Trotz Kernsanierung des Gebäudes
AG Bochum – Az.: 42 C 425/09 – Urteil vom 18.03.2011
I. Die Beklagten werden unter Abweisung der Klage im übrigen als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 880,90 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 176,18 € seit dem 06.07.2009, seit dem 06.08.2009, seit dem 04.09.2009, seit dem 06.10.2009 und seit dem 05.11.2009 zu zahlen.
II. Die Widerklage wird abgewiesen.
III. Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.
IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht vor der Vollstreckung die Klägerin Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Mieten aus einem am 16. 9. 2005 geschlossenen Wohnraummietvertrag. Vertragsgegenstand ist eine Wohnung, die sich im 1. Geschoss, rechts, in dem (Mehrparteien-)Haus befindet; erbaut wurde das Haus im Jahr 1955. Übergeben wurde die Wohnung ausweislich des von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokolls am 20. 9. 2005, begonnen hat das Mietverhältnis sodann zum 1. 10. 2005. In dem Übergabeprotokoll, das Bestandteil des Mietvertrages geworden ist, findet sich zum Zustand der Wohnung u.a. folgender handschriftlicher Passus: „Das Haus wurde 2004/2005 kernsaniert.“
Mit Schreiben vom 23. 4. 2009 machten die Beklagten die Klägerin auf Lärmstörungen, die aus der über der Wohnung der Beklagten gelegenen Wohnung (Mieter: …) stammen sollten, aufmerksam. Daraufhin fand am 18. 5. 2009 ein Ortstermin mit anschließender Überprüfung des Bodens der Mieter durch Handwerker statt. Dabei gelangten die Handwerker zu der Einschätzung, der (Laminat-)Boden sei schwimmend verlegt worden, der Mipolamboden wirke schallisolierend und auch der Estrichboden, der im Zuge von in den Jahren 2004/2005 durchgeführten Modernisierungsarbeiten neu verlegt worden war, führe zu keiner besonderen Lärmentwicklung; insgesamt könne der Boden der Mieter mithin nicht für die (angebliche) Lärmbelästigung verantwortlich sein.
In den Monaten Juli bis November 2009 überwiesen die Beklagten jeweils Beträge, die im Vergleich zur vollen (Brutto-)Monatsmiete iHv 503,36 EUR um 50 Prozent reduziert waren.
Die Klägerin meint, ein Recht zur Mietzinsminderung stünde der Beklagten mangels Vorliegens eines Baumangels nicht zu.
Die Klägerin beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 1.258,40 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 251,68 EUR seit dem 06.07.2009, aus weiteren 251,68 EUR seit dem 06.08.2009, aus weiteren 251,68 EUR seit dem 04.09.2009, aus weiteren 251,68 EUR seit dem 06.10.2009 und aus weiteren 251,68 EUR seit dem 05.11.2009 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen, widerklagend
1. die Klägerin zu verurteilen, die Trittschalldämmung über der von den Beklagten bewohnten Wohnung im Haus gelegenen im 1. Geschoss rechts, entsprechend den baulichen Mindestanforderungen im Hochbau gemäß DIN 4109 aus November 1989 sach- und fachgerecht herzustellen;
2. festzustellen, dass die Beklagten berechtigt sind, den monatlichen Mietzins um 50% zu mindern bis die Klägerin die Mängel in der von den Beklagten angemieteten Wohnung im Haus gelegenen im 1. Geschoss rechts, sach- und fachgerecht beseitigt hat;
3. festzustellen, dass die Beklagten berechtigt sind, den restlichen Mietzins in Höhe von 50% zurückzubehalten, bis die Klägerin die Mängel in der Wohnung der Beklagten im Haus gelegenen im 1. Geschoss rechts, sach- und fachgerecht beseitigt hat.
Sie sind der Meinung, die Miete sei auf Grund eines Mietmangels gemindert. Dazu behaupten sie, sie sähen sich erheblichen Lärmbelästigungen durch die Mieter ausgesetzt; so seien insbesondere in der Zeit nach 21.00 Uhr Lauf- und Sprunggeräusche, die auch von Katzen stammen könnten, wahrzunehmen. Der Grund für die Lärmbelästigungen liege darin, dass das Laminat der Mieter nicht (ausreichend) trittschallgedämmt sei. Einen ausreichenden Trittschallschutz könnten sie aber insb. auf Grund der Anpreisung der Wohnung als sich in einem „kernsanierten“ Haus befindend verlangen.
