AG Leipzig, Az.: 170 C 9129/12, Urteil vom 04.11.2014
1. Die Beklagten und Widerkläger werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 200,90 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 04.12.2011 zu zahlen sowie weitere 1,19 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 05.02.2013, sowie weitere 518,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 04.10.2012, sowie weitere 468,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seitdem 04.11.2013, sowie weitere 156,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.02.2014, sowie weitere 208,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.06.2014 sowie weitere 156,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.09.2014.
2. Es wird festgestellt, dass die Beklagten und Widerkläger für die weitere Dauer des Mietverhältnisses, betreffend die Wohnung im Haus … Straße … in Leipzig, im 2. OG links nicht zu einer Minderung der Miete berechtigt sind, wegen auf dem Balkon stehenbleibenden Regenwassers.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger und Widerbeklagten als Gesamtschuldner 11 % und die Beklagten und Widerkläger als Gesamtschuldner 89 %.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages.
Tatbestand
Die Parteien streiten um rückständige Miete von Januar 2011 bis September 2014 aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis über die Wohnung im 2. OG links, in Leipzig, die die Beklagten von den Klägern mit Mietvertrag vom 16.10.2007 angemietet haben, zunächst für eine monatliche Grundmiete in Höhe von 340,00 EUR und eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von 160,00 EUR; insgesamt 500,00 EUR.
Vereinbarungsgemäß betrug die Grundmiete ab 01.02.2012 357,00 EUR und die Betriebs-/Heizkosten aufgrund einer Erhöhung monatlich 170,00 EUR, so dass die Beklagten ab Februar 2012 insgesamt eine Warmmiete zu zahlen hatten in Höhe von 527,00 EUR.
Die Beklagten haben ab Januar 2011 die Miete gemindert, und zwar wegen einer nicht funktionierenden Heizung, einem Wasserschaden im Keller, Probleme mit der Warmwasserzufuhr und von ihnen behaupteten Mängeln des Balkons, dergestalt, dass sich bei Regen auf dem Balkon Wasser sammelte.
Unstreitig ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung für 2011 ein Guthaben für die Beklagten in Höhe von 206,81 EUR.
Aus dem Jahr 2010 steht den Beklagten aufgrund einer Überzahlung ein Guthaben zu in Höhe 300,07 EUR.
Die Beklagten haben an die Kläger von Januar bis Dezember 2011 insgesamt unter Einreichung der Überzahlungen von 300,07 EUR und eines Betrages noch in Höhe von 99,03 EUR, einen Betrag gezahlt in Höhe von 5.799,10 EUR.
Im Januar 2012 zahlten die Beklagten einen Betrag in Höhe von 50,00 EUR weniger und dann in den folgenden Monaten bis September 2014 jeweils 52,00 EUR monatlich.
Die Kläger und Widerbeklagten sind der Ansicht, die Beklagten und Widerkläger wegen des Zustands des Balkons keine Minderung geltend machen könnten, da der Balkon ohnehin nur wenige Monate im Jahr nutzbar sei und die Mängel, nach dem eigenen Vortrag der Beklagten, nur bei starkem Regen auftreten. Unabhängig davon, dass das Vorliegen eines Mangels bestritten werde, läge allenfalls eine unerhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit des Balkons vor.
Die Kläger beantragen zuletzt,
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 393,19 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.12.2011, sowie weitere 518,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.10.2012, sowie weiter 1,19 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten hieraus seit dem 05.02.2013, sowie weiter 498,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.11.2013, sowie weitere 156,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.02.2014, sowie 208,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.06.2014, sowie weitere 156,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.09.2014 zu zahlen.
2. Es wird festgestellt, dass die Beklagten auf die gesamte Dauer des Mietverhältnisses nicht zu einer Minderung der Miete wegen angeblich auf dem Balkon stehenbleibenden Regenwassers berechtigt sind.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten beantragen im Wege der Widerklage, die Kläger und Widerbeklagten zu verurteilen, an die Beklagten und Widerkläger 206,81 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Kläger und Widerbeklagten beantragen, die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten und Widerkläger sind der Ansicht, dass sie ab Januar 2011 bis September 2014 berechtigt gewesen seien, die Miete wegen Vorliegens von Mängeln in der Wohnung und auf dem Balkon der streitgegenständlichen Wohnung zu mindern.
