Eine Überraschung aus Hamm: Makler muss Provision des Verkäufers nicht nachweisen
Das Oberlandesgericht Hamm hat in einem Fall entschieden, der ein alltägliches Szenario in der Immobilienbranche darstellt und dennoch überraschende Konsequenzen mit sich bringt. Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein Haus und entdecken, dass der Verkäufer und der Makler die gleiche Provision erhalten. Zweifelnde Käufer vermuten oft, dass es zu Absprachen zwischen Verkäufer und Makler kommt und fordern Nachweise. Diesem Anspruch hat das Gericht nun eine klare Absage erteilt.
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Übersicht
Die Provokation einer zweifelnden Partei
Im Herzen dieses Falles standen die Käufer eines Grundstücks, das durch eine Doppelhaushälfte bebaut war. Sie bezahlten eine Provision in Höhe von 3,57% des Kaufpreises an den Makler, der den Verkauf vermittelt hatte. Nach der Überweisung dieser Summe forderten die Käufer den Makler auf, den Nachweis zu erbringen, dass der Verkäufer ebenfalls eine Provision in gleicher Höhe gezahlt hatte. In der Immobilienbranche wird dies häufig als Double Dip bezeichnet, ein Verfahren, das viele Käufer als unfair empfinden.
Die Reaktion des Maklers und die anhaltenden Bedenken der Käufer
Der Makler versicherte, dass auch der Verkäufer eine Provision in gleicher Höhe gezahlt hatte, jedoch aufgrund von Datenschutz- und Verschwiegenheitspflichten keinen Zahlungsnachweis erbringen konnte. Die Käufer blieben skeptisch und gingen davon aus, dass der Makler dem Verkäufer entweder keine Provision in Rechnung gestellt oder ihm die Zahlung später erlassen hatte. Daher forderten sie die Rückzahlung der geleisteten Provision.
Die juristische Wendung: Makler muss nicht nachweisen
Laut § 656c BGB sei die Maklerfirma für einen wirksamen Maklerlohnanspruch darlegungs- und beweisbelastet, argumentierten die Käufer. Das Gericht sah dies jedoch anders. In seinem Beschluss erklärte das Oberlandesgericht Hamm, dass der Makler nicht verpflichtet sei, dem Käufer einen Zahlungsnachweis über die Provision des Verkäufers zu erbringen. Damit lehnte es die Forderung der Käufer ab und stellte klar, dass eine Maklerfirma ihre Provisionen vor den Käufern nicht offenlegen muss.
Die Konsequenzen für Käufer und Makler
Diese Entscheidung könnte weitreichende Auswirkungen auf Immobilientransaktionen in Deutschland haben. Es bedeutet, dass Makler nicht verpflichtet sind, den Käufern die Einzelheiten ihrer Vereinbarungen mit den Verkäufern offenzulegen. Käufer können also nicht mehr davon ausgehen, dass sie das Recht haben, Details über die Bezahlung der Verkäufer zu erfahren. Es ist daher wichtig, dass Käufer sich der möglichen Konsequenzen bewusst sind, bevor sie einen Immobilienkaufvertrag abschließen.
Das vorliegende Urteil
OLG Hamm – Az.: 18 U 6/23 – Beschluss vom 22.02.2023
Der Senat weist darauf hin, dass beabsichtigt ist, die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen.
Die Kläger erhalten Gelegenheit, innerhalb von drei Wochen ab Zustellung Stellung zu nehmen.
Gründe:
A.
Die Kläger erwarben im Zuge eines notariellen Grundstückskaufvertrags vom 24.09.2021 von einem Herrn A ein mit einer Doppelhaushälfte bebautes Grundstück in der B-Straße 00, 00000 C.
Herr A hatte zuvor die Beklagte, die gewerblich Maklerleistungen erbringt, mit der Suche nach Kaufinteressenten für das Grundstück beauftragt. Am 16.09.2021 kam es zu einem Abschluss einer Courtagevereinbarung zwischen der Käuferseite und der Beklagten, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob nur der Kläger oder auch die Klägerin Auftraggeber der Beklagten wurde. Unter dem 14.10.2021 stellte die Beklagte beiden Klägern, den Bedingungen der Courtagevereinbarung entsprechend, eine Bruttocourtage in Höhe von 3,57% des Kaufpreises von 180.000,00 €, mithin 6.426,00 €, in Rechnung. Die Kläger zahlten der Beklagten diesen Betrag durch Überweisung vom 25.11.2021.
