Wohnraummiete: Mietminderung bei defekter Heizungsanlage, undichten Fenstern, Bauschutt auf dem Grundstück und fehlender „echter“ Haustür
AG Villingen-Schwenningen, Az.: 11 C 243/14, Urteil vom 03.10.2015
1. Das Versäumnisurteil vom 17.04.2015 bleibt aufrechterhalten.
2. Der Kläger hat auch die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung abwehren durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit leisten in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über eine 4-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss des dem Kläger gehörenden Anwesens H-Str. 27 in B. (Mietvertrag vom 16.03.2010, AS. 141 ff). Vereinbarter Mietbeginn war der 01.04.2010. Tatsächlich bezogen die Beklagten die Wohnung Mitte April 2010.
Die vereinbarte Kaltmiete betrug nach § 4 des Mietvertrages vom 16.03.2010 (MV) 500,00 Euro, die Nebenkostenvorauszahlung nach § 6 MV 200,00 Euro, insgesamt war somit eine Bruttomiete von 700,00 Euro monatlich vereinbart worden.
Weiterhin vereinbarten die Parteien gemäß § 18 MV eine Mietkaution in Höhe von 1.500,00 Euro, welche in drei Raten zu begleichen sein sollte, die erste Rate fällig zu Beginn des Mietverhältnisses am 01.04.2010.
Nachdem zunächst keine Mietzahlungen geleistet worden waren, zahlten die Beklagten die Miete für die Monate Juni und Juli 2010. Außerdem zahlten sie 150,00 Euro auf die Mietkaution. In der Folge zahlten die Beklagten weder Mietzahlungen noch die restliche Mietkaution.
Das streitgegenständliche Mietobjekt befand sich bei Besichtigung sowie bei Abschluss des Mietvertrags in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand. Mit Einverständnis des Klägers nahmen die Beklagten Renovierungsarbeiten vor. Die Einzelheiten dieser Vereinbarung sind zwischen den Parteien streitig. Unstreitig waren die Arbeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht fertiggestellt.
Nachdem die Beklagten aus dem streitgegenständlichen Anwesen ausgezogen waren, versuchten sie am 01.03.2011 darin noch befindliche Gegenstände abzutransportieren. Dies verweigerte ihnen der Kläger. Die Schüsselrückgabe erfolgte am 16.03.2011.
Der Kläger behauptet, bei dem streitgegenständlichen Mietobjekt handle es sich um einen gewöhnlichen Altbau. Es handele sich um den vertraglich vereinbarten Zustand, was sich bereits aus § 21 MV ergäbe. Die Renovierung bzw. der Umbau der Wohnung sei von den Beklagten lediglich erbeten und von ihm geduldet worden. Er habe hierzu keine Kostenzusage abgegeben, sondern vielmehr klargestellt, dass die Renovierung auf eigene Kosten zu erfolgen habe. Der Zustand der Wohnung sei von den Beklagten selbst verursacht worden. Er habe ihnen lediglich Material für die Renovierung aus Kulanzgründen zur Verfügung gestellt. Den Beklagten hätten hierfür keine finanziellen Mittel zur Verfügung gestanden. Außerdem sei das streitgegenständliche Mietverhältnis durch Kündigung zum 30.12.2010 beendet worden. Am 01.03.2011 hätten die Beklagten versucht, sein Vermieterpfandrecht zu brechen. Schließlich seien ihm Auslagen in Höhe von 2,50 Euro sowie Mahnkosten in Höhe von 30,00 Euro Mahnkosten entstanden. Er macht einen Verzugszinssatz von 12,5 % geltend.
Ursprünglich hat der Kläger beantragt:
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an ihn einen Betrag von 4.850,00 Euro nebst 12,5 % Zinsen aus jeweils 700,00 Euro seit 04.04.2010, 04.05.2010, 04.08.2010, 04.09.2010 und 04.10.2010 sowie 2,50 Euro für Auslagen sowie 30,00 Euro Mahnkosten nebst 12,50 Euro Zinsen p.a. hieraus seit 04.10.2010 zu bezahlen.