Die Heizkörper im Wohnzimmer und im Badezimmer hätten in regelmäßigen Abständen nicht korrekt funktioniert. Eine Regulierung der Temperatur sei in beiden Zimmern nicht möglich gewesen.
Es dauere, insbesondere morgens vor 07.00 Uhr, sehr lange, bis heißes Wasser aus der Leitung im Bad komme.
Ende des Jahres 2010 habe es im Keller, im Rahmen von Reparaturarbeiten an der Wasserleitung eine Havarie gegeben und es habe Wasser auf dem Boden des Kellers gestanden.
Die Mieter seien nicht darüber informiert worden. Gegenstände, die die Beklagten und Widerkläger im Keller gelagert hätten, seien zu Schaden gekommen.
Bei Regen sammele sich Wasser auf dem mitvermieteten Balkon und stehe bis vor der Balkontür, so dass ein Betreten des Balkons, ohne nasse Füße zu bekommen, nicht möglich sei.
Mit der Widerklage machen die Beklagten und Widerkläger das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2011 in Höhe von 206,81 EUR geltend.
Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 30.04.2013 (Bl. 68-70 d. A.) vom 10.02.2014 (Bl. 161-166 d. A.) und vom 22.09.2014 (Bl. 206-207 d. A.) Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten des Sachverständigen M.S. vom 24.10.2013 (Bl. 102-117 d. A.) Bezug genommen, sowie auf seine ergänzenden Ausführungen im Termin am 10.02.2014 (Bl. 161-166 d. A.).
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist zum überwiegenden Teil begründet.
Die zulässige Widerklage ist unbegründet.
I.
Das Amtsgericht Leipzig ist sachlich gemäß § 23 Nr. 2a GVG und örtlich gemäß § 29a ZPO zuständig.
II.
Die Kläger haben gegen die Beklagten als Gesamtschuldner einen Anspruch auf rückständige Miete gemäß § 535 BGB in Höhe von insgesamt 1.708,09 EUR, sowie auf Feststellung, dass die Beklagten für die restliche Dauer der Mietzeit wegen stehenbleibenden Regenwassers auf dem Balkon der streitgegenständlichen Wohnung nicht berechtigt sind, die vertraglich vereinbarte Miete zu mindern.
Die Beklagten und Widerkläger haben gegen die Kläger und Widerbeklagten einen Anspruch auf das Guthaben aus der Betriebs-/Heizkostenabrechnung 2011 in Höhe von 206,81 EUR gemäß §§ 535, 812 Abs. 1, 259, 556, 556a BGB, der gemäß §§ 287, 388 BGB durch Anfechtung erloschen ist.
1. Mietrückstände/Minderung
Die Beklagten waren im streitgegenständlichen Zeitraum nicht berechtigt, die vertraglich vereinbarte Miete gemäß § 536 BGB zu mindern, da kein Mangel der Mietsache vorlag oder vorliegt.
Soweit die Beklagten behaupten, dass im Wohnzimmer und im Badezimmer die Heizkörper nicht regelmäßig funktioniert hätten und eine Regulierung der Heizkörper nicht möglich gewesen sei, so ist dieser Vortrag gänzlich uns unsubstantiiert.
Die Beklagten haben weder vorgetragen, wann und in welchen Zeitabständen dieser Zustand vorherrschte, noch haben sie Vortrag dazu gehalten, welche Temperaturen durch die defekte Regulierung nicht erreicht werden konnten.
Desweiteren scheidet ein Minderungsanspruch gemäß § 536c BGB aus, da die Beklagten nicht vortragen haben, dass sie den Mangel gegenüber den Klägerin angezeigt haben.
Das gleiche gilt für die Minderung, die die Beklagten beanspruchen, wegen Zustands des Kellers im Jahr 2010.
Es wurde weder mitgeteilt, wann und in welchem Ausmaß die Havarie stattgefunden hat und welche Gegenstände der Beklagten im Keller gelagert waren, die dann durch einströmendes Wasser beschädigt wurden. Auch hierzu bleibt der Vortrag der Beklagten vollständig unsubstantiiert.
