LG Hamburg – Az.: 318 S 84/16 – Urteil vom 03.05.2017
1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 04.08.2016, Az. 303b C 20/15, wird zurückgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf € 22.331,50 festgesetzt.
Gründe
I.
Der Kläger begehrt von der Beklagten den Ersatz von Mietausfallschaden für den Zeitraum 01.01. – 31.10.2014 und 01.03.2015 – 29.02.2016 sowie den Ersatz von Bereitstellungszinsen ab April 2014 im Zusammenhang mit einem Abrufdarlehen.
Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).
Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 04.08.2016 (Bl. 131 ff. d.A.) abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der geltend gemachte Aufopferungsanspruch dem Kläger gegen die Beklagte nicht aus § 14 Nr. 4 HS 2 WEG zustehe. Der Kläger habe nicht dargetan, dass ihm gerade aufgrund der am 18.07.2013 von den Wohnungseigentümern beschlossenen Gebäudeabdichtung am Gemeinschaftseigentum und der damit verbundenen Einwirkung auf sein Sondereigentum durch dessen Benutzung adäquat kausal ein Mietausfall in den begehrten Zeiträumen entstanden sei. Unstreitig seien von der Beklagten seit dem 01.01.2014 keine Maßnahmen zur Gebäudeabdichtung in der Wohnung des Klägers durchgeführt worden. Zudem wäre die Wohnung des Klägers ohne die – ruhenden Abdichtungsarbeiten – ohnehin nicht vermietbar gewesen. Der Kläger habe selbst vorgetragen, dass die unrenovierte Wohnung bereits aufgrund der durch den Feuchtigkeitseintritt entstandenen Schimmelflecken und Schwamm in einem gesundheitsgefährdenden Zustand gewesen sei und daher ab September 2014 nicht vermietbar gewesen wäre. Der in dem Mietausfall liegende Schaden habe somit auf einem Mangel am Gemeinschaftseigentum beruht. Solche Schäden fielen nicht in den Anwendungsbereich des § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG. Zudem habe der Kläger umfangreiche Umbau- und Renovierungsarbeiten geplant, für die eine Dauer von mindestens sechs Monaten zu veranschlagen sei. Da der Kläger bis Januar 2014 einen Großteil dieser Arbeiten nicht ausgeführt habe, wäre die Wohnung aus diesem Grund mindestens bis Juli 2014 unvermietbar gewesen. Zumindest habe der Kläger in diesem Zeitraum keine konkrete Vermietungsabsicht gehabt. Hinzu komme, dass der Kläger mit E-Mail vom 27.11.2013 (Anl. B 1) mit der Beklagten einen Baustopp bezüglich der Feuchtigkeitssanierung vereinbart habe. Wann dieser Baustopp hätte enden sollen und welche Absprachen die Parteien insoweit getroffen hätten, habe der Kläger nicht vorgetragen.
Auch für den Zeitraum August – Ende Oktober 2014 habe der Kläger keine konkreten Vermietungsabsichten dargetan. Der Kläger habe in der Zeit von November 2014 – Ende Februar 2015 den Abriss des Wintergartens, wozu er durch Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona zum Az. 303b C 6/14 und die Zurückweisung seiner dagegen gerichteten Berufung durch das Landgericht Hamburg mit Urteil vom 02.07.2014 rechtskräftig verurteilt worden sei, vorgenommen, ohne den ursprünglichen Zustand wieder komplett herzustellen. Der Kläger habe im Rahmen einer Ortsbesichtigung in seiner Wohnung am 21.05.2015 erklärt, seit dem 12.10.2014 keine eigenen Arbeiten an der Wohnung mehr durchgeführt zu haben (Anl. K 9).
Auch für den Zeitraum 01.03.2015 – 29.02.2016 habe der Kläger keine Vermietungsabsicht dargelegt. Ausweislich des Verlaufs des Vollstreckungsverfahrens gem. § 887 ZPO im Verfahren 303b C 6/14 habe der Kläger die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nach dem Abriss des gartenseitigen unterkellerten Anbaus nicht sofort, sondern in größeren zeitlichen Abständen nacheinander durchführen lassen. Die fehlende Tür in der Mauer zum Garten hin habe der Kläger erst im Januar 2016 einsetzen lassen. Der Vortrag des Klägers, die Renovierung der Wohnung hätte organisatorisch erst nach den Arbeiten am Gemeinschaftseigentum erfolgen können, sei nicht nachvollziehbar. Zudem habe der Kläger ausweislich seiner E-Mail vom 27.11.2013 auf alle Ansprüche aus dem Baustopp bei der Feuchtigkeitssanierung verzichtet, so dass sein Begehren jedenfalls für den Zeitraum ab Januar 2014 rechtsmissbräuchlich sei.
Hinsichtlich der Bereitstellungszinsen habe der Kläger bereits nicht hinreichend substantiiert dargetan und unter Beweis gestellt, dass er das Bankdarlehen tatsächlich aufgenommen und die Bereitstellungszinsen in der behaupteten monatlichen Höhe gezahlt habe.
Der Schadensersatzanspruch des Klägers lasse sich auch nicht auf §§ 280, 286 BGB i.V.m. § 21 Abs. 4 WEG stützen. Ein solcher Anspruch sei schon nicht Gegenstand der Klage, da es sich hierbei um einen eigenständigen Streitgegenstand handele. Der Kläger habe ausdrücklich nur den Aufopferungsanspruch aus § 14 Nr. 4 HS 2 WEG geltend gemacht. Von daher brauche nicht entschieden zu werden, ob die Voraussetzungen eines sonstigen Schadensersatzanspruchs gegeben seien.
