Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Gericht sagt Nein: Legionellen in Nachbars Wohnung berechtigen nicht zur Mietkürzung
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Was sind Legionellen und wie können sie meine Gesundheit beeinträchtigen?
- Was sollte ich tun, wenn ich einen Legionellenbefall in einer Nachbarwohnung vermute?
- Kann ich die Miete mindern, wenn in Nachbarwohnungen Legionellen nachgewiesen werden?
- Welche Pflichten hat der Vermieter bei einem festgestellten Legionellenbefall?
- Welche Maßnahmen kann ich ergreifen, um das Risiko einer Legionelleninfektion in meiner Wohnung zu minimieren?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Es ging um die Frage, ob ein Legionellenbefall in anderen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses einen Mietmangel für die eigene Wohnung darstellt.
- Hintergrund des Falls war eine Mietminderung, die die Beklagten aufgrund des Legionellenbefalls vorgenommen hatten.
- Schwierigkeiten ergaben sich, da die Beklagten argumentierten, dass der Legionellenbefall in anderen Wohnungen ihre eigene Gesundheit und Nutzung der Wohnung beeinträchtige.
- Das Gericht entschied, dass ein solcher Legionellenbefall keinen Mietmangel für die eigene Wohnung darstellt.
- Entscheidungsgrund des Gerichts war, dass der Mieter nur Anspruch auf die Funktionsfähigkeit der eigenen Wohnung hat, nicht auf die des gesamten Hauses.
- Die Beklagten wurden verurteilt, den ausstehenden Mietzins zu zahlen und die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
- Auswirkung des Urteils: Mietminderungen wegen Legionellenbefalls in anderen Wohnungen sind nicht gerechtfertigt, wenn die eigene Wohnung nicht direkt betroffen ist.
Gericht sagt Nein: Legionellen in Nachbars Wohnung berechtigen nicht zur Mietkürzung
Legionellen sind Bakterien, die in Wasser vorkommen und bei unsachgemäßer Behandlung von Warmwasserleitungen eine Gefahr für die Gesundheit darstellen können. Besonders betroffen sind Menschen mit geschwächtem Immunsystem, Ältere und Kinder. In Wohnungen kann Legionellenbefall durch mangelnde Wartung der Wasserleitungen oder durch unzureichende Wassertemperatur entstehen. In der Jurisprudenz stellt sich die Frage, ob ein Legionellenbefall in anderen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses als Mietmangel für die eigene Wohnung gilt.
Die Rechtsprechung sieht dies in der Regel nicht so. Der Grund hierfür liegt darin, dass der Mieter kein Recht auf die einwandfreie Funktionsweise der gesamten Hausinstallation, sondern nur auf die Funktionsfähigkeit seiner eigenen Wohnung hat. Daraus folgt, dass ein Legionellenbefall in anderen Wohnungen in der Regel nicht zu einem Mietminderungsanspruch des Betroffenen führt. Es sei denn, der Legionellenbefall in den anderen Wohnungen ist so gravierend, dass er die Nutzung der eigenen Wohnung unmöglich oder erheblich beeinträchtigt.
Im Folgenden wollen wir einen konkreten Fall beleuchten, der vor Gericht verhandelt wurde und in dem ein Betroffener eine Mietminderung wegen Legionellenbefalls in anderen Wohnungen geltend gemacht hatte.
Unsicher wegen Legionellen und Mietminderung? Sie sind verunsichert, ob Sie aufgrund von Legionellen in Ihrem Gebäude Ihre Miete mindern dürfen? Wir verstehen Ihre Bedenken. Mit unserer langjährigen Erfahrung im Mietrecht bieten wir Ihnen eine unverbindliche Ersteinschätzung Ihrer Situation. Kontaktieren Sie uns noch heute und lassen Sie uns gemeinsam Ihre Rechte klären.
Der Fall vor Gericht
Legionellenbefall in Nachbarwohnungen begründet keinen Mietmangel

Der Fall, der vom Amtsgericht Langen entschieden wurde, dreht sich um die Frage, ob ein Legionellenbefall in anderen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses einen Mietmangel für die eigene Wohnung darstellt. Die Beklagten hatten ihre Mietzahlungen gemindert, nachdem in Nachbarwohnungen ein Legionellenbefall festgestellt worden war. Die Klägerin, die Vermieterin, forderte daraufhin die Zahlung des vollen Mietzinses.
Die rechtliche Auseinandersetzung entstand, als die Beklagten ab Mai 2023 die Miete um 20% minderten. Sie begründeten dies mit dem Legionellenbefall in anderen Wohnungen des Hauses. Die Klägerin war hingegen der Ansicht, dass kein Mietmangel vorliege und verklagte die Beklagten auf Zahlung der ausstehenden Miete in Höhe von 1.957,72 Euro sowie auf Feststellung, dass die Beklagten nicht berechtigt seien, den Mietzins unter Vorbehalt zu zahlen.
