Mietminderung bei Schädlingsbefall

Schädlinge in den vier Wänden stellen ein Ärgernis dar, auf das umgehend reagiert werden muss. Bei einer Mietwohnung haben sowohl Mieter als auch Vermieter rechtliche Pflichten, denen sie nachkommen müssen. Das Ungeziefer stellt einen Mangel an dem Mietobjekt dar, sodass der Mieter unter gewissen Umständen gegenüber dem Vermieter Ersatzansprüche oder auch Mietminderung geltend machen kann. Welche Voraussetzungen dafür vorliegen müssen und welche genaue Vorgehensweise hierfür erforderlich ist, erfahren Sie in diesem Artikel.

Schädlingsbefall als Mietmangel – Definition und häufige Schädlinge

Als Schädlingsbefall wird rechtlich betrachtet das verstärkte Auftreten von Schädlingen innerhalb der Wohnung bezeichnet. Der Kernpunkt der Definition liegt in dem Umstand, dass es sich um mehrere Tiere handeln muss. Eine vereinzelt auftretende Schabe oder auch Made definiert somit noch keinen Befall. Zu den häufigsten Schädlingen innerhalb einer Wohnung zählen Silberfische sowie auch Küchenschaben und Wanzen. Auch Flöhe sind in Wohnungen keine Seltenheit.

Pflicht des Vermieters zur Mängelbeseitigung

Der Vermieter hat aus dem Mietvertrag heraus die Pflicht, dem Mieter ein mangelfreies Mietobjekt zur Verfügung zu stellen. Dies bedeutet, dass im Fall eines aufgetretenen Mangels der Vermieter in der rechtlichen Verpflichtung steht, diesen Mangel unverzüglich zu beseitigen. Die Mängelbeseitigung kann sowohl durch den Vermieter selbst als auch durch eine hierfür qualifizierte Person erfolgen. Die Verpflichtung des Vermieters zur Mängelbeseitigung ist unabhängig davon, durch wen der Mängel entstanden ist.

Zudem hat der Vermieter die rechtliche Verpflichtung, bei der Schädlingsbekämpfung das gesundheitliche Wohl des Mieters zu beachten. Es müssen dementsprechend diejenigen Mittel zum Einsatz kommen, welche die geringsten gesundheitlichen Auswirkungen auf den Mieter nehmen.

Voraussetzungen für Mietminderung

Die Voraussetzungen für eine Mietminderung sind klar definiert und setzen eine sorgfältige Handhabung durch den Mieter voraus. Dabei spielt die Erkennung eines erheblichen Mangels eine Schlüsselrolle. Doch was genau ist zu tun, wenn der Mangel in Form eines Schädlingsbefalls auftritt? Im Folgenden gehen wir auf die speziellen Bedingungen und Schritte ein, die ein Mieter in solch einem Fall beachten sollte.

Erheblicher Mangel

Als Grundvoraussetzung für die Mietminderung gilt der Umstand, dass es sich um einen erheblichen Mangel handeln muss. Dies bedeutet, dass die Nutzung des Mietobjekts für den Mieter nicht nur unerheblich durch den Mangel eingeschränkt wird. Gem. Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 06. April 2005 (Aktenzeichen: XII ZR 225/03) gilt rechtlich ein Mangel dann als erheblich, wenn er nicht leicht als solcher erkennbar und nicht schnell ohne viel Aufwand zu beseitigen ist. Die rechtliche Grundlage für den erheblichen Mangel an dem Mietobjekt stellt der § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dar.

Anzeige beim Vermieter

Der Mieter hat die mietvertragliche Verpflichtung, den erkannten Mangel unverzüglich dem Vermieter zu melden. Diese Meldung sollte aus Beweisgründen in schriftlicher Form erfolgen. Eine Anzeige des Mangels in mündlicher Form ist nicht zielführend, da diese Meldung im Fall einer späteren gerichtlichen Auseinandersetzung nur schwer bewiesen werden kann. Der Mieter kann einen Vermieter selbstverständlich vorab über den Mangel per E-Mail informieren, es sollte jedoch parallel dazu eine Mangelanzeige per Brief erfolgen.