Was den zunächst vorgetragenen Mangel betreffend das Warmwasser anbetrifft, haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 08.07.2014 (Bl. 197 d. A.) klargestellt, dass der Mangel Dusch-/Warmwasser durch Austausch von Ventilen am 24.08.2011 behoben wurden.
Was die Monate Januar bis August 2011 anbetrifft, haben die Beklagten keinen Beweis dafür angetreten, dass die Mängel vorlagen. Allein aus dem Umstand, dass die Ventile ausgetauscht worden sind und nach Vortrag der Beklagten der Mangel nunmehr behoben ist, kann das Gericht nicht schließen, dass zuvor ein Mangel vorlag, wegen dem die Beklagten die Miete hätten mindern können.
Auch im Zusammenhang mit dem mitvermieteten Balkon können die Beklagten keine Rechte auf Mietminderung herleiten.
Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme steht für das Gericht fest, dass in Bezug auf den Balkon allenfalls eine unerhebliche Beeinträchtigung vorliegt, die auch nur dann auftritt, wenn ein Starkregen zu verzeichnen ist.
Der Sachverständige M.S. hat in seinem Gutachten vom 22.10.2013 zwar festgestellt, dass auf dem Balkon ein Gefälle praktisch nicht vorhanden sei und deshalb die Entwässerung des Balkons keine zuverlässige und dauerhafte Wasserableitung zulasse. Somit ist der Balkon, bautechnisch gesehen, zwar mangelhaft, führt jedoch nach Auffassung des Gerichts nicht zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des Mietgebrauchs.
Der Sachverständige hat bei seiner Anhörung im Termin am 10.02.2014 ergänzend ausgeführt, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Balkon um einen solchen handelt, über dem ein weiterer Balkon liegt und davon auszugehen ist, dass sich auf dem Balkon kaum Wasser sammelt, es sei denn, es komme zu Schlagregen verbunden mit Sturm.
Der Sachverständige hat desweiteren ausgeführt, dass sich bei solchen Witterungsverhältnissen zwar Wasser auf dem Balkon sammelt, dieses jedoch im Sommer aufgrund der wärmeren Temperaturen eines halben Tages abtrockne. Da ein Balkon überwiegend im Sommer genutzt wird, stellt es nach Auffassung des Gerichts eine unerhebliche Beeinträchtigung dar, wenn sich – auch nur bei Schlagregen und Sturm – Wasserpfützen auf dem Balkon bilden, die dann jedoch relativ schnell wieder abtrocknen.
Darüber hinaus haben die Beklagten und Widerkläger selbst ein Bild vom Balkon mit ihrem Klageerwiderungsschriftsatz (Bl. 31 d. A) eingereicht, auf dem zu sehen ist, dass eine Plane bis auf den Boden des Balkons hängt. Dem Sachverständigen wurde dieses Foto gezeigt , und er hat dazu ausgeführt, dass durch die herabhängende Plane durchaus Abläufe des Balkons verdeckt werden und, wenn diese Plane über den Schlitzen, die als Ablauf dienten, hinge, der Ablauf beeinträchtigt sei.
Nach Auffassung des Gerichts tragen die Beklagten und Widerkläger daher selber dazu bei, dass ein nicht optimal funktionierender Wasserablauf noch weiter beeinträchtigt wird. Unter Abwägung aller Umstände und insbesondere der Tatsache, dass die Beeinträchtigung nur im Sommer – und dann nur für kurze Zeit – auftritt, sieht das Gericht keinen Grund für eine Minderung der Miete.
Die Beklagten hatten daher im streitgegenständlichen Zeitraum die im Vertrag vereinbarte Miete und die Vorauszahlung auf die Betriebs-/Heizkosten zu zahlen.
Dies führt zur folgenden Berechnung:
a) 2011
Die Beklagten haben zuzüglich der Überzahlung in Höhe von 300,07 EUR und 99,03 EUR, die die Klägerseite für das Jahr 2011 berücksichtigt, an die Kläger einen Betrag gezahlt in Höhe von 5.799,10 EUR. Geht man davon aus, dass die Beklagten ihre Zahlungen zunächst auf die geschuldeten Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 160,00 EUR geleistet haben, ist ein Betrag abzuziehen in Höhe von 1.920,00 EUR, so dass sich Zahlungen auf die Grundmiete ergeben in Höhe von 3.879,10 EUR.