Die zentrale rechtliche Frage in diesem Fall war, ob der Legionellenbefall in anderen Wohnungen des Gebäudes einen Mietmangel für die Wohnung der Beklagten darstellt und somit eine Mietminderung rechtfertigt. Dabei musste das Gericht abwägen, inwieweit die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung der Beklagten durch den Befall in anderen Wohnungen beeinträchtigt war.
Gerichtliche Entscheidung zugunsten der Vermieterin
Das Amtsgericht Langen gab der Klage der Vermieterin in vollem Umfang statt. Es entschied, dass der Legionellenbefall in anderen Wohnungen keinen Mietmangel für die Wohnung der Beklagten darstellt. Die Beklagten wurden verurteilt, den ausstehenden Mietzins von 1.957,72 Euro zuzüglich Zinsen zu zahlen.
Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass ein Mietmangel nur dann vorliegt, wenn die Gebrauchstauglichkeit der gemieteten Wohnung beeinträchtigt ist. Ein Legionellenbefall in anderen Wohnungen erfüllt dieses Kriterium nach Ansicht des Gerichts nicht. Solange die Wohnung der Beklagten selbst nicht von Legionellen betroffen ist, besteht kein Grund zur Mietminderung.
Auswirkungen auf Mieter und Vermieter
Die Entscheidung des Amtsgerichts Langen hat weitreichende Konsequenzen für Mieter und Vermieter. Für Mieter bedeutet dies, dass sie nicht automatisch zu einer Mietminderung berechtigt sind, wenn in anderen Wohnungen des Gebäudes Mängel auftreten. Eine Mietminderung ist nur dann gerechtfertigt, wenn die eigene Wohnung direkt betroffen ist.
Für Vermieter bietet das Urteil mehr Rechtssicherheit. Sie müssen bei Mängeln in einzelnen Wohnungen nicht befürchten, dass alle Mieter im Haus ihre Miete mindern. Dies kann insbesondere bei größeren Wohnanlagen von finanzieller Bedeutung sein.
Gesundheitsrisiken und rechtliche Pflichten bei Legionellenbefall
Trotz der Entscheidung des Gerichts ist es wichtig zu betonen, dass Legionellen ein ernstzunehmendes Gesundheitsrisiko darstellen. Legionellen sind Bakterien, die sich in warmem Wasser vermehren und beim Einatmen von Wasserdampf zu schweren Lungenerkrankungen führen können.
Vermieter haben eine gesetzliche Pflicht, regelmäßig Untersuchungen des Trinkwassers auf Legionellen durchzuführen. Bei einem festgestellten Befall müssen sie umgehend Maßnahmen zur Beseitigung ergreifen. Dies dient dem Schutz aller Bewohner des Hauses, auch wenn nicht jede einzelne Wohnung betroffen ist.
Mieter sollten bei Verdacht auf Legionellenbefall in ihrer Wohnung oder im Gebäude den Vermieter umgehend informieren. Auch wenn laut diesem Urteil kein Recht zur Mietminderung besteht, haben Mieter ein Recht darauf, dass der Vermieter das Problem ernst nimmt und angemessen darauf reagiert.
Das Urteil des Amtsgerichts Langen zeigt, wie komplex die rechtliche Bewertung von Mängeln in Mietwohnungen sein kann. Es unterstreicht die Notwendigkeit, jeden Fall individuell zu betrachten und die konkreten Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung zu prüfen. Für Mieter und Vermieter ist es ratsam, bei solchen Fragen rechtlichen Rat einzuholen, um ihre Rechte und Pflichten genau zu kennen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil des Amtsgerichts Langen stellt klar, dass ein Legionellenbefall in Nachbarwohnungen keinen Mietmangel für die eigene Wohnung darstellt und somit keine Mietminderung rechtfertigt. Diese Entscheidung betont, dass für einen Mietmangel die konkrete Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der gemieteten Wohnung erforderlich ist. Sie schafft Rechtssicherheit für Vermieter und verdeutlicht Mietern die Grenzen des Mietminderungsrechts bei Mängeln in anderen Wohnungen des Gebäudes.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Leben Sie in einem Mehrfamilienhaus und haben Legionellenbefall in Nachbarwohnungen festgestellt? Sind Sie besorgt über Ihre Gesundheit und überlegen, Ihre Miete zu mindern? Das Urteil des Amtsgerichts Langen hat wichtige Auswirkungen für Sie:
- Kein automatischer Mietmangel: Legionellen in anderen Wohnungen berechtigen Sie nicht automatisch zur Mietminderung. Nur wenn Ihre eigene Wohnung betroffen ist, können Sie die Miete kürzen.
- Gesundheitsschutz geht vor: Informieren Sie umgehend Ihren Vermieter über den Legionellenbefall, auch wenn Sie nicht zur Mietminderung berechtigt sind. Er ist verpflichtet, das Problem zu beheben und Ihre Gesundheit zu schützen.
- Individuelle Prüfung erforderlich: Jeder Fall ist anders. Ob ein Mietmangel vorliegt, hängt von den konkreten Auswirkungen auf Ihre Wohnung ab. Lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten.
Dieses Urteil stärkt die Rechte von Vermietern, bedeutet aber nicht, dass Mieter schutzlos sind. Ihre Gesundheit hat oberste Priorität, und Sie haben das Recht auf eine sichere Wohnung.
FAQ – Häufige Fragen
Legionellenbefall in Nachbarwohnungen – ein Thema, das viele Mieter verunsichert. Was bedeutet das für Ihre eigene Wohnung und Ihre Gesundheit? Sind Sie berechtigt, die Miete zu mindern? Welche Rechte und Pflichten haben Sie gegenüber Ihrem Vermieter? In unserer FAQ-Rubrik finden Sie Antworten auf all diese Fragen und erhalten wertvolle Einblicke in Ihre rechtlichen Möglichkeiten.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Was sind Legionellen und wie können sie meine Gesundheit beeinträchtigen?
- Was sollte ich tun, wenn ich einen Legionellenbefall in einer Nachbarwohnung vermute?
- Kann ich die Miete mindern, wenn in Nachbarwohnungen Legionellen nachgewiesen werden?
- Welche Pflichten hat der Vermieter bei einem festgestellten Legionellenbefall?
- Welche Maßnahmen kann ich ergreifen, um das Risiko einer Legionelleninfektion in meiner Wohnung zu minimieren?
Was sind Legionellen und wie können sie meine Gesundheit beeinträchtigen?
Legionellen sind stäbchenförmige Bakterien, die natürlicherweise in Süßwasserquellen vorkommen. Sie gedeihen besonders gut in warmem, stehendem Wasser zwischen 25°C und 45°C. In Gebäuden finden sich diese Bedingungen häufig in Warmwassersystemen, Klimaanlagen oder selten genutzten Wasserleitungen.
Die Gesundheitsgefährdung durch Legionellen entsteht, wenn kontaminierte Wassertröpfchen eingeatmet werden. Dies kann beispielsweise beim Duschen oder durch Wasserzerstäuber geschehen. Eine direkte Übertragung von Mensch zu Mensch findet nicht statt.
Bei einer Infektion mit Legionellen können zwei Krankheitsbilder auftreten: Das Pontiac-Fieber und die Legionärskrankheit. Das Pontiac-Fieber verläuft meist milder mit grippeähnlichen Symptomen. Die Legionärskrankheit hingegen ist eine schwere Form der Lungenentzündung, die unbehandelt lebensbedrohlich sein kann.
Typische Anzeichen einer Legionellen-Infektion sind hohes Fieber, trockener Husten, Atemnot und Brustschmerzen. Auch Kopf- und Gliederschmerzen sowie Verwirrtheit können auftreten. Die Symptome entwickeln sich oft plötzlich und verschlimmern sich rasch.
Besonders gefährdet sind ältere Menschen, Raucher und Personen mit geschwächtem Immunsystem oder chronischen Erkrankungen. Bei diesen Risikogruppen kann eine Legionellen-Infektion einen besonders schweren Verlauf nehmen.
Eine frühzeitige Diagnose und Behandlung mit Antibiotika ist entscheidend für den Krankheitsverlauf. Unbehandelt kann die Legionärskrankheit zu Organversagen und im schlimmsten Fall zum Tod führen. Die Sterblichkeitsrate liegt bei etwa 10%, kann aber bei Risikogruppen deutlich höher sein.
Zur Prävention von Legionellen-Infektionen ist eine regelmäßige Wartung und Reinigung von Wassersystemen wichtig. In öffentlichen Gebäuden und Mietwohnungen sind Vermieter und Betreiber gesetzlich zu regelmäßigen Kontrollen verpflichtet. Privatpersonen sollten auf eine ausreichend hohe Warmwassertemperatur (mindestens 60°C) achten und Wasserhähne nach längerer Nichtbenutzung gründlich durchspülen.
Was sollte ich tun, wenn ich einen Legionellenbefall in einer Nachbarwohnung vermute?
Bei einem Verdacht auf Legionellenbefall in einer Nachbarwohnung sollten Mieter zunächst besonnen, aber zügig handeln. Der erste Schritt besteht darin, den Vermieter oder die Hausverwaltung umgehend über den Verdacht zu informieren. Dies kann schriftlich per E-Mail oder Brief erfolgen, wobei eine nachweisbare Zustellung empfehlenswert ist.
Im Anschluss daran ist es ratsam, den Vermieter um die Durchführung einer Wasserprobe in der eigenen Wohnung zu bitten. Gemäß der Trinkwasserverordnung sind Vermieter verpflichtet, regelmäßige Untersuchungen des Trinkwassers auf Legionellen durchzuführen. Sollte der Vermieter dieser Bitte nicht nachkommen, können Mieter auch selbst eine Wasserprobe veranlassen. Hierfür sollten sie sich an ein zertifiziertes Labor wenden.
Es ist wichtig zu beachten, dass ein Legionellenbefall in Nachbarwohnungen nicht automatisch einen Mietmangel in der eigenen Wohnung darstellt. Dies wurde durch ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Langen (Az.: 55 C 72/23) vom 27.03.2024 bestätigt. Dennoch sollten Mieter wachsam bleiben und auf mögliche Anzeichen in der eigenen Wohnung achten.
Vorsorglich können Mieter einige Schutzmaßnahmen ergreifen. Dazu gehört das regelmäßige Durchspülen der Wasserleitungen, insbesondere nach längerer Abwesenheit. Beim Duschen ist es ratsam, zunächst das Wasser einige Minuten laufen zu lassen, bevor man darunter tritt. Zudem sollte die Wassertemperatur im Boiler auf mindestens 60°C eingestellt werden, da Legionellen bei dieser Temperatur absterben.
Bei Auftreten von grippeähnlichen Symptomen wie Fieber, Husten oder Atembeschwerden ist es ratsam, einen Arzt aufzusuchen und den Verdacht auf eine mögliche Legionelleninfektion zu äußern. Eine frühzeitige Diagnose und Behandlung sind entscheidend für den Krankheitsverlauf.
Mieter sollten auch andere Hausbewohner sensibel auf die Thematik aufmerksam machen, ohne dabei Panik zu verbreiten. Ein offener Dialog innerhalb der Hausgemeinschaft kann dazu beitragen, dass alle Beteiligten wachsam sind und mögliche Anzeichen frühzeitig erkannt werden.
Falls der Vermieter trotz Aufforderung keine angemessenen Maßnahmen ergreift, können sich Mieter an das zuständige Gesundheitsamt wenden. Dieses kann eine amtliche Untersuchung anordnen und gegebenenfalls weitere Schritte einleiten.
Es ist zu betonen, dass die Verantwortung für die Trinkwasserqualität primär beim Vermieter liegt. Mieter haben das Recht auf einwandfreies Trinkwasser in ihrer Wohnung. Bei nachgewiesenem Legionellenbefall muss der Vermieter umgehend Maßnahmen zur Beseitigung ergreifen.
Kann ich die Miete mindern, wenn in Nachbarwohnungen Legionellen nachgewiesen werden?
Eine Mietminderung aufgrund von Legionellenbefall in Nachbarwohnungen ist in der Regel nicht gerechtfertigt. Das Amtsgericht Langen hat in einem aktuellen Urteil vom 27.03.2024 (Az. 55 C 72/23) entschieden, dass ein grenzwertunterschreitender Legionellenbefall in einer Nachbarwohnung keinen Mietmangel darstellt.
Für eine Mietminderung muss ein Mangel der eigenen Mietsache vorliegen. Ein Legionellenbefall in anderen Wohnungen des Hauses beeinträchtigt jedoch nicht unmittelbar den vertragsgemäßen Gebrauch der eigenen Wohnung. Mieter können daher ihre Miete nicht allein aufgrund eines Legionellenbefalls in Nachbarwohnungen mindern.
Anders könnte die Situation zu beurteilen sein, wenn auch in der eigenen Wohnung eine erhöhte Legionellenkonzentration nachgewiesen wird. Ab einem Wert von 100 koloniebildenden Einheiten (KBE) pro 100 ml Wasser liegt ein Mietmangel vor, der zu einer Mietminderung berechtigen kann. Die genaue Höhe der Minderung hängt vom Einzelfall ab.
Mieter sollten beachten, dass sie die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels tragen. Es empfiehlt sich daher, bei Verdacht auf Legionellenbefall in der eigenen Wohnung eine professionelle Wasserprobe durchführen zu lassen. Nur auf Basis eines solchen Nachweises kann eine Mietminderung geltend gemacht werden.
Vermieter von Mehrfamilienhäusern sind gesetzlich verpflichtet, alle drei Jahre eine Legionellenprüfung durchzuführen. Diese Untersuchungen dienen dem Schutz der Mieter und der frühzeitigen Erkennung möglicher Gesundheitsgefahren. Die Kosten für diese regelmäßigen Prüfungen können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Bei nachgewiesenem Legionellenbefall muss der Vermieter umgehend Maßnahmen zur Beseitigung ergreifen. Dazu gehören beispielsweise eine thermische Desinfektion der Wasserleitungen oder der Einbau von Filtern. Während der Dauer dieser Sanierungsmaßnahmen kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein, wenn die Nutzung der Wohnung erheblich eingeschränkt ist.
Mieter sollten bei Verdacht auf Legionellenbefall zunächst das Gespräch mit dem Vermieter suchen und auf eine Überprüfung der Wasserleitungen drängen. Eine einseitige Mietminderung birgt das Risiko einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs und sollte daher wohlüberlegt sein.
Welche Pflichten hat der Vermieter bei einem festgestellten Legionellenbefall?
Bei einem festgestellten Legionellenbefall hat der Vermieter umfangreiche rechtliche und praktische Verpflichtungen, um die Gesundheit der Mieter zu schützen und den Befall zu beseitigen.
Der Vermieter muss unverzüglich handeln, sobald ein Legionellenbefall festgestellt wird. Er ist verpflichtet, die Mieter umgehend über den Befund und die damit verbundenen Gesundheitsrisiken zu informieren. Dies kann durch Aushänge im Treppenhaus oder individuelle Benachrichtigungen erfolgen. Gleichzeitig muss der Vermieter das zuständige Gesundheitsamt über den Legionellenbefall in Kenntnis setzen.
