Az.: 67 S 163/11 – Urteil vom 30.08.2012
Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Köpenick vom 22. Februar 2011 – 14 C 193/10 – abgeändert:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 3 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.
II.
1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
Das Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, denn es genügt nicht den Anforderungen der §§ 558, 558a BGB. Nach den vom BGH in Übereinstimmung zu den vorgenannten Regelungen entwickelten Grundsätzen erfordert die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das auf die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gerichtet ist, dass der Vermieter – hier der Kläger – Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschließlich der zugrunde liegenden Berechnungspositionen in das Mieterhöhungsverlangen aufnimmt; ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, denn nach §§ 558 Abs. 5, 559a Abs. 1 BGB sind Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung zu bringen (vgl. nur BGH Urt. v. 13.06.2012 – VIII ZR 310/11 – Rn. 16, m. w. N.).
a) Die Angabe kann hier (noch) nicht bereits deshalb entfallen, weil die maximal zulässige Anrechnungsfrist abgelaufen wäre, die nach den vom BGH entwickelten Grundsätzen auf zwölf Jahre beginnend ab der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts zu bemessen ist (vgl. BGH a.a.O., Rn. 20ff.). Der Bewilligungsbescheid der IBB datiert hier vom 23. August 1999. Da unter A.2. geregelt ist, dass mit der Durchführung der Maßnahmen binnen 3 Monaten zu beginnen und dies der IBB mitzuteilen ist, muss davon ausgegangen werden, dass sie im Zeitpunkt der Bewilligung jedenfalls in keinem Fall beendet waren.
Weder im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens vom 24. April 2010 noch im Zeitpunkt seines Wirksamwerdens am 1. Juli 2010 war der vom BGH angesetzte Zeitraum abgelaufen, dies selbst dann nicht, wenn zugunsten des Klägers der Zeitpunkt der Bewilligung der Maßnahmen als Bezugspunkt zugrunde gelegt würde. Nach der vom Beklagten vorgelegten Modernisierungsvereinbarung sollten die Bauarbeiten in der Wohnung im Juni/Juli 1999, die im Aufgang bis Anfang September 1999 ausgeführt werden (vgl. Bl. I/33ff.). Auch danach wäre der Zeitraum nicht abgelaufen.
b) Ohne Erfolg macht der Kläger geltend, ihm sei aufgrund der Kaufverhandlungen mit der Bavaria noch nicht einmal bekannt gewesen, dass Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb des Gesamtobjektes und seines Sondereigentums noch auszuführen gewesen sind.
Er muss sich insoweit die Regelungen der Bezugsurkunde (Teilungserklärung und Baubeschreibung) entgegen halten lassen, deren Kenntnis er im notariell beurkundeten Kaufangebot vom 23. Oktober 1998 notariell bestätigt hat.
c) Der Kläger unterliegt auch nicht etwa deshalb nicht den Beschränkungen der §§ 558, 558a, 559 BGB, weil er im Zeitpunkt der Modernisierung und der Bewilligung der Fördermittel noch nicht eingetragener Eigentümer der Wohnung war. Zwar hat der BGH in der Entscheidung zu dem Verfahren VIII ZR 373/96 (Urteil v. 08.10.1997 – VIII ZR 373/96 Rn. 37) zu der inhaltlich gleich lautenden Vorgängerregelung in § 2 MHG ausgeführt:
“Der Vermieter, der keine öffentlichen Fördermittel erhalten und deshalb auch keine Verpflichtungen aus der öffentlichen Förderung übernommen hat, unterliegt den Beschränkungen des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG nicht (vgl. Schmidt-Futterer/Blank aaO Rdnr. C 50 und C 160). Entgegen der Ansicht der Revision folgt die Pflicht zur Berücksichtigung von Fördermitteln nicht „aus dem Mietverhältnis selbst“, was Voraussetzung für einen Übergang nach § 571 BGB wäre, sondern aus gesetzlichen Vorschriften, die „von außen“ auf den Inhalt des Mietverhältnisses einwirken (vgl. zu dieser Differenzierung Paschke/Oetker NJW 1986, 3174, 3176). Entscheidend ist daher, ob öffentliche Fördermittel, auf die § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG Bezug nimmt, demjenigen zugeflossen sind, der die Mieterhöhung nach § 2 MHG verlangt. Anderes ergibt sich auch aus dem Zweck der Vorschrift nicht. Sie wurde 1978 durch das Gesetz zur Änderung des Wohnraummodernisierungsgesetzes eingeführt (BGBl. I S. 878, 882). Sinn der Ergänzung des § 2 MHG war es, zu gewährleisten, daß sich bei der Erhöhung auf die Vergleichsmiete Leistungen aus öffentlichen Haushalten, die zur Modernisierung von Wohnraum erbracht werden, in jedem Fall durch entsprechende Kürzungsbeiträge zu Gunsten des Mieters auswirken. Vor der Ergänzung des § 2 MHG ergab sich diese Berücksichtigungspflicht nur für Mittel aus dem Wohnungsmodernisierungsgesetz (dort § 14 Abs. 2), nicht für solche aus anderen Förderprogrammen. Leistungen aus öffentlichen Haushalten sollten aber dem Mieter allgemein – und nicht nur im Geltungsbereich des Wohnungsmodernisierungsgesetzes – zugute kommen (BT-Drucks. 