Rechtsprechung: Absage der Zustimmung zur Untervermietung und der damit verbundene Schadenersatzanspruch
Dieses Fallbeispiel stammt aus einer Gerichtsentscheidung des Amtsgerichts Stuttgart (Az.: 30 C 1099/20) vom 04.08.2020. Es befasst sich mit der Problematik der Untervermietung und dem Recht des Mieters auf Schadensersatz, wenn der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verweigert. Die entscheidende rechtliche Frage liegt in der Analyse, wann ein Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat und ob der Vermieter die Zustimmung verweigern darf, wenn solche Gründe nicht ersichtlich sind.
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Übersicht
Gründe für die Untervermietung und rechtlicher Hintergrund
Die Kläger wollten einen Teil ihrer Wohnung untervermieten, konnten aber keine einleuchtenden Gründe für diese Entscheidung vorlegen. Die Vermieterpartei argumentierte, dass keine wirtschaftlichen oder persönlichen Gründe für die Untervermietung erkennbar seien. Gemäß der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs muss der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben und die Gründe für dieses Interesse darlegen können. Das Interesse des Mieters kann beispielsweise schon angenommen werden, wenn vernünftige Gründe vorliegen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen.
Teilvermietung und Grundrechtsschutz
Im vorgelegten Fall wollten die Kläger nur einen Teil der Wohnung weiter vermieten und zwar das kleinste der drei Zimmer, obwohl sie mittlerweile eine weitere Wohnung angemietet hatten. Dies, so das Gericht, ist ausreichend, da das Grundgesetz die Entscheidung, in Gemeinschaft mit anderen zu leben, als Teil des allgemeinen Persönlichkeitsrechts schützt (Artikel 1 Absatz 1, Artikel 2 Absatz 1 GG).
Schadenersatzanspruch und Pflichtverletzung
Die Kläger hatten jedoch keinen Anspruch auf Schadenersatz gegenüber der Vermieterseite. Eine schuldhafte Pflichtverletzung, die einen Schadenersatzanspruch rechtfertigen würde, lag nicht vor. Die Vermieterpartei konnte aufgrund des widersprüchlichen Vortrags der Kläger nicht erkennen, wie die Untervermietung tatsächlich erfolgen sollte. Der Vortrag der Kläger wechselte inhaltlich erheblich, was dazu führte, dass die Vermieterpartei nicht pflichtwidrig handelte, als sie die Untervermietung ablehnte.
Auswirkungen auf Mieter und Vermieter
Dieses Urteil verdeutlicht, dass die Zustimmung zur Untervermietung von der Vorlage einleuchtender Gründe abhängt und der Vermieter in Fällen, in denen diese Gründe nicht gegeben sind, das Recht hat, die Untervermietung zu verweigern. Darüber hinaus zeigt es, dass ein Schadenersatzanspruch ausgeschlossen ist, wenn keine schuldhafte Pflichtverletzung vorliegt. Dies hat bedeutende Auswirkungen auf Mieter, die eine Untervermietung in Erwägung ziehen, sowie auf Vermieter, die eine solche Anfrage erhalten.
Das vorliegende Urteil
AG Stuttgart – Az.: 30 C 1099/20 – Urteil vom 04.08.2020
1. Die Beklagte wird verurteilt, einer Untervermietung eines Zimmers sowie der gemeinschaftlichen Nutzung von Küche, Bad, WC an Herrn L. S., geboren am … ab sofort zuzustimmen.
2. Die Beklagte wird verurteilt, vorgerichtliche Anwaltskosten i.H.v. 697,82 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit 06.04.2020 zu bezahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger als Gesamtschuldner 8% und die Beklagte 92% zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 6.500,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Kläger begehren von der Beklagten die Erlaubnis zur Untervermietung sowie Schadenersatz.
Die Kläger haben von der Beklagten durch Mietvertrag vom 27.09.2009 in dem Gebäude R.straße … in S. eine im zweiten Geschoss gelegene 3-Zimmerwohnung mit einer Fläche von ca 65 qm angemietet. Die Miete für die Wohnung beläuft sich derzeit auf 661,25 € zuzüglich Betriebskosten i.H.v. 70 €, insgesamt somit auf 731,25 €.
Die Kläger, die zwei Kinder im Alter von fünf und acht Jahren haben, haben zum 01.01.2020 eine weitere Wohnung in der T. Straße … in S. angemietet. Diese Wohnung verfügt über 4 1/2-Zimmer und ist ca. 100 qm groß. Die Kläger sind als Familie auch umgezogen, allerdings wird von dem Kläger Ziffer 2 ein Teil der Räumlichkeiten in der R.straße … in S. weiterhin genutzt. Der Kläger Ziffer 2, der neben seiner Berufstätigkeit noch einen Masterstudiengang absolviert geht in der R.straße … seinem Studium nach sowie seinen Hobbys, dem Basteln an alten Computern sowie dem Spielen mit einer Modelleisenbahn.
Mit Schreiben vom 05.11.2019 (Bl. 51 der Akten) wandte sich der Kläger zu Ziffer 2 an die Beklagte und teilte mit dass seine Ehefrau mit den Kindern in eine größere Wohnung umziehen, er selber aber gerne in der R.straße … wohnen bleiben möchte. Er bat deshalb darum, dass er weiterhin Mieter der Wohnung bleiben wolle, gerne aber zudem noch das Einverständnis bekäme mehrere Zimmer an eine weitere Person unterzuvermieten. Nachdem dies seitens der Beklagten abgelehnt wurde legitimierte sich durch Schriftsatz vom 02.12.2019 (Bl. 52 der Akten) Rechtsanwalt H. für die Kläger. Von Herrn Rechtsanwalt H. wurde vorgetragen dass „aufgrund familiärer neuer Planungen „die Klägerin zu Ziffer 1 mit den Kindern in eine größere Wohnung ziehen wolle, der Kläger Ziffer 2 jedoch die Wohnung in der R.straße behalten wolle unter anderem zur Ausführung seiner „HomeOffice-Tätigkeiten“. Er wolle deshalb zwei Zimmer an einen potentiellen Untermieter namens L. S. vermieten. Mit Schreiben des Beklagtenvertreters vom 10.12.2019 (Bl. 55 ff. der Akten) wurde seitens der Beklagten erneut keine Zustimmung zur Untervermietung erteilt. Mit Schreiben vom 18.02.2020 (Anl. K3, Bl. 19 der Akten) legitimierte sich der jetzige Prozessvertreter der Kläger für diese und teilte mit dass weiterhin die Untervermietungserlaubnis begehrt werde. Es wurde vorgetragen dass in der nunmehrigen Wohnung in der T. Straße es für den Kläger zu Ziffer 2 keinen Rückzugsort gebe, an dem dieser seinem Studium nachgehen könne bzw. seinen Hobbys. Es wurde in diesem Schreiben bezüglich des potentiellen Untermieters Herrn L. S. eine SCHUFA-Auskunft vorgelegt sowie die Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate. Mit Schreiben des Beklagtenvertreters vom 21.02.2020 wurde eine Genehmigung der Untervermietung weiterhin abgelehnt.
Die Kläger tragen vor, dass die Kläger ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hätten. Es gebe für diese einleuchtende wirtschaftliche und persönliche Gründe. In der von den Klägern nun bewohnten 4 1/2-Zimmerwohnung gebe es nicht genügend Platz, so dass der Kläger zu Ziffer 2 dort nicht ungestört arbeiten könne. Dies sei jedoch erforderlich da der Kläger zu Ziffer 2 ein Masterstudium aufgenommen habe. Des Weiteren brauche er Raum um seinen Hobbys nachgehen zu können, nämlich dem Betrieb einer Modelleisenbahn sowie dem Basteln an alten Computern. Der Kläger zu Ziffer 2 beabsichtige deshalb das ursprüngliche Kinder- und Spielzimmer in der Wohnung in der R.straße weiter zu benutzen. Die beiden weiteren Zimmer würde er Herrn L. S. entgeltlich für 500.-€ monatlich überlassen. Die übrigen Räume Bad, Flur, Küche und WC würden gemeinsam genutzt.
Herr S. sei ein Arbeitskollege des Klägers zu Ziffer 2 und es sei für Herrn S. sowohl eine SCHUFA-Auskunft als auch Gehaltsnachweise vorgelegt worden. Herr S. wäre bereit gewesen zum 01.03.2020 schon in die Wohnung einzuziehen. Insofern sei durch die unberechtigt verweigerte Untervermietung den Klägern im Monat März ein Schaden i.H.v. 500 € erstanden.
Der Kläger Ziffer 2 halte sich auch regelmäßig in den Räumen auf und sei dort mit Nebenwohnsitz gemeldet.
Die Kläger haben beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, einer Untervermietung eines Zimmers sowie der gemeinschaftlichen Nutzung von Küche, Bad, WC an Herrn L. S., geboren am 05.02.1990 ab sofort zuzustimmen,
2. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 500 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klageerhebung zu bezahlen,
3. die Beklagte zu verurteilen, vorgerichtliche Anwaltskosten i.H.v. 697,82 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit Klageerhebung zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte trägt vor, dass den Klägern kein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung zustehe.