Eine zentrale Pflicht des Vermieters besteht darin, eine Gefährdungsanalyse durchführen zu lassen. Hierfür muss er einen Fachexperten beauftragen, der die Ursachen für den Legionellenbefall ermittelt und geeignete Sanierungsmaßnahmen empfiehlt. Die Kosten für diese Analyse trägt der Vermieter.
Basierend auf den Ergebnissen der Gefährdungsanalyse ist der Vermieter verpflichtet, umgehend Sanierungsmaßnahmen einzuleiten. Dies kann beispielsweise eine thermische Desinfektion des Wassersystems, den Austausch von Rohrleitungen oder die Installation von Filtersystemen umfassen. Auch diese Kosten muss der Vermieter tragen, da es sich um Instandhaltungsmaßnahmen handelt.
Während der Sanierung muss der Vermieter sicherstellen, dass die Mieter vor gesundheitlichen Risiken geschützt sind. Er kann temporäre Maßnahmen ergreifen, wie das Anbringen von Warnhinweisen an Wasserhähnen oder die Bereitstellung von Trinkwasser in Flaschen. In schwerwiegenden Fällen kann sogar ein vorübergehendes Duschverbot notwendig sein.
Der Vermieter ist zudem verpflichtet, die Wirksamkeit der Sanierungsmaßnahmen durch Nachuntersuchungen zu überprüfen. Er muss sicherstellen, dass der Legionellenbefall vollständig beseitigt wurde und die Trinkwasserqualität wieder den gesetzlichen Anforderungen entspricht.
Es ist wichtig zu betonen, dass der Vermieter die Mieter während des gesamten Prozesses regelmäßig über den Fortschritt der Sanierungsmaßnahmen informieren muss. Transparente Kommunikation ist entscheidend, um Vertrauen zu schaffen und Unsicherheiten bei den Mietern zu vermeiden.
In Bezug auf die Mietminderung ist zu beachten, dass ein Legionellenbefall in anderen Wohnungen des Gebäudes nicht automatisch einen Mietmangel für die eigene Wohnung darstellt. Dies wurde durch ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Langen (Az.: 55 C 72/23) vom 27.03.2024 bestätigt. Dennoch können Mieter bei erheblichen Einschränkungen der Wohnungsnutzung, wie einem Duschverbot, eine angemessene Mietminderung geltend machen.
Der Vermieter muss nach Abschluss der Sanierung präventive Maßnahmen ergreifen, um einen erneuten Legionellenbefall zu verhindern. Dazu gehören regelmäßige Wartungen der Wasseranlage und die Einhaltung der vorgeschriebenen Untersuchungsintervalle gemäß der Trinkwasserverordnung.
Welche Maßnahmen kann ich ergreifen, um das Risiko einer Legionelleninfektion in meiner Wohnung zu minimieren?
Um das Risiko einer Legionelleninfektion in der eigenen Wohnung zu minimieren, können Mieter verschiedene praktische Maßnahmen ergreifen. Regelmäßiges Spülen der Wasserleitungen stellt eine wichtige Präventionsmaßnahme dar. Dabei sollte das Wasser mindestens einmal pro Woche für mehrere Minuten laufen gelassen werden, insbesondere an selten genutzten Entnahmestellen. Dies verhindert die Stagnation des Wassers in den Leitungen und reduziert so die Vermehrungsmöglichkeiten für Legionellen.
Die Einstellung der richtigen Wassertemperatur spielt ebenfalls eine entscheidende Rolle. Warmwasser sollte stets auf mindestens 60°C erhitzt werden, da Legionellen bei dieser Temperatur absterben. An den Entnahmestellen ist eine Temperatur von mindestens 55°C empfehlenswert. Mieter können dies durch regelmäßige Temperaturmessungen überprüfen.
Besondere Vorsicht ist nach längerer Abwesenheit geboten. Nach dem Urlaub empfiehlt es sich, alle Wasserhähne und die Dusche für einige Minuten aufzudrehen und das Wasser ablaufen zu lassen. Dabei sollten Fenster geöffnet werden, um die Aerosole abziehen zu lassen.
Die regelmäßige Reinigung und Entkalkung von Duschköpfen und Perlatoren an Wasserhähnen trägt ebenfalls zur Risikominimierung bei. Kalkablagerungen bieten Legionellen ideale Wachstumsbedingungen. Eine gründliche Reinigung alle drei bis vier Monate ist ratsam.
Mieter sollten zudem auf mögliche Anzeichen einer Legionellenkontamination achten. Trübes oder verfärbtes Wasser sowie unangenehme Gerüche können Hinweise sein und sollten dem Vermieter umgehend gemeldet werden.