2. Die Beklagten werden weiterhin als Gesamtschuldner verurteilt, an ihn einen Betrag in Höhe von 3.150,00 Euro nebst 12,5 Prozentpunkte Zinsen aus jeweils 700,00 Euro seit 04.11.2010, 04.12.2010, 04.01.2011 und 04.02.2011 sowie 350,00 Euro seit 04.03.2011 zu bezahlen.
Der Kläger, dem die Terminsladung am 01.04.2015 zugestellt worden war, ist im Termin am 17.04.2015 nicht erschienen. Antragsgemäß hat das Gericht den Kläger dann mit Versäumnisurteil vom 17.04.2015 verurteilt. Gegen dieses Versäumnisurteil hat der Kläger mit Schriftsatz vom 06.05.2015 bzw. 20.05.2015 form- und fristgemäß Einspruch eingelegt und beantragt,
1. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Villingen-Schwenningen vom 17.04.2015 wird aufgehoben.
2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an ihn einen Betrag in Höhe von 8.000,00 Euro nebst 12,5 % Zinsen aus jeweils 700,00 Euro seit 04.04.2010, 04.05.2010, 04.08.2010, 04.09.2010, 04.10.2010, 04.11.2010, 04.12.2010, 04.01.2011 und 04.02.2011 sowie 350,00 Euro seit 04.03.2011, sowie 2,50 Euro für Auslagen sowie 30,00 Euro Mahnkosten nebst 12,50 Euro Zinsen p.a. hieraus seit 04.10.2010 zu bezahlen.
Die Beklagten beantragen, das Versäumnisurteil vom 17.04.2015 aufrecht zu erhalten.
Die Beklagten behaupten, der Kläger habe seine vertraglichen Verpflichtungen als Vermieter nicht erfüllt, da er zu keinem Zeitpunkt einen Vertragsgegenstand überlassen habe, den man als Wohnung hätte bezeichnen können.
Die Beklagten behaupten weiterhin, man habe sich vor Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrags darauf geeinigt, dass die Beklagten die Wohnung in Eigenregie renovieren unter Verwendung von vom Kläger zu liefernder und zu bezahlender Materialien. Bis zum Einzug sollten die folgenden Punkte erledigt werden:
1. kompletter Bodenbelag in der gesamten Wohnung
2. vollständige Wasseranschlüsse in der Küche
3. Entfernung einer Wand und Zusammenführung zweier kleiner Zimmer zur Küche
4. Errichtung neuer Trockenbauwände in der Küche
5. Durchbruch in der Küche zur tiefergelegenen Ebene
6. Reparatur der Fenster, soweit möglich, im Übrigen aber Erneuerung
7. Trenn- bzw. Abschlusswand in der tiefergelegenen Ebene
8. Wohnungstür im Flur.
Außerdem habe der Kläger entgegen seiner Zusage nicht den Bauschutt vom streitgegenständlichen Anwesen entfernt. Eine Wohnungseingangstür sei nie geliefert worden. Kaltwasser habe ab Mitte April 2010, Warmwasser erst ab Ende Mai 2010 zur Verfügung gestanden. Die Fenster seien allesamt undicht gewesen. Es habe überall gezogen. Die Heizungsanlage habe zu keinem Zeitpunkt funktioniert. Der Kläger habe lediglich sporadische Materiallieferungen durchgeführt. Die Wohnung sei wegen der zögerlichen Lieferungen nicht fertig zu stellen gewesen. Mehrfach sei der Kläger aufgefordert worden, das benötigte Material zu liefern. Außerdem sei das Mietverhältnis bereits zum 31.10.2010 durch Kündigung von ihnen beendet worden.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Br., Hü., Schm., F., L., Schr. und Hä.; hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die Verhandlungsprotokolle vom 24.09.2013 (AS. 581 ff), vom 20.11.2014 (AS. 655 ff) sowie vom 30.07.2015 (AS. 757 ff) verwiesen. In der mündlichen Verhandlung vom 20.11.2014 hat der Kläger ein Sachverständigengutachten zu der Behauptung beantragt, dass im Sommer 2010 in den streitgegenständlichen Räumen Wohlfühltemperatur geherrscht habe.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Der zulässige Einspruch gegen das Versäumnisurteil vom 17.04.2015 hat in der Sache keinen Erfolg.
Der statthafte und zulässige Einspruch hat den Prozess gemäß § 342 ZPO in die Lage zurückversetzt, in der er vor der Säumnis des Klägers war. Die zulässige Klage ist jedoch unbegründet.
Der Kläger hat weder einen Anspruch auf Begleichung der Mieten für die Monate April und Mai 2010 sowie August bis Dezember 2010 aus § 535 Abs. 2 BGB, noch auf Zahlung weiterer Mietkaution in Höhe von 1.350,00 Euro aus § 18 MV noch auf Nutzungsentschädigung für die Monate Januar bis März 2011 aus § 546a BGB.
Zwar haben die Parteien einen wirksamen Wohnungsmietvertrag geschlossen, der die eingeklagte Mietforderung sowie die Mietkaution festlegte.
Die Miete war im streitgegenständlichen Zeitraum nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert.
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nach Satz 2 nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.
Die Miete war zunächst wegen nicht funktionierender Heizkörper gemindert. Soweit der Kläger schriftsätzlich vorträgt, alle Elektroinstallationen hätten sich in unversehrtem Zustand befunden, ist dies unbeachtlich, da er nicht die Funktionsunfähigkeit des streitgegenständlichen Brenners bestreitet. In der mündlichen Verhandlung vom 30.07.2015 räumte er ein, durch einen provisorischen Brenner – wie ihn auch die Zeugin F. im Rahmen ihrer Tätigkeit als Zwangsverwalterin hatte einsetzten lassen – hätte sich das Problem beheben lassen. Warum er sich in der Folge jedoch nicht um ein entsprechendes Provisorium gekümmert hat, blieb sein Geheimnis. Das Gericht verkennt nicht, dass sich der streitgegenständliche Zeitraum nicht auf die „klassische“ Heizperiode (01. Oktober – 01. April) bezieht. Dennoch ist der Mangel als erheblich zu erachten (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Eine nicht funktionierende Heizungsanlage in einem derart alten Gebäude, in dem die Fenster marode sind, entspricht kaum dem sozialen Mindeststandart, den der Mieter einer Wohnung erwarten darf.
Das Gericht ist im Rahmen der ihm nach § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO zustehenden freien Beweiswürdigung zu der Überzeugung gelangt, dass die streitige Behauptung der Beklagten, wonach es in der streitgegenständlichen Wohnung unangenehm kalt gewesen ist, als bewiesen anzusehen ist. Nach diesem Grundsatz ist ein Beweis erbracht, wenn das Gericht unter Berücksichtigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme und der sonstigen Wahrnehmungen in der mündlichen Verhandlung von der Richtigkeit einer Tatsachenbehauptung überzeugt ist und vernünftige Zweifel ausgeräumt sind. Die in § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO genannte Überzeugung erfordert keine absolute Gewissheit und auch keine „an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit“, es reicht ein für das praktische Leben brauchbarer Grand an Gewissheit aus, der Zweifeln Schweigen gebietet. Das ist hier der Fall.
Dies folgt aus den glaubhaften Aussagen der Zeugen Hü., Schm. und Br.. Der Zeuge Hü. hat bekundet, ihm sei trotz Tragens einer Jacke kalt gewesen. Dass es sehr frisch gewesen ist, bestätigen auch die Zeugen Schm. und Gö.. Es gilt zu berücksichtigen, dass die protokollierten Aussagen der Zeugen Hü. und Schm. sehr sachlich gehalten und frei von Widersprüchen sind. Offen räumten sie Erinnerungslücken ein, indem sie sich z. B. nicht direkt an den Heizkörper selbst zu erinnern vermochten. Als Renovierungshelfer war bei beiden Wahrnehmungsbereitschaft, -fähigkeit und Wahrnehmungsmöglichkeit in hohem Maße gegeben. Eine überschießende Belastungstendenz ist den Aussagen nicht zu entnehmen.
Der Mietzins war wegen dieses Mangels während des streitgegenständlichen Zeitraums um 50 % gemindert. Die Funktionsunfähigkeit der Heizungsanlage und die hieraus resultierende mangelnde Beheizbarkeit der Wohnung stellen einen erheblichen Mangel dar, der die Minderung des Mietzinses zur Folge hat.
Mangels Anknüpfungstatsachen war dem Antrag des Klägers auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Behauptung, es habe Wohlfühltemperatur geherrscht, nicht stattzugeben.
Die Miete war aufgrund der undichten Fenster um weitere 15 % gemindert. Undichte Fenster, die zu Zugluft in den Räumen, zu Wärmeverlusten und damit zur Verschwendung von Heizenergie führen, stellen einen Mangel der Mietwohnung dar (AG Hamburg, Urteil vom 07.10.1986, Az.: 47 C 2059/85). Dass die Fenster undicht waren folgt insbesondere aus der glaubhaften Aussage der Zeugin G.. Diese hat sehr anschaulich geschildert, wie die Vorhänge bei jedem Windstoß umhergeflogen sind. Das Gericht hat den Eindruck gewonnen, dass die Zeugin über ein unmittelbar erlebtes Geschehen berichtet hat. Das Gericht hält es für nahezu ausgeschlossen, dass sich die Zeugin dies alles nur zu Gunsten der Beklagten ausgedacht und/oder die Unwahrheit gesagt hat. Als Mutter bzw. Schwiegermutter steht sie den Beklagten zwar nahe. Ihre Aussage hat jedoch nicht erkennen lassen, dass sie sich von diesem Näheverhältnis hat leiten lassen.
Die Miete war wegen der Nichtbeseitigung des Bauschutts um weitere 10 % gemindert. Die teilweise Belegung eines Wohnungsgrundstücks mit Baumaterial stellt einen Mangel des Mietobjekts dar, der den Mieter zur Minderung des Mietzinses in Höhe von 10% berechtigt (AG Bad Segeberg, Urteil vom 21.11.1991, Az. 17 C 122/91). Die streitige Behauptung, dass der Kläger entgegen seiner Zusage keinen Bauschuttcontainer geliefert hat, sieht das Gericht aufgrund der glaubhaften Aussagen der Zeugen Hü. und Schm. als erwiesen an. Deren Aussagen waren in sich schlüssig und nachvollziehbar. Als Renovierungshelfer waren sie mit der Entsorgung des Bauschutts unmittelbar konfrontiert. Es verleiht ihrer Aussage eine besondere Glaubhaftigkeit, dass die Zeugen nicht über Wahrnehmungen berichtet haben, die sie nur beiläufig gemacht haben, sondern über solche, über deren Bedeutung sie sich von vornherein bewusst waren.
Schließlich war die Miete wegen des Fehlens einer „echten“ Wohnungseingangstür um weitere 5 % gemindert. Die vorhandene Zimmertür stellt eine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar. Der vertragsgemäße Gebrauch beinhaltet das Recht und die Möglichkeit des Mieters, die Wohnung so zu nutzen, dass er sich sicher fühlt. Eine unsichere Wohnungstür kann die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung in objektiver Hinsicht wegen der potentiellen Einbruchsgefahr gefährden, aber auch in subjektiver Hinsicht ein Unsicherheitsgefühl auf Seiten des Mieters oder seiner Familienangehörigen schaffen. Insoweit spielt es auch keine Rolle, dass die Hauseingangstür abschließbar gewesen ist. Unstreitig sollten neben den Beklagten auch die Schwiegereltern der Beklagten Ziffer 2 einziehen. Damit hatten es die Beklagten nicht selbst in der Hand sicherzustellen, dass die Hauseingangstür jederzeit abgeschlossen ist.