Mit E-Mail vom 24.02.2022 forderten die Kläger die Beklagte auf, ihnen gegenüber nachzuweisen, dass der Verkäufer Herr A der Beklagten ebenfalls eine Courtage von 3,57% des Kaufpreises gezahlt habe. Mit Schreiben vom selben Tage antwortete die Beklagte, dass sie versichere, mit dem Kaufvertragspartner eine Courtage in gleicher Höhe vereinbart zu haben, sich aber aus Datenschutz- und Verschwiegenheitspflichten gehindert sehe, den mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrag bzw. einen Zahlungsnachweis vorzulegen. Mit weiterem Schreiben vom 11.03.2022 versicherte sie gegenüber dem Prozessbevollmächtigten der Kläger zusätzlich, auch keine Erlassabreden mit dem Verkäufer getroffen zu haben.
Mit Schreiben vom 19.04.2022 forderten die Kläger, anwaltlich vertreten, die Beklagte zur Rückzahlung der von ihnen geleisteten Courtage bis zum 03.05.2022 auf.
Die Kläger haben erstinstanzlich behauptet, sie hätten beide die Courtagevereinbarung mit der Beklagten geschlossen. Sie haben die Ansicht vertreten, die Beklagte sei um die von ihnen gezahlte Courtage zu Unrecht bereichert. Die Beklagte sei für einen wirksamen Maklerlohnanspruch nach § 656c BGB darlegungs- und beweisbelastet und habe diesen Beweis nicht erbracht. Sie, die Kläger, „gingen davon aus“, dass die Beklagte dem Verkäufer entweder keine Courtage in Rechnung gestellt oder ihm die Zahlung später erlassen habe.
Die Kläger haben erstinstanzlich beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 6.426,00 € sowie vorgerichtlicher Kosten in Höhe von 872,98 €, jeweils nebst Zinsen, an sie zu verurteilen. die Beklagte hat Klageabweisung beantragt.
Die Beklagte hat gemeint, alles Erforderliche getan zu haben, um die Kläger in den Stand zu versetzen, zu beurteilen, ob sie die von ihnen entrichtete Provision mit Rechtsgrund bezahlt haben oder nicht. Sie sei weder verpflichtet, die Courtagevereinbarung mit dem Verkäufer A vorzulegen, noch einen Geldeingang zu beweisen oder an Eides statt zu versichern, dass ein Erlassvertrag mit dem Verkäufer nicht getroffen worden sei.
Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Kläger hätten den ihnen obliegenden Beweis, dass die Beklagte um die von ihnen gezahlte Courtage zu Unrecht bereichert sei, nicht erbracht. Von der im Rahmen des § 812 BGB geltenden Beweislastverteilung sei nicht aufgrund der gesetzlichen Neuregelungen zum „Halbteilungsgrundsatz“ bei Doppeltätigkeit eines Maklers in § 656c BGB abzuweichen. Entgegen der Auffassung der Kläger treffe den Makler sogar bei der Geltendmachung seines eigenen Lohnanspruchs keine Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er mit der anderen Partei des Kaufvertrags eine gleiche Provisionshöhe vereinbart hat und auch kein Erlassvertrag geschlossen ist, so dass dies erst recht im Rahmen einer Bereicherungsklage des Maklerkunden gelten müsse.
Der ihr obliegenden sekundären Darlegungslast sei die Beklagte nachgekommen. Für eine Anordnung der Urkundenvorlegung durch das Gericht nach den §§ 142, 422, 423 ZPO sei kein Raum. Schließlich könne auch aus einem etwaigen Auskunftsanspruch, der teilweise aus dem Vertragsverhältnis zwischen Makler und Maklerkunden oder allgemein aus § 242 BGB hergeleitet werde, kein Belegvorlageanspruch konstruiert werden.
Mit der Berufung verfolgen die Kläger ihre Klageanträge aus erster Instanz unverändert weiter.