Die Höhe der Minderung begründen die Beklagten mit der Bedeutung der Nachtruhe; zudem üben sie ein Zurückbehaltungsrecht an der offenen Miete aus.
Die Klägerin bestreitet die Erheblichkeit der Lärmbelästigungen und dass das laute Poltern von Katzen stamme. Sie behauptet ferner, dass in den Jahren 2004/2005 überhaupt keine „Kernsanierung“ im technischen Sinne erfolgt sei.
Durch Beweisbeschluss vom 3. 3. 2010 ist der Sachverständige mit der Beantwortung der Frage, ob der Laminatboden der Mieter infolge fehlerhafter Verlegung ursächlich für die von den Beklagten vorgetragene Lärmbelästigung sein könne, beauftragt worden.
Der Sachverständige gelangte zu folgender Einschätzung: Am Maßstab der DIN 4109 (1989), die auch heute noch gelte, bestehe keine ausreichende Trittschalldämmung; dabei sei wahrscheinlich nicht eine fehlerhafte Verlegung des Laminats, sondern die fehlerhafte Estrichkonstruktion für den Lärm ursächlich. Dies, zumal im Zuge der Neuverlegung des Estrichbodens in den Jahren 2004/2005 ein besserer Schallschutz zu erzielen gewesen sei. Lege man allerdings die DIN 4109 (1944), die im Zeitpunkt der Errichtung des Hauses gegolten habe, zugrunde, so seien die Anforderungen an den Schallschutz allesamt eingehalten.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist teilweise begründet, die Widerklage dagegen unbegründet.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Wohnung der Beklagten mit einem eine Tauglichkeitseinschränkungen begründenden Mangel (Trittschall) behaftet ist, so dass die Miete um 15% gemindert ist.
Die Miete ist nach § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB auf Grund des Mangels der Wohnung (nicht ausreichend Trittschall gedämmter Fußboden der darüber liegenden Wohnung) angemessen herabzusetzen. Denn von einem Mangel ist dann auszugehen, wenn die vermietete Sache mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Maßstab dieses vertragsgemäßen Gebrauchs ist entweder eine besondere vertragliche Vereinbarung oder, sofern eine solche fehlt, der nach der objektiven Verkehrsanschauung zu erwartende Zustand der Mietsache (vgl. BGH, Urteil vom 7. 7. 2010 – VIII ZR 85/09, NJW 2010, 3088 Rdnr. 12 f.; AG Karlsruhe, Urteil vom 16. 12. 2004 – 8 C 240/04, juris Rdnr. 11).
Erörterungsbedürftig ist hier bzgl. einer Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung allein, ob aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen von einem Mangel auszugehen ist, wobei es darauf ankommt, ob den Anforderungen der DIN 4109 (1944) entsprochen bzw. den Anforderungen der DIN 4109 (1989) nicht entsprochen werde. Denn existieren technische Normen zu einem bestimmten Wohnstandard, so ist nach der Rechtsprechung des BGH (a.a.O. Rdnr. 13) jedenfalls deren Einhaltung mietvertraglich geschuldet. Da sich das erkennende Gericht nach § 286 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 ZPO seine freie Überzeugung unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Beweisaufnahme zu bilden hat, ist es im Rahmen dessen – entgegen der Ansicht der Klägerin – nicht weiter von Belang, dass der Sachverständige unter Verneinung der Frage aus dem Beweisbeschluss eine alleinige Ursächlichkeit des Laminatbodens der Mieter ausgeschlossen und eine Ursächlichkeit des Estrichs für wahrscheinlich erachtet hat.
Für eine Verneinung eines Mietmangels auf Grundlage der DIN 4109 (1944) spricht hier, dass es nach der Verkehrsanschauung in der Regel auf den Maßstab ankommt, der bei der Errichtung des Gebäudes galt (BGH, a.a.O., Rdnr. 13; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 536 BGB, Rdnr. 20, 28). Dies bedeutete, dass die Beklagten, da sie eine Wohnung in einem (bereits) im Jahre 1955 erbauten Haus gemietet haben, mietvertraglich auch nur einen (hier gegebenen) zur damaligen Zeit geltenden Schallschutz verlangen könnten.