Gegen das seinem erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten am 08.08.2016 (Bl. 143 d.A.) zugestellte Urteil hat der Kläger mit einem am 08.09.2016 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt (Bl. 151 d.A.), die er nach antragsgemäßer Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 08.11.2016 (Bl. 159 d.A.) mit einem am 02.11.2016 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet hat (Bl. 161 ff. d.A.).
Der Kläger trägt vor, dass er seinen Zahlungsanspruch auf Verzug der Beklagten gem. §§ 280, 286 BGB i.V.m. § 21 Abs. 4 WEG gestützt habe. Dies ergebe sich aus seinem Schriftsatz vom 09.12.2015. Die Voraussetzungen eines Verzugsschadensersatzanspruchs lägen vor, da die Beklagte die Durchführung des ursprünglich gefassten Sanierungsbeschlusses vom 24.06.2009 (TOP 18) vereitelt habe. Bei dem Beschluss habe es sich um einen Grundlagenbeschluss gehandelt. Es wäre Sache der Wohnungseigentümer gewesen, kurzfristig die zur Umsetzung der Sanierung erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen. Das Sanierungskonzept sei durch den Beschluss hinreichend genau festgelegt worden. Der Beschluss sei bestandskräftig geworden, so dass es der Verwaltung oblegen hätte, diesen zeitnah umzusetzen. Vielmehr habe die Beklagte versucht, den Beschluss auf der Eigentümerversammlung vom 22.04.2010 (TOP 6) wieder aufzuheben. Jener Beschluss sei aufgrund seiner Anfechtung vom Amtsgericht Hamburg-Altona für ungültig erklärt worden. Nach der erfolgreichen Anfechtung hätte es der Beklagten und deren Verwaltung erst recht oblegen, den ursprünglichen Sanierungsbeschluss kurzfristig durchzuführen und die Sanierungsmaßnahmen in Auftrag zu geben. Er habe die Umsetzung des Beschlusses zu keinem Zeitpunkt erschwert. Jedenfalls hätte es der Beklagten oblegen, durch einen weiteren Beschluss die Art der Horizontalsperre konkret zu spezifizieren und konkrete Maßnahmen in die Wege zu leiten, um die Sanierung seiner Wohnung zu bewirken.
Unabhängig davon habe er darüber hinaus einen Anspruch aus § 14 Nr. 4 HS 2 WEG gegen die Beklagte. Aus dem von ihm vorgetragenen Sachverhalt sei hervorgegangen, dass der Mangel am Gemeinschaftseigentum bestanden und unmittelbare Auswirkungen auf sein Sondereigentum gehabt habe. Wegen der erforderlichen Beseitigung der Schäden am Gemeinschaftseigentum sei es notwendig gewesen, sein Sondereigentum in Anspruch zu nehmen. Nicht die im Jahre 2013 beschlossene Gebäudeabdichtung am Gemeinschaftseigentum habe zu einer Einwirkung auf sein Sondereigentum geführt, sondern auch die zuvor gefassten Beschlüsse, die jahrelang nicht umgesetzt worden seien. Daher sei nicht verständlich, warum die Sanierung des Gemeinschaftseigentum nicht kausal für seinen Schaden gewesen sein solle. Nach Ausführung der Abdichtungsarbeiten wäre die Wohnung viele Monate vor dem 01.01.2014 vermietbar gewesen. Unerheblich sei, dass er die Absicht gehabt habe, nach Beseitigung der Schäden am Gemeinschaftseigentum selbst noch Arbeiten in seiner Wohnung ausführen zu lassen, um diese in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Er habe durchgehend die Absicht gehabt, die Räumlichkeiten zu vermieten.
Seinen Ansprüchen stehe nicht die von ihm verlangte Beseitigung des Wintergartens entgegen. Das Rückbauverlangen habe die Beklagte nicht berechtigt, die erforderliche Sanierung des Gemeinschaftseigentums zurückzustellen. Das Sondereigentum sei bereits zerstört gewesen und die Wohnung habe sich im Rohbauzustand befunden. Mit E-Mail vom 27.11.2013 habe er lediglich für die Dauer von zwei Monaten unter der Bedingung auf die Geltendmachung von Schadensersatz verzichtet, dass von der Beklagten endlich die notwendigen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum durchgeführt würden.
Der Kläger beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 04.08.2016, Az. 303b C 20/15, abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an ihn € 22.331,50 sowie € 1.029,35 an vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf € 14.115,85 ab dem 06.07.2015 und auf weitere € 7.446,00 sowie € 1.799,00 ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte trägt vor, dass ein Großteil des Vortrags des Klägers in der Berufungsbegründung gem. § 530 ZPO zurückzuweisen sei, da es sich um neuen Vortrag bzw. neue Angriffsmittel handele. Rechtsfehlerfrei habe das Amtsgericht erkannt, dass der Kläger seinen Anspruch nicht auf §§ 280, 286 BGB i.V.m. § 21 Abs. 4 WEG habe stützen können. Der Kläger habe erstinstanzlich ausdrücklich nur den Aufopferungsanspruch aus § 14 Nr. 4 HS 2 WEG geltend gemacht. Das Amtsgericht habe dem Kläger ausreichende Hinweise erteilt, dass er nur den Aufopferungsanspruch geltend mache. Auf denkbare andere Anspruchsgrundlagen hätte das Amtsgericht den Kläger nicht hinweisen müssen. Der Kläger habe erstinstanzlich weder zum Verzug noch zu ihrem Verschulden vorgetragen.