Sie meinen, die Rechtsauffassung des erstinstanzlichen Gerichts zur Darlegungs- und Beweislast sei unzutreffend. Nicht die Kläger, sondern die Beklagte treffe die volle Darlegungs- und Beweislast für ihre Behauptung, sie habe dem Verkäufer vor dem Hintergrund des § 656c BGB – ebenfalls – eine Courtage in Höhe von 6.426,00 € in Rechnung gestellt und dieser habe die Rechnung bezahlt. Nach der Auffassung des Landgerichts zur Beweislastverteilung liefe die Neuregelung des § 656c BGB leer. Der Auftraggeber eines Maklers müsste sich danach in Fällen des § 656c BGB stets mit der bloßen Beteuerung des Maklers, er habe sich rechtstreu verhalten und auch der weiteren Partei Maklerlohn in gleicher Höhe in Rechnung gestellt und von dieser erhalten, begnügen.
B.
I.
Die form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die angefochtene Entscheidung hält der gemäß §§ 513 Abs. 1, 529 Abs. 2 ZPO vorzunehmenden Überprüfung stand. Sie beruht weder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 Abs. 1 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere, den Klägern günstigere Entscheidung.
1. Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Provision unabhängig von der Frage der Aktivlegitimation der Klägerin nicht zu. Die streitgegenständlichen Nebenforderungen sind folglich ebenfalls unberechtigt.
Die umfangreichen Ausführungen des Landgerichts zur Beweislastverteilung sind zutreffend. Um Wiederholungen zu vermeiden, wird zunächst auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
2. Ergänzend ist, insbesondere im Hinblick auf das Berufungsvorbringen der Kläger, Folgendes auszuführen:
Da die Kläger einen Anspruch auf Rückzahlung der Provision wegen ungerechtfertigter Bereicherung geltend machen, sind – wie das Landgericht zutreffend herausgestellt hat – Ausgangspunkt der Überlegungen die allgemeinen Beweislastregeln zu § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB. Die Voraussetzung des fehlenden Rechtsgrundes hat nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – unter Berücksichtigung einer nach den Umständen ggf. gesteigerten sekundären Darlegungslast des Anspruchsgegners – der Anspruchssteller zu beweisen. Auch vor dem Hintergrund der Neuregelung des § 656c BGB hat die Beklagte hier nicht ausnahmsweise das Bestehen des Rechtsgrundes zu beweisen oder wird hier ausnahmsweise eine Unwirksamkeit des zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrages gemäß § 656c Abs. 2 S. 1 BGB vermutet. Soweit die Kläger meinen, nicht sie, sondern die Beklagte treffe die volle Darlegungs- und Beweislast für die Behauptung, sie habe dem Verkäufer ebenfalls eine Courtage in Höhe von 6.426,00 € in Rechnung gestellt und dieser habe die Rechnung bezahlt, findet sich für eine solche Beweislastverteilung weder im Wortlaut noch in der Systematik der eingeführten Neuregelungen ein Anhaltspunkt.
Da das Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes vorsieht, verbleibt es bei dem Grundsatz, dass jede Seite die ihr günstigen Tatsachen zu beweisen hat. Dies bedeutet, dass derjenige, der die Unwirksamkeit des Maklervertrags nach § 656c Abs. 2 S. 1 BGB behauptet, die Verletzung des Abs. 1 S. 1 oder Abs. 1 S. 2 darlegen und nachweisen hat, wobei auch hier dem Makler eine sekundäre Darlegungslast obliegt. Der in diesem Zusammenhang – soweit ersichtlich – in der Literatur vertretenen einhelligen Auffassung (vgl. BeckOGK/Meier, 1.11.2022, BGB § 656c Rn. 23; Grüneberg/Retzlaff, 81.Aufl. 2022, BGB § 656c Rn. 8; Meier, ZfIR 2020, 765, 772; Jeep, Notar 2020, 225, 228; Meller-Hannich, MDR 2020, R5, R7) ist zuzustimmen.
