AG Lichtenberg – Az.: 20 C 447/17 – Urteil vom 17.04.2018
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Beklagte ist Mieterin einer 55,13 m² großen Wohnung in der … in … Berlin aufgrund eines Mietvertrages vom 18. Januar 2008 mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin. Die Klägerin ist aufgrund einer Eintragung im Grundbuch am 20. Mai 2014 als Eigentümerin in das Mietverhältnis eingetreten. Das Haus ist 1973 erbaut und 1979 bezugsfertig gewesen. Es befindet sich in einfacher Wohnlage und ist es mit einer Heizung, Bad und einem Innen-WC ausgestattet. Das Bad ist mit einem wandhängenden WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten ausgestattet. In der Küche ist eine Geschirrspülmaschine nicht anschließbar und stellbar. Die Wohnung verfügt über wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler, für den die Mieter die Kosten im Rahmen der Betriebskosten tragen. Die Wohnung verfügt über keinen Balkon.
Seit 15 Monaten betrug die von der Beklagten geschuldete Nettokaltmiete 305,97 €.
Die Klägerin hat die Beklagten mit einem Schreiben vom 20. Juli 2017 unter Bezugnahme auf den Mietspiegel 2017 aufgefordert, einer Mieterhöhung um 35,75 € zum 1. Oktober 2017 zuzustimmen. Die Beklagte hat der Erhöhung nicht zugestimmt.
Mit der am 13. Dezember 2017 bei Gericht eingegangenen Klage verlangt die Klägerin nun die Zustimmung zur monatlichen Mieterhöhung von 35,75 €. Zur Begründung trägt sie vor, dass die Erhöhung nicht mehr mit dem amtlichen Mietspiegel 2017 begründet werde, da dieser nicht den Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel entsprechen würde. Der Mietspiegel könne auch nicht als Schätzgrundlage im Prozess berücksichtigt werden. Daher müsse ein Gutachten eingeholt werden. Ferner sei der wohnungsbezogene Kaltwasserzähler auch dann positiv zu berücksichtigen, wenn dafür Betriebskosten gezahlt werden würden. Die Wohnung sei mit 2- Scheiben-Isolierverglasungsfenster ausgestattet. Nach dem eingereichten Energieausweis habe die Wohnung einen Energiekennwert von 81,2 KWh/m²a und eine Wärmedämmung zusätzlich zu vorhandenen Bausubstanz. Sie bestreite, dass das Treppenhaus/der Eingangsbereich in einem überwiegend schlechten Zustand sei. Das Haus liege in einer bevorzugten Citylage, das Wohnumfeld sei aufwendig gestaltet und außerdem würde das Gebäude in einer besonders ruhigen Lage liegen.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung in der … Berlin von bisher monatlich 305,97 € um 35,75 € auf 341,72 € ab dem 1. Oktober 2017 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie bestreitet, dass ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld vorliegen würde, eine besonderen Wärmedämmung und Isolierglasfenster in ihrer Wohnung. Das Treppenhaus und der Eingangsbereich seien überwiegend in einem schlechten Zustand, da die Haustür über 6 Wochen defekt gewesen sei, der gesamte Eingangsbereich Beschädigungen an den Wänden aufweise und die Briefkästen mit Graffiti beschmiert seien. Ferner würden sich neben dem Klingelschild diverse Putzabbrüche sowie Verschmutzungen befinden. Auch würde die Wohnung nicht in einer besonders ruhigen Lage liegen und sie habe keine Gelegenheit die Fahrräder auf dem Hof abzustellen, da der Innenhof nicht im Eigentum der Klägerin stehen würde, sondern vom Grünflächenamt des Bezirks von Berlin Lichtenberg verwaltet werde. Ferner sei der vorgelegte Energieausweis inhaltlich fehlerhaft, da die Hausnummer in der Adresse per Hand geändert worden sei und deshalb bestreite sie, dass dieser Energieausweis tatsächlich für die streitgegenständliche Wohnung erstellt worden sei.
Die Kläger trägt vor, dass es eine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Hof gegeben sei, insoweit komme es nicht darauf an, ob dieser Hof im ihrem Eigentum stehen würde. Dies gelte auch für das besonders gestaltete Wohnumfeld. Der Energieausweis sei nicht fehlerhaft.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der Klageschrift, der Klageerwiderung, sowie der Schriftsätze vom 20., 23. und 28. Februar, 1., 9. sowie 29. März 2018 nebst Anlagen sowie auf die Erklärungen in dem Verhandlungstermin Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
1.
Die Klage ist zulässig und unbegründet, da die Klägerin keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer monatlichen Nettokaltmiete von 341,72 € hat.
a.
Die Klage wurde innerhalb der Klagefrist des § 558b Abs. 2 BGB erhoben. Sie ist rechtzeitig am 13. Dezember 2017 innerhalb der Klagefrist bei Gericht eingegangen.
b.