Im Laufe der vergangenen Monate sei von den Klägern ein unterschiedlicher Vortrag zu den Gründen für die erstrebte Untervermietung erfolgt. Zunächst sei begehrt worden die Klägerin zu Ziffer 1 aus dem Mietvertrag zu entlassen weil diese ausziehen wolle. Dann wiederum sei vorgetragen worden dass auch der Kläger zu Ziffer 2 umziehe, aber ein Zimmer behalten wolle, um dort seiner Fortbildung nachzugehen bzw. seinen Hobbys. Es sei jedoch zu bestreiten, dass der Kläger zu Ziffer 2 diesen Tätigkeiten nicht auch in der jetzt innegehabten Wohnung nachgehen könne. Die Kläger würden nunmehr in einer ca 100 qm großen Wohnung wohnen mit zwei Kindern. Diese Wohnung sei ausreichend groß damit der Kläger zu Ziffer 2 dort sowohl seiner Fortbildung als auch seinen Hobbys nachgehen könne. Einleuchtende Gründe für die Untervermietung seien nicht ersichtlich, ebenso wenig wie wirtschaftliche oder persönliche Gründe. Den Klägern stehe somit kein Anspruch auf Zustimmung der Untervermietung zu und infolgedessen auch kein Schadensersatzanspruch.
Bezüglich des weiteren Parteivortrages wird auf die vorliegenden Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und im zugesprochenen Umfang begründet.
I.
Die Kläger haben gegen die Beklagte einen einen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung.
Der Anspruch der Kläger beruht auf § 553 Absatz 1 Satz 1 BGB. Hiernach hat der Vermieter die Erlaubnis zu einer teilweisen Überlassung des Wohnraums an einen Dritten zu erteilen, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse des Mieters entsteht. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist ein Interesse des Mieters … „schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Allerdings sind vom Mieter die konkreten Umstände darzulegen hat, die sein Interesse begründen. Denn nicht bereits der bloße Wunsch zur Aufnahme eines Dritten in die Wohnung vermag den Begriff des Interesses auszufüllen; vielmehr sind es die tatsächlichen Grundlagen, auf denen dieser Wunsch beruht. Eine Offenbarung der Motivation ist schon deshalb notwendig, weil der Vermieter anders nicht prüfen kann, ob die den Wunsch begründenden Umstände – wie das Gesetz verlangt – erst nach Vertragsschluß entstanden sind. Auch läßt sich ohne eine solche Darlegung nicht feststellen, ob die Motivation des Mieters ein berechtigtes Interesse zu begründen vermag. Die Formulierung des Gesetzes zeigt, daß nicht jedes beliebige Interesse ausreicht, sondern daß eine Bewertung der Motive des Mieters erforderlich ist. Da sich der Maßstab für die Bewertung des Interesses als “berechtigt” aus der Vorschrift selbst nicht ergibt, ist es geboten, bei der Ausfüllung des Begriffs auf die geltende Rechts- und Sozialordnung abzustellen und dabei in besonderem Maße die Wertordnung der Grundrechte zu berücksichtigen, die auf die Auslegung des Bürgerlichen Rechts von Einfluß ist, wo dieses sich – wie hier – unbestimmter Rechtsbegriffe bedient. Als berechtigt ist mithin jedes auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Hierzu gehört grundsätzlich die Entscheidung des Mieters, sein Privatleben “innerhalb der eigenen vier Wände” nach seinen Vorstellungen zu gestalten, auch dann, wenn er mit Dritten eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft bilden möchte. Das besagt freilich nicht, daß der Wunsch nach jeder beliebigen Art von Gemeinschaft als ein berechtigtes Interesse gelten kann. Der Entschluß, in Gemeinschaft mit anderen zu leben, genießt als Teil des allgemeinen Persönlichkeitsrechts den Schutz der Grundrechte (Artikel 1 Absatz 1, Artikel 2 Absatz 1 GG), solange er nicht die Schranken überschreitet, die die Verfassung selbst der Ausübung des allgemeinen Freiheitsrechts setzt. Das insoweit nach Artikel 2 Absatz 1 GG zu beachtende Sittengesetz ist den Anschauungen der Zeit unterworfen“ (BGH, Beschluss vom 03-10-1984 – VIII ARZ 2/84).