Unter Berücksichtigung des Gesamtzustandes des streitgegenständlichen Anwesens erachtet das Gericht eine Minderung in Höhe von 80 % des geschuldeten Mietzinses in jedem Fall als sachlich gerechtfertigt. Es kann somit im Ergebnis dahingestellt bleiben, ob Mietzahlungen bis zum Oktober oder bis Dezember geschuldet waren, d.h. ob das Mietverhältnis bereits durch Kündigung der Beklagten zum 31.10.2010 oder erst durch Kündigung des Klägers zum 31.12.2010 beendet worden ist. Unstreitig haben die Beklagten an den Kläger einen Betrag in Höhe von insgesamt 1.550,00 Euro überwiesen. Dies entspricht einer Minderung von annähernd 75 %. Insoweit liegt also sogar eine Überzahlung vor, so dass eine Auseinandersetzung mit den weiter behaupteten Mängeln ebenfalls entbehrlich ist.
Die Geltendmachung der Gewährleistungsrechte ist auch nicht gemäß § 536b BGB ausgeschlossen. Der Gewährleistungsausschluss tritt ein, wenn der Mieter nach Vertragsschluss positive Kenntnis von Mängeln der Mietsache hat und diese gleichwohl annimmt, ohne sich bei Annahme, d.h. bei Überlassung der Mietsache seine Rechte aus §§ 536, 536a BGB vorzubehalten. Ein Vorbehalt ist jedoch entbehrlich, wenn der Mieter berechtigterweise davon ausgehen kann, dass der Mangel ohnehin alsbald beseitigt wird oder der Vermieter die Beseitigung zusagt (BeckOK BGB/Ehlert, 35. Edition, Stand: 01.05.2014, § 536b Rn. 8 m. w. Nachw.). Dem Vermieter verbleiben dann alle Rechte. Dies war hier der Fall.
Das Gericht ist nach der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die Beklagten mit dem Kläger vereinbart hatten, die Wohnung zu Wohnzwecken selbst umzubauen und somit zum vertraglich vorgesehenen Zweck herzustellen, wenn der Kläger im Gegenzug die benötigten Materialien bezahlt und auch liefert. So haben die Zeugen Hü., Br. und Schm. übereinstimmend bekundet, dass der Kläger jedenfalls zugesagt hatte, die erforderliche Herstellung der Wohnung, deren Ausführung vornehmlich der Beklagte Ziffer 1 durchführten sollte, finanziell zu übernehmen. Der Zeuge Hü. hat etwa bekundet, daneben gestanden zu haben, als der Kläger nicht nur erklärt habe, den Beklagten das Material zur Verfügung zu stellen, sondern dieses auch zu bezahlen. Auch in diesem Punkt ist Belastungseifer nicht zu erkennen. So räumte er eigene Ungewissheiten ein und versuchte Erinnerungslücken nicht zu füllen. Zweifel an der Richtigkeit dieser Darstellung vermag das Gericht nicht zu gewinnen. Die Version des Klägers vermag demgegenüber nicht zu überzeugen. Soweit dieser behauptet, er habe den Umbau der Wohnung lediglich geduldet, aber in keinem Fall zugesagt, diesen zu finanzieren, dann aber Materialien als Leihgabe geliefert und bis heute nicht die Kosten hierfür geltend gemacht, so kann das Gericht dem nicht folgen. Es ist nicht nachzuvollziehen, warum sich die Beklagten bei einem nicht unerheblichen Mietzins hätten bereit erklären sollen, die eigentliche Pflicht des Klägers zur Instandsetzung der Mietwohnung auf eigene Rechnung zu übernehmen. Die Darstellung des Klägers ist auch mit der durchgeführten Beweisaufnahme, wie bereits oben dargelegt, in keiner Weise zu vereinbaren. Insoweit sind auch die Aussagen der vom Kläger benannten Zeugen Hä. und Schr. unergiebig, als diese bei Abschluss der Vereinbarung nicht anwesend waren.
Damit durften sich die Beklagten darauf verlassen, dass die Mängel behoben werden würden. Ein Vorbehalt war entbehrlich.