Der Klägerin steht kein Anspruch auf Zustimmung der Beklagten zur Mieterhöhung um weitere 35,75 € auf 341,72 € gemäß § 558 Abs. 1 BGB zu.
Die Klägerin hat ihre Aktivlegitimation ausreichend durch die Einreichung eines Grundbuchauszuges nachgewiesen, aus dem sich ergibt, dass sie als neue Eigentümerin des Hauses am 20. Mai 2014 im Grundbuch eingetragen worden und damit in den Mietvertrag mit der Beklagten eingetreten ist.
Das Mieterhöhungsverlangen erfolgte formal wirksam i. S. d. § 558a BGB und unter Einhaltung der Fristen des § 558 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB.
2.
Es ist auch materiell begründet.
a)
Nach dem Berliner Mietspiegel 2017 ist die Wohnung der Beklagten in das Mietspiegelfach D 6 einzuordnen. Hieraus ergibt sich grundsätzlich für die Mietberechnung ein Mittelwert von 5,61 €/m², mit einem unteren Spannenwert von 5,30 €/m² und einem oberen Spannenwert von 6,67 €/m².
Eine Erhöhung über den Mittelwert ist zulässig, wenn wert erhöhende Merkmale vorliegen, wobei für jede im Berliner Mietspiegel aufgeführte Merkmalsgruppe mit überwiegend positiven Merkmalen 20% der Differenz zum Spannenwert hinzugerechnet, für jede mit überwiegend negativen Merkmalen 20% abgezogen werden.
Das Gericht kann den Mietspiegel 2017 auch – unabhängig von der Entscheidung der Frage, ob es sich bei dem Mietspiegel 2017 um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB handelt und ohne die Einholung eines Sachverständigengutachtens – als einfachen Mietspiegel für die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete heranziehen. Auch ein einfacher Mietspiegel nach § 558 c Abs. 1 BGB der die Voraussetzungen des § 558 d BGB nicht erfüllt, darf in die Überzeugungsbildung des Gerichtes mit einfließen. Ihm kommt dabei zwar nicht die in § 558 d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben und kann Grundlage einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO sein ((LG Berlin, 65 S 124/15, Urteil vom 29. März 2017, NZM 2017,332 ff; LG Berlin, Urteil vom 4.3.2013, 63 S 81/12; BGH GE 2013, 197; LG Berlin GE 2014, 1338; AG Charlottenburg GE 2015, 457ff, LG Berlin, Urteil vom 16.7.2015 – 67 S 120/15; Hinweisbeschluss LG Berlin vom 23.7.2015, 67 S 219/15 zum Mietspiegel 2013). Dies entspricht der Rechtsprechung zu den sog. „Sternchenfeldern“ des Berliner Mietspiegels, die ebenfalls nicht an der Qualifizierungswirkung nach § 558 d Abs. 3 ZPO teilnehmen, gleichwohl aber auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen der richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO herangezogen werden können (KG, Urt. v. 12. November 2009 – WuM 2009, 748, LG Berlin GE 2014, 1338). Dass die – unter Zugrundelegung des einfachen Mietspiegels – vorgenommene Schätzung womöglich mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht vollständig übereinstimmt, hat der Gesetzgeber durch die der Beweis- und Verfahrenserleichterung dienende Vorschrift des § 287 ZPO ausdrücklich in Kauf genommen und ist deshalb hinzunehmen (vgl. BGH NJW 1964, 589; Greger, in: Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2013, § 287 Rz. 2).
Der Mietspiegel 2017 erfüllt nach der Auffassung des Gerichtes die Anforderungen an einen einfachen Mietspiegel gemäß § 558 c Abs. 1 BGB.
Nach der Legaldefinition gemäß § 558c Abs. 1 BGB ist ein einfacher Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt worden oder anerkannt worden ist. Diese Voraussetzungen treffen auf den Berliner Mietspiegel 2017 im, welcher vom Land Berlin – Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt – in Zusammenarbeit mit den Vertreter der verschiedener Interessenverbände erstellt wurde, zu (vgl. LG Berlin, 67. Kammer a.a.O.). Eine Mindestanzahl der zu erfassenden Wohnungen ist für den einfachen Mietspiegel nicht vorgeschrieben.
Das Gericht hat nun die in § 558 Abs. 2 BGB definierte ortsübliche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung festzustellen und die Wohnung innerhalb der Spanne einzustufen. Die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne kann durch Schätzung gemäß § 287 ZPO ermittelt werden.
Eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch Sachverständigengutachten wäre im vorliegenden Fall mit einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht (vgl. BVerfG NJW 1992, 1377; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 b Rdnr. 121; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 743, 747f, 753).