Vergeblicher Ablauf der Frist zur Beseitigung

In der Mängelanzeige des Mieters muss neben dem Datum und der genauen Anschrift des Mieters sowie des Vermieters auch eine detaillierte Beschreibung des Mangels und die Aufforderung zur Mängelbeseitigung enthalten sein. Diese Aufforderung sollte mit einer Fristsetzung verbunden sein, wobei der Gesetzgeber hierfür eine angemessene Frist vorschreibt. Als angemessen gilt laut Rechtsprechung ein Zeitraum von 14 Tagen. Die Fristsetzung ist jedoch abhängig von dem Umfang der Mängelbeseitigung respektive dem Organisationsumfang, den der Vermieter für die Beseitigung des Mangels zu bestreiten hat.

Vorgehen bei der Mietminderung

Nachdem wir die Grundvoraussetzungen für eine Mietminderung erörtert haben, stellt sich die Frage, wie man als Mieter konkret vorgehen sollte, insbesondere bei Schädlingsbefall. Dabei sind sowohl die Höhe der Mietminderung als auch die Kommunikation mit dem Vermieter entscheidende Faktoren. Im Folgenden beleuchten wir die einzelnen Schritte, die ein Mieter befolgen sollte, um sein Recht auf Mietminderung effektiv durchzusetzen.

Höhe der Mietminderung

Der Mieter ist nicht dazu berechtigt, die Mietminderung in beliebiger Höhe durchzuführen. Vielmehr hat der Gesetzgeber in Deutschland sogenannte Mietminderungstabellen festgelegt, anhand derer sich orientiert werden kann. Die Höhe der Mietminderung ist stark davon abhängig, in welchem Umfang die Nutzung der Mietwohnung durch den Mangel beeinträchtigt wird.

Schriftliche Ankündigung

Wenn der Vermieter die schriftliche Frist zur Mängelbeseitigung ungenutzt verstreichen lässt, hat der Mieter das Recht auf die Mietminderung. Diese Maßnahme muss dem Vermieter in schriftlicher Form mitgeteilt werden. Da es sich um eine sehr weitreichende Maßnahme handelt, die der Vermieter in der gängigen Praxis nicht so ohne Weiteres hinnehmen wird, ist hierfür bereits der Gang zu einem erfahrenen Rechtsanwalt für Mietrecht überaus empfehlenswert.

Durchsetzung gegenüber dem Vermieter

Die Durchsetzung des Mietminderungsanspruchs gegenüber dem Vermieter ist dem reinen Grundsatz nach sehr simpel, da der deutsche Gesetzgeber dem Mieter bei aufgetretenen Mängeln ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht zubilligt. Der Mieter kann somit den entsprechend der Tabelle anfallenden Teil der Mietminderung bei der Mietzahlung an den Vermieter selbst einbehalten. Dieser Anspruch entsteht mit dem Ablauf der Frist zur Mängelbeseitigung, wenn der entsprechende Mangel nicht durch den Vermieter beseitigt wurde und endet dann, wenn der Mangel an dem Mietobjekt nicht mehr besteht. In vielen Fällen wird der Vermieter sich gerichtlich gegen die Mietminderung zur Wehr setzen und die Rückzahlung des ausstehenden Mietzinses verlangen. In derartigen Fällen muss dann die gerichtliche Klärung des Sachverhalts erfolgen.

Exemplarische Beispiele für Urteile zu Mietminderungen wegen Schädlingsbefall

Die nachstehend aufgeführten Gerichtsentscheidungen sind stets als Einzelfallurteile zu betrachten und dienen lediglich als Richtschnur oder Anhaltspunkt. Sie können nicht als allgemeingültige Rechtsprechung angesehen werden und sollten vor allem als Orientierungshilfe für ähnliche Sachverhalte herangezogen werden. Kontaktieren Sie uns, damit wir Ihren individuellen Fall genau prüfen und Ihnen eine Einschätzung zu Ihrem Mietmangel geben können.

Quelle: mietminderungstabelle.de

Vorbeugung und Bekämpfung von Schädlingen

Im Hinblick auf Vorbeugung und Bekämpfung von Schädlingsbefall spielen sowohl Mieter als auch Vermieter eine entscheidende Rolle. Wir beleuchten, welche präventiven Maßnahmen Mieter ergreifen können und wie der Vermieter bei der fachgerechten Beseitigung vorgehen sollte.

