Mietschulden bei Hartz IV

Mietrückstand bei Bezieher von Arbeitslosengeld II – Kündigung der Wohnung vermeiden

In Deutschland gibt es derzeitig geschätzt ca. 35 Millionen Menschen, die in einem Mietobjekt leben. Unter diesen 35 Millionen Menschen sind auch eine große Anzahl von Menschen, die ihren Lebensunterhalt durch Hartz-IV bestreiten müssen. Durch Hartz-IV wird ein Großteil der anfallenden Lebenshaltungskosten abgedeckt, unter anderem auch die Mietzahlungen an den Besitzer des Mietobjekts. Nicht selten verläuft diese Zahlung jedoch problematisch, da die zuständigen Ämter mit der Leistungserbringungen in der Realität nicht immer hinterherkommen.

Die Folge ist ein Zahlungsrückstand bzw. Mietschulden, welcher natürlich rechtliche Folgen nach sich zieht. Nicht jeder Hartz-IV Empfänger ist jedoch in der Lage, die Mietschulden bei Hartz-IV aus eigener Tasche zu begleichen bzw. geschweige denn, die nun notwendigen Maßnahmen zu erfassen. Fakt ist, dass die wenigsten Vermieter Rücksicht auf die Hartz-IV Stellung des Mieters nehmen und dementsprechend diesen Umstand auch nicht als Entschuldigung für die Mietschulden bei Hartz-IV gelten lassen. Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist in den häufigsten Fällen die Folge und nicht selten bringt diese fristlose Kündigung auch eine Streitsituation zwischen dem Mieter und dem Vermieter hervor.

Die Grundlage für die Kostenübernahme für Miete und Heizung

Als eine der wichtigsten Leistungen, welche ein Hart-IV Empfänger von dem Jobcenter empfangen kann, gilt die sogenannte Grundsicherung. Zu ihr gehört nach dem 2. Sozialgesetzbuch auch die Leistung für Miete und Heizung, wobei die tatsächlichen Aufwendungen im angemessenen Umfang vollumfänglich übernommen werden. Sofern das Jobcenter die Leistung bewilligt erfolgt die Zahlung des Betrages in der Regel direkt an den Mieter, welcher die Zahlung an den Vermieter in Eigenregie durchführt. Es gibt aber auch Fallsituationen, in denen das Jobcenter diese Zahlung direkt an den Vermieter vornimmt. Auf Basis des § 22 Absatz 7 des 2. Sozialgesetzbuches kann ein derartiger Fall auf Antrag des Leistungsempfängers erfolgen. Ein derartiger Antrag ist dann sinnvoll, wenn Mietrückstände bestehen. Im folgenden Absatz des gleichen Paragraphen wird überdies auch geregelt, dass bereits bestehende Mietrückstände übernommen werden können, wenn diese Maßnahme zur Sicherung der Lebensgrundlage oder zur Behebung von einer Notlage als gerechtfertigt erscheint.

Kündigung der Wohnung wegen Zahlungsverzug

Vermieter sprechen sehr gern und auch sehr schnell in derartigen Fällen die ordentliche fristgemäße Kündigung oder schlimmer noch die außerordentliche fristlose Kündigung aus und begründen diese mit dem Zahlungsverzug.  Auf der Basis der Paragraphen 534 Absatz 2 sowie 569 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist ein Vermieter zu derartigen Maßnahmen berechtigt, allerdings gibt es für die Rechtmäßigkeit einer derartigen Kündigung auch Voraussetzungen (lesen Sie hierzu auch unseren Artikel: www.mietrechtsiegen.de/zahlungsverzug-im-mietrecht).

In einigen Fällen liegen derartige Voraussetzungen nicht vor und der Vermieter spricht trotzdem eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus. Eine derartige Kündigung kann auf der Grundlage des Paragraphen 543 Absatz 1 BGB auch rechtmäßig sein, sofern gewisse Umstände vorliegen. Eine der zwingenden Voraussetzungen für eine derartige Kündigung ist, dass der Fortbestand des Mietverhältnisses aufgrund des Verschuldens des Mieters für den Vermieter nicht mehr zumutbar ist. Dieser Umstand muss jedoch zwingend von dem Vermieter bei etwaigen rechtlichen Auseinandersetzungen bewiesen werden. Ein möglicher Ansatz der Beweisführung wäre, wenn der Mieter im Verlauf der Mietzeit mehrfach die Mietzahlung unpünktlich vorgenommen hat.