Auch wenn der Orientierungshilfe die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt, hindert dies ihre Heranziehung als Schätzgrundlage des § 287 ZPO nicht, denn wenn sie Vermutungswirkung hätte, wäre eine Schätzung ohnehin entbehrlich. Ihr liegt eine umfassende Datenmenge zugrunde und es kann so erwartet werden, dass die Verhältnisse auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend abgebildet werden. Insoweit wird Bezug genommen auf die Ausführungen des Amtsgerichts Charlottenburg in dem Urteil vom 27. Februar 2015 (GE 2015, 458), auf die ausdrücklich Bezug genommen wird und die sich das Gericht ebenfalls zu Eigen macht.
Unter Zugrundelegung des Mietspiegels 2017 ergibt sich für die Merkmalsgruppe 1, das Bad, dass dieses positiv einzuordnen ist, dass über ein wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten verfügt.
Die Küche ist unstreitig negativ einzuordnen, da eine Geschirrspülmaschine nicht stellbar und anschließbar ist.
Die Merkmalsgruppe 3, die Wohnung, ist negativ einzuordnen, da die Wohnung über keinen Balkon verfügt.
Demgegenüber liegen keine positiven Merkmale vor.
Das von der Klägerin positive Merkmal „überwiegend Wärmeschutzverglasung (Einbau ab 1995)“ ist auch in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 29. März 2018 auf Hinweis des Gerichtes nicht näher dargelegt und unter Beweis gestellt worden. Der bisherige Vortrag der Klägerin läuft auf einen Ausforschungsbeweis hinaus, da ein substantiierter Vortrag in der Weise erforderlich ist, wann in der Wohnung der Beklagten konkret Wärmeschutzfenster eingebaut worden sind und wie hoch der U-Wert in W(m2K) ist. Da die Klägerin einen solchen Vortrag nicht erbracht hat, wird das Gericht auch kein Gutachten einholen.
Das weitere positive Merkmal, der wohnungsbezogene Kaltwasserzähler liegt nicht vor, da dieser nach der Orientierungshilfe zum Mietspiegel, die das Gericht anwendet, nicht vorliegt, wenn der Mieter dafür die Kosten im Rahmen der Betriebskosten trägt.
Die Merkmalsgruppe 4 ist neutral zu berücksichtigen.
Positive Merkmale sind zugunsten der Klägerin nicht zu berücksichtigen.
Nachdem von der Klägerin eingereichten Energieausweis liegt der Energieverbrauchsgegenwert zwar unter 90 KWh/m²a, die Beklagte hat aber wirksam bestritten, dass sich der Energieausweis auf ihr streitiges Haus bezieht, da aus der eingereichten Fotokopie ersichtlich, dass die Hausnummer per Hand geändert worden ist. Der vom Gericht der Klägerin erteilte ausdrückliche Auflage, den Energieausweis im Original bei Gericht einzureichen, kam die Klägerin auch im nachgelassenen Schriftsatz vom 29. März 2018 nicht nach. Daher ist der Vortrag der Klägerin insoweit unzureichend und kann nicht zu ihren Gunsten berücksichtigt werden.
Bezüglich des von der Klägerin weiterhin vorgetragenen positiven Merkmals der „Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz“ ist dies ausreichend von der Beklagten bestritten worden. Ein näherer Vortrag der Klägerin, wann das Haus und welche Teile des Gebäudes gedämmt und um welche Art von Dämmung es sich handelt, erfolgte nicht, sodass auch insoweit das Beweisangebot auf Einholung eines Sachverständigengutachtens einen Ausforschungsbeweis darstellt, dem das Gericht nicht nachzugehen brauchte.
Demgegenüber liegt das von der Beklagten vorgetragene negative Merkmal „Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in einem schlechten Zustand“ nicht vor.
Dazu trägt die Beklagte vor, dass der Fahrstuhl stets mit Graffiti beschmiert, die Hauseingangstür über 6 Wochen defekt gewesen und der Eingangsbereich mit Zigarettenkippen seit Jahren verschmutzt sei. Der Eingangsbereich weise Beschädigungen an den Wänden auf und die Briefkästen seien mit Graffiti beschmiert. Ferner seien am Klingelschild diverse Putzabbrüche sowie Verschmutzungen vorhanden. Insoweit verweist sie auf die eingereichten Fotografien. Dieser Vortrag ist unzureichend. Schon der Vortrag zum Eingangsbereich und Treppenhauszustand ist derart unkonkret, dass daraus ein überwiegend schlechter Zustand des Treppenhauses/Eingangsbereiches nicht entnommen werden kann. Die Beklagte führt noch nicht einmal ansatzweise aus, welche Art und welchem Ausmaß von Beschädigungen und Schmierereien vorhanden sein sollen, sodass das Gericht eine Wertung, ob von einem überwiegend schlechten Zustand zu sprechen ist, nicht treffen kann. Auch ist zu berücksichtigen, dass Verunreinigungen normalerweise nicht dauerhafter Natur sind, sondern durch Putzen zu beseitigen sind, was ein behebbarer Mangel darstellen würde.
