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Mieterhöhungsverlangen – formelle Voraussetzungen

LG Berlin – Az.: 63 S 209/15 – Urteil vom 05.04.2016

Die Berufung der Beklagten gegen das am 24.06.2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 103 C 165/14 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Dem Kläger steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete um 51,25 € auf 698,51 € ab dem 01.03.2014 aus § 558 BGB zu.

Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 23.12.2013 ist formell wirksam.

Voraussetzung für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens ist lediglich, dass die Begründung dem Mieter die Möglichkeit geben soll, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden; zur Erreichung dieses Zwecks müssen dem Mieter alle Faktoren bekannt gegeben werden, die für die Mieterhöhung von Bedeutung sind. Danach hat der Vermieter, der die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die betreffende Wohnung entfallenden Betriebskosten und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteils zu beurteilen ist (BGH, Urteile vom 26. Oktober 2005 – VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101, unter II 1 b bb (2); vom 12. Juli 2006 – VIII ZR 215/05, NZM 2006, 864, unter II 2; vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, unter II 1., BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 331/06 –, Rn. 9, juris).

Diesen Anforderungen genügt das Mieterhöhungsverlangen im vorliegenden Fall.

Zwar ist nach Auffassung der Kammer zwischen den Parteien entgegen dem angefochtenen Urteil keine Bruttokaltmiete, sondern eine Nettokaltmiete mit einer Pauschale für die kalten Betriebskosten vereinbart, da sich aus dem Mietvertrag gerade keine Teilinklusivmiete ergibt, sondern vielmehr der auf die kalten Betriebskosten entfallende Pauschalbetrag ausgewiesen ist und der Rechtsvorgänger der Klägerin auch über diese in der Form abgerechnet hat, dass den Beklagten Guthaben ausgezahlt wurden, jedoch nie Nachforderungen gestellt wurden.

Wie bei der Teilinklusivmiete ist bei der Nettokaltmiete zzgl. der Betriebskostenpauschale jedoch der auf die Betriebskosten entfallende Pauschalbetrag herauszurechnen. Insofern ergeben sich im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB keine Abweichungen zu der Teilinklusivmiete.

Entgegen der Auffassung der Beklagten hat auch eine unzutreffende Angabe eines pauschalen Betriebskostenanteils nicht die formelle Unwirksamkeit desselben zur Folge (BGH aaO, Rn. 10).

Es liegt auch keine Änderung der Mietstruktur in dem Erhöhungsverlangen. Aus der Formulierung ergibt sich, dass die Beklagten die Betriebskostenpauschale in bisherigem Umfang zu zahlen haben und der Kläger lediglich die Nettomiete erhöht, wobei die sonstigen kalten Betriebskosten wie bisher in der zusätzlich zu leistenden Pauschale enthalten sind (vgl. auch BGH aaO, Rn. 14).

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch materiell wirksam.

Der diesbezüglich darlegungs- und beweisbelastete Kläger hat auf das Bestreiten des Betriebskostenanteils durch die Beklagten die auf die Wohnung zuletzt entfallenden Gesamtkosten angegeben.

Die Beklagten wären dann gehalten gewesen, ihre Einwendungen durch Belegeinsicht zu konkretisieren. Das Interesse des Mieters ist in Konstellationen wie der vorliegenden vergleichbar mit dem eines Mieters, der gegen eine Betriebskostenabrechnung Einwendungen geltend machen will. Insbesondere ist der Vermieter auch hier nicht gehalten, die Höhe des Betriebskostenanteils durch Kopieren und Übersenden in den Rechtsstreit einzuführen (LG Berlin, Beschl. v. 24. April 2009 – 67 S 144/09 – juris, Rn. 16ff.).

Unerheblich ist es auch, dass der Kläger lediglich die konkret auf die Beklagten entfallenden Gesamtkosten angegeben hat und nicht die, die auf das gesamte Haus entfallen (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15 –, juris).

Der Kläger stützt sein Mieterhöhungsverlangen auch zu Recht auf die Vermutungswirkung des Berliner Mietspiegels 2013. Die diesbezüglichen Angriffe der Beklagten auf dessen Qualifikation i.S.d. § 558d BGB greifen nicht durch.

Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist. Das ist in Berlin in den Endberichten der Ersteller der Mietspiegel der Fall. Informationen, die sich aus einer derartigen Dokumentation ergeben, kann die Partei, die den qualifizierten Mietspiegel nicht anerkennen will, nicht mehr mit Nichtwissen bestreiten. Sie muss sich vielmehr mit dem Inhalt der Dokumentation substantiiert auseinandersetzen (BGH, Urteil vom 21. November 2012 – VIII ZR 46/12, GE 2013, 197, LG Berlin, Urteil vom 09. April 2013 – 63 S 286/12 –, Rn. 5, juris).

Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Die Beklagten behaupten zu keinem Zeitpunkt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung unterhalb des Unterwertes des hier maßgeblichen Rasterfeldes J1 liegt, sondern beschränken sich vielmehr auf abstrakte Angriffe der Wohnlageneinordnung in einem anderen Bezirk als dem, in welchem die streitgegenständliche Wohnung gelegen ist.

Auch soweit die Beklagten die Bewertung der einzelnen Merkmalsgruppen durch das Amtsgericht angreifen, vermögen diese Angriffe nicht durchzudringen.

Sofern die Beklagten meinen, das Amtsgericht sei unzutreffend davon ausgegangen, dass es keine unzureichende Wärmedämmung gebe, da es auf der Hand liege, dass ein 1918 erbautes Haus keine Wärmedämmung besitze und dies auch anlässlich der Inaugenscheinnahme durch das Amtsgericht durch dieses festgestellt wurde, ist dies unerheblich.

Eine “fehlende” Wärmedämmung ist nicht gleichbedeutend mit einer “unzureichenden” i.S.d. Orientierungshilfe zur Spanneinordnung des Berliner Mietspiegels 2013.

Entscheidend ist ausschließlich ein Vergleich mit anderen nach Baualter und Ausstattung vergleichbaren Häusern (LG Berlin, Urteil vom 21. Februar 2012 – 63 S 276/11 –, Rn. 21, juris). Hierfür ergibt sich aus dem Vorbringen der Beklagten nichts.

Auch der Angriff auf das durch das Amtsgericht angenommene wohnwerterhöhende Merkmal des Gartens zur alleinigen Mieternutzung greift nicht durch. Unstreitig besitzt das Haus einen Garten zur Mieternutzung. Soweit die Beklagten meinen, dies sei deshalb nicht wohnwerterhöhend, da dieser wegen der Gefahr des herunterfallenden Putzes nicht nutzbar sei, ist dies im Rahmen der Spanneinordnung irrelevant. Maßgeblich ist allein das Vorhandensein eines wohnwerterhöhenden Merkmals. Etwaige Mängel bleiben außer Betracht (LG Berlin, Urt.v. 19.01.2010 – 63 S 249/09 – juris).

Auch sofern die Beklagten die Einstufung als ruhige Lage durch das Amtsgericht angreifen, vermag dies zu keinem anderen Ergebnis zu führen.

Die streitgegenständliche Wohnung ist im Straßenverzeichnis des Berliner Mietspiegels 2013 nicht als lärmbelastet gekennzeichnet. Das Amtsgericht hat bei der Inaugenscheinnahme eine ruhige Wohnlage festgestellt. Der Vortrag der Beklagten ist nicht geeignet, die grundsätzlich für das Berufungsgericht bindenden Feststellungen des Amtsgerichts zu revidieren. Die Beklagten beschränken sich vielmehr darauf, ihre eigene Beweiswürdigung an Stelle derer des Amtsgerichts zu setzen, ohne jedoch konkrete Anhaltspunkte für Zweifel, die eine erneute Feststellung gebieten, aufzuzeigen. Insbesondere ergeben sich aus dem Vortrag, auch während des Ortstermins seien Verkehrsgeräusche vernehmbar gewesen, keine konkreten Zweifel an der Richtigkeit der Beweiswürdigung durch das Amtsgericht. Dass in einer Großstadt eine ruhige Lage i.S.d. Orientierungshilfe nicht “vollkommende Stille” bedeuten kann, liegt auf der Hand.

Wegen der Spannwert-Einordnung kann im Übrigen auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung verwiesen werden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

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