Der Kläger verkenne, dass der von ihm selbst formulierte und als Versammlungsleiter verkündete Beschluss zu TOP 18 der Eigentümerversammlung vom 24.06.2009 nichtig sei, da er keinen durchführbaren Inhalt habe. Der Kläger habe selbst eine zügige Durchführung des „Sanierungsbeschlusses“ verhindert und noch in der Eigentümerversammlung vom 28.08.2014 zu TOP 8 den Antrag gestellt, einen Sachverständigen zu beauftragen, die sanierten Wände auf etwaig noch vorhandene Feuchtigkeit zu überprüfen und ein Konzept zur Ursachenbeseitigung vorzuschlagen.
Das Amtsgericht habe den geltend gemachten Anspruch gem. § 14 Nr. 4 HS 2 WEG sachlich zutreffend abgewiesen. Insbesondere habe der Kläger nicht zu der Kausalität zwischen den ausgeführten Maßnahmen und dem ihm angeblich entstandenen Mietausfall vorgetragen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags im Berufungsverfahren wird ergänzend auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Die Berufung des Klägers ist hinsichtlich der geltend gemachten Bereitstellungszinsen in Höhe von € 1.187,50 bereits unzulässig. Im Übrigen ist die Berufung zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, jedoch unbegründet.
1.
Soweit das Amtsgericht die Klage hinsichtlich der für den Zeitraum 01.04. – 31.10.2014 und 01.03.2015 – 29.02.2016 geltend gemachten Bereitstellungszinsen in Höhe von € 62,50 monatlich abgewiesen hat, fehlt es an einer hinreichend Berufungsbegründung, so dass die Berufung insoweit gem. § 520 Abs. 3 Satz 2 Ziff. 2 – 4 ZPO unzulässig ist.
Hat das Erstgericht die Abweisung eines einheitlichen Klaganspruchs auf zwei rechtlich voneinander unabhängige Gründe gestützt, von denen jeder für sich die Abweisung trägt, liegt eine hinreichende Berufungsbegründung nur vor, wenn beide Gründe – in für sich ausreichender Weise – angegriffen werden. Stellt der Rechtsmittelführer nur einen der beiden Gründe ist Frage, so ist sein Rechtsmittel unzulässig (BGH, Beschluss vom 10.02.2015 – VI ZB 26/14, NJW-RR 2015, 756, Rn. 8, zitiert nach juris; Zöller/Heßler, ZPO, 31. Auflage, § 520 Rdnr. 37a)
Das Amtsgericht hat die Klagabweisung hinsichtlich der Bereitstellungszinsen sowohl damit begründet, dass die Voraussetzungen des geltend gemachten aufopferungsähnlichen Schadensersatzanspruchs § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG nicht vorlägen, als auch damit, dass der Kläger aufgrund des Bestreitens der Beklagten schon nicht hinreichend substantiiert dargetan und unter Beweis gestellt habe, dass er das Bankdarlehen tatsächlich aufgenommen und die Bereitstellungszinsen in der behaupteten Höhe bis zum Zeitpunkt der Veräußerung der Wohnung gezahlt habe. Zu dem zweiten Grund, auf den das Amtsgericht die Klagabweisung gestützt hat, verhält sich die Berufungsbegründung nicht. Der Kläger hat weder näher dargetan noch durch irgendwelche Unterlagen belegt, dass er das behauptete Bankdarlehen aufgenommen hat, für dieses Darlehen Bereitstellungszinsen in Höhe von € 62,50 monatlich angefallen sind und er diese Zinsen an die darlehensgewährende Bank gezahlt hat.
2.
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch aus § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG auf Ersatz seines Mietausfalls im Zeitraum 01.01. – 31.10.2014 sowie 01.03.2015 – 29.02.2016 in Höhe von insgesamt € 21.144,00. Zutreffend hat das Amtsgericht insoweit ausgeführt, dass für den Schaden des Klägers nicht die Inanspruchnahme seines Sondereigentums zur Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums ursächlich war.
Bei § 14 Ziff. 4 Hs. 2 WEG handelt es sich um einen verschuldensunabhängigen Schadensersatzanspruch, dem aufopferungsähnliche Gedanken zugrunde liegen (BGH, Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 124/16, WuM 2017, 224, Rn. 29, zitiert nach juris; Urteil vom 11.12.2002 – IV ZR 226/10, BGHZ 153, 182 = NJW 2003, 826, Rn. 22, zitiert nach juris). Der Anspruch richtet sich gegen den teilrechtsfähigen Verband (BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14, BGHZ 207, 40, Rn. 27, zitiert nach juris), wovon zu Recht auch das Amtsgericht ausgegangen ist.
Nach § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG ist der Schaden zu ersetzen, der adäquat kausal durch das Betreten oder die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zur Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verursacht worden ist. Dazu gehört auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums (BGH, Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 124/16, Rn. 22, zitiert nach juris; BeckOK WEG/Dötsch, 30. Edition, Stand: 01.03.2017, § 14 Rdnr. 199). Erfasst wird insb. der Schaden, der adäquat dadurch verursacht wird, dass das Sondereigentum bei der „Benutzung“ im Zuge der Instandsetzungsarbeiten in einen nachteiligen Zustand versetzt und beim Ende der Instandsetzungsarbeiten in diesem Zustand belassen wird (BGH, Urteil 25.09.2015 – V ZR 246/14, BGHZ 207, 40, Rn. 26, zitiert nach juris; BeckOK WEG/Dötsch, a.a.O., § 14 Rdnr. 200).
a) Das Sondereigentum des Klägers ist zwar ab Ende Oktober / Anfang November 2013 zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums „benutzt“ worden, wie das Amtsgericht nach dem unstreitigen Tatbestand des angefochtenen Urteils festgestellt hat.
b) Jedoch war das Betreten und die Benutzung des Sondereigentums des Klägers für den von ihm geltend gemachten Schaden nicht kausal, da sein Sondereigentum im fraglichen Zeitraum wegen der bestehenden Mängel am Gemeinschaftseigentum ohnehin nicht vermietbar gewesen wäre.