Auch wenn ein Antrag auf Zahlung der Miete direkt an den Vermieter von dem Jobcenter bewilligt wurde entbindet den Leistungsempfänger dies nicht von gewissen Grundpflichten. Ein wichtiger Grundsatz ist, dass der Mieter auch verschuldensunabhängig für seine Leistungsfähigkeit einzustehen hat. Dies bedeutet, dass der Leistungsempfänger eine verspätete oder völlig unterbliebene Zahlung des Jobcenters nicht als Entschuldigung gegenüber dem Vermieter hervorbringen kann und der Mieter somit auch dann in Verzug gerät, wenn Dritte – in diesem Fall das Jobcenter – die Leistung nicht oder verspätet erbringt. Für einen derartigen Fall gibt es ein Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs mit Datum 04.02.2015 und dem Aktenzeichen VIII ZR 175/14, welches besagt, dass der Grundsatz „Geld hat man zu haben“ im Mietfall auch für Mieter mit Hartz-IV Stellung gilt. Der Bundesgerichtshof hat sich auf den Standpunkt gestellt, dass eine wirtschaftliche Leistungsunfähigkeit eines Menschen mit Hartz-IV Stellung ihn als Mieter nicht von seinen Pflichten entbindet und auch nicht vor den Folgen eines Pflichtverstoßes bewahrt. Selbst dann, wenn diese Folgen durch das Unterlassen von Dritten entstehen, hat Jedermann für seine wirtschaftliche Fähigkeit zur Leistung einzustehen.

Dem Urteil des BGH lag ein Fall zugrunde, in welchem ein Mieter gegen eine fristlose Kündigung auf der Grundlage des Paragraphen 543 Absatz 2 BGH geklagt hatte. Der Kläger begründete seine Klage damit, dass die Miete von Sozialleistungen entrichtet wird und dass diese Leistungen von ihm fristgemäß beantragt wurde. Das Jobcenter hat die Leistungen jedoch nicht bewilligt, sodass der Kläger seine Zahlungsrückstände aus dem Mietverhältnis nicht aus eigener Kraft begleichen konnte. Die Mietschulden aufgrund von Hartz-IV führten letztlich zu der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, welche letztlich von dem BGH für rechtmäßig erklärt wurde. Obgleich dieses Urteil mit Sicherheit als Grundsatzurteil betrachtet werden muss gibt es in Deutschland bekanntermaßen keine Regel ohne Ausnahme.

Die wichtigste Ausnahme ist ein unvermeidbarer Tatsachenirrtum

Der Grundsatz des BGH „Geld hat man zu haben“ muss rechtlich gesehen jedoch nicht zwangsläufig eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses begründen. Die oben genannte Ausnahme, zu welcher wir Sie gern ausführlich beraten, bezieht sich direkt auf das Verhalten des Jobcenters als Leistungsträger. Sofern das zuständige Jobcenter seinen Aufgaben und Pflichten, wie beispielsweise die Übernahme der Leistungen für die Unterkunft und Heizung, nicht entsprechend nachkommt. Erfolgt seitens des Jobcenters eine Zusage der Leistungsübernahme und der Leistungsempfänger erhält Kenntnis davon darf der Leistungsempfänger rechtlich gesehen auch davon ausgehen, dass das Jobcenter die Leistungen pflichtgemäß und pünktlich an den Vermieter zahlt. Erbringt das Jobcenter die Leistungen jedoch – trotz Zusage – nicht, so kann sich der Mieter gegenüber dem Vermieter auf den unvermeidbaren Tatsachenirrtum berufen. Eine ausgesprochene fristlose Kündigung aufgrund der Mietschulden bei Hartz-IV würde in diesem Fall keine rechtliche Gültigkeit erhalten, da ein schuldhaftes Verhalten des Leistungsempfängers als Mieter nicht gegeben wäre.