Für das Bejahen eines Mietmangels unter Berücksichtigung der DIN 4109 (1989) streitet andererseits die Tatsache, dass die Parteien mietvertraglich die Abrede getroffen haben, das Haus, in dem sich die vermietete Wohnung befinde, sei „kernsaniert“ (worden). Denn der BGH formuliert in seiner bereits zitierten Entscheidung auch, dass bei der Beantwortung der Frage, ob ein Mangel der Mietsache gegeben sei, primär nicht die Verkehrsanschauung, sondern die Vereinbarungen der Mietvertragsparteien ausschlaggebend seien (a.a.O., Rdnr. 12, 16; vgl. auch BGH, Urteil vom 17. 6. 2009 – VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441 Rdnr. 9); insoweit sei, was allerdings in der Regel nicht der Fall sei, auch im mietvertraglichen Verhältnis eine Vereinbarung über die Bauweise und den sich daraus ergebenden Anforderungen an den geschuldeten Schallschutz möglich. Das heißt, will ein Mieter in ein altes Gebäude einziehen, so kann er einen höheren Baustandard nur verlangen, wenn er mit dem Vermieter eine Modernisierungsabsprache getroffen hat (vgl. Schmidt-Futterer, a.a.O., Rdnr. 20, 28). Existiert aber eine entsprechende Vereinbarung oder handelt es sich bei der vermieteten Wohnung um ein modernisiertes Mietobjekt, so kann der Mieter bzgl. der Ausstattungsmerkmale von einem Standard im Zeitpunkt der Modernisierung ausgehen – mit Blick auf den Schallschutz allerdings nur dann, wenn nach der Verkehrsanschauung der Mieter davon ausgehen kann, dass das Gebäude/die Wohnung auch schallgedämmt ist (vgl. zum Ganzen Schmidt-Futterer, a.a.O., Rdnr. 22). Nach alldem ist folglich im Wege der Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB festzustellen, was im Verhältnis zwischen den Parteien unter dem Begriff „kernsaniert“ zu verstehen ist bzw. ob es (auch) eine Vereinbarung über den geschuldeten Schallschutz beinhaltet.
Der Begriff der „Kernsanierung“, der insbesondere im Werkvertragsrecht eine wichtige Rolle spielt, ist weder legal definiert noch hat sich in der höchst- bzw. obergerichtlichen Rechtsprechung eine allgemeingültige Definition herauskristallisiert (vgl. dazu sowie zur Herausarbeitung einer eigenen Definition: Klaft, BauR 2006, 563 ff.). Für Klaft (a.a.O. [567]) ist eine „Kernsanierung“ im Allgemeinen „die Summe aller erforderlichen technisch möglichen Maßnahmen zur vollständigen Wiederherstellung des ursprüngliches Gebrauchswertes eines Gebäudes einschließlich [!] einer zeitgemäßen substanzerhaltenden (Bestandteil-)Erneuerung zum Zwecke der Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes in zeitgemäßer Form“. Konkreter ist insoweit das LG Düsseldorf (Urteil vom 19. 3. 1998 – 21 S 600/97, juris Orientierungssatz 1), das zu den typischen Maßnahmen einer Kernsanierung u.a. die Erneuerung und Anpassung der Zwischendecken an die Schallschutzvorschriften der heutigen DIN rechnet. In einem ähnlichen Sinne versteht auch der hier beauftragte Sachverständige das Wort „Kernsanierung“, indem er von einer Versetzung des Gebäudes in einen (nahezu) neuwertigen Zustand ausgeht.
Das Vorstehende führt nunmehr zu folgendem Auslegungsergebnis: Wenn schon mietvertragsrechtliche und wohnungsbautechnische Fachleute von einem entsprechenden Verständnis des Begriffs „Kernsanierung“ ausgehen, so muss dies mit Rücksicht auf die Verkehrssitte erst recht für die Beklagten als juristische und bautechnische Laien gelten. Entgegen der Auffassung der Klägerin und unabhängig von der Beantwortung der Frage, ob tatsächlich eine „Kernsanierung“ im Sinne der aufgezeigten Definitionen durchgeführt wurde, ist somit zwischen den Parteien eine Vereinbarung über den „Soll-Zustand“ des Haues und damit der vermieteten Wohnung getroffen worden. Eine Vereinbarung, auf Grund derer die Beklagten davon ausgehen durften, die Böden bzw. Zwischendecken seien an die zum Zeitpunkt der „Kernsanierung“ geltenden DIN angepasst worden. Somit kommt es im Verhältnis zwischen den Parteien auf die Feststellungen des Sachverständigen an, den Anforderungen der DIN 4109 (1989) werde nicht entsprochen und es sei 2004/2005 ein besserer Schallschutz zu erzielen gewesen.