8/1861, S. 5, Gesetz zur Änderung des Wohnungsmodernisierungsgesetzes, hier: Anrufung des Vermittlungsausschlusses durch den Bundesrat). Der Gesetzgeber wollte damit auch verhindern, daß der Vermieter die Kürzung des Mieterhöhungsbetrages umgeht, indem er eine Mieterhöhung nach § 2 MHG (in der alten Fassung ohne die Ergänzung) durch Anhebung der bisherigen Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete der modernisierten Wohnung beansprucht (vgl. zum Wahlrecht des Vermieters: KG, Rechtsentscheid vom 15. September 1997 aaO S 9 f; Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl., WKSchG § 3 MHRG Rdnr. 7, Barthelmess aaO § 2 MHG Rdnr. 61; Schmidt-Futterer/Blank aaO Rdnr. C 160). Den Gesetzesmaterialien ist dagegen nicht die Absicht zu entnehmen, Mieterhöhungsbeschränkungen kraft Gesetzes auch dem Rechtsnachfolger eines geförderten Vermieters aufzuerlegen, der seinerseits weder öffentliche Mittel erhalten hat noch Verpflichtungen gegenüber der öffentlichen Hand eingegangen ist. § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG enthält demnach nicht nur eine „Rechtsfolgenverweisung“ zur Ermittlung der Höhe der anzurechnenden Kürzungsbeträge und stellt nicht lediglich auf die Vergabe der Förderung für das Objekt ab, sondern verlangt, daß der die Mieterhöhung begehrende Vermieter in seiner Person Fördermittel erhalten oder die damit verbundene Kürzungsverpflichtung von dem Rechtsvorgänger übernommen hat (KG, Rechtsentscheid vom 15. September 1997 aaO S. 9).”
Die der Kammer zur Entscheidung vorliegende Situation unterscheidet sich von dem dem BGH vorliegenden Fall ganz grundlegend und rechtfertigt daher eine abweichende Entscheidung.
Im Zeitpunkt der Abgabe des notariellen Kaufangebotes vom 23. Oktober 1998, das die Veräußerin (die xxx) unstreitig am 11. November 1998 angenommen hat, gab es noch keinen Bewilligungsbescheid, auf dessen Regelungen bei Abschluss des Kaufvertrages Rücksicht genommen werden konnte. Zudem ist es – anders als in dem vom BGH entschiedenen Fall – hier so, dass im Zeitpunkt der Bewilligung der Fördermittel feststand, dass diese den Erwerbern – so auch dem Kläger – zufließen würden, denn diese hatten einen schuldrechtlichen Anspruch auf Übereignung. Es stand fest, dass die Fördermittel für die Modernisierung ihnen daher bei wirtschaftlicher Betrachtung tatsächlich zufließen. Zwar lehnt der BGH eine “objektbezogene” Berücksichtigung der Förderung ab und verlangt, dass der die Mieterhöhung begehrende Vermieter “in seiner Person” Fördermittel erhalten oder die damit verbundene Kürzungsverpflichtung von dem Rechtsvorgänger übernommen hat. Auch ist der Kläger hier – formal betrachtet – “nur” Rechtsnachfolger der damaligen Vermieterin. Anders als in der BGH-Entscheidung sind die Fördermittel hier jedoch tatsächlich dauerhaft geflossen und ihrem Verwendungszweck nach eingesetzt worden. Sie kamen – ebenfalls anders als in der BGH-Entscheidung – dem Kläger unmittelbar wirtschaftlich zugute. Dem Sinn und Zweck der Regelung des § 558 Abs. 5 BGB gemäß ist der Kläger daher zur Anrechnung der Drittmittel verpflichtet. Er hat aufgrund des unmittelbar danach vollzogenen Kaufvertrages von den Fördermitteln bzw. der damit finanzierten Modernisierung des Mietobjektes unmittelbar profitiert. Er trägt selbst nicht vor, dass der Kaufpreisbildung der Zustand der Wohnung nach Modernisierung zugrunde gelegt worden wäre und sich daher in diesem bereits widergespiegelt hätte.
Unabhängig davon folgt die Beschränkung der Mieterhöhung zu Lasten des Klägers auch aus Ziff. II. 2. des notariellen Kaufangebotes, § 20 der Teilungserklärung, Teil D der Bezugsurkunde (Allgemeine Bau- und Leistungsbeschreibung) und aus dem Service-Garantievertrag. Nach Ziff. II. 2. ist der Kläger in die sich aus den Bestimmungen der Bezugsurkunde für ihn ergebenden Verpflichtungen eingetreten und hat diese als für sich verbindlich anerkannt, dies auch soweit sie nicht dinglicher Inhalt der Teilungserklärung sind.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aua §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.
3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.