Es ist wichtig zu beachten, dass Legionellenbefall in anderen Wohnungen des Hauses rechtlich nicht automatisch als Mietmangel für die eigene Wohnung gilt. Dies hat das Amtsgericht Langen in einem aktuellen Urteil (Az.: 55 C 72/23 vom 27.03.2024) festgestellt. Dennoch sollten Mieter bei Verdacht auf Legionellenbefall im Haus erhöhte Vorsicht walten lassen und die genannten Schutzmaßnahmen konsequent umsetzen.
Die Installation von Wasserfiltern an den Entnahmestellen kann einen zusätzlichen Schutz bieten. Spezielle Legionellenfilter halten die Bakterien zurück und verhindern so deren Austritt. Diese Maßnahme ist besonders für Risikogruppen wie ältere Menschen oder Personen mit geschwächtem Immunsystem empfehlenswert.
Mieter sollten sich über die Legionellenprüfungen in ihrem Wohnhaus informieren. Vermieter sind bei Großanlagen zur regelmäßigen Überprüfung verpflichtet. Die Einsicht in die Prüfergebnisse kann Mietern zusätzliche Sicherheit geben und bei Bedarf zu erhöhter Wachsamkeit anregen.
Bei Unsicherheiten oder Verdachtsmomenten können sich Mieter an das zuständige Gesundheitsamt wenden. Dieses kann weitere Informationen zur Legionellenprävention geben und bei Bedarf eine Überprüfung der Trinkwasserqualität veranlassen.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Mietmangel: Ein Mietmangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache von der vertraglich vereinbarten abweicht und dadurch der vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt wird. Dies kann bauliche Mängel, Lärmbelästigungen oder gesundheitsgefährdende Zustände betreffen. Im Mietrecht ist der Mangelbegriff weit gefasst und umfasst alle Umstände, die den Gebrauchswert der Mietsache mindern oder aufheben. Entscheidend ist die konkrete Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit für den Mieter. Im vorliegenden Fall wurde ein Legionellenbefall in Nachbarwohnungen nicht als Mietmangel für die betroffene Wohnung gewertet, da keine direkte Beeinträchtigung vorlag.
- Mietminderung: Die Mietminderung ist ein gesetzliches Recht des Mieters bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache. Sie erfolgt kraft Gesetzes und muss nicht gesondert erklärt werden. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung und wird in Prozent der Bruttomiete berechnet. Eine Mietminderung ist nur für die Dauer des Mangels zulässig. Im diskutierten Fall wurde das Recht zur Mietminderung verneint, da kein Mietmangel in der Wohnung der Beklagten festgestellt wurde. Die Entscheidung verdeutlicht, dass nicht jeder Mangel im Gebäude automatisch zu einem Mietminderungsrecht für alle Mieter führt.
- Gebrauchstauglichkeit: Die Gebrauchstauglichkeit bezeichnet im Mietrecht die Eignung der Mietsache für den vertragsgemäßen Gebrauch. Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Die Beurteilung der Gebrauchstauglichkeit erfolgt objektiv, basierend auf der vereinbarten Nutzung. Eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit kann zu Mängelrechten des Mieters führen. Im vorliegenden Fall wurde die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch den Legionellenbefall in anderen Wohnungen als nicht beeinträchtigt angesehen, da die eigene Wohnung nicht direkt betroffen war.
- Trinkwasserverordnung: Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) ist eine bundesweit geltende Rechtsvorschrift, die die Qualität von Trinkwasser regelt. Sie legt Grenzwerte für verschiedene Substanzen und Mikroorganismen fest, darunter auch für Legionellen. Vermieter sind verpflichtet, regelmäßige Untersuchungen des Trinkwassers durchzuführen und bei Grenzwertüberschreitungen Maßnahmen zu ergreifen. Die Verordnung dient dem Gesundheitsschutz der Verbraucher und ist besonders relevant bei Legionellenbefällen in Mietwohnungen. Obwohl im Urteil nicht direkt erwähnt, bildet sie die rechtliche Grundlage für die Pflichten des Vermieters zur Überprüfung und Sanierung bei Legionellenbefall.
- Verkehrssicherungspflicht: Die Verkehrssicherungspflicht ist eine allgemeine Rechtspflicht, die jeden trifft, der eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält. Im Mietrecht obliegt sie primär dem Vermieter, der für die Sicherheit des Mietobjekts und der Gemeinschaftseinrichtungen verantwortlich ist. Bei einem Legionellenbefall erstreckt sich diese Pflicht auf die Durchführung regelmäßiger Kontrollen und die Ergreifung notwendiger Sanierungsmaßnahmen. Die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht kann zu Schadensersatzansprüchen führen. Im diskutierten Fall war die Verkehrssicherungspflicht relevant, da der Vermieter trotz des Befalls in anderen Wohnungen zur Gefahrenabwehr verpflichtet war.
- Gesundheitsgefährdung: Eine Gesundheitsgefährdung im mietrechtlichen Kontext liegt vor, wenn von der Mietsache oder dem Gebäude Einflüsse ausgehen, die die körperliche Unversehrtheit des Mieters beeinträchtigen können. Bei Legionellenbefall besteht eine solche Gefährdung durch mögliche schwere Atemwegserkrankungen. Die Einschätzung einer Gesundheitsgefährdung kann Einfluss auf die Bewertung eines Mietmangels und die daraus resultierenden Rechte des Mieters haben. Im vorliegenden Fall wurde trotz der potenziellen Gesundheitsgefährdung durch Legionellen in Nachbarwohnungen kein Mietmangel für die nicht direkt betroffene Wohnung anerkannt, was die hohe Schwelle für die Anerkennung einer relevanten Gesundheitsgefährdung im Mietrecht verdeutlicht.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 535 BGB (Mietmangel): Dieser Paragraph definiert, was ein Mietmangel ist. Im vorliegenden Fall wurde argumentiert, dass der Legionellenbefall in anderen Wohnungen die Tauglichkeit der eigenen Wohnung nicht beeinträchtigt und somit keinen Mietmangel darstellt.
- § 536 BGB (Mietminderung): Dieser Paragraph regelt das Recht des Mieters zur Mietminderung bei Vorliegen eines Mangels. Da das Gericht keinen Mangel in der Wohnung der Beklagten feststellte, wurde das Recht zur Mietminderung verneint.
- § 535 Abs. 1 S. 2 BGB (Gebrauchstauglichkeit der Mietsache): Dieser Absatz legt fest, dass die Mietsache dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechen muss. Das Gericht stellte fest, dass der Legionellenbefall in anderen Wohnungen die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung der Beklagten nicht beeinträchtigte.
- Trinkwasserverordnung (TrinkwV): Diese Verordnung regelt die Qualität von Trinkwasser. Obwohl im Text nicht explizit erwähnt, spielt sie eine Rolle, da Legionellen im Trinkwasser ein Gesundheitsrisiko darstellen und Vermieter zur regelmäßigen Überprüfung verpflichtet sind.
- § 280 BGB (Schadensersatzpflicht bei Pflichtverletzung): Dieser Paragraph könnte relevant werden, wenn der Vermieter seiner Pflicht zur Beseitigung des Legionellenbefalls nicht nachkommt und dem Mieter dadurch ein Schaden entsteht. Im vorliegenden Fall wurde dieser Paragraph jedoch nicht direkt angewendet.
Das vorliegende Urteil
AG Langen – Az.: 55 C 72/23 – Urteil vom 27.03.2024
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 1.957,72 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz aus 792,40 Euro seit dem 06.01.2023, aus 396,60 Euro seit dem 06.02.2023 sowie aus 384,36 Euro seit dem 06.03. bzw. 06.04.2023, zu zahlen. Es wird festgestellt, dass die Beklagten nicht berechtigt sind den aktuell geschuldeten Mietzins in Höhe von 1.537,45 Euro seit Mai 2023, unter Vorbehalt einer anteiligen Rückforderung, wegen bestehenden Legionellenbefalls, zu zahlen.
Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des 1,3-fachen des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Die Klägerin macht gegen die Beklagte unter anderem Zahlung eines restlichen Mietzinses gelten, den die Beklagten aufgrund einer vorgenommenen Mietminderung nicht entrichteten.
Die Klägerin vermietete an die Beklagten ab dem 01.02.2021 eine Wohnung in der Liegenschaft: #### , nebst Tiefgaragenplatz.
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Die Wohnung ist Teil eines großen Neubaukomplexes, der sich aus drei Häusern zusammensetzt.
Der Mietvertrag enthält eine Staffelmietvereinbarung, nach der zuletzt eine Bruttomiete in Höhe von 1.537,45 Euro geschuldet wurde.
Anlage 4 des Mietvertrages weist auf eine abstrakte Legionellengefährdung hin und legt dem Mieter aus diesem Grund besondere Sorgfaltspflichten auf. Wegen des weiteren Inhaltes der Anlage 4 des Mietvertrages wird auf Bl. 16 d. A. verwiesen.
Am 15.11.2022 wurde durch die S GmbH eine Legionellenprüfung in der streitgegenständlichen Wohnanlage durchgeführt. Die Wohnung der Beklagten wurde dabei nicht überprüft, da diese verhindert waren. Am 20.12.2022 informierte die Klägerin die Beklagten über einen Legionellenbefall, der allerdings nicht die Wohnung der Beklagten betraf. Vielmehr wurde an zwei Entnahmestellen in Wohnungen anderer Häuser eine Überschreitung des technischen Maßnahmewertes nach der Trinkwasserverordnung im Bereich von 100-1.000 Kbe, je 100 ml festgestellt. Es wurden Folgeuntersuchungen am 07.03.2023 und 12.10.2023 durchgeführt. Auch bei diesen Folgeuntersuchungen wurden nur ein geringfügiger Legionellenbefall der untersten Stufe bis 1.000 Kbe, je 100 ml. festgestellt, wobei der Befall nicht die Wohnung der Beklagten betraf. Eine Untersuchung am 07.02.2024 gab keinerlei Grenzwertüberschreitungen mehr.