An der erforderlichen Kausalität zwischen dem Betreten und Benutzen des Sondereigentums durch die Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Schaden des Wohnungseigentümers fehlt es, wenn dessen Sondereigentum in dem fraglichen Zeitraum auch ohne die Durchführung der Arbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum unbewohnbar gewesen wäre (oder der Sondereigentümer es gar nicht hätte vermieten wollen). § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG gibt keinen Anspruch auf Ersatz von Schäden, die in Folge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten sind (BGH, Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 124/16, Rn. 22, zitiert nach juris). Es handelt sich nicht um einen Fall des § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG, wenn das Sondereigentum bereits vorher beeinträchtigt war, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft an sich erforderliche Sanierungsarbeiten durchzuführen unterlassen hatte (BeckOK WEG/Dötsch, a.a.O., § 14 Rdnr. 206). Nicht adäquat durch die Instandhaltungsmaßnahme selbst veranlasst sind solche Schäden, die erst Anlass der gemeinschaftlichen Instandsetzungsmaßnahme waren. Durch einen Wasserrohrbruch oder Hausschwamm hervorgerufene Schäden des Sondereigentümers müssen auf dessen Kosten ersetzt werden, weil diese Schäden nicht auf einer zielgerichteten gemeinschaftlichen Verwaltungsmaßnahme zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums beruhen (OLG Frankfurt, Beschluss vom 04.09.2008 – 20 W 347/05, ZMR 2009, 382, Rn. 16, zitiert nach juris; BeckOGK/Falkner, WEG, Stand: 01.03.2017, § 14 Rdnr. 69).
Im vorliegenden Fall wurden in der Wohnung des Klägers zwar ab Ende Oktober / Anfang November 2013 Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchgeführt, die u.a. aufgrund der Insolvenz des beauftragten Handwerksunternehmens nicht beendet wurden. Auch hat das Amtsgericht Hamburg mit Urteil vom 30.06.2010 – 102b C 20/09 (ZMR 2011, 249) entschieden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn ein Wohnungseigentümer wegen Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum sein Sondereigentum nicht nutzen kann und deswegen eine Ersatzwohnung anmieten muss, zur Erstattung des Mietzinses für die Ersatzwohnung verpflichtet ist und dies auch dann gilt, wenn Sanierungsarbeiten ruhen und das ausführende Sanierungsunternehmen insolvent geworden ist (AG Hamburg, a.a.O., Rn. 29, zitiert nach juris).
Dies ändert jedoch nichts daran, dass das Sondereigentum des Klägers schon vor der Inanspruchnahme des Sondereigentums durch die Beklagte und schon, bevor die Beklagte das Sondereigentum in einen nachteiligen Zustand versetzt hat, nicht vermietbar war. Der Kläger hat erstinstanzlich selbst mit Schriftsatz vom 03.03.2016 (Bl. 75 d.A.) vorgetragen, dass in seiner Wohnung „bekanntlich bis zum Ende September 2009 Mieter gewohnt hatten. Wegen des gesundheitsgefährdenden Zustandes der Wohnung (Schimmel und Schwamm) war diese seitdem nicht mehr vermietbar.“ Hätte die Beklagte das Sondereigentum des Klägers nicht zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums betreten und benutzt, hätte der Kläger dieses ohnehin nicht vermieten können. Sein Schaden ist als mangelbedingt und nicht als durch die Inanspruchnahme seines Sondereigentums durch die Beklagte bedingt anzusehen (vgl. auch OLG München, Beschluss vom 13.08.2007 – 34 Wx 144/06, ZMR 2008, 562: Unvermietbarkeit des Teileigentums im Erdgeschoss nicht wegen der Inanspruchnahme des Teileigentums durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern wegen statischer Mängel der Geschossdecke).
3.
Der Kläger kann den von ihm geltend gemachten Mietausfallschaden nicht gem. §§ 280 Abs. 1, 286 BGB i.V.m. § 21 Abs. 4 WEG von der Beklagten ersetzt verlangen.
a) Soweit der Kläger seinen Zahlungsanspruch in der Berufungsinstanz erstmals auch auf Verzug stützt (§§ 280, 286 BGB i.V.m. § 21 Abs. 4 WEG), handelt es sich um die Geltendmachung eines neuen Streitgegenstandes und damit eine Klagerweiterung, die gemessen an § 533 ZPO unzulässig ist.
aa) Bei dem Anspruch aus § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG und dem Schadensersatzanspruch des Wohnungseigentümers gegen den teilrechtsfähigen Verband wegen Defiziten bei der Umsetzung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung (vgl. BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14, BGHZ 207, 40, Rn. 15, zitiert nach juris) handelt es sich um prozessual verschiedene Ansprüche.
Der Bundesgerichtshof hat in Bezug auf den Anspruch aus § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG und den Schadensersatzanspruch gegen die Miteigentümer wegen Verletzung der Pflicht zur ordnungsgemäßen Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nach § 21 Abs. 4 und Abs. 5 Ziff. 2 WEG entschieden, dass es sich hierbei um prozessual selbständige Ansprüche mit unterschiedlichen Streitgegenständen handelt (BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11, NJW 2012, 2955, Rn. 14, zitiert nach juris). Hierzu hat der Bundesgerichtshof auf seine Rechtsprechung zum Verhältnis des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs gem. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB und verschuldensabhängigen Schadensersatzansprüchen aus § 823 BGB verwiesen.
