Legionellenbefall in Trinkwasser ein Mietmangel?

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Dresden, AZ: 143 C 2593/22, vom 16.02.2023 wird zurückgewiesen.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Dieses Urteil und das Urteil des Amtsgerichts Dresden vom 16.02.2023, AZ: 143 C 2593/22, sind vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 11.976,85 EUR und ab dem 11.08.2023 auf 2.832,85 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

Die Klägerin hat mit der gegenständlichen Klage von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe der im Anwesen XXX XXX, XXX Dresden gelegenen Wohnung sowie die Zahlung rückständiger Mieten verlangt.

Wegen des unstreitigen Sachverhalts, des streitigen Vortrages sowie der Antragstellung der Parteien in I. Instanz wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung des Amtsgerichts Dresden Bezug genommen.

Mit Urteil vom 16.02.2023 hat das Amtsgericht den Beklagten – unter Abweisung der Klage im Übrigen – zur Räumung der streitgegenständlichen Wohnung und – unter Verrechnung einer unstreitig erfolgten Zahlung am 06.04.2022 in Höhe von 1.500,00 EUR – zur Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 2.832,85 EUR verurteilt.

Zur Begründung hat das Erstgericht ausgeführt, es könne dahingestellt bleiben, ob die mit Schreiben vom 18.05.2022 bzw. die in der Klageschrift oder die im Schreiben vom 30.11.2022 ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis wirksam beendet habe, da zumindest die mit Schriftsatz vom 04.01.2023 ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB beendet habe, da sich der Beklagte zu diesem Zeitpunkt – auch unter Berücksichtigung der am 06.04.2022 geleisteten Zahlung von 1.500,00 EUR – mit Mieten in Höhe von 2.882,85 EUR und somit mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug befunden habe.

Der Beklagte habe die Miete wegen des festgestellten Legionellenbefalls auch nicht mindern können, da dadurch weder der Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt gewesen sei, noch eine Gesundheitsgefahr bestanden habe. Dies ergebe sich nach einer dem Vertragszweck vorzunehmenden Abwägung, bei der auf einen Durchschnittsnutzer abzustellen sei, unter Heranziehung der Handlungsanweisung in dem Arbeitsblatt W 551 des DVGW (Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches) sowie aus § 7 Abs. 1 Satz 2 der Trinkwasserverordnung. Insoweit könne erst bei Überschreitung von 10.000 KbE/100 ml von einer möglichen Gesundheitsgefahr ausgegangen werden. Dafür, dass dennoch für den Beklagten eine konkrete Gesundheitsgefahr bestanden habe, habe dieser keine tragfähigen Anknüpfungspunkte vorgetragen, die eine Beweisführung hinsichtlich des Bestehens einer erheblichen Gesundheitsgefahr ermöglichen könnten.

Wegen der Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Gegen das ihm am 16.02.2023 zugestellte Urteil hat der Beklagte mit anwaltlichem Schriftsatz vom 08.03.2023, der am 09.03.2023 beim Landgericht Dresden eingegangen ist, Berufung eingelegt und diese mit anwaltlichem Schriftsatz vom 15.05.2023, eingegangen beim Landgericht am gleichen Tage, nach gewährter Fristverlängerung, begründet.

Der Beklagte meint, das Amtsgericht mache das Recht zur Mietminderung in fehlerhafter Weise von dem Vorliegen einer akuten Gesundheitsgefährdung abhängig. Eine solche müsse auch nicht mit Sicherheit feststehen, sondern es genüge, wenn eine solche nicht ausgeschlossen werden könne, was bereits bei einer Überschreitung von anerkannten Grenz- und Richtwerten regelmäßig (hier 100 KbE/100 ml) anzunehmen sei. Eine konkrete Gefährdung sei schließlich auch dann anzunehmen, wenn der Mieter vernünftigerweise von dem Bestehen einer Gefahr ausgehen könne, und zwar unabhängig davon, ob diese tatsächlich gegeben sei. Insoweit bestehe nicht nur dann eine Gesundheitsgefahr, wenn Sofortmaßnahmen (also hier ab einem Befall von über 10.000 KbE/100 ml) ergriffen werden müssten, sondern bereits dann, wenn der Maßnahmewert von ab 100 KbE/100 ml überschritten werde, wenn der Mieter – wie hier der Beklagte – die hinreichende Besorgnis einer Gesundheitsgefährdung gehabt habe. Für diesen entfalle eine Gesundheitsgefährdung und damit die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs erst dann, wenn die Legionellenbelastung dauerhaft unter den Maßnahmewert gesenkt worden wäre. Auch hinsichtlich des Erfolgs der von ihr durchgeführten Mängelbeseitigungsarbeiten sei die Klägerin indes darlegungs- und beweispflichtig geblieben.

Der Beklagte beantragt daher,

1. das Urteil des Landgerichtes Dresden vom 16.02.2023, AZ: 143 C 2593/22, aufzuheben und die Klage abzuweisen,

2. hilfsweise die Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie meint, die Berufung zeige keine Fehler auf. Den Fall von „Legionellen“ dürfe man nicht anders beurteilen als andere Umweltbeeinträchtigungen, wie Strahlen von Funkmasten, Gerüche oder Lärm. Insoweit sei mit der Rechtsansicht des Amtsgerichts nicht eine latente Befürchtung oder Besorgnis, sondern ein objektivierender Ansatz zu wählen. Mit Rücksicht auf die Verkehrsanschauung sei vorliegend jedoch nicht von einer Gefahrenlage auszugehen.

Bezüglich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien, ihre Anlagen und die Sitzungsniederschrift verwiesen.

Nachdem der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung am 31.5.2023 geräumt an die Klägerin herausgegeben hat, haben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des geltend gemachten Räumungsanspruchs übereinstimmend für erledigt erklärt.

Das Gericht hat gemäß § 358a ZPO Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens, welches der Sachverständige Dipl.-Ing. XXX XXX mit Einverständnis beider Parteien in der mündlichen Verhandlung am 14.08.2024 mündlich erstattet hat.

Bezüglich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift im Berufungsverfahren vom 14.08.2024 Bezug genommen.

II.

Die gemäß § 511 ZPO statthafte und zulässige, insbesondere gemäß den §§ 517, 519, 520 ZPO form- und fristgerecht eingelegte Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

1. Zu Recht ist das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil zu der Entscheidung gelangt, dass das streitgegenständliche Mietverhältnis spätestens mit der mit Schriftsatz vom 04.01.2023 ausgesprochenen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB beendet worden ist, da sich der Beklagte zu diesem Zeitpunkt – auch unter Berücksichtigung der am 06.04.2022 erfolgten Zahlung in Höhe von 1.500,00 EUR – mit den Mieten in Höhe von 2.832,85 EUR somit mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug befunden hat.

Die Berufungskammer folgt dem Amtsgericht in Ergebnis und Begründung, dass der Beklagte die Miete ab Juni 2020 nicht wegen Vorliegens eines Mangels gemäß § 536 BGB mindern durfte, da insoweit weder eine Nutzungsbeeinträchtigung der Mietsache noch eine Gesundheitsgefährdung des Mieters vorlag.

a) Nach dem Ergebnis der in II. Instanz durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Berufungskammer fest, dass die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung im maßgeblichen Zeitpunkt von Juni 2020 bis August 2021 nicht beeinträchtigt war.

