Räumungsklage im Gewerbemietrecht: Berliner Landgericht entscheidet über Vertragsanpassung und Kündigungsrecht
In einem aktuellen Fall hat das Landgericht Berlin entschieden, dass ein Gewerbemieter seine Räumlichkeiten räumen und an die Vermieterin zurückgeben muss. Der Fall dreht sich um eine Gewerbeeinheit in Berlin, die der Beklagte seit 2014 gemietet hatte. Die Klägerin, also die Vermieterin, hatte den Mietvertrag im Juli 2022 gekündigt, nachdem Gespräche über eine mögliche Anpassung der Stromkosten gescheitert waren. Das Hauptproblem in diesem Rechtsstreit war die Frage, ob die Kündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam ist, da der Beklagte behauptete, die Klägerin habe nie die Absicht gehabt, das Mietverhältnis zu beenden.
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Übersicht
Wirksamkeit der Kündigung
Das Gericht stellte fest, dass die Kündigung wirksam war. Die Hausverwaltung war dazu berechtigt, die Kündigung im Namen der Klägerin auszusprechen, da sie eine entsprechende Vollmacht hatte. Darüber hinaus wurde klargestellt, dass im Gewerbemietrecht keine besonderen Kündigungsgründe erforderlich sind, anders als im Wohnraummietrecht.
Kein Rechtsmissbrauch
Der Beklagte argumentierte, dass die Kündigung rechtsmissbräuchlich sei, da die Klägerin nie die Absicht gehabt habe, das Mietverhältnis zu beenden. Das Gericht wies dieses Argument zurück und stellte fest, dass kein Rechtsmissbrauch vorliege. Die Klägerin hatte das Recht, den Mietvertrag zu kündigen, insbesondere da keine schutzwürdigen Interessen des Beklagten dagegensprachen.
Vertragsanpassung und Vertrauensschutz
Der Beklagte behauptete weiterhin, dass ihm ein Recht auf Vertragsanpassung zustehe und dass die Kündigung unerwartet gekommen sei. Das Gericht wies auch diese Argumente zurück. Es gab keine rechtliche Grundlage für einen Anspruch auf Vertragsanpassung, und die Klägerin war nicht an ihre vorherigen Äußerungen gebunden.
Keine Selbstbindung der Klägerin
Der Beklagte versuchte, die Kündigung aufgrund einer E-Mail der Klägerin und einer mündlichen Äußerung als unwirksam darzustellen. Das Gericht entschied jedoch, dass diese Kommunikationen keine Selbstbindung der Klägerin darstellten und dass sie das Recht hatte, ihre Meinung zu ändern.
Kosten und Vollstreckbarkeit
Der Beklagte wurde verpflichtet, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, sofern der Beklagte keine Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Kündigung im Gewerberaummietvertrag: Ist Ihre Kündigung wirklich rechtssicher?
Das Landgericht Berlin hat kürzlich entschieden, dass im Gewerbemietrecht keine besonderen Kündigungsgründe erforderlich sind. Das wirft Fragen auf: Ist die Kündigung Ihres Gewerberaummietvertrags wirklich rechtssicher? Wurden alle Formalitäten beachtet? Gibt es Möglichkeiten, die Kündigung anzufechten? Als erfahrener Rechtsanwalt im Mietrecht biete ich Ihnen eine fundierte Ersteinschätzung Ihrer Situation an. Nach dieser Ersteinschätzung können wir in einer ausführlichen Beratung alle Ihre Optionen durchgehen. Zögern Sie nicht, Kontakt aufzunehmen, um Ihre Rechte und Pflichten genau zu kennen.
Rechtsmissbrauch einfach erklärt
Der Begriff „Rechtsmissbrauch“ bezieht sich auf die unzulässige oder unfaire Nutzung eines Rechts, um einen Vorteil zu erlangen oder jemandem zu schaden. In der Rechtsprechung wird dieser Begriff oft verwendet, um zu prüfen, ob jemand seine Rechte in einer Weise ausübt, die als unfair oder unethisch angesehen wird.
Stellen Sie sich vor, Sie haben das Recht, Ihren Mietvertrag zu kündigen, aber Sie tun dies nur, um Ihren Mieter zu ärgern, obwohl er alle Regeln befolgt hat und immer pünktlich die Miete gezahlt hat. In einem solchen Fall könnte ein Gericht entscheiden, dass Ihre Kündigung rechtsmissbräuchlich ist, weil sie nicht in gutem Glauben erfolgt ist oder weil sie die Rechte einer anderen Person verletzt.