Präventivmaßnahmen

Obgleich der Vermieter die gesetzliche Pflicht zur Mangelbeseitigung hat, so hat auch ein Mieter aus dem Mietvertrag heraus Pflichten. Eine der wichtigsten Pflichten neben der Mietzinszahlung stellen Präventivmaßnahmen gegen den Schädlingsbefall dar. Die Sauberkeit des Mietobjekts spielt hierbei eine wichtige Rolle. Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt sauber und reinlich zu halten. Diese Pflicht bezieht sich jedoch ausschließlich auf die sogenannten haushaltsüblichen Maßnahmen, wie saugen, wischen und putzen.

Fachgerechte Bekämpfung

Die fachgerechte Bekämpfung des Schädlingsbefalls ist grundlegend wichtig für die Beseitigung. Der Vermieter muss somit, wenn es ihm selbst nicht fachgerecht möglich ist, eine entsprechende Fachfirma mit der Schädlingsbekämpfung beauftragen. Die Kosten hierfür hat der Vermieter zunächst selbst zu tragen. Zu einem späteren Zeitpunkt kann dann die Frage geklärt werden, wer für den Schädlingsbefall verantwortlich ist. Derjenige, der die Verantwortung daran trägt, muss auch die Kosten für die Beseitigung tragen.

Besonderheiten bei einzelnen Schädlingen

Schädlinge sind nicht gleich Schädlinge. Je nach Art variieren die Anzeichen eines Befalls und die erforderlichen Maßnahmen zur Bekämpfung. Von Schaben über Silberfischchen bis zu Bettwanzen und Motten, jede Schädlingsart hat ihre eigenen Besonderheiten. Hier erfahren Sie, wie Sie die verschiedenen Arten erkennen und was diese jeweils auszeichnet.

Schaben

Schabenbefall in den Wohnräumlichkeiten ist daran erkennbar, dass die kleinen Tiere Kotspuren hinterlassen. Dieser Kot ist in der gängigen Praxis unmittelbar in der Nähe zu den Niststätten der Tiere zu finden und geht mit einem unverkennbaren süßlich-muffigen Geruch einher. Als Faustformel gilt dabei, dass ein besonders starker unangenehmer Geruch auf einen sehr starken Schabenbefall hinweist.

Silberfischchen

Silberfischchen halten sich für gewöhnlich in den Nassräumen einer Wohnung auf und bevorzugen ein eher nasswarmes Klima. Sie sind klein und sehr schnell, wobei zwischen zwei Arten unterschieden werden muss. Silberfischchen können für den Menschen sehr nützlich sein, sie können jedoch auch als Schädlinge gelten. In der Regel meiden sie das Licht und sind daher nur schwer sichtbar.

Bettwanzen

Ganz wie es der Name vermuten lässt, sind Bettwanzen in dem Bett des Menschen zu finden. Sie besitzen Stinkdrüsen an ihren Hinterbeinen und können einen überaus unangenehmen Geruch verbreiten. Lassen sich auf der Bettwäsche oder auf dem Laken kleinere Hautreste oder kleinere Blutflecken erkennen oder ist dunkler Kot in Linsenform sichtbar, so deutet dies auf einen sehr starken Bettwanzenbefall hin.

Motten

Motten sind in den Wohnungen des Menschen keine Seltenheit. Es gibt Lebensmittelmotten, die durch bestimmte Arten Lebensmittel bei dem Einkauf eingeschleppt werden und es gibt Stoffmotten. Die Besonderheit bei Motten ist, dass sie sich durch Hausmittel einfach entfernen lassen und für gewöhnlich keine gesonderte Form der Schädlingsbekämpfung erfordern.

Gesundheitsgefahren durch Schädlingsbefall

Neben dem Unbehagen, das Schädlinge in der Wohnung hervorrufen, bergen sie auch gesundheitliche Risiken. Besonders für Allergiker können sie eine ernsthafte Gefahr darstellen. Aber auch die Übertragung von Krankheiten ist nicht auszuschließen. Im Folgenden gehen wir auf die gesundheitlichen Aspekte eines Schädlingsbefalls ein und erläutern, welche Gefahren konkret bestehen.

Allergien

Schädlinge können sich auf die Gesundheit des Menschen negativ auswirken. Insbesondere dann, wenn der Mensch Allergien hat, können sie allergische Reaktionen auslösen. Von Hautreizungen bis zu Atemnot ist dabei aus medizinischer Sicht nichts ausgeschlossen.