Ein Mieter kann gegenüber einem Vermieter nicht in Verzug geraten, sofern der Mieter von diesem Verzug nichts weiß. Der Vermieter muss in diesen Fällen den Mieter rechtzeitig in Kenntnis setzen und diesem auch ausreichend Gelegenheit geben, die Angelegenheit mit dem Jobcenter zu klären. Wenn Sie als Mieter in dieser Situation sind müssen Sie sich rechtzeitig mit dem Jobcenter auseinandersetzen. Hierbei kommt nicht selten das Behördenwesen in Deutschland zum Tragen, sodass Sie sich am Besten Hilfe holen. Wir stehen gern dafür bereit, Ihnen in diesen Situationen zu helfen. Wichtig ist, dass Sie dem Jobcenter die möglichen Folgen schriftlich aufzeigen und auch etwaige Rechtsansprüche gegen das Jobcenter für den Fall, dass Ihnen negative Folgen durch das Unterlassen des Jobcenters drohen, gleich direkt geltend machen. Derartige Schreiben sind für Laien sicherlich schwer aufzusetzen allerdings helfen wir Ihnen sehr gern dabei, dass Ihnen keine rechtlichen negativen Konsequenzen drohen.

Eine gute und geordnete Kommunikation ist der entscheidende Faktor in derartigen Fällen. Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter über die Problematik und zeigen Sie direkt offen auf, an wem der Mietrückstand derzeitig hängt. Gern setzen wir uns auch für Sie mit Ihrem Vermieter auseinander und machen deutlich, dass es nicht die Schuld von Ihnen als Leistungsempfänger bzw. Mieter ist, sondern dass vielmehr das Jobcenter seine Pflichten nicht ordnungsgemäß ausübt. Das Schlimmste, was Sie in solchen Fällen machen können, ist ein blindes Vertrauen auf das Jobcenter. Durch Untätigkeit Ihrerseits provozieren Sie lediglich Ihren Vermieter, der in solchen Fällen sehr schnell den rechtlichen Apparat bemüht und versuchen wird, Sie mittels Räumungsklage nach einer fristlosen Kündigung aus der Wohnung zu befördern. Jede Situation lässt sich klären, solange alle beteiligten Parteien nur miteinander kommunizieren. Die Kommunikation kann gern von uns übernommen werden aber es muss Ihnen auch bewusst sein, dass es Parteien gibt, die gar nicht reden wollen. In diesem Fall müssen Sie sich rechtlich absichern, um hinterher bei einem etwaigen Gerichtsverfahren nicht mit schlechten Karten dazustehen.

Uns ist bewusst, dass Sie zu dieser Thematik mit Sicherheit viele Fragen haben werden. Sprechen Sie uns einfach an und wir helfen Ihnen bei Ihren Problemen. Mietschulden bei Hartz-IV lassen sich zwar in einigen Fällen nicht vermeiden allerdings kann die fristlose Kündigung sowie auch so manche Räumungsklage durchaus vermieden werden. Dies ist allerdings nur dann möglich, wenn Sie aktiv an dem Geschehen mitwirken und sich nicht dem Irrglauben hingeben, dass irgendwie schon alles von allein wieder in Ordnung kommt. Sie haben Rechte und diese Rechte sollen Sie natürlich auch bekommen. Sofern es nicht Ihre Schuld ist, dass Mietrückstände bei Hartz-IV entstanden sind, können wir Ihnen gern behilflich sein Ihre Lebensgrundlage zu behalten. Gegenüber einem Jobcenter mögen Sie sich hilflos vorkommen, doch bedeutet dies nicht, dass Sie auch wirklich hilflos sind. Mit einem starken Partner an der Seite können wir gemeinsam dafür eintreten, dass Sie Ihre Rechte auch bekommen. Bei vielen Jobcentern ist es zunächst erforderlich, dass ein wenig Druck auf das Jobcenter ausgeübt wird. Dies ist für uns jedoch kein Problem, da wir die rechtlichen Hintergründe sowie die Rechte und Pflichten eines Hartz-IV Empfängers sowie des Jobcenters als Leistungsträger zu Genüge kennen. Wir können auch als Vermittler gegenüber Ihrem Vermieter auftreten und auf diese Weise die Wogen, die durch eine solche Situation schnell aufschäumen, entsprechend glätten.

Die meisten Probleme entstehen letztlich nur durch Unwissenheit und auch an dieser Stelle können wir ansetzen. Wenn Sie wissen, worauf es bei Mietschulden bei Hartz-IV wirklich ankommt und welche Pflichten Sie zu erfüllen haben können Sie sehr viel entspannter in die Zukunft blicken. Wir helfen Ihnen dabei und stehen an Ihrer Stelle.