Im Kontext des Gewerbemietrechts, wie im oben beschriebenen Fall, könnte ein Vermieter versuchen, einen Mietvertrag zu kündigen, obwohl er zuvor signalisiert hat, dass er das Mietverhältnis fortsetzen möchte. Wenn der Mieter darauf vertraut hat und dann plötzlich ohne triftigen Grund gekündigt wird, könnte dies als Rechtsmissbrauch angesehen werden.
Es ist wichtig zu verstehen, dass der Vorwurf des Rechtsmissbrauchs nicht leichtfertig gemacht wird. Gerichte prüfen eine Reihe von Faktoren, einschließlich der Absichten der Parteien, der Umstände der Ausübung des Rechts und der Auswirkungen auf die betroffenen Personen. Nur wenn festgestellt wird, dass die Ausübung des Rechts in einer Weise erfolgt ist, die als unfair oder unangemessen angesehen wird, kann von Rechtsmissbrauch gesprochen werden.
In einfachen Worten: Rechtsmissbrauch tritt auf, wenn jemand ein Recht in einer Weise nutzt, die als unfair oder schädlich für andere angesehen wird. Es ist ein Konzept, das dazu dient, sicherzustellen, dass die Ausübung von Rechten im Einklang mit den Grundsätzen der Fairness und Gerechtigkeit steht.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin – Az.: 37 O 445/22 – Urteil vom 09.05.2023
In dem Rechtsstreit hat das Landgericht Berlin – Zivilkammer 37 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 18.04.2023 für Recht erkannt:
1. Der Beklagte wird verurteilt, die im Haus ### im Vorderhaus Erdgeschoss rechts gelegene Einheit, bestehend aus zwei Zimmern, eines zur Straße und ein größeres zum Hof, kleinem Wintergarten mit vorgelagerter Terrasse, Küchennische, Flur sowie Dusch-Bad, mit einer Größe von etwa 72 m² zu räumen und an die Klägerin geräumt herauszugeben.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf der Stufe „bis 9.000 Euro“ festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt vom Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Gewerbemietfläche.
Die Klägerin ist Eigentümerin einer Gewerbeeinheit in der ###. Diese im Vorderhaus im Erdgeschoss gelegene Räumlichkeit vermietete sie mit Mietvertrag vom 21.3.2014 zunächst teilweise, ab dem 1.3.2016 dann vollständig mit unbefristetem Mietvertrag an den Beklagten. Der Beklagte betreibt dort eine Agentur.
Am 19.1.2022 übersandte die Klägerin an den Beklagten eine E-Mail, in der sie eine Besprechung im Mai 2022 über den Fortgang wünschte, nachdem der Beklagte ihr zuvor per E-Mail von Schwierigkeiten durch die Corona-Situation berichtet hatte. Darin formulierte sie, es gehe ihr nicht um das Mietverhältnis an sich, sondern um die Kostenverteilung. Wegen des übrigen Inhalts der Konversation wird auf die Anlage K6 Bezug genommen.
Unter dem 6.7.2022 ließ die Klägerin die Kündigung des Mietvertrages durch die Hausverwaltung aussprechen. Der Kündigung lag eine Vollmacht für die Sondereigentumsverwaltung bei. Ergänzend wird auf die Anlage K4 Bezug genommen.
Unter dem 7.9.2022 sowie darauf Bezug nehmend unter dem 1.11.2022 übersandte der Beklagtenvertreter der Klägerin ein Angebot, die Stromkostenregelung zu modifizieren und im Gegenzug die ausgesprochene Kündigung als gegenstandslos zu betrachten. Dies ließ die Klägerin ablehnen.
Trotz Aufforderung zur Herausgabe mit Ablauf des 31.10.2022 hält der Beklagte das Objekt noch inne.
Die Klägerin behauptet, sie habe dem Beklagten am 13.6.2022 telefonisch ein Angebot zur Modifizierung der getroffenen Stromkostenregelung unterbreiten lassen. Nachdem dies abgelehnt worden sei, habe sie sich zur Kündigung entschlossen.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die im Haus ### im Vorderhaus Erdgeschoss rechts gelegene Einheit, bestehend aus zwei Zimmern, eines zur Straße und ein größeres zum Hof, kleinem Wintergarten mit vorgelagerter Terrasse, Küchennische, Flur sowie Dusch-Bad, mit einer Größe von etwa 72 m² zu räumen und an die Klägerin geräumt herauszugeben.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, die Klägerin habe formuliert, sie habe nie vorgehabt, den Mietvertrag zu kündigen, sondern eigentlich Mietzins und Nebenkosten anpassen wollen. Noch im Mai 2022 habe die Klägerin mündlich geäußert, sie wolle nicht kündigen. Es habe nie Mietrückstände gegeben.