An diesem Ergebnis vermag auch § 21 MV, wonach das Objekt wie besichtigt vermietet werden sollte und in dieser Gestalt dem vertraglichen Soll-Zustand entsprecht, nichts zu ändern. Diese Klausel haben die Parteien zur Überzeugung des Gerichts wirksam abbedungen. Dem steht auch § 20 MV, wonach nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages schriftlich erfolgen müssen, nicht entgegen. Die Klausel ist unwirksam nach § 307 Abs. 1 BGB. Eine doppelte oder qualifizierte Schriftformklausel, mit der vorgesehen wird, dass eine Abweichung von einer Schriftformklausel ebenfalls der Schriftform bedarf, verstößt gegen § 307 BGB. Sie ist intransparent und benachteiligt den Vertragspartner unangemessen, denn sie erweckt bei diesem den Eindruck, eine mündliche Abrede sei entgegen § 305 BGB unwirksam und ist deshalb geeignet, den Vertragspartner von der Durchsetzung ihm zustehender Rechte abzuhalten (OLG Rostock, Beschluss vom 19.05.2009 – 3 U 16/09).
Die Geltendmachung der Mängelrechte ist auch nicht aus sonstigen Gründen ausgeschlossen. Zwar kann der Mieter in dem Fall, dass der Mangel seiner Sphäre zuzurechnen ist, grundsätzlich kein Minderungsrecht geltend machen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 536 Rn. 627 m. w. N.). Dies ergibt sich aus dem Rechtsgedanken, dass der Gläubiger kein Recht beanspruchen darf, das er aus seinem vertragswidrigen Verhalten ableitet. Daran fehlt es vorliegend. Den Beklagten kann im Hinblick auf die Nichtfertigstellung der Renovierung kein Verschulden vorgeworfen werden.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Beklagten die Renovierung der Wohnung nicht fertigstellen konnten, da der Kläger ihnen nicht ausreichend Material zur Verfügung gestellt hat. Zwar gaben die Zeugen Hü., Schm. und Br. an, der Kläger habe immer wieder etwas Material gebracht. Dies sei aber immer nur sporadisch und nicht in ausreichendem Maß erfolgt. Unschädlich ist auch, dass bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung nicht mehr genau geklärt werden konnte, welches Material im Einzelnen nicht geliefert worden ist. Von den Beklagten kann angesichts des Ausmaßes der zu tätigenden Bauarbeiten nicht verlangt werden, jede einzelne Materialforderung darzulegen und zu beweisen. Es war ausreichend, dass die Beklagten das Gericht davon überzeugt haben, dass sie Material für die einzelnen Schritte vom Kläger gefordert haben und er dieser Forderung nicht ausreichend nachgekommen ist. Dem stehen auch nicht die Aussagen der Zeugen Schr. und Hä. entgegen. Die Aussage der Zeugin Hä. ist nicht ergiebig, als diese bekundet hat, nicht ein einziges Mal während der Mietzeit der Beklagten persönlich im streitgegenständlichen Anwesen gewesen zu sein. Sie berichtete insoweit nur von Erzählungen des Klägers, ihrem Ehemann. Entsprechendes gilt für die Aussage des Zeugen Schr., der erst nach Auszug der Beklagten eine Wohnungsbesichtigung durchführte.
Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Zahlung der noch offenen Mietkaution.
Hierzu waren die Beklagten nach § 18 MV zwar verpflichtet. Auch endet der Anspruch des Wohnraumvermieters auf Zahlung der Kaution nicht mit Beendigung des Mietvertrags (BGH, Beschluss vom 22.11.2011, VIII ZR 65/11). Der Vermieter soll sich gerade wegen der nach Vertragsende noch bestehenden Ansprüche aus der Kaution auf einfache Weise, nämlich durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters, befriedigen können. Der Erfüllungsanspruch des Vermieters wirkt über die Zeit des Vertragsendes hinaus, weil der mit der Sicherheitsleistung bezweckte Schutz vor einer Insolvenz des Mieters bis zur endgültigen Abwicklung gewährleistet sein muss. Solange und soweit dem Vermieter aus dem Vertrag noch Forderungen zustehen, kann er deshalb eine fällige Kaution auch noch nach Beendigung des Vertrags verlangen. Er darf durch den Verzug des Mieters mit der Kautionszahlung nicht schlechter gestellt werden, als er gestanden hätte, wenn dieser seine Verpflichtung erfüllt hätte.