Krankheitsübertragung

Gewisse Schädlinge wie Schaben können Krankheiten übertragen. In der gängigen Praxis ist das Risiko der Krankheitsübertragung jedoch nur bei einem sehr starken Schädlingsbefall gegeben. Trotz dieses Umstandes sollte bei der Sichtung eines Schädlings auf jeden Fall eine entsprechende Gegenmaßnahme eingeleitet werden.

Rechtliche Folgen bei Vertragsverletzung

Wenn Schädlingsbefall nicht nur lästig, sondern auch gesundheitsgefährdend wird, können daraus ernsthafte rechtliche Konsequenzen entstehen. Von Schadensersatzansprüchen bis zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags sind verschiedene Szenarien denkbar. Doch nicht nur der Vermieter, auch der Mieter hat Möglichkeiten, zur Lösung des Problems beizutragen. Hier skizzieren wir die rechtlichen Folgen und Möglichkeiten für beide Parteien.

Schadensersatz

Der Schadensersatz im Fall einer Vertragsverletzung ist darstellbar, wenn der Vermieter seine mietvertraglichen Pflichten verletzt und die Schädlingsbekämpfung gänzlich unterlässt. Es ist jedoch zwingend erforderlich, dass dem Mieter dadurch auch tatsächlich ein wirtschaftlich messbarer Schaden entsteht. Um diesen Anspruch durchzusetzen, ist die Hilfe von einem erfahrenen Rechtsanwalt für Vertragsrecht auf jeden Fall erforderlich.

Außerordentliche fristlose Kündigung

Sollte das Mietobjekt durch den Schädlingsbefall regelrecht unbewohnbar werden, so hat der Mieter das Recht zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung. Diese Kündigung muss dem Vermieter in schriftlicher Form zugestellt werden.

Streitvermeidung und einvernehmliche Lösung

Sowohl der Vermieter als auch der Mieter sollten ein gemeinschaftliches Interesse daran haben, dass der Schädlingsbefall schnell und unkompliziert beseitigt wird. Ein Streit zwischen diesen beiden Parteien ist hierbei nur sehr wenig dienlich und es sollte eine einvernehmliche Lösung gefunden werden. Der Mieter kann sich anbieten, gewisse Maßnahmen bereits frühzeitig bis zu dem Eintreffen der Fachkräfte in Eigenregie auf Kosten des Vermieters durchzuführen. Dies setzt jedoch voraus, dass der Mieter hierzu auch in der Lage ist.

Rechtliche Grundlagen bei einer Minderung der Miete

Die rechtlichen Grundlagen für eine Mietminderung in Deutschland sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Folgende Paragraphen sind dabei besonders relevant:

• § 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln: Dieser Paragraph stellt klar, dass der Mieter die Miete mindern kann, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt.

• § 536a BGB Ersatz von Aufwendungen und Schadenersatz des Mieters: Hier geht es um das Recht des Mieters, Schadenersatz zu verlangen, wenn der Mangel bei Vertragsschluss vorhanden war oder der Vermieter den Mangel zu vertreten hat.

• § 536b BGB Kenntnis des Mieters von dem Mangel: Dieser Paragraph besagt, dass der Mieter keine Minderung geltend machen kann, wenn er bei Vertragsschluss von dem Mangel Kenntnis hatte.

• § 536c BGB Mängelanzeige durch den Mieter: Hier wird geregelt, dass der Mieter verpflichtet ist, den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.

Es ist jedoch zu beachten, dass jeder Fall individuell ist und von vielen Faktoren abhängt. Gerne prüfen wir Ihren individuellen Fall. Fordern sie unsere Ersteinschätzung an.

Fazit

Schädlinge in der Wohnung stellen einen Mietmangel dar, auf den umgehend reagiert werden sollte. Der Vermieter hat die rechtliche Verpflichtung zur Mangelbeseitigung, allerdings ist das Mitwirken des Mieters in vielen Fällen unerlässlich. Sollte der Vermieter nicht reagieren, so kann der Mieter die Mietminderung vornehmen. Diese ist jedoch an bestimmte Voraussetzungen geknüpft und nicht in beliebiger Höhe anwendbar.