Der Beklagte ist der Ansicht, die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich. Ihm stehe ein Recht auf Vertragsanpassung zu. Die Kündigung sei nämlich unerwartet gekommen, da die Klägerin ein wirksames Angebot zur Anpassung der Regelung der Stromkosten in Aussicht gestellt habe, das der Beklagte jedoch nie erhalten habe. Hier greife Vertrauensschutz. Aufgrund der E-Mail vom Januar 2022 hätten Vertragsverhandlungen geschwebt, die die Kündigung ausschlössen, weil die Klägerin nie mitgeteilt habe, für den Fall des Scheiterns eine Kündigung auszusprechen. Die Kündigung sei „aus heiterem Himmel“ geschehen. Der Beklagte ist ferner der Ansicht, die Hausverwaltung, welche die Kündigung für die Klägerin ausgesprochen habe, sei dazu nicht hinreichend bevollmächtigt gewesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
I.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus § 546 Abs. 1 BGB zu.
1. Mit der ordentlichen Kündigung vom 6.7.2022 liegt eine Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 542 Abs. 1 BGB vor.
2. Diese Kündigungserklärung war entgegen der Auffassung des Beklagten auch wirksam, da die Hausverwaltung ausweislich der Anlage K4 ermächtigt war, rechtsgeschäftliche Erklärungen für die Klägerin abzugeben. Dies umfasst auch die Ausübung von einseitigen Rechtsgeschäften, etwa Gestaltungsrechten wie eine Kündigung. Es kann ferner dahinstehen, ob die beigelegte Vollmacht eine Originalvollmachtsurkunde war. Denn die Zurückweisung der Kündigung als einseitiges Rechtsgeschäft ist erst mit Klageerwiderung vom 16.1.2023 und damit jedenfalls nicht im Sinne des § 174 BGB unverzüglich geschehen.
3. Ohne Erfolg macht der Beklagte geltend, es habe keine Mietschulden gegeben. Eines Kündigungsgrundes bedurfte es nämlich nicht. Denn im Gewerbemietrecht stehen sich die Parteien des Vertrages, anders als im Wohnraummietrecht, eher gleichgeordnet gegenüber.
4. Wenn der Beklagte einwendet, die unter dem 6.7.2022 ausgesprochene Kündigung sei rechtsmissbräuchlich im Sinne des § 242 BGB, dringt er damit nicht durch. Es fehlt am Vorliegen eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens von Seiten der Klägerin. Die missbräuchliche Rechtsausübung stellt einen Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung dar und liegt nur dort vor, wo der Berechtigte (hier: die Klägerin) kein schutzwürdiges Eigeninteresse verfolgt oder überwiegende schutzwürdige Interessen der Gegenpartei entgegenstehen und die Rechtsausübung im Einzelfall zu einem grob unbilligen, mit der Gerechtigkeit nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen würde (Mansel, in: Jauernig, BGB, § 242, Rn. 37).
Dies anerkennend ist vorliegend die Schwelle zur Rechtsmissbräuchlichkeit nicht überschritten.
Die vorliegende Konstellation kommt keiner der etablierten Fallgruppen auch nur annähernd nahe (vgl. Mansel, in: Jauernig, BGB, § 242, Rn. 38 mit zahlreichen Verweisen auf höchstrichterliche Rechtsprechung).
Die Klägerin hatte vielmehr auch im Angesicht der nicht zustande gekommenen Einigung mit dem Beklagten über eine Vertragsanpassung für die Zukunft das Recht, die ihr zustehenden Gestaltungsrechte ungehindert auszuüben. Eine Einschränkung dieser ihr vom Gesetz zugewiesenen Rechte entsteht nicht.
Soweit der Beklagte anführt, ihm stehe statt der Ausübung der Kündigung durch die Klägerin vielmehr eine Art die Kündigung sperrender, systematisch vorgängiger Anpassungsanspruch zu, ist bereits nicht erkennbar, woraus sich dieser ergeben sollte und wonach er die Gestaltungsrechte der Klägerin auszuschalten geeignet sein könnte. Völlig unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob die Klägerin dem Beklagten im Juni 2022 ein Angebot zur Anpassung der Stromkosten übersandt hat und ob sie nach einer ausgebliebenen Einigung stattdessen den Vertrag gekündigt hat. Ein Stufenverhältnis bzw. einen Vorrang von Anpassung vor Kündigung gibt es nicht. Denn es existiert bereits rechtlich kein Junktim zwischen der Regelung über die Stromkosten und der Vertragsbeendigung. Die ordentliche Kündigung bedarf als Gestaltungsrecht keines Grundes, kann also auch nicht über Bande dadurch an einen Grund geknüpft werden, dass es erst der Ablehnung eines noch folgenden, etwaigen Angebots zur Anpassung bei den Stromkosten durch den Beklagten bedurft hätte. Auch soweit die Klägerin zugestanden hat, dass Verhandlungen über Änderungen der Mietkonditionen liefen (Übernahme der Stromkosten, Staffel), führt dies nicht zu einem Ausschluss des Kündigungsrechts. Es steht nämlich jedem Vertragsteil frei, Angebote zur Vertragsanpassung zu unterbreiten oder einen Vertrag zu beenden.
Auch aus der E-Mail der Klägerin vom 19.1.2022 ergibt sich keine Art von Selbstbindung, die einen Kündigungsausschluss konstituieren könnte. Dies folgt – unabhängig vom Wortlaut der Nachricht – schon allein aus dem zeitlichen Abstand von 6 Monaten zwischen Nachricht und Kündigung und der stets gegebenen Möglichkeit, Auffassungen über den Fortgang eines Vertragsverhältnisses legitimerweise zu ändern. Von „schwebenden Vertragsverhandlungen“ kann zum Zeitpunkt der Kündigung unter keinem Gesichtspunkt die Rede sein. Sofern eine mündliche Äußerung, wonach die Klägerin nicht kündigen wolle, im Mai 2022 tatsächlich geschehen sein sollte, würde nichts anderes gelten.
Auf den Schriftsatz der Klägerin vom 4.4.2023 war der beantragte Schriftsatznachlass des Beklagten nicht zu gewähren. Ein Antrag auf Schriftsatznachlass ist erfolgreich, sofern der betroffene Schriftsatz neuen, erheblichen Tatsachenvortrag enthält. Dies ist nicht der Fall, da alle erörterten Punkte bereits Gegenstand von Klage und Klageerwiderung waren.
II.
Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 2 ZPO.
Der Streitwert war nach § 41 Abs. 1, 2 GKG festzusetzen.
FAQ – Verständnis des Urteils im Gewerberaummietvertrag und Kündigung
- Was war der Hauptgegenstand des Rechtsstreits? – Der Hauptgegenstand des Rechtsstreits war die Kündigung eines Gewerberaummietvertrags. Die Klägerin, die Eigentümerin der Gewerbeeinheit ist, hatte den Mietvertrag mit dem Beklagten, der dort eine Agentur betreibt, gekündigt. Die Klägerin verlangte die Räumung und Herausgabe der Gewerbeeinheit, während der Beklagte die Kündigung als rechtsmissbräuchlich ansah und die Klage abweisen wollte.
- Warum wurde die Kündigung als rechtsmissbräuchlich angesehen? – Der Beklagte behauptete, die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich, da er der Ansicht war, dass ihm ein Recht auf Vertragsanpassung zustehe. Er argumentierte, dass die Kündigung unerwartet gekommen sei und dass es vorher Verhandlungen über eine Anpassung der Stromkosten gegeben habe. Er führte auch an, dass die Klägerin nie die Absicht geäußert habe, den Vertrag zu kündigen, und dass es nie Mietrückstände gegeben habe.
- Warum wurde die Kündigung vom Gericht als rechtmäßig angesehen? – Das Gericht stellte fest, dass die Kündigung rechtmäßig war, da im Gewerbemietrecht keine besonderen Kündigungsgründe erforderlich sind. Das Gericht fand auch, dass die Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich war, da die Klägerin ein schutzwürdiges Eigeninteresse hatte und keine überwiegenden schutzwürdigen Interessen des Beklagten entgegenstanden.
- Was bedeutet die „Sicherheitsleistung in Höhe von 110%“? – Die Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags bedeutet, dass der Beklagte eine bestimmte Geldsumme hinterlegen muss, um die Vollstreckung des Urteils vorläufig zu verhindern. Dies dient als eine Art Garantie und schützt die Interessen der Klägerin.
- Was ist mit der Vollmacht für die Hausverwaltung gemeint? – Die Vollmacht für die Hausverwaltung bedeutet, dass die Hausverwaltung befugt war, im Namen der Klägerin die Kündigung auszusprechen. Der Beklagte hatte dies in Frage gestellt, aber das Gericht fand, dass die Hausverwaltung ausreichend bevollmächtigt war, wie aus der Anlage K4 hervorgeht.
Diese FAQs sollen dazu dienen, das Urteil und die damit verbundenen rechtlichen Aspekte besser zu verstehen. Sie ersetzen jedoch keine professionelle Rechtsberatung.