Insoweit hat der Sachverständige Dipl.-Ing. XXX in der mündlichen Verhandlung am 14.08.2024 vor der Kammer ausgeführt, dass generell jedes Trinkwasser Legionellen enthalte und die Trinkwasserverordnung als solches hierfür auch keine bestimmten Grenzwerte enthalte. Ab einer Legionellenbelastung von 100 KbE/100 ml sei der Betreiber einer Anlage indes verpflichtet, Maßnahmen zum Schutz der Gesundheit der Nutzer der Trinkwasseranlage einzuleiten. Ab diesem sogenannten „Maßnahmewert“ sei eine Gefährdungsanalyse durchzuführen, was bedeute, dass Maßnahmen zur Überprüfung der Anlage und Abstellung der gegebenenfalls vorhandenen Mängel, welche ein Legionellenwachstum förderten, zu ergreifen sind. Nach dem Arbeitsblatt W 551 aus April 2004 (DVGW Regelwerk) sei bei der Feststellung eines Legionellenbefalls von mehr als 100 KbE/100 ml von einer sogenannten „mittleren Kontamination“ auszugehen, die eine mittelfristige Sanierung erforderlich mache.

Dies bedeute wiederum, dass innerhalb von maximal einem Jahr weitergehende Untersuchungen durchzuführen seien, wobei die Nachuntersuchung dann innerhalb einer Woche durchzuführen sei. Erst ab einer Kontamination von 10.000 KbE/100 ml sei vom Vermieter ein Duschverbot auszusprechen und damit von einer Nutzungseinschränkung auszugehen. Hiervon seien dann sowohl die Mieter, als auch das Gesundheitsamt zu informieren. Ab diesem Wert sei innerhalb von 14 Tagen eine thermische Desinfektion und binnen einer weiteren Woche eine Nachbeprobung des Legionellenbefalls vorzunehmen. Alternativ zum Duschverbot bestehe auch die Möglichkeit, endständige Trinkwasserfilter zu installieren. Mit der Installation eines solchen Filters, dessen Kartusche in der Regel auch vom Mieter selbst problemlos ausgetauscht werden könne, sei dann das Duschen – egal wie hoch die Belastung mit Legionellen im Trinkwasser sei – unbedenklich möglich. Die Erforderlichkeit der Schutzmaßnahmen gerade im Duschbereich ergebe sich daraus, dass es sich bei Legionellen um Stäbchenbakterien handele, deren Aerosole beim Einatmen eine Gefahr für die Lunge darstellen könnten.

Diesen nachvollziehbaren und einleuchtenden Ausführungen des Sachverständigen schließt sich die Kammer an.

Ausweislich der vom Gerichtssachverständigen in der mündlichen Verhandlung vorgelegten und von diesem, erörterten Auswertungen aufgrund der von der Hausverwaltung der Klägerin zur Verfügung gestellten Unterlagen wurde in dem hier streitgegenständlichen Zeitraum Juni 2020 bis August 2021 weder in der Wohnung des Beklagten noch im übrigen Gebäude – insbesondere der dort befindlichen Pflegeeinrichtung – eine Legionellenbelastung von mehr als 10.000 KbE/100 ml festgestellt. Soweit ausweislich einer früheren Beprobung vom 11.04.2019 eine Legionellenbelastung von mehr als 10.000 KbE/100 ml festgestellt worden war, ist diese Kontamination – ausweislich der Nachbeprobung vom 03.09.2019 – örtlich unter 10.000 KbE/100 ml gesenkt bzw. vollständig beseitigt worden. Insoweit wies die Beprobung in der Wohnung des Beklagten zu diesem Zeitpunkt einen Wert von Null aus.

Aus vorbezeichneten Gründen war, jedenfalls aus technischer Sicht in dem hier maßgeblichen Zeitraum eine Nutzungseinschränkung des Mietobjekts nicht festzustellen. Auf die Frage, wann und in welcher Weise die Klägerin den Beklagten zum Einbau von Duschfiltern bzw. zum Austausch der dazugehörigen Kartuschen angehalten hatte, kam es insoweit nicht an.

