Mietvertragskündigung bei unerlaubter Tierhaltung?

Räumungsklage Erfolgreich: Mieter muss Wohnung wegen Taubenhaltung und Behinderung der Sanierung verlassen

In einem bemerkenswerten Fall hat das Amtsgericht Frankfurt/Main entschieden, dass ein Mieter seine Wohnung räumen muss, weil er die Wohnung durch die Haltung von etwa zwanzig Tauben und durch die Behinderung von Sanierungsarbeiten in einem verwahrlosten Zustand hinterlassen hat. Der Fall wirft wichtige Fragen zum Thema Mieterpflichten, Vermieterrechte und Kündigungsgründe auf. Der Mieter hatte die Wohnung seit Februar 2018 gemietet und wurde schließlich wegen mehrerer Verstöße gegen den Mietvertrag und das Mietrecht zur Räumung verurteilt.

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Taubenhaltung als Auslöser

Im Sommer 2021 stellte eine Sozialarbeiterin der Vermieterin fest, dass der Mieter in der Wohnung rund zwanzig Tauben hielt. Die Wohnung war durch Taubenkot kontaminiert und an den Wänden bildete sich Schimmel. Obwohl die Tierhaltung per se nicht immer ein Kündigungsgrund ist, war in diesem Fall die Substanz der Wohnung so stark gefährdet, dass die Vermieterin hätte kündigen können. Der Mieter trennte sich zwar von den Tauben und begab sich in ein städtisches Programm für ambulantes betreutes Wohnen, aber die Probleme hörten damit nicht auf.

Behinderung der Sanierungsarbeiten

Die Stadt übernahm die Kernsanierung der Wohnung und beauftragte eine Firma für die Arbeiten. Der Mieter jedoch behinderte die Sanierungsarbeiten, indem er die Mitarbeiter der Firma fort wies oder sich weigerte, die Wohnung zu verlassen. Dies führte zu Verzögerungen und zusätzlichen Kosten. Die Vermieterin sprach daraufhin die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aus.

Weitere Kündigungsgründe und Beweisaufnahme

Neben der Taubenhaltung und der Behinderung der Sanierungsarbeiten gab es weitere Kündigungsgründe. Der Mieter hatte einen angekündigten Wohnungsbesichtigungstermin nicht geduldet und aus seiner Wohnung ging ein unerträglicher Gestank hervor. Das Gericht führte eine Beweisaufnahme durch und kam zu dem Schluss, dass die Kündigung gerechtfertigt war. Der Mieter hatte die Wohnung der Verwahrlosung preisgegeben und die Sanierung aktiv behindert.

Das Urteil und seine Konsequenzen

Das Gericht entschied, dass die Klage der Vermieterin zulässig und begründet ist. Der Mieter wurde zur Räumung der Wohnung verurteilt und muss die Kosten des Rechtsstreits tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wobei der Mieter die Vollstreckung durch eine Sicherheitsleistung von 3.000 Euro abwenden kann. Der Fall zeigt, wie wichtig die Einhaltung von Mieterpflichten ist und welche Konsequenzen die Vernachlässigung dieser Pflichten haben kann.

Das vorliegende Urteil

AG Frankfurt/Main – Az.: 33 C 429/22  – Urteil vom 04.05.2023

Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung im zweiten Obergeschoss links von (…), bestehend aus einem Zimmer, einer Küche, einem Flur, einem Balkon, einem Bodenraum, einem Keller und einem Bad mit WC zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten kann die vorläufige Vollstreckung gegen sich durch Sicherheitsleistung von 3.000,00 Euro abwenden, sofern nicht die Klägerin Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beschluss: Der Streitwert wird auf 2.769,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Der Beklagte mietete bei der Klägerin eine Ein-Zimmer-Wohnung mit 43,37 Quadratmetern in (…) durch Mietvertrag vom 5. Februar 2018 an. Der vertragliche Mietpreis liegt aktuell bei 230,75 Euro netto.

Im Sommer 2021 stellte die Zeugin (…) als Sozialarbeiterin der Klägerin in der Wohnung des Beklagten fest, dass der in ihr zirka zwanzig Tauben hielt, die in der Wohnung frei umherflatterten. Die Wohnung und die Möbel waren mit Taubenkot konterminiert. An den Wänden bildete sich Schimmel. Zunächst beließ es die Klägerin bei einer Abmahnung, wenn der Beklagte bei der Grundsanierung der Wohnung mitwirkt und die Tauben entfernt. Der Beklagte begab sich in ein städtisches Programm für ambulantes betreutes Wohnen und trennte sich von den Tauben. Die Stadt (…) übernahm die Kernreinigung und -sanierung der Wohnung und beauftragte eine Firma, die Anfang November 2021 mit der Arbeit beginnen wollte. Mit Schreiben vom 3. Dezember 2021 sprach die Klägerin dem Beklagten die fristlose, hilfsweise ordnungsgemäße Kündigung wegen fehlender Mitwirkung an und Behinderung von der Beseitigung des verwahrlosten Wohnungszustands aus. Die Arbeiten wurden Mitte Dezember 2021 beendet. Im Prozess erklärte die Klägerin mit Schriftsatz vom 3. Mai 2022 vorsorglich erneut die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung wegen der Taubenhaltung, für die der Beklagte nunmehr strafrechtlich belangt worden sei. Mit Schriftsatz vom 15. Dezember 2022 sprach die Klägerin eine weitere Kündigung wegen Nichtduldung eines angekündigten Wohnungsbesichtigungstermins aus. Nochmals kündigte die Klägerin durch Schriftsatz vom 1. Februar 2023 wegen aus der Wohnung des Beklagten austretenden Gestanks.

Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe die Wohnung der Verwahrlosung anheimfallen lassen und die Sanierung behindert. Konkret habe er die Reinigungs- und Renovierungsarbeiten der beauftragten Firma unterbrochen, indem er entweder die Mitarbeiter fortgeschickt oder sich verweigerte habe, die Wohnung freizulassen. Er habe kontaminierte Gegenstände aus der Wohnung in den Keller geräumt, die gestunken und in denen Mäuse genistet hätten. Im Hausflur sei inzwischen wieder ausgehend von der Wohnung ein unerträglicher Gestank wahrzunehmen. Die Schimmelbildung an den Wänden gehe auf ein fehlerhaftes Lüftungs- und Heizverhalten sowie die Taubenhaltung des Beklagten zurück.

Dem Beklagten ist durch Beschluss vom 8. Juli 2022 Prozesskostenhilfe gewährt worden.

Die Klägerin beantragt, der Beklagte zu verurteilen, die von ihm innegehaltene Wohnung im zweiten Obergeschoss links von (…), bestehend aus einem Zimmer, einer Küche, einem Flur, einem Balkon, einem Bodenraum, einem Keller und einem Bad mit WC zu räumen und an sie herauszugeben.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er behauptet unter Vorlage der Kopie eines Attestes (Bl. 162 d.A.), an einer posttraumatischen Belastungsstörung sowie rezidivierenden depressiven Episoden und Panikattacken zu leiden. Er habe die Sanierung der Wohnung nicht behindert, sondern stattdessen selbst versucht, die Wohnung zu reinigen. Er habe lediglich die Mitarbeiter der Sanierungsfirma darauf hingewiesen, dass der Schimmel das Hauptproblem sei.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen (…). Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 3. April 2023 (Bl. 164 ff. d.A.) verwiesen.

Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist begründet.

I.

Die Klägerin hat aus § 546 Abs. 1 BGB und § 985 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung. Mit der wirksamen außerordentlichen Kündigung vom 3. Dezember 2021 endete das Mietverhältnis und verlor der Beklagte sein Recht zum Besitz im Sinne von § 986 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB.

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigen Grund fristlos kündigen. Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB liegt ein solcher Grund insbesondere dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Ob die Gefährdung erheblich ist und somit zur Kündigung berechtigt, ist anhand einer Abwägung der gegenseitigen Interessen nach den Umständen des Einzelfalls zu entscheiden (vgl. BGH, Beschl. v. 14.07.1993 – VIII ARZ 1/93, NJW 1993, 2528 [2529]; Bieber, in: Münchener Kommentar zum BGB, Bd. 5, 9. Aufl. 2023, § 543 Rn. 39).

Unstreitig ist, dass der Beklagte unerlaubt mehrere Tauben in seiner Ein-Zimmer-Wohnung gehalten hat. Schon damit hat der Beklagte die Substanz der Wohnung in einem derartigen Ausmaß gefährdet, dass die Klägerin außerordentlich hätte kündigen können. Grundsätzlich ist die unerlaubte Tierhaltung nicht per se ein Kündigungsgrund (vgl. Bieber, in: Münchener Kommentar zum BGB, Bd. 5, 9. Aufl. 2023, § 543 Rn. 40). Auch kann man Tauben etwa durch Aufbau eines Taubenschlags im Garten halten, ohne sich direkt einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sehen (so AG Jülich, Urt. v. 15.04.2006 – 11 C 19/06, BeckRS 2008, 20383). Ein solcher Fall war hier jedoch nicht gegeben. Der Beklagte hat die Tauben schlicht in seiner Wohnung herumflattern und leben lassen, sodass sie sämtliche Gegenstände, Böden und Wände mit Kot kontaminierten. Diese Nutzung ging weit über den vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 538 BGB hinaus. Nach der Beweisaufnahme steht auch für das Gericht fest, dass es wegen der Taubenhaltung zur Schimmelbildung in der Wohnung kam. Der Zeuge (…) bekundete diesbezüglich, dass der Schimmel sich aufgrund seiner technischer Messungen nur von der Oberfläche her und nicht durch einen Baumangel gebildet haben kann. Eindeutig war die Substanz der Wohnung schwer beschädigt. Dennoch verzichtete die Klägerin durch die Zeugin (…) vorerst auf die Kündigung und bot eine Sanierung an.

Indem der Beklagte diese Sanierung jedoch mit seinem Verhalten konterkarierte, gefährdete er die Substanz der Wohnung erneut und berechtigte die Klägerin zur fristlosen Kündigung vom 3. Dezember 2021. Nach der Bekundung der Zeugin (…) verweigerte sich der Beklagte am 2. November 2021 zunächst einer Sanierung, um angeblich Beweismittel zu sichern. Der Zeuge (…) bezeugte dann als Mitarbeiter der beauftragten Sanierungsfirma, dass der Beklagte ständig die Wohnung aufsuchte und seine Arbeiten unterbrach. Durch die Störungen des Beklagten haben sich die Arbeiten mehrere Tage hinauszögert.

Zur Beweisaufnahme über den Kündigungsgrund lag die Beweislast bei der Klägerin als Vermieterin (vgl. Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, BGB, § 543 Rn. 250). Die Aussagen der Zeugen sind, wie oben dargestellt ergiebig und konnten nachweisen, dass der Beklagte trotz selbstverschuldeter Verwahrlosung der Wohnung ihrer Widerherstellung entgegenwirkte. Gemäß § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. Das Gesetz verlangt dabei keine absolute oder unumstößliche Gewissheit (BGH, Urt. v. 16.04.2013 – VI ZR 44/12, NJW 2014, 71 Rn. 7 f.; BGH, Urt. v. 11.06.2015 – I ZR 19/14, NJW 2016, 942 Rn. 40; BGH, Urt. v. 18.10.2017 – VIII ZR 32/16, NJW 2018, 150 Rn. 14). Gleichfalls reicht aber ein bloßes Für-wahrscheinlich-Halten nicht (BGH, Urt. v. 17.02.1970 – III ZR 139/67, NJW 1970, 946 [948]; BGH, Urt. v. 01.10.2019 – VI ZR 164/18, NJW 2020, 1072 Rn. 9). Vielmehr braucht es eines für das praktische Leben brauchbaren Grads von Gewissheit, der vernünftigen Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (BGH, Urt. v. 17.02.1970 – III ZR 139/67, NJW 1970, 946 [948]; BGH, Urt. v. 16.04.2013 – VI ZR 44/12, NJW 2014, 71 Rn. 7 f.; BGH, Urt. v. 11.06.2015 – I ZR 19/14, NJW 2016, 942 Rn. 40; BGH, Urt. v. 12.10.2016 – VIII ZR 103/15, NJW 2017, 1093 Rn. 60; BGH, Urt. v. 18.10.2017 – VIII ZR 32/16, NJW 2018, 150 Rn. 14). Sämtliche Bekundungen der Zeugen sind glaubhaft. Sie sind allesamt detailliert, widerspruchsfrei sowie ersichtlich aus einem eigenen Erleben geschildert. Eine Belastungstendenz zulasten des Beklagten ist keinem Zeugen anzumerken. Vielmehr haben insbesondere die Zeugen (…) und (…) klargestellt, dass sie dem Beklagten zu Anfang gar nicht aus der Wohnung haben wollten, sondern dass er eine Chance erhält, dort wohnen zu bleiben. In den wesentlichsten Punkten deckten sich die vier Aussagen, was die Glaubhaftigkeit der Einzelbekundungen untermauert.