Wiederum entgegen der Rechtsauffassung der Klägerin bleibt es auch ohne Auswirkungen, dass die Beklagten nur eine Miete zahlen, die der Kategorie eines in den 1950er-Jahren erbauten Hauses entspricht. Denn die Beklagten wurden weder im Mietvertrag noch im Übergabeprotokoll auf das Errichtungsjahr des Hauses hingewiesen; es findet sich einzig und allein der Hinweis auf die „Kernsanierung“. Die Höhe der Miete hätte somit allenfalls dann eine Rolle spielen können, wenn es an einer mietvertraglichen Vereinbarung zur Beschaffenheit der Mietsache gefehlt hätte (vgl. BGH, a.a.O., Rdnr. 13).
Nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB ist im Falle geminderter Tauglichkeit der Wohnung eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Was im Ergebnis als angemessen anzusehen ist, ist vom erkennenden Gericht unter Berücksichtigung der Gesamtumstände des Mietverhältnisses zu bestimmen. In den Augen des erkennenden Gerichts erscheint demnach eine Minderung um rund 15 Prozent als angemessen. Dafür spricht, dass die Tauglichkeit der Wohnung zu Wohnzwecken nicht überwiegend beeinträchtigt ist und dass in einem Mehrparteienhaus stets in einem gewissen Umfang mit der Wahrnehmung von Schall aus den Nachbarwohnungen zu rechnen ist, und zwar auch dann, wenn sämtliche aktuelle Schallschutzvorschriften eingehalten werden (vgl. auch AG Karlsruhe, a.a.O., Rdnr. 11). Daneben monieren die Beklagten ausweislich ihres eigens angefertigten Protokolls eine Lärmbelästigung auch nur für die Nachtstunden, was allenfalls zu einer Minderung in Höhe eines Drittels berechtigen würde; allerdings auch nur dann, wenn die Lärmbelästigung die gesamte Wohnung betreffen würde. Da die Geräusche aus dem Zimmer oberhalb des Schlafzimmers herrühren, mithin nicht die Gebrauchsfähigkeit der gesamten Wohnung betreffen, ist die Minderung im Weiteren auf 50 Prozent dieses Drittels zu reduzieren, entsprechend 75,50 € monatlich.
Die Klägerin hat gem. § 535 Abs. 2 BGB gegen die Beklagten somit einen Zahlungsanspruch über jeweils monatlich 427,86 EUR statt 503,36 € für die streitgegenständlichen 5 Monate. Zu Unrecht haben die Beklagten in diesem Zeitraum demgemäß monatlich 176,18 € zu viel gemindert (insgesamt: also 880,90 EUR).
Dieser Zahlungsanspruch ist auch nicht nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen des von Seiten der Beklagten ausgeübten Zurückbehaltungsrechts, das sich auch auf die Vermieterpflichten des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB erstreckt, nicht durchsetzbar. Nach § 322 Abs. 1 BGB muss daher keine Verurteilung Zug-um-Zug erfolgen.
Denn aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen und den Erörterungen in der mündlichen Verhandlung steht fest, dass eine von der Klägerin geschuldete Mängelbeseitigung die so genannte „Opfergrenze“ überschreitet und damit die Regeln über die Unmöglichkeit eingreifen. Das Gericht hat die Parteien bereits auf die Entscheidung des BGH (WuM 2010,348 bis 352) hingewiesen, die für den vorliegenden Fall einschlägig ist.
Die zuerkannten Verzugszinsen ergeben Sich aus § 286 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB iVm § 556b Abs. 1 BGB, § 288 Abs. 1 BGB.
Demgemäß ist die Widerklage zu den Anträgen zu 1. und 3. unbegründet. Für den Widerklageantrag zu 2. fehlt es bereits an dem Feststellungsinteresse, weil nach den klageabweisenden Urteilsgründen insoweit dem Begehren der Beklagten bereits entsprochen wurde.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2, 100 Abs. 4 Satz 1 ZPO und § 711 ZPO.
Streitwert:
für die Klage : 1.258,40 Euro
für die Widerklage zu 1. 9.060,00 Euro (3-facher Jahresminderungsbetrag)
für die Widerklage zu 2. 3.020,00 Euro (ein Drittel von 1.)
für die Widerklage zu 3. 4.530,00 Euro
(50% der geschätzten Mängelbeseitigungskosten, vgl. Baumbach-Lauterbach-Albers-Hartmann, ZPO, 60. Aufl., § 6 Rn. 7)
Gesamtstreitwert: 17.868,40 EUR
