mietverhältnis beendet haben. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist jedenfalls durch die fristgemäße Kündigung vom 12.03.2012 beendet worden, §§ 573Abs. 1 und 2 Nr. 1, 542 BGB.
Die Kündigung erfüllt die formellen Voraussetzungen, sie ist schriftlich namens der Klägerin unter Vorlage einer Vollmacht verfasst und begründet worden, §§ 568Abs. 1, 573 Abs. 3 BGB.
Es lag auch ein Kündigungsgrund gemäß § 573Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB vor.
Die Beklagte hat die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Pflichten nicht unerheblich verletzt. Gemäß § 14 Abs. 3 des Mietvertrages war die Beklagte verpflichtet, die Wohnräume frostfrei zu halten und für ihre Beheizung zu sorgen. Dem ist die Beklagte in erheblicher Weise nicht nachgekommen. Sie hat die unbeheizte Wohnung im September 2011 auf längere Zeit mit geöffneten Fenstern in Küche und Bad verlassen. Ihren eigenen Angaben in der Email vom 08.02.2012 gemäß hat sie die Fenster bewusst offen gelassen, um auf diese Weise eine ausreichende Belüftung zu gewährleisten. Es muss jedoch jedem in Berlin Lebenden, auch der Beklagten mit ihrer kanadischen Herkunft, klar sein, dass es im Winterhalbjahr zu Frost und auch zu längeren und stärkeren Frostperioden kommen kann. Die Beklagte hatte in Berlin gelebt und war als Rechtsanwältin tätig. Das bedeutet, dass sie die klimatischen Verhältnisse kannte. Sie musste deshalb wissen bzw. erkennen, dass bei einer unbeheizten Wohnung die Gefahr des Einfrierens von Wasser führenden Leitungen besteht, wenn Fenster der Wohnung nicht geschlossen sind. Das gilt umso mehr, als die Beklagte die Fenster gerade der Räumlichkeiten offen stehen ließ, in denen sich die Wasser führenden Leitungen befinden. Bei den in Berlin herrschenden klimatischen Verhältnissen hätte die Beklagte dafür Sorge tragen müssen, dass die Fenster den Wetter- und Temperaturerfordernissen gemäß geschlossen werden bzw. die ofengeheizte Wohnung ausreichend beheizt wird. Soweit die Beklagte nun bestritten hat, die Wohnung im September 2011 dauernd verlassen zu haben, um nach Pakistan zu gehen und die Fenster zur besseren Lüftung seit dieser Zeit ununterbrochen offen gehalten zu haben, kann sie damit angesichts ihrer eigenen Angaben in der Email vom 08.02.2012 an die Hausverwaltung und ihres Vorbringens in der ersten Instanz in der Klageerwiderung, dort auf Seite 2, 2. Absatz, nicht gehört werden.
Die Beklagte hat hingegen keinerlei Vorkehrungen getroffen, um der durch die offen gelassenen Fenster bei nicht beheizter Wohnung in den Wintermonaten herbeigeführten Frostgefahr zu begegnen. Die mit einem Schlüssel betraute Person sollte lediglich die Herausgabe des Schlüssels bei Anforderung durch die Vermieterin bzw. die Hausverwaltung vornehmen, nicht aber in der Wohnung nach dem Rechten sehen, auch nicht die Belüftung und Beheizung der Wohnung einschließlich das gebotene Schließen der Fenster gewährleisten.
Wer aber in einer solchen Weise sorglos handelt, schafft ein erhebliches Gefahrenpotential für die Wohnung und auch darüber hinaus für das gesamte bewohnte Gebäude. Frostschäden gefährden nicht nur die betroffene Wohnung allein, sondern bergen die Gefahr von Havarien, die auch andere Mieter betreffen und im schlimmsten Fall zu erheblichen Wasser- und Gebäudeschäden führen.
Dieses muss die Klägerin nicht hinnehmen. Ihr Interesse, unter diesen Umständen das Mietverhältnis jedenfalls fristgemäß zu beenden, ist damit berechtigt.
Es muss in diesem Fall nicht etwa noch ein nicht unerheblicher Schaden hinzutreten. §573Abs.1,2 BGB knüpfen an die Pflichtverletzung an. Deren Schwere wird hier bereits durch das bewusste Handeln der Beklagten ohne Berücksichtigung möglicher Konsequenzen bei ihrer sehr langen Abwesenheit mit den damit jedermann eingängigen, geschaffenen objektiven Gefahrensituation bestimmt.
Auf den Streit der Parteien, inwieweit der Wasserschaden in dem Boden der Wohnung der Beklagten im Küchenbereich auf das Einfrieren der Wasserleitung im Februar 2012 zurückzuführen ist, kommt es damit hier nicht an.
Die Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB ist verstrichen.
Die Nebenentscheidungen fußen auf §§ 91Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, 708Nr. 10, 711und 713 ZPO.
Revisionsgründe gemäß § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich, die hier zu entscheidenden Fragen sind dem Tatrichter vorbehaltene Bewertungen des Einzelfalls.
Eine Räumungsfrist ist der Beklagten nicht zu gewähren. Sie bewohnt die Wohnung seit längerem nicht, sondern hält sich seit Jahren ganz überwiegend in Pakistan auf. Es ergibt sich deshalb nicht, dass sie unverzüglich eine neue Wohnung in Berlin und eine dafür mindestens nötige Zeit benötigt, ebenso nicht, dass sie eine längere Zeit für die Beräumung der Wohnung von ihren Sachen benötigte. Allein zur Beräumung der Wohnung von den persönlichen Sachen der Beklagten ist der Klägerin indessen angesichts der Umstände der Kündigung aus dem Jahr 2012 eine weitere Räumungsfrist nicht mehr zuzumuten. Daran ändert hier nichts, dass die Beklagte sich in Pakistan aufhält. Sie kann sich der Hilfe Dritter bei der Einlagerung ihrer Habe bedienen.