Dem Vermieter stehen nach Vertragsbeendigung daher alternativ zwei Möglichkeiten offen, er kann entweder die Kaution oder den Anspruch einklagen. Beide Möglichkeiten schließen sich jedoch gegenseitig aus, weil der Vermieter die Kaution bei Erfüllung des zu sichernden Anspruchs nach § 242 BGB sofort zurück zu gewähren hätte (BGH, Urteil vom 12.01.1981 – VIII ZR 332/79; OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.01.2000, 10 U 182/98)
Vorliegend hat der Kläger den Kautionszahlungsanspruch mit der Klage auf Zahlung von rückständigen Mietzinsen verbunden. Mietzinsen werden jedoch – wie bereits dargelegt – von den Beklagten nicht geschuldet. Insoweit besteht schon kein Sicherungsbedürfnis. Weitere (substantiierte) Ansprüche gegen die Beklagten sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.
Schließlich steht dem Kläger auch kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe von 1.750,00 Euro gemäß § 546a BGB zu.
Zwar setzt dieser Anspruch nicht voraus, dass eine Vermietung des streitgegenständlichen Anwesens im maßgeblichen Zeitpunkt möglich gewesen wäre. Es fehlt dem Kläger vorliegend jedoch am Rücknahmewillen. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung entsteht erst, wenn der Mieter dem Vermieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthält (BGH NJW 2001, 2251). Davon ist auszugehen, wenn der Mieter die Mietsache entgegen seiner Rückgabepflicht aus § 546 Abs. 1 BGB nicht, verspätet oder nicht vollständig geräumt zurückgibt (BGH NJW 2007, 1594; NJW 1984, 1527) und das Unterlassen der Rückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (= Vorenthaltung) (BGH NJW 2007, 1594; NJW-RR 2006, 229; NJW-RR 2005, 1081). Die Nichtrückgabe ist dabei mit der Vorenthaltung identisch. Eine Vorenthaltung liegt aber nur dann vor, wenn der Mieter die Sache nicht zurückgibt, obwohl ihm die Rückgabe möglich wäre (BeckOK/Ehlert, BGB, 35. Edition, Stand 01.08.2012, § 546a Rn. 5). Vorliegend ist die Mietsache nicht vorenthalten worden.
Es liegt kein Vorenthalten im Sinne von § 546a BGB vor, wenn die Rückgabe der Mietsache aus Gründen scheitert, die in der Risikosphäre des Vermieters liegen. Macht der Vermieter an allen oder einzelnen Gegenständen, die der Mieter in die Mietsache eingebracht hat, ein Vermieterpfandrecht gemäß den §§ 562 ff BGB geltend, so hindert das den Mieter an der vollständigen Räumung. Das Zurücklassen von Gegenständen stellt grundsätzlich eine Nichterfüllung der Rückgabepflicht dar. Da dieser Zustand aber dem Willen des Vermieters entspricht, fehlt es an dem für einen Nutzungsentschädigungsanspruch notwendigen Rücknahmewillen (OLG Dresden, NZM 2010, 88; OLG Rostock, WuM 2007, 509; KG NZM 2005, 422; OLG Hamburg, WuM 1990, 77); dies gilt unabhängig davon, ob das Vermieterpfandrecht wirksam entstanden ist oder nicht (LG Osnabrück, WuM, 2006, 645). Der Vermieter verhält sich widersprüchlich, wenn er einerseits die vollständige Räumung verhindert und andererseits wegen der unterbliebenen Räumung Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung verlangt.
Es ist unstreitig, dass der Kläger die Beklagten am 01.03.2011 daran gehindert hat, Gegenstände aus ihrer Wohnung herauszunehmen. Dies unterstreicht seinen fehlenden Rücknahmewillen.
Nach alldem war die Klage insgesamt abzuweisen.
Mangels Hauptforderung hat der Kläger auch keinen Anspruch auf die geltend gemachten Nebenforderungen.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 344 ZPO, die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