b) Schließlich war – wie das Erstgericht zu Recht ausgeführt hat – auch keine eine Mietzinsminderung berechtigende Gesundheitsgefährdung für den Beklagten festzustellen. Die Kammer schließt sich der Auffassung an, nach der insoweit ein objektiver, überindividueller Maßstab gilt, denn die Vorschrift des § 536 BGB knüpft an die Mangelhaftigkeit des Mietobjekts an. Wann ein Mangel im Sinne des § 536 BGB vorliegt, bestimmt sich – vorbehaltlich besonderer Vereinbarung – durch eine am Vertragszweck orientierte Auslegung, bei der die Interessen der Vertragsparteien und die Verkehrssitte sowie die gesamten Umstände des Mietverhältnisses, insbesondere die Mietsache in ihrer Eigenart und deren beabsichtigte Nutzung maßgeblich sind. Diese Art der Auslegung gebietet es, nicht auf die (zumeist nicht kommunizierten und nicht erkennbaren) Empfindlichkeiten oder gesundheitlichen Besonderheiten des Mieters oder eines sonstigen Nutzers abzustellen, sondern mit einer Art überindividuellem allgemeinem Maßstab auf einen Durchschnittsnutzer, dessen gesundheitliche Reaktionen sich im Rahmen des für den Vermieter Erwartbaren halten. Das bedeutet, dass Reaktionen, die bei einer Vielzahl der für das Mietobjekt relevanten Nutzer vorkommen können, eine Gesundheitsgefahr im Sinne des § 569 Abs. 1 BGB darstellen, nicht aber außergewöhnliche Reaktionen eines (zu) kleinen Personenkreises (vgl. Schmidt-Futterer, Streyl, 16. Auflage, § 569, Rdn. 15). Zu den Maßstäben, nach denen sich beurteilt, ob eine Gesundheitsgefahr vorliegt, gehören etwa anerkannte medizinische und technische Regeln, gesetzliche (insbesondere baupolizeiliche) Vorschriften, technische Richtwerte oder sonstige Grenzwerte und allgemeine sachverständige Empfehlungen, wenn deren Einhaltung dem Gesundheitsschutz dienen soll (vgl. Schmidt-Futterer, Streyl, 16. Auflage, § 569, Rdn. 16).

So liegt der Fall hier, denn sowohl die Trinkwasserverordnung als auch das vom Gerichtssachverständigen herangezogene Arbeitsblatt W 551 aus April 2024 (DVGW Regelwerk) dienen gerade dem Gesundheitsschutz und liefern ein sicheres Indiz für das Bestehen bzw. das Nichtbestehen einer Gesundheitsgefährdung. Wenn aber nach dem diesbezüglichen Regelwerk des DVGW zur Vermeidung von Gesundheitsgefahren erst bei einer Legionellenbelastung von über 10.000 KbE/100 ml konkrete Maßnahmen gegenüber dem Vermieter zu veranlassen sind, bedeutet dies im Umkehrschluss, dass bei einer Unterschreitung dieses Werts – jedenfalls in der Regel – noch nicht von einer Gesundheitsgefährdung der Nutzer auszugehen ist. Andererseits würden die bei Vorliegen einer nur mittleren Kontamination von 100 KbE/100 ml zu ergreifenden Maßnahmen der Kontrolle und Untersuchung innerhalb eines Zeitfensters von einem Jahr nicht zu rechtfertigen sein. Soweit daher noch am 08.04.2021 in der Wohnung des Beklagten eine Legionellenbelastung von 200 KbE/100 ml festgestellt wurde, stellt dies jedenfalls nach dem Maßstab eines Durchschnittsnutzers keine Gesundheitsgefahr und damit auch keine Mietminderung berechtigenden Mangel dar. Die rein subjektive Wahrnehmung einer Gesundheitsgefahr bereits bei Überschreitung des Maßnahmewertes von 100 KbE/100 ml vermag indes eine Mangelhaftigkeit der Mietsache nicht zu rechtfertigen und wäre aus Sicht der Kammer als Kriterium für die Berechtigung einer Mietzinsminderung auch nicht justiziabel.