Dieselben Erwägungen gelten auch für das Verhältnis zwischen dem Anspruch aus § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG und dem verschuldensabhängigen Schadensersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. §§ 280, 286 BGB wegen Verzugs mit der Umsetzung von Sanierungsbeschlüssen. Auch insoweit handelt es sich um selbständige Streitgegenstände und nicht lediglich unterschiedliche Anspruchsgrundlagen für ein und denselben prozessualen Anspruch.
bb) Der Kläger hat seinen Zahlungsanspruch in erster Instanz ausschließlich auf § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG und nicht auch auf Schuldnerverzug der Beklagten gestützt.
Bereits in dem Mahnverfahren, das dem streitigen Verfahren vorausgegangen ist, hat er den Anspruch mit „Aufopferung (Mietausfall) gem. § 14 Nr. 4 WEG“ bezeichnet. In der Anspruchsbegründung vom 21.09.2015 (Bl. 9 ff. d.A.) hat sich daran nichts geändert. Mit Schriftsatz vom 25.11.2015 (Bl. 20 d.A.) hat der Kläger ausdrücklich erklärt, er mache in diesem Verfahren entgegen dem Parallelverfahren [318 S 18/16], wo er primär aus §§ 280, 286 BGB auf Schadensersatz vorgehe, einen Aufopferungsanspruch aus § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG geltend. Ohne Erfolg beruft sich der Kläger darauf, dass er im Schriftsatz vom 09.12.2015 (Bl. 21 f. d.A.) die Klage auch auf Schuldnerverzug (§§ 280, 286 BGB) gestützt habe. Die dortigen Ausführungen zur unterlassenen Ausführung des Sanierungsbeschlusses aus dem Jahr 2009 beziehen sich auf das Parallelverfahren. Auf Seite 2 des Schriftsatzes (Bl. 22 d.A.) hat der Kläger im Hinblick auf den nachfolgenden Sanierungsbeschluss aus dem Jahre 2012 vorgetragen: „Dieser Sanierungsbeschluss liegt dem hier geltend gemachten Aufopferungsanspruch zugrunde.“ Daher ist das Amtsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass der Kläger seinen Anspruch erstinstanzlich nur auf § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG gestützt hat.
cc) Die Erweiterung der Klage auf den weiteren Streitgegenstand im Berufungsverfahren ist unzulässig.
Nach § 533 ZPO ist die Klagerweiterung nur zulässig wenn der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält (Ziff. 1) und diese auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat (Ziff. 2). Daran fehlt es.
(1) Zwar liegt die erste Voraussetzung vor, obwohl die Beklagte der Klagerweiterung widersprochen und gerügt hat, dass der Tatsachenvortrag „gem. § 530 ZPO“ verspätet sei, da die Sachdienlichkeit der Klageerweiterung nicht zu verneinen wäre. Bisheriger Prozessstoff könnte verwertet werden. Auch der Gedanke der Prozesswirtschaftlichkeit spräche dafür, weil die Zulassung der Klageerweiterung geeignet wäre, den Streitstoff im Rahmen des anhängigen Rechtsstreits auszuräumen und weiteren Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen (vgl. Zöller/Heßler, a.a.O., § 533 Rdnr. 6).
(2) Jedoch kann die Klageerweiterung nicht auf Tatsachen gestützt werden, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat.
Der Kläger ist mit seinem neuen streitigen Sachvortrag in der Berufungsinstanz zu einem Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte aus §§ 280, 286 BGB wegen unterlassener Durchführung des auf der Eigentümerversammlung vom 28.06.2009 zu TOP 18 gefassten Sanierungsbeschlusses präkludiert (§ 531 Abs. 2 ZPO). Der neue Sachvortrag des Klägers in der Berufungsinstanz ist streitig. Dass der Kläger die Klagforderung erstinstanzlich nicht auch auf einen Verzugsschadensersatzanspruch gestützt hatte, resultierte nicht auf einem Verfahrensmangel (§ 531 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 2 ZPO). Das Amtsgericht hat nicht seine Hinweispflichten (§ 139 ZPO) verletzt. Es hat den Kläger durch seine Hinweise nicht im Unklaren darüber gelassen, dass es davon ausging, dieser verfolge ausschließlich den Aufopferungsanspruch gem. § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG. Dies ergibt sich insbesondere aus dem Hinweisbeschluss des Amtsgerichts vom 24.03.2016 (Bl. 80 ff. d.A.). Dem ist der Kläger nicht entgegen getreten und hat insbesondere nicht geltend gemacht, seinen Zahlungsanspruch auch auf verschuldensabhängige Schadensersatzansprüche zu stützen. Das Amtsgericht war nicht verpflichtet, den Kläger auf weitere mögliche Streitgegenstände hinzuweisen. Nur bei einem einheitlichen Streitgegenstand ist das Gericht verpflichtet, unter jedem denkbaren Gesichtspunkt zu prüfen, ob es dem Klagantrag stattgeben kann (BGH, Urteil vom 25.10.2012 – IX ZR 207/11, NJW 2013, 540, Rn. 14, zitiert nach juris; Zöller/Vollkommer, a.a.O., Einleitung Rn. 71).
b) Selbst wenn man entgegen der vorstehenden Ausführungen von der Zulässigkeit der Klagerweiterung in der Berufungsinstanz ausgehen würde, ergäbe sich im Ergebnis nichts anderes, da die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Klägers gegen die Beklagte gem. §§ 280, 286 BGB i.V.m. § 21 Abs. 4 WEG nicht vorliegen.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber aus dem mitgliedschaftlichen Treueverhältnis verpflichtet ist, den Verwalter zur unverzüglichen Umsetzung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer anzuhalten (BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11, Rn. 19, zitiert nach juris). Die Umsetzung obliegt nach § 27 Abs. 1 WEG dem Verwalter, der dem Verband auf Erfüllung und gegebenenfalls auf Schadensersatz haftet (BGH a.a.O. unter Hinweis auf das Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 197/10, NJW-RR 2011, 1093, Rn. 20, zitiert nach juris). Der Verband ist dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber jedenfalls dann verpflichtet, diesen Anspruch gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn die gefassten Beschlüsse den Zweck haben, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht (BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11, Rn. 19, zitiert nach juris). Diese Pflicht ist verletzt, wenn die Umsetzung des Beschlusses nach Eintritt der Bestandskraft ausbleibt (BGH, a.a.O., Rn. 20, zitiert nach juris). Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat eine Verletzung der Pflicht zur Umsetzung gefasster bestandskräftiger Beschlüsse grundsätzlich erst zu vertreten, wenn die Umsetzung auch nach Ablauf eines angemessenen Vorbereitungszeitraums unterbleibt (BGH, a.a.O., Rn. 23, zitiert nach juris).
Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtsprechung mit Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 (BGHZ 202, 375, Rn. 25, zitiert nach juris) nicht relativiert, sondern lediglich ausgeführt, dass keiner Entscheidung bedürfe, ob er angesichts der gegen seine Rechtsprechung zur Haftung des Verbandes wegen unterbliebener Umsetzung bereits gefasster Beschlüsse erhobenen Kritik an der hierfür gegebenen Begründung festhalte oder ob dem Verband das Handeln des Verwalters als dem für die Umsetzung von Beschlüssen zuständigen Organ (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) in analoger Anwendung von § 31 BGB zuzurechnen wäre.
In seinem Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14 (BGHZ 207, 40, Rn. 15, zitiert nach juris) hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung nochmals dahingehend zusammengefasst, dass die Umsetzung der gefassten Beschlüsse Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft ist und für „Defizite bei der Umsetzung der gefassten Beschlüsse“ allein der Verband haftet.
aa) Im vorliegenden Fall stellt sich für den ersten streitigen Zeitraum (01.01. – 31.10.2014) nicht die Frage, ob die Beklagte Beschlüsse der Eigentümerversammlung gar nicht oder nur verzögert umgesetzt hat. Denn die Beauftragung der Fa. R. G. mit den Arbeiten zur Feuchtigkeitssanierung war bereits im Jahre 2013 erfolgt und diese hat noch im Jahre 2013 mit der Durchführung der Arbeiten begonnen.
Die Beklagte als teilrechtsfähiger Verband geriet mit der Durchführung des Sanierungsbeschlusses nicht dadurch in Schuldnerverzug, dass das mit der Sanierung des Gemeinschaftseigentums beauftragte Unternehmen seine Tätigkeit vor der Beendigung und Fertigstellung der beauftragten Arbeiten im Jahre 2014 einstellte. Diese Frage wäre nur dann zu bejahen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft dem einzelnen Wohnungseigentümer die zügige und fachgerechte Beendigung der Sanierungsarbeiten schuldete und das beauftragte Unternehmen als Erfüllungsgehilfe des Verbandes anzusehen wäre (§ 278 BGB). Dies ist jedoch nicht der Fall sein, wie die Kammer auch mit Urteil vom 22.03.2017 – 318 S 162/14 entschieden hat.
Der einzelne Wohnungseigentümer hat gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft aus mitgliedschaftlicher Treuepflicht oder gem. § 31 BGB analog lediglich einen Anspruch darauf, dass der teilrechtsfähige Verband sein Organ, den WEG-Verwalter, anweist, die notwendigen Maßnahmen zu ergreifen bzw. die notwendigen Beschlussfassungen vorzubereiten, wenn die Durchführung von Sanierungsbeschlüssen insbesondere wegen der Insolvenz des beauftragten Handwerksunternehmens ins Stocken gerät. Die Entscheidung darüber, wie mit der Situation umgegangen werden soll und welche Maßnahmen ergriffen werden sollen, insbesondere ob ein anderes Handwerksunternehmen mit der Fertigstellung der Arbeiten beauftragt werden soll, obliegt den Wohnungseigentümern.
Unabhängig davon hat das Amtsgericht zu Recht darauf abgestellt, dass die Parteien sich im Rahmen eines Ortstermins am 26.11.2013 (Protokoll Anl. B 2, Bl. 117 d.A.) auf einen Baustopp in der Wohnung des Klägers geeinigt hatten. Wie sich dem Protokoll entnehmen lässt, hatte sich der Kläger bereit erklärt, vor der Fortsetzung der Arbeiten durch die Beklagte die Sohlplatte in Küche und Bad zu betonieren, die von ihm verlegten Grundleitungen zu korrigieren, die Detailplanung für die Abdichtungsplanung im Bad zu übermitteln, so dass der von der Beklagten beauftragte Architekt A. die erforderlichen Vorarbeiten veranlassen könnte. Zudem sollte eine Einigung über die Ausführungsart und die Schnittstellen der Elektro-, Putz- und Heizungsplanung gefunden werden. Der Kläger drohte einen Baustopp für seine Wohnung für den Fall an, dass die Putzarbeiten wie vom Architekten A. geplant weiter ausgeführt würden. Mit E-Mail vom 27.11.2013 (Anl. B 1, Bl. 114 d.A.) bestätigte der Kläger der Verwaltung der Beklagten einen Baustopp unter Verzicht auf Ansprüche, die aus der Verzögerung durch diesen Baustopp resultierten.