Für das Jahr 2011 schuldeten die Beklagten eine monatliche Grundmiete in Höhe von 340,00 EUR und somit einen Betrag in Höhe von 4.080,00 EUR, so dass eine Differenz verbleibt in Höhe von 200,90 EUR.
b) 2012
Im Januar 2012 schuldeten die Beklagten eine Grundmiete in Höhe von 340,00 EUR und ab Februar 2012 in Höhe von 357,00 EUR.
Ebenso erhöhten sich ab Februar 2012 die monatlich zu zahlenden Betriebsvorauszahlungen auf die Betriebs-/Heizkosten von bisher 160,00 EUR auf 170,00 EUR. Die monatlich zu zahlende Bruttomiete belief sich daher auf 357,00 EUR ab Februar 2012.
Die Beklagten schuldeten für das Jahr 2012 von Februar bis Dezember 2012 einen Betrag in Höhe von 3.927,00 EUR und für das Jahr 2012 in Höhe von 340,00 EUR; insgesamt 4.267,00 EUR.
Die Beklagten haben insgesamt für das Jahr 2012 an die Kläger Zahlungen geleistet in Höhe von 5.675,00 EUR. Geht man davon aus, dass sie zunächst auf die Betriebs-/Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von monatlich 170,00 EUR, bzw. für Januar 2012 in Höhe von 160,00 EUR, geleistet haben, ergibt sich ein Betrag in Höhe von 2.030,00 EUR und somit ein gezahlter Betrag für 2012 auf die Grundmieten in Höhe von 3.645,00 EUR und eine Differenz zu den geschuldeten Mieten (4.267,00 EUR) in Höhe von 622,00 EUR.
c) 2013
Für das Jahr 2013 schulden die Beklagten, da für dieses Jahr noch keine Abrechnungsreife eingetreten ist, eine Bruttomiete in Höhe von 527,00 EUR.
Die Beklagten haben die Bruttomiete monatlich um 52,00 EUR gekürzt, so dass sie für 2013 einen Betrag schulden in Höhe von 624,00 EUR.
d) 2014
Die Beklagten schuldeten von Januar bis September 2014 eine monatliche Warmmiete an die Kläger in Höhe von 527,00 EUR.
Von Januar bis September 2014 haben die Beklagten die Miete um 52,00 EUR monatlich gekürzt, so dass ein Betrag verbleibt in Höhe von 468,00 EUR.
2. Feststellungsantrag
Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Feststellung gemäß § 256 ZPO, dass festgestellt wird, dass sie nicht berechtigt sind, die Miete für die streitgegenständliche Wohnung zu mindern wegen auf dem Balkon verbleibenden Regenwassers.
Wie bereits festgestellt wurde, liegt in Bezug auf den zur Wohnung gehörenden Balkon kein Mangel der Mietsache nach § 536 BGB vor. Da die Beklagten jedoch durchgehend wegen dieses Mangels auch bis zum September 2014 die Miete um einen Betrag von monatlich 52,00 EUR mindern, haben die Kläger ein Rechtsschutzbedürfnis auf Feststellung, dass ein solches Minderungsrecht für die Zukunft nicht besteht.
3. Widerklage
Die Beklagten und Widerkläger haben gegen die Kläger und Widerbeklagten einen Anspruch auf Auszahlung des unstreitigen Guthabens in Höhe von 206,81 EUR aus der Betriebs-/Heizkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2011 vom 16.07.2011 gemäß §§ 535, 812 Abs. 1, 259, 556, 556a BGB.
Die Kläger haben die Aufrechnung erklärt mit rückständiger Miete in Höhe von monatlich 52.00 EUR für November und Dezember 2012 sowie Januar 2013 und in Höhe von 50,81 EUR für Februar 2013, so dass für Februar 2013 noch ein Betrag verbleibt in Höhe von 1,19 EUR.
Für 2012 reduziert sich der Anspruch daher auf 518,00 EUR, für 2013 auf 573,19 EUR.
4.
Der Anspruch auf Zinsen ergibt sich aus dem Gesichtspunkt des Verzuges gemäß §§ 280, 286, 288 Abs. 1 BGB.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711, 709 ZPO.