Dass dennoch die im streitgegenständlichen Zeitraum der Mietzinsminderung Juni 2020 bis August 2021 anlässlich von Beprobungen festgestellten Legionellenbelastungen im Gebäude (24.09.2020 200 bis 3.400, 29.11.2020 200 bis 1.600 und 08.04.2020 200 bis 400 bzw. 200 in der Wohnung des Beklagten) eine konkrete Gesundheitsgefahr für den Beklagten ausgelöst haben, ist – wie das Erstgericht zu Recht ausgeführt hat – nicht ersichtlich. Insoweit aber oblag dem Beklagten die Darlegungs- und Beweislast für einen zu seinen Gunsten bestehenden Geschehensablauf. Soweit der Beklagte diesbezüglich vorgetragen hat, anlässlich des Legionellenbefalls Lungenbeschwerden bekommen zu haben, bietet dieser pauschale Sachvortrag keine hinreichenden Anknüpfungstatsachen für die Einholung eines medizinischen Sachverständigengutachtens.

Auf die weiter theoretischen Fragen, ob aus medizinischer Sicht auch eine Legionellenbelastung von bereits 100 KbE/100 ml gesundheitsgefährdend sein kann bzw. ob auch außerhalb des Duschbereichs die Gefahr der Ansteckung bestehen kann, kam es in Anbetracht des hier vertretenen objektiven und überindividuellen Maßstabes nicht an. Einer weiteren Beweiserhebung durch Einholung eines medizinischen Sachverständigengutachtens bedurfte es insoweit nicht.

c) Schließlich ist die unter dem 04.01.2023 ausgesprochenen Kündigung auch durch die von dem Beklagten am 06.04.2022 geleistete Zahlung von 1.500 Euro nicht gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, denn unter Verrechnung der Zahlung mit den ältesten Mieten (§ 366 BGB) verblieben Mietrückstände für die Monate Oktober 2020 bis August 2021 in Höhe von mehr als 2 Monatsmieten. Zwecks Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die zutreffenden Ausführungen der erstinstanzlichen Entscheidung Bezug genommen.

Aus vorbezeichneten Gründen stand dem Beklagen auch für die Monate September 2021 bis September 2022 keine aufrechenbare Forderung wegen überzahlter Mieten zu.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91a, 97 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 7, 10 ZPO.

Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO war die Revision zuzulassen.

Die Frage, unter welchen Voraussetzungen bei der Belastung des Trinkwassers mit Legionellen eine Mietminderung angenommen werden kann, ist – soweit ersichtlich – höchstrichterlich nicht entschieden.

Während teilweise, die sich aus dem Überschreiten des Maßnahmewertes ergebene Besorgnis legionellenbedingter Gesundheitsgefahren für den Mieter als ausreichend erachtet wird, den Mietzins zu mindern (vgl. LG Berlin, Urteil v. 17.06.2021, Az. 67 S 17/21, AG Köln, Urteil v. 15.05.2029, Az. 201 C 1777/17), wird nach anderer Auffassung eine über das allgemeine Lebensrisiko hinausgehende konkrete Gesundheitsgefährdung des Mieters gefordert, die allein durch Überschreitung des sogenannten „technischen Maßnahmewertes“ von 100 KbE/100 ml noch nicht angenommen werden kann (wie hier AG München, Urteil vom 25.06.2014, Az. 452 C 2212/14). Daher ist eine einheitliche Entscheidung eines Obergerichtes anzustreben.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren setzt sich zunächst aus dem Jahresbetrag der Grundmiete für den Räumungsantrag (12 x 762,00 EUR) gemäß § 41 Absatz 2 GKG und der Höhe des bezifferten Klageantrages (2.832,85 EUR) gemäß § 3 ZPO, wobei beides gemäß § 5 ZPO zusammengerechnet wird. Mit der übereinstimmenden Erledigung des Räumungsantrages war nur noch der Zahlungsantrag im Berufungsrechtszug im Raum, so dass sich der Streitwert ab diesem Zeitpunkt auf diesen Betrag ermäßigt.