Der Kläger hat weder erstinstanzlich noch in der Berufungsinstanz dazu vorgetragen, dass und wann er die im Protokoll vom 26.11.2013 genannten Arbeiten hat durchführen lassen und der Beklagten mitgeteilt hat, dass diese ihre Arbeiten nun fortsetzen könne. Ebenso wenig ist ersichtlich, wann der Kläger die Abdichtungsplanung im Bad an den von der Beklagten beauftragten Architekten übermittelt hat und dass es überhaupt eine Einigung der Parteien über die Elektro-, Putz- und Heizungsplanung gab. Für den Fall, dass die Beklagte die ursprüngliche Putzplanung weiter durchführen lassen wollte, hatte der Kläger der Beklagten einen Baustopp für die Arbeiten in seiner Wohnung angedroht. Ob der Kläger einen solchen Baustopp tatsächlich verhängt hat (was er bestreitet), ist unerheblich. Aufgrund der unstreitig von ihm erklärten Androhung eines Baustopps hätte der Kläger entweder vortragen müssen, dass und wann sich die Parteien auf eine bestimmte Ausführung geeinigt hatten oder dass er von seiner Forderung / Androhung Abstand genommen hatte.
Auch der Inhalt des Protokolls über die Begehung der Wohnung des Klägers durch die Parteien am 10.10.2014 (Anl. K 5, Bl. 51 d.A.) lässt nicht erkennen, welche der zugesagten Vor-Arbeiten der Kläger in der Zwischenzeit veranlasst hatte und welche Planungsunterlagen er dem von der Beklagten beauftragten Architekten inzwischen hatte zukommen lassen. Dem Protokoll vom 10.10.2014 lässt sich jedenfalls entnehmen, dass die Parteien keine Einigung über das weitere Vorgehen erzielen konnten und daher eine streitige Auseinandersetzung vor Gericht bevorstand. Worin genau die streitigen Punkte am 10.10.2014 bestanden, ist nicht erkennbar und wird vom Kläger auch nicht vorgetragen.
Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Beklagte erstinstanzlich vorgetragen hat, dass der Kläger die neuen Grundleitungen Ende 2013 verlegt habe, so dass die Rohsohle Anfang 2014 habe eingebracht werden können. Denn die Beklagte hat auch geltend gemacht, dass danach die Wände mit mineralischem Putz hätten verputzt werden sollen. Zuvor habe der Kläger seine Elektroleitungen neu verlegen wollen, wozu es nie gekommen sei (Bl. 111 d.A.). Die Parteien hätten gemeinsam einen Bauzeitenplan aufgestellt, in welchem der zeitliche Ablauf der vom Kläger auszuführenden Arbeiten am Sondereigentum sowie die von ihr auszuführenden Arbeiten am Gemeinschaftseigentum festgelegt worden seien. Die Arbeiten hätten nach diesem Plan „Hand in Hand“ laufen sollen (Bl. 111 d.A.). Auch unter Berücksichtigung dieses Vortrags ist für die Kammer nicht ersichtlich, ab wann sich die Beklagte nach der Baubesprechung vom 26.11.2013 (Anl. B 2) im Schuldnerverzug mit ihrer Pflicht befunden hat, ihren WEG-Verwalter zur Umsetzung des Sanierungsbeschlusses anzuhalten.
bb) Auch hinsichtlich des zweiten Zeitraums (01.03.2015 – 29.02.2016) hat der Kläger nicht dargetan, dass sich die Beklagte im Schuldnerverzug mit der Umsetzung des Sanierungsbeschlusses aus dem Jahre 2012 befand.
Die von der Beklagten mit der Durchführung der Arbeiten beauftragte Fa. R. G. befand sich zu Beginn des zweiten geltend gemachten Zeitraums bereits in Insolvenz. Dass und wodurch sich die Beklagte ab dem 01.03.2015 im Schuldnerverzug befand, ist nicht ersichtlich. Aus dem Protokoll über die Ortsbesichtigung der Parteien in der Wohnung des Klägers vom 21.05.2015 (Anl. K 9, Bl. 123 ff. d.A.) ergibt sich, dass die Parteien hinsichtlich der Detailabstimmung der Durchführung der weiteren Arbeiten in vielen Punkten uneinig waren und schließlich angedacht wurde, dass die Eigentümerversammlung für die Bauüberwachung / Bauleitung hinsichtlich der gesamten noch ausstehenden Arbeiten den vom Kläger beauftragten Architekten G. anstelle des Architekten A. beauftragen sollte. Zu einem solchen Beschluss ist es jedoch in der Folgezeit nicht gekommen.