Die Neuregelungen stoßen gerade unter diesem Aspekt entsprechend der Argumentation der Kläger zwar auf Kritik. Die durch das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ vom 12.6.2020 (BGBl. 2020 I 1245) eingeführte Regelung des § 656c BGB bezweckt, eine gerechtere Verteilung der Maklerkosten zu erreichen. Mit ihr soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass in der bisherigen Immobiliarpraxis meist der Grundstückskäufer verpflichtet wird, die Maklergebühren anteilig oder sogar vollständig zu übernehmen, obwohl der Makler in der Regel zunächst vom Verkäufer beauftragt wird und Maklerleistungen (auch) in seinem Interesse erbringt. Die deutliche Kritik der Stimmen in der Literatur geht dahin, dass der gesetzgeberischen Intention zwar in der Theorie dadurch Rechnung getragen werde, dass der Makler, der gegen § 656c Abs. 1 S. 1, 2 BGB verstößt, sich aufgrund der strengen Sanktion darauf einstellen müsse, sämtliche Provisionsansprüche zu verlieren, so dass seine Bemühungen vergütungslos blieben. Die praktische Wirksamkeit der Normen aber werde angesichts der Beweisproblematik so empfindlich eingeschränkt, dass sie drohten, den Begünstigten keinen faktischen Nutzen zu bringen.
Die vom Landgericht und in der Literatur angenommene Beweislastverteilung entspricht jedoch dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers. Für eine gegenteilige Auslegung ist kein Raum.
Das Landgericht ist weiter zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagte der ihr obliegenden sekundären Darlegungslast nachgekommen ist, insbesondere musste sie den Klägern keine Unterlagen vorlegen; eine solche Vorlagepflicht kann der Regelung des § 656c BGB nicht entnommen werden.
Zwar wird aufgrund der sich stellenden praktischen Schwierigkeiten vielfach – wohl überwiegend (vgl. BeckOK BGB/Kneller Rn. 8; Grüneberg/Retzlaff Rn. 8; jurisPK-BGB/Würdinger Rn. 12; a.A.: BeckOGK/Meier, 1.11.2022, BGB § 656c Rn. 14) – angenommen, dass dem Maklerkunden ein Anspruch gegen den Makler zusteht, dass dieser ihn über die Konditionen, die er mit dem anderen Kunden vereinbart hat, aufklärt. Zum einen lässt sich aber schon ein solcher Auskunftsanspruch dem Gesetzeswortlaut nicht entnehmen; weder in § 656c BGB noch in § 656d BGB findet sich ein derartiges Recht des Kunden. Infolgedessen kann ein Anspruch nur aus allgemeinen Regeln, insbesondere den Vorgaben von Treu und Glauben gem. § 242 BGB oder aus einer Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) abgeleitet werden. Zum anderen wird aber eine über die – wohl im Ergebnis berechtigterweise anzunehmende – Auskunftspflicht hinausgehende Urkundenvorlagepflicht zu Lasten des Maklers auch von den Befürwortern eines Auskunftsanspruchs kaum diskutiert.
Eine entsprechende Verpflichtung würde nach Auffassung des Senats auch zu weit gehen, weil sie einer Beweislastumkehr nahezu gleichkommen würde. Dem ohnehin unredlichen Makler würden im Übrigen durch die Pflicht zur Vorlage eines Schriftstücks nur vermeintliche, jedenfalls keine unüberwindbaren Schwierigkeiten bereitet. Die Forderung eines möglicherweise eher bedeutsamen Zahlungsnachweises der Gegenseite wäre – abgesehen davon, dass in § 656c Abs. 1 BGB nicht von Zahlung, sondern lediglich von Verpflichtung die Rede ist – nicht mit der gesetzgeberischen Wertung zu vereinbaren, die einen Nachweis einer Maklerlohnzahlung gegenüber dem Maklerkunden ausdrücklich in den Überwälzungsfällen des § 656d BGB, nicht aber in den Doppeltätigkeitsfällen des § 656c BGB vorgesehen hat. Von der Planwidrigkeit einer Regelungslücke kann nicht ausgegangen werden.
Schließlich war es den Klägern im vorliegenden Fall unbenommen, den ihnen bekannten Verkäufer als Zeugen für die Richtigkeit ihrer Behauptung, es sei ihm von der Beklagten keine Rechnung gestellt worden, zu benennen. Die Kläger sind also durchaus in der Lage gewesen, die Darstellung der Beklagten überprüfen zu können.
II.
Auch die weiteren Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 2-4 ZPO für eine Entscheidung im Beschlussweg liegen vor. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung; auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung verlangen keine mündliche Verhandlung. Sie ist auch nicht aus sonstigen Gründen geboten.
Nach dem Hinweis ist die Berufung zurückgenommen worden.