Am 02.01.2023 leisteten die Beklagten eine reduzierte Mietzinszahlung in Höhe von 570,43 Euro. Die reduzierte Mietzinszahlung erfolgte aufgrund einer Mietminderung für Januar 2023, in Höhe von 25% des vertraglich vereinbarten Mietzinses, d. h. 380,28 Euro sowie aufgrund einer Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch wegen unberechtigt zu viel gezahlter Miete für die Zeiträume vom 15.11.2022 bis 30.11.2022 und 01.12.2022 bis 31.12.2022, in Höhe von 25% des vertraglich vereinbarten Mietzinses. Am 01.02.2023 leisteten die Beklagten eine reduzierte Mietzahlung in Höhe von 1.140,85 Euro. Die reduzierte Mietzinszahlung erfolgte aufgrund eines geltend gemachten Zurückbehaltungsrecht, aufgrund einer möglichen Mietminderung wegen Legionellenbefalls, für Februar 2023 in Höhe von 25% des vertraglich vereinbarten Mietzinses. Am 02.03.2023 leisteten die Beklagten eine reduzierte Mietzinszahlung in Höhe von 1.153,09 Euro. Die reduzierte Mietzinszahlung erfolgte aufgrund eines geltend gemachten Zurückbehaltungsrechtes, aufgrund einer möglichen Minderung wegen Legionellenbefalls für März 2023 in Höhe von 25% des vertraglich vereinbarten Mietzinses. Am 01.04.2023 leisteten die Beklagten eine reduzierte Mietzinszahlung in Höhe von 1.153,09 Euro aus vorgenanntem Grund.
Seit Mai 2023 zahlen die Beklagten den vertraglich geregelten Mietzins in Höhe von 1.537,45 Euro, unter Vorbehalt der anteiligen Rückforderung, wegen des nach wie vor bestehenden Legionellenbefalls.
Die Klägerin ist der Auffassung, ein Recht zur Mietzinsminderung stehe den Beklagten nicht zu. Die von ihnen angemietete Wohnung sei nicht wegen Legionellenbefalls mangelhaft. Eine Gesundheitsgefährdung der Beklagten habe zu keinem Zeitpunkt bestanden.
Die Klägerin beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen an die Klägerin 1.957,72 Euro zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 792,40 Euro seit dem 06.01.2023, aus 396,60 Euro seit dem 06.022023 sowie aus jeweils 384,36 Euro seit dem 06.03. bzw. 06.04.2023 zu zahlen.
Festzustellen, dass die Beklagten nicht berechtigt sind, den aktuell geschuldeten Mietzins in Höhe von 1.537,45 Euro seit Mai 2023 unter Vorbehalt einer anteiligen Rückforderung wegen bestehenden Legionellenbefalls zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie sind der Auffassung zur Mietminderung und Aufrechnung sowie zu einem Zurückbehaltungsrecht berechtigt zu sein, da die von ihnen angemietete Wohnung mangelhaft sei. Zwar sei in ihrer Wohnung kein Legionellenbefall nachgewiesen worden, jedoch bestünde aufgrund des Befalles anderer Wohnung die abstrakte Gefahr einer Gesundheitsgefährdung betreffen ihre Wohnung. Dies reiche aus, eine Mietminderung in Höhe von 25% der Miete vorzunehmen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet.
Den Beklagten steht kein Recht zur Mietminderung zu.
Die Wohnung der Beklagten ist in keiner Weise mangelbehaftet. Die Feststellung eines Legionellenbefalles in anderen Wohnungen des Gebäudekomplexes stellt keinen Mangel der Wohnung der Beklagten dar.
Zwar wurde in anderen Wohnungen eine Überschreitung des technischen Maßnahmewertes von 100 Kbe pro 100 ml gemäß Anlage 3 Teil II. der Trinkwasserverordnung festgestellt. Von einer konkreten Gesundheitsgefährdung ist jedoch erst bei einem Legionellenkonzentrationswert über dem Grenzwert von 1.000 Kbe pro 100 ml auszugehen.
Erst ab diesem Wert eine direkte Gefahrabwehr notwendig, entsprechend der Handlungsanweisungen in dem Arbeitsblatt W5051 des Deutschen Verein des Gas- und Wasserfaches.
Ein solcher Wert wurde von den Beklagten in keiner der Wohnungen des Gebäudekomplexes nachbelegt und nachgewiesen, schon gar nicht in ihrer Eigenen.
Damit liegt kein Mangel in Folge einer Gesundheitsgefährdung in der Wohnung der Beklagten vor. Ein Anspruch auf Mietminderung bestand zu keinem Zeitpunkt und entsprechend auch keine Berechtigung die Miete unter dem Vorbehalt einer anteiligen Rückforderung wegen Legionellenbefalls zu zahlen.
Die Klage ist mithin hinsichtlich des Hauptanspruchs begründet.
Der Kläger steht darüber hinaus aufgrund des Zahlungsverzuges der Beklagten ein Anspruch auf Verzugszinsen gemäß §§ 286, 288 BGB zu.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf 6.570,04 Euro festgesetzt. (Jahresbetrag der Mietminderung in Höhe von 4.612,00 Euro zuzüglich Zahlungsanspruch.