Die Wohnungseigentümer haben aufgrund der Insolvenz der Fa. R. G. zwar bis Ende Februar 2016 keine Beschlüsse über das weitere Vorgehen gefasst. Die Verwaltung ist jedoch nicht untätig geblieben. Wie sich dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 17.12.2015 (Anl. K 4, Bl. 47 ff. d.A.) entnehmen lässt, lag den Wohnungseigentümern eine Beschlussvorlage über die Vergabe der Arbeiten zur Fortsetzung der Abdichtungsmaßnahmen im Bereich der Wohnung des Klägers vor (TOP 3, Bl. 47 d.A.). Zugleich sollte eine Beschlussfassung über eine Vereinbarung zur reibungslosen Durchführung der Arbeiten herbeigeführt werden (TOP 5). Zu einer Beschlussfassung ist es nicht gekommen, was insbesondere daran lag, dass der Kläger und der ihn beratende Architekt, Herr G., Einwände gegen den geplanten Auftragsumfang erhoben hatten, da ihrer Auffassung nach Leistungen fehlten. Da dies – auch wegen der Erkrankung des von der Beklagten beauftragten Architekten A. – auf der Eigentümerversammlung nicht geklärt werden konnte, blieben die die Fertigstellung der Sanierungsarbeiten betreffenden Tagesordnungspunkte ohne Beschlussfassung.
c) Zwar könnte zu erwägen sein, dass sich die Beklagte durch ihren WEG-Verwalter früher um ein neues ausführendes Unternehmen bzw. die Einholung von Vergleichsangeboten hätte kümmern müssen und die Eigentümerversammlung vom 17.12.2015 bereits früher hätte stattfinden müssen, um über das weitere Vorgehen zu beschließen. Das Amtsgericht hat jedoch zutreffend ausgeführt, dass es auch an der Kausalität der behaupteten Pflichtverletzung der Beklagten für den vom Kläger geltend gemachten Schaden fehlt.
aa) Ob das Amtsgericht zu Recht davon ausgegangen ist, dass davon auszugehen gewesen wäre, dass der Kläger nach Abschluss der Arbeiten der Beklagten zur Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums noch sechs Monate benötigt hätte, um die Wohnung wegen der von ihm durchgeführten umfangreichen Arbeiten am Sondereigentum in einen vermietbaren Zustand zu versetzen, bedarf keiner Entscheidung.
bb) Zu Recht hat das Amtsgericht aber die Kausalität im Hinblick darauf verneint, dass die Wohnung während des Rückbaus des vom Kläger errichteten unterkellerten Anbaus nicht vermietbar war.
Der Kläger war mit Teil-Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 20.11.2013 (Az. 303b C 6/13) verurteilt worden, den von ihm errichteten unterkellerten Anbau zu entfernen. Dagegen hatte der Kläger Berufung eingelegt. Die Kammer hat die Berufung des Klägers mit Urteil vom 02.07.2014 – 318 S 140/13 zurückgewiesen. Während des Zeitraums 01.01. – 02.07.2014 ist nicht davon auszugehen, dass der Kläger das Wohnungseigentum hätte vermieten können, da er einem Mieter gegenüber nicht sicher hätte angeben können, welche Wohnfläche (78 m² oder 54 m²) die vermietete Wohnung haben würde und ob diese nicht zu einem erheblichen Teil würde zurückgebaut werden müssen. Schon wegen der ggf. anstehenden Rückbauarbeiten wäre das Sondereigentum des Klägers nicht vermietbar gewesen. Der Kläger hat den Abriss des Anbaus im Zeitraum 01.11.2014 – 28.02.2015 durchgeführt und begehrt für diesen Zeitraum keinen Ersatz des Mietausfalls. Jedoch war damit der ursprüngliche Zustand nicht wieder hergestellt. Der Kläger hat die weiteren Arbeiten (Beseitigung der Unterkellerung, Wiederherstellung der Gartenfläche und des Mauerwerkputzes sowie Einbau der Terrassentür) nur sehr schleppend und unter der Androhung der Zwangsvollstreckung durchgeführt. Insbesondere hat der Kläger die fehlende Terrassentür zum Garten erst im Januar 2016 einsetzen lassen. Dieses Verhalten spricht nicht dafür, dass der Kläger die Wohnung andernfalls im Zeitraum 01.03.2015 – 29.02.2016 hätte vermieten können. Vielmehr befand sich die Wohnung bereits aufgrund der fehlenden Terrassentür in einem nicht vermietbaren Zustand. Aufgrund des rechtskräftigen Titels gegen ihn war der Kläger nicht berechtigt, den Rückbau und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes derart schleppend hinzunehmen, weil die Arbeiten im Bereich seines Sondereigentums ohnehin noch nicht abgeschlossen waren.
d) Soweit der Kläger meint, dass der Sanierungsbeschluss vom 24.06.2009 (TOP 18) von der Beklagten nicht durchgeführt worden sei, betrifft dies nicht die hier geltend gemachten Zeiträume. Jedenfalls mit dem auf der Eigentümerversammlung vom 22.08.2012 zu TOP 4 gefassten Beschluss war ein etwaiger Verzug der Beklagten mit der Durchführung des Beschlusses aus dem Jahre 2009 beendet. Da der Beschluss vom 22.08.2012 wirksam war und der Beschluss auch nicht aufgrund der vom Kläger erhobenen Anfechtungsklage für ungültig erklärt worden ist, hatte die Beklagte diesen Beschluss durchzuführen.
4.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708 Ziff. 10, 711, 713 ZPO zu entnehmen.
Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich. Die Frage, welche Defizite bei der Durchführung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung zur Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums sich die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer, dessen Sondereigentum betroffen ist, zurechnen lassen muss, ist nicht entscheidungserheblich, da es sich bei dem Anspruch aus §§ 280, 286 BGB i.V.m. § 21 Abs. 4 WEG um einen anderen Streitgegenstand als bei dem aufopferungsähnlichen Schadensersatzanspruch aus § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG handelt und die Klagerweiterung in der Berufungsinstanz gem. § 533 ZPO unzulässig ist.
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 49a Abs. 1 GKG.