Vorliegend wollen die Kläger nur einen Teil der Wohnung weiter vermieten. Zuzugestehen ist der Beklagtenseite dass die Kläger mittlerweile eine weitere Wohnung angemietet haben und in der „alten“ streitgegenständlichen Wohnung nur eines und zwar das kleinste der drei Zimmer weiterhin in der Nutzung des Klägers zu Ziffer 2 bleiben soll. Gemäß der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes ist es aber ausreichend wenn der Mieter sich nur in untergeordnetem Maße in der Wohnung aufhält in welcher er die Untervermietung beabsichtigt. Nicht erforderlich ist dass er dort seinen Lebensmittelpunkt hat (vergleiche BGH VIII ZR 4/05). Wie der Kläger zu Ziffer 2 in nachvollziehbarer Weise ausgeführt hat und auch durch die vorgelegten Lichtbilder dokumentiert ist hat er in diesem Zimmer welches in seiner Nutzung verbleiben soll einen Schreibtisch aufgebaut und auch die Modelleisenbahn und die Computer befinden sich dort mit welchen er sich hobbymäßig beschäftigt. Wie der Kläger Ziffer 2 weiterhin im Rahmen seiner Anhörung angab übernachtet er auch ca. zweimal in der Woche in diesem Zimmer in der Wohnung in der R.straße.
Vor diesem Hintergrund ist ein berechtigtes Interesse der Kläger an der Untervermietung gegeben. Schon alleine in finanzieller Hinsicht wird durch die Untervermietung die auf Klägerseite bestehende zweifache Pflicht zur Zahlung von Mietzins reduziert. Es sind somit finanzielle Aspekte für die Untervermietung gegeben welche nach höchstrichterlicher Rechtsprechung als berechtigtes Interesse ausreichen.
Die Kläger müssen sich auch nicht darauf verweisen lassen dass sämtliche ihrer Belange in der neu angemieteten Wohnung abgedeckt werden können. Letztendlich steht es den Klägern grundsätzlich frei wie sie ihr Privatleben gestalten. Es ist somit auch ihre Entscheidung darüber zu befinden ob eine Wohnung mit 100 qm für vier Personen ausreichend ist um dort den Bedürfnissen aller dort lebender Personen nachzukommen oder nicht. Zudem ist auch auszuführen dass eine Wohnfläche von 100 qm nach allgemeiner Lebenserfahrung für vier Personen nicht als übermäßig groß anzusehen ist.
Die Kläger haben somit ein berechtigtes Interesse an der geforderten Erlaubnis der Untervermietung. Die Person des Untermieters wurde der Beklagten auch genannt. Gründe die konkret gegen die Untervermietung an die Person Herrn L. S. sprechen wurden seitens der Beklagten nicht vorgetragen.
Die Beklagte war demgemäß zur Erteilung der Erlaubnis zu verurteilen.
II.
Die Kläger haben gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Schadenersatz.
Ein Anspruch auf Schadenersatz scheidet bereits deshalb aus weil eine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten nicht gegeben ist. Eine schuldhafte Pflichtverletzung scheitert daran, dass unter Berücksichtigung der üblichen Sorgfalt für die Beklagte aufgrund des widersprüchlichen Vortrags der Kläger nicht erkennbar war in welcher Weise nun tatsächlich eine Untervermietung und in welchem Umfang erfolgen soll. So wechselte der Vortrag der Kläger inhaltlich erheblich voneinander ab. Zunächst sollte die Klägerin Ziffer 1 aus dem Mietverhältnis entlassen werden, dann doch wieder nicht, dann änderte sich der Umfang der beabsichtigten Untervermietung. Vor diesem Hintergrund war für die Beklagte letztendlich nicht klar und glaubhaft dargetan, welche Nutzung der Wohnung in welchem Umfang durch wen erfolgt und warum. Es wurde klägerseits zudem außergerichtlich auch nicht ausreichend dargelegt worauf der Sinneswandel beruht und damit für die Beklagte auch nicht klar, was wirklich beabsichtigt ist. Erst im Rahmen der mündlichen Verhandlung führte der Kläger Ziffer 2 aus, dass diese Unstimmigkeiten auf verschiedenen Rechtsirrtümern seinerseits beruhten welche sich erst im Laufe der Zeit geklärt haben. Da der ursprüngliche Vortrag der Kläger überhaupt nicht zur Untervermietung berechtigt hätte sondern eine Umgestaltung des Mietvertrages vorsah und dann auch in der Folgezeit die insoweit Vortragepflichtigen Kläger nicht darlegten wieso nun ein anderer Vortrag erfolgt war es nicht pflichtwidrig dass die Beklagte die Untervermietung bisher ablehnte.
Ein Anspruch auf Schadenersatz steht den Klägern somit nicht zu. Die Klage war insoweit abzuweisen.
Der Anspruch auf die Erstattung vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten beruht auf den §§ 280, 286 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO und orientiert sich am jeweiligen Obsiegen bzw. Unterliegen der Parteien.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.