Die Merkmalsgruppe 5 ist nach der Auffassung des Gerichtes negativ zu berücksichtigen.
Nach der Auffassung des Gerichtes liegt das negative Merkmal „keine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Grundstück“ vor. Eine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Hof setzt zwar nicht voraus, dass diese anschließbar sind, Voraussetzung ist allerdings, dass diese auf dem Grundstück der Klägerin vorhanden sein müssen und nicht außerhalb. Von einer externen, durch das Bezirksamt zur Verfügung gestellten Infrastruktur soll die Vermieterin nicht profitieren. Nachdem die Beklagte ausreichend dargelegt hat, dass der streitgegenständliche Hof bzw. die Grünanlage durch das Bezirksamt Lichtenberg gepflegt und in dessen Eigentum steht, ist der Vortrag der Klägerin insoweit unzureichend. Die Klägerin muss daher substantiiert unter Beweisantritt vortragen, dass der Hof in ihrem Eigentum steht und nicht im Eigentum des Bezirksamts. Der pauschale Verweis auf den eingereichten Grundbuchauszug ist insoweit unzureichend, da es an einem näheren Vortrag fehlt, welche Eintragung im Bestandsverzeichnis die Freifläche auf dem Hof betrifft.
Es liegen auch demgegenüber keine positiven Merkmale vor.
Nach der Auffassung des Gerichtes liegt nicht das positive Merkmal eines aufwendig gestalteten Wohnumfeldes vor. Insoweit fehlt es schon an einem substantiierten Sachvortrag der Klägerin und dieses kann auch dann nicht positiv berücksichtigt werden, wenn die Grünanlage im Eigentum des Bezirksamts Lichtenberg liegt.
Die Wohnung liegt auch nicht in einer „bevorzugten Citylage“. Dieser Begriff kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben (LG Berlin, GE 2011, 202). Dies trifft auf die … Straße … in Berlin Lichtenberg nicht zu. Denn weder diese Straße selbst noch die unmittelbare Umgebung der Wohnung weisen eine über das in Berlin anzutreffende Durchschnittsmaß hinausgehende besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants oder anderen Einrichtungen mit überdurchschnittlicher Anziehungskraft auf.
Die Lage der streitgegenständlichen Wohnung ist jedenfalls nicht besonders ruhig im Sinne des Merkmals der Orientierungshilfe. Eine besonders ruhige Lage zeichnet sich dadurch aus, dass diese Lage gegenüber anderen ruhigen Lagen als herausragend ruhig angesehen wird. Die Wohnung darf somit keinem Lärm ausgesetzt sein. Dies ist hier nicht der Fall.
Insoweit fehlt es schon an jedem substantiierten Vortrag der Klägerin, aus welchen Umständen sich denn die besonders ruhige Lage ergeben sollte. Allein der Verweis auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens und auf die strategische Lärmkarte ist unzureichend. Insoweit handelt es sich ohne jeden substantiierten Vortrag um einen Ausforschungsbeweis, dem das Gericht nicht nachzugehen brauchte.
Es ist zum Beispiel nicht vorgetragen worden, ob sich die Wohnung in einer Tempo-30-Zone oder Sackgasse befindet. Sie ist zumindest eine unmittelbare Nähe zu den S- und Regionalbahngleisen und zu viel befahrenen Straße „Alt-Friedrichsfelde“ gegeben. Allein aufgrund der sich daraus ergebenen Lärmbelastung durch Straßen- und Schienenverkehr ist bereits ausgeschlossen, dass sich die streitgegenständliche Wohnung in einem herausragend ruhigen Umfeld gelegen ist. Außerdem ergibt sich aus dem Straßenverzeichnis zum Mietspiegel 2017, dass Nachbargebäude in der … und … als besonders verkehrslärmbelastet ausgewiesen sind. Vor diesem Hintergrund ist nicht nachvollziehbar, weshalb das Gebäude … an einer besonders ruhigen Straße gelegen sein soll.
Es ergibt sich mithin folgende Einordnung:
- Merkmalgruppe 1: + 20 %
- Merkmalgruppe 2: – 20 %
- Merkmalgruppe 3: – 20 %
- Merkmalgruppe 4: 0 %
- Merkmalgruppe 5: – 20 %
- Ergebnis: – 40 %
Dies führt auf der Grundlage des Feldes E 6 des Mietspiegels 2017 zu einer Vergleichsmiete in Höhe von 40 % unterhalb des Mittelwertes, d.h. in Höhe von 5,48 €/ m², so dass die von der Beklagten gegenwärtig gezahlte Miete schon über der ortsüblichen Miete liegt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