Die nach Auffassung des Gerichts nachgewiesene Behinderung und fehlende Mitwirkung an der Grundreinigung und -sanierung der Wohnung war erheblich genug, um die fristlose Kündigung zu begründen. Dabei würdigt das Gericht auch, dass sich nach der Beweisaufnahme sich der Beklagte selbst nach Aussage der Zeugin (…) um eine Wiederherstellung der Wohnung bemüht und die Wohnung eigenverantwortlich gereinigt hat. Das Grundfehlverhalten mit der Taubenhaltung wiegt jedoch so schwer, dass der Klägerin spätestens nach dem die Sanierung behindernden Verhalten ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Wenn ein Mieter, der durch sein Verhalten bereits die Bausubstanz seiner Wohnung gefährdet hat und somit kündigungsfällig wäre, vom Vermieter eine zweite Chance bekommen hat, so ist weiteres Fehlverhalten, mit dem er die Wiederherstellung der Wohnung hintertreibt, umso gewichtiger zu seinen Lasten zu würdigen.

II.

Dem Beklagten ist auch nicht von Amts wegen eine Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO zu gewähren.

Obwohl die Räumungsfrist auch von Amts wegen gewährt werden kann, ergeht keine Amts-ermittlung. Es obliegt dem Räumungsschuldner die maßgeblichen Umstände mitzuteilen (Götz, in: Münchener Kommentar zur ZPO, Bd. 2, 6. Aufl. 2020, § 721 Rn. 5; Ulrici, in: Beck’scher Online-Kommentar zum ZPO, 48. Edition 2023, § 721 Rn. 11). Aufgrund des ihm im Parteivortrag vorgebrachten Sachverhalts hatte das Gericht das Wohninteresse des Mieters und das Interesse des Vermieters an einer alsbaldigen Räumung abzuwägen (BayObLG, Beschl. v. 21.01.1975 – BReg. 3 Z 6/75, ZMR 1975, 219; OLG Hamm, Urt. v. 25.10.1994 – 28 U 40/94, NJW-RR 1995, 526 [527]; Götz, in: Münchener Kommentar zur ZPO, Bd. 2, 6. Aufl. 2020, § 721 Rn. 9). Demnach war dem Beklagten keine Räumungsfrist zuzugestehen.

Zugunsten des Beklagten würdigte das Gericht, seine Behauptung einer schwerwiegenden psychischen Disposition und der allgemein bekannten Situation auf dem Mietmarkt in Frankfurt am Main.

Schwerer wog jedoch das Interesse der Klägerin an einer alsbaldigen Räumung. Nach den Bekundungen der Zeugin (…) und (…) gefährdet die Wohnhaltung des Beklagten zudem auch weiterhin den Wohnbestand und stört den Hausfrieden durch übermäßige Geruchsbelästigung. Es ist zu besorgen, dass trotz der Sanierung im Dezember 2021 die Wohnung abermals verwahrlost ist. Im Übrigen war der Beklagte seit Dezember 2021 gekündigt und in einer betreuten Wohnform, sodass er genug Zeit hatte, sich durch entsprechende Hilfe anderweitigen Wohnraum zu suchen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

Die Bestimmungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgen aus §§ 708 Nr. 7, 711 Satz 1 ZPO.

Der Streitwertbeschluss geht auf §§ 63 Abs. 2 Nr. 1, 41 Abs. 2 GKG zurück.