Mietrecht und Wohnflächenabweichung: Ein Urteil des Amtsgerichts Bergisch Gladbach
In einer kürzlich ergangenen Entscheidung des Amtsgerichts Bergisch Gladbach (Az.: 63 C 251/12) wurde ein Streit zwischen Mieter und Vermieter über eine mögliche Wohnflächenabweichung und die daraus resultierenden finanziellen Ansprüche verhandelt. Der Kern des Konflikts: Der Kläger behauptete, dass die tatsächliche Größe seiner gemieteten Dachgeschosswohnung von der im Mietvertrag angegebenen Größe abweicht.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Das Amtsgericht Bergisch Gladbach hat entschieden, dass bei einer Wohnflächenabweichung von weniger als 10 % im Vergleich zur im Mietvertrag angegebenen Größe kein Minderungsrecht für den Mieter besteht.
- Streitpunkt: Kläger behauptet, die tatsächliche Größe seiner gemieteten Dachgeschosswohnung weicht von der im Mietvertrag angegebenen Größe ab.
- Mietvertrag: Wohnung wurde am 01.07.2002 gemietet, angegebene Größe: 63 qm².
- Eigene Messung: Kläger behauptet, die Wohnung sei nur 55,49 qm² groß.
- Mietzahlungen: Kläger minderte die Miete aufgrund der vermeintlichen Flächenabweichung.
- Rechtsstreit: Kläger forderte Rückzahlung von zu viel gezahlter Miete, während die Beklagten ausstehende Mietzahlungen verlangten.
- Gerichtsentscheidung: Nach einem Sachverständigengutachten wurde festgestellt, dass die Wohnung 59,4 m² groß ist, was eine Abweichung von weniger als 10 % bedeutet.
- Folgen: Kläger hat kein Minderungsrecht und muss rückständige Miete sowie Nachzahlungen leisten.
- Empfehlung: Mieter und Vermieter sollten sich bei Wohnflächenabweichungen auf genaue Messungen und rechtliche Beratung verlassen.
Übersicht
- 1 Mietrecht und Wohnflächenabweichung: Ein Urteil des Amtsgerichts Bergisch Gladbach
- 1.1 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 1.2 Der Auslöser: Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung
- 1.3 Rechtliche Grundlagen und Gerichtsentscheidung
- 1.4 Widerklage und finanzielle Folgen
- 1.5 Schlussfolgerung und Empfehlungen
- 1.6 ➨ Wohnflächenabweichung: Ihre Rechte als Mieter!
- 1.7 ✔ Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung – kurz erklärt
- 1.8 § Relevante Rechtsbereiche für dieses Urteil sind u.a.:
- 1.9 Amtsgericht Bergisch Gladbach – Az.: 63 C 251/12 – Urteil vom 04.07.2012
- 1.10 Tatbestand
- 1.11 Entscheidungsgründe
Der Auslöser: Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung
Der Kläger hatte die Wohnung am 01.07.2002 von den Beklagten gemietet. Laut Mietvertrag betrug die Wohnungsgröße 63 qm². Nach einer eigenen Messung des Klägers stellte er jedoch fest, dass die Wohnung lediglich 55,49 qm² groß sei. Dies führte zu einer Mietminderung seinerseits und schließlich zu einem Rechtsstreit, in dem er eine Rückzahlung von zu viel gezahlter Miete forderte. Die Beklagten wiederum verlangten von ihm ausstehende Mietzahlungen.
Rechtliche Grundlagen und Gerichtsentscheidung
Das rechtliche Problem und die Herausforderung in diesem Fall lag in der Frage, ob dem Kläger ein Minderungsrecht zusteht, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Größe abweicht. Dies ist laut BGH-Urteil grundsätzlich der Fall.
Das Gericht entschied jedoch, dass die Klage unbegründet sei. Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens kam das Gericht zu dem Schluss, dass die tatsächliche Wohnfläche der Wohnung 59,4 m² beträgt. Damit liegt die Abweichung unter den besagten 10 %. Das Gericht folgte den Ausführungen des Sachverständigen und wies darauf hin, dass bestimmte Flächen, wie die Abseite der Küche, zur Wohnfläche hinzuzurechnen sind.
Widerklage und finanzielle Folgen
Die Widerklage der Beklagten, die die ausstehenden Mietzahlungen des Klägers forderten, wurde für zulässig und begründet erklärt. Da dem Kläger kein Minderungsrecht zustand, schuldet er den Beklagten die rückständige Miete sowie die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung des Jahres 2011/2012.
Schlussfolgerung und Empfehlungen
Das Urteil hat weitreichende Auswirkungen für Mieter und Vermieter. Es unterstreicht die Bedeutung genauer Wohnflächenmessungen und die Notwendigkeit, sich bei Unklarheiten an einen Sachverständigen zu wenden. Zudem zeigt es, dass nicht jede Abweichung von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche automatisch zu einem Minderungsrecht führt.
Das Fazit des Urteils: Mieter und Vermieter sollten sich bei Streitigkeiten über Wohnflächenabweichungen stets auf genaue Messungen und rechtliche Beratung verlassen. Nur so können kostspielige und zeitaufwändige Rechtsstreitigkeiten vermieden werden.
➨ Wohnflächenabweichung: Ihre Rechte als Mieter!
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✔ Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung – kurz erklärt
Eine Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung kann dann in Betracht kommen, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag genannten Wohnfläche erheblich abweicht. Hierbei ist eine Toleranzgrenze von in der Regel etwa 10% üblich. Wenn die tatsächliche Wohnfläche also mehr als 10% kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter eine Mietminderung in Erwägung ziehen.
Die Höhe der Mietminderung berechnet sich in der Regel prozentual nach der Abweichung der Wohnfläche. Wenn die Wohnung beispielsweise 10% kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, könnte der Mieter theoretisch eine Minderung der Miete um 10% verlangen.
Es ist wichtig, dass der Mieter den Vermieter über die festgestellte Wohnflächenabweichung informiert und ihm die Möglichkeit gibt, die Abweichung zu überprüfen. Wenn der Vermieter die Abweichung bestätigt oder nicht widerlegt, kann der Mieter die Mietminderung geltend machen.
In einigen Fällen kann der Mieter sogar einen Rückzahlungsanspruch für zu viel gezahlte Miete haben, wenn die Wohnfläche kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Dieser Anspruch kann jedoch verjähren, daher ist es ratsam, frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen.
Es ist jedoch zu beachten, dass eine Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung nicht ohne weiteres möglich ist, wenn im Mietvertrag lediglich eine ungefähre Größe der Wohnung angegeben wurde. Hier kommt es auf die genaue Formulierung im Vertrag an. Es ist daher immer empfehlenswert, im Zweifelsfall rechtlichen Rat einzuholen.
§ Relevante Rechtsbereiche für dieses Urteil sind u.a.:
- Mietrecht: Es geht um die Frage, ob dem Mieter ein Minderungsrecht wegen einer über 10 % Wohnflächenabweichung von der im Mietvertrag angegebenen Größe zusteht. Dies betrifft auch die Höhe der Miete und die Nebenkostenabrechnung.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) §§ 812, 536: Diese Paragraphen regeln die Rückforderung zu viel geleisteter Miete und die Mietminderung bei Mängeln. In diesem Fall geht es um die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 535: Dieser Paragraph regelt die Pflichten des Vermieters und des Mieters im Mietverhältnis, insbesondere die Pflicht des Mieters zur Zahlung der vereinbarten Miete.
- Zivilprozessordnung (ZPO) §§ 91, 708, 711: Diese Paragraphen betreffen die prozessualen Nebenentscheidungen, wie Kostenentscheidung und vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils. In diesem Fall hat das Gericht auf Basis dieser Regelungen entschieden, wer die Kosten des Rechtsstreits trägt und unter welchen Bedingungen das Urteil vollstreckt werden kann.
Amtsgericht Bergisch Gladbach – Az.: 63 C 251/12 – Urteil vom 04.07.2012
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage hin wird der Kläger verurteilt, an die Beklagten 525,16 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.06.2012 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung seitens der Beklagten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden. Wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit i. H. v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand
Die Parteien streiten in der Sache darüber, ob dem Kläger ein Minderungsrecht wegen einer über 10 % Wohnflächenabweichung von der angegeben Größe im Mietvertrag zusteht.
Der Kläger mietete am 01.07.2002 von den Beklagten eine Dachgeschosswohnung. Die monatliche Miete betrug 500,00 € (inklusive 97,00 € Nebenkosten). Im Mietvertrag wurde die Wohnungsgröße mit 63 qm² angegeben (vgl. Anlage K1, Bl. 61 ff GA). Mit der Nebenkostenabrechnung vom 19.09.2011 wurde der Kläger aufgefordert, ab dem 01.10.2011 künftig 550,00 € zu zahlen. Nachdem der Kläger die Größe seiner Wohnung nachgemessen hatte, stellte er angeblich fest, dass diese lediglich 55,49 qm² betrug. Der Kläger zahlte daraufhin im Monat März 2012 lediglich 450,00 € Miete und im Monat April 2012 lediglich 400,00 € Miete. Für den Monat Mai 2012 zahlte der Beklagte keine Miete mehr. Die Beklagten forderten den Kläger mit Schreiben ihres Proessbevollmächtigten auf, Mietrückstände in Höhe von 800,00 € zzgl. der vorgerichtlichen Kosten ihres Prozessbevollmächtigten in Höhe von 101,40 € zu zahlen. Auch die Miete für den Monat Juni 2012 zahlte der Kläger nicht. Das Mietverhältnis endete zum Ende des Monats Juni 2012. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011/2012 ergab einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 267,33 €. Die Beklagten rechneten mit Schreiben vom 30.08.2012 über das Kautionsguthaben des Klägers in Höhe von 1.042,47 € ab. Diese verrechneten sie mit den angeblich rückständigen Miete und dem Saldo aus der Nebenkostenabrechnung aus dem Jahr 2011/2012, wobei sich zu ihren Gunsten ein Nachzahlungsbetrag i. H. v. 525,16 € ergab, den sie für die Nichtzahlung der Miete aus Juli 2012 geltend machten (vgl. zur Verrechnung Bl. 248 GA). Am 23.10.2012 beantragten die Beklagten wegen dieses Betrages den Erlass eines Mahnbescheids, der am 24.10.2012 erlassen wurde und gegen den der Kläger am 02.11.2012 Widerspruch einlegte.
Der Kläger behauptet, die streitgegenständliche Wohnung habe lediglich eine Größe von 55,49 qm² und weiche daher 11,9 % von der angegeben Größe im Mietvertrag ab. Er ist deshalb der Ansicht, er könne ab dem Monat Januar 2009 die Miete um 11,9 % mindern. Ausweilich seiner gezahlten Miete ergebe sich zu seinen Gunsten ein Rückforderungsanspruch von 1.225,19 € (vgl. zur Berechnung Bl. 5 f. GA). Auch sei bei der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011/2012 vom einer falschen Wohnungsfläche ausgegangen worden, so dass er keine Nachzahlung schulde.
Der Kläger hat zunächst mit der den Beklagten am 13.12.2012 zugestellten Klage beantragt, die Beklagten zu verurteilen,
1. an ihn 1.225,19 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zuzüglich außergerichtlichen Rechtsanwaltsosten in Höhe von 359,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, sowie
2. festzustellen, dass der Kläger den Beklagten keine Mietrückstände in Höhe von 800,00 € sowie Rechtsanwaltskosten in Höhe von 101,40 e schuldet.
Da die Beklagten wegen der rückständigen Miete und der rückständigen Nebenkostenabrechnung das Mahnverfahren betrieben haben, hat er den Antrag zu Ziff. 2 für erledigt erklärt und beantragt nunmehr, die Beklagten zu verurteilen,
an ihn 1.225,19 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zuzüglich außergerichtlichen Rechtsanwaltsosten in Höhe von 359,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen
Die Beklagten beantragten, die Klage abzuweisen.
Mit der vom Gericht mit Beschluss vom 06.03.2013 (Bl. 234 GA) – nach Verbindung – als Widerklage zu behandelnden Widerklage beantragen die Beklagten, wie erkannt.
Der Kläger beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Das Gericht hat mit Beschluss vom 04.04.014 die Einholung eines schriftlichen Gutachtens zur Wohnungsgröße durch den Sachverständigen Dipl. Ing. S eingeholt. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Sachverständigengutachten des Sachverständigen S vom 16.08.2013 (Bl. 152 ff. d.A.) sowie auf das Ergänzungsgutachten vom 11.10.2013 (Bl. 181 ff. d.A.) und vom 31.01.2014 (Bl. 218 ff d.A.) verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Widerklage ist zulässig und begründet.
Dem Kläger steht kein Anspruch aus §§ 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt., 536 Abs. 1 S. 1 BGB, der einzig in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage, auf Rückzahlung zu viel geleisteter Miete gegen die Beklagten zu. Grundsätzlich ist es zwar so, dass wenn eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebene Fläche liegt, der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt ist (BGH Urteil 24.03. 2004 – V III ZR 133/03 -, NZM, 2004, 456). Nach der durchgeführten Beweisaufnahme ist das Gericht allerdings davon überzeugt, dass die streitgegenständliche Wohnfläche 59,4 m² beträgt, damit keine Wohnflächenabweichung von über 10 % vorliegt, der den Kläger zur Minderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB berechtigt. Dieses folgt das Gericht aus dem schriftlichen Sachverständigengutachten des Diplom-Ingenieurs S, der diese Wohnfläche entsprechend ermittelt hat und an dessen grundsätzlichen Ausführungen weder das Gericht noch die Parteien Zweifel haben. Soweit der Kläger meint, bei der Ermittlung der Wohnfläche sei die von dem Sachverständigen in Ansatz gebrachte Fläche für die Abseite der Küche i.H.v. 2,3 m² herauszurechnen, da es sich hierbei um einen Wirtschaftsraum handele, der gemäß § 42 Abs. 4 Nr. 2 II. BV nicht zur Wohnfläche hinzuzurechnen sei, so kann dem nicht gefolgt werden. Vielmehr ist diese Fläche – wie auch der Sachverständige annimmt – zur Wohnfläche hinzuzurechnen. Dieses folgt das Gericht daraus, dass die streitgegenständliche Abseite ausschließlich zur Wohnung des Klägers gehört, nur über dessen Wohnung zu erreichen und unmittelbar mit dieser verbunden ist. Insofern unterscheidet sich diese Fläche von den Wirtschaftsräumen, die unter § 42 Nr. 2 II. BV fallen und die nicht zur Wohnung hinzuzurechnen sind, denn diese Wirtschaftsräume liegen regelmäßig separat außerhalb der Wohnung. Zwar bleiben auch Zubehörräume bei der Wohnflächenberechnung außer Betracht. Dies gilt jedoch nur für Zubehörräume außerhalb der Wohnung, wie dies wörtlich in § 42 Abs. 4 Nr. 1 II BV für Abstellräume bestimmt ist. Daher werden nur solche Zubehörräume nicht der anrechenbaren Wohnfläche hinzugerechnet, die in Geschossen liegen, in denen sich keine Wohnräume befinden.
Der ursprüngliche Antrag zu 2), der nach einseitiger Erledigungserklärung ein Feststellungsantrag ist, ist bereits unzulässig, da Antrag wegen des laufenden Mahnverfahrens vor Klageerhebung bereits entgegenstehende Rechtskraft entgegenstand. Darüber hinaus ist er nach dem oben gesagten auch unbegründet, da den Beklagten die entsprechende Mietzahlung zustand.
Die Widerklage ist zulässig und begründet. Da dem Kläger nach dem oben gesagten wegen der Abweichung der Wohnfläche von dem Mietvertrag kein Minderungsrecht zusteht, können die Beklagten die rückständigen Miete gemäß § 535 Abs. 1, S. 1 BGB von dem Kläger verlangen. Gleiches gilt auch für die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung aus dem Jahr 2011/2012. Die tatsächliche Abweichung der angegebenen Wohnfläche im Mietvertrag von der tatsächlichen Wohnfläche, ist im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung zu vernachlässigen.
Die Zinsen sind gemäß §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, 288 BGB begründet.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1,708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf bis 2000,00 EUR festgesetzt.
