AG Neukölln – Az.: 3 C 226/18 – Beschluss vom 21.08.2018
Der Antrag des Antragstellers auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für die erste Instanz unter Beiordnung von Rechtsanwalt … wird zurückgewiesen.
Gründe
Gem. § 114 Abs. 1 ZPO kann einer Partei, die aufgrund ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse nicht in der Lage ist, die Kosten der Prozessführung zu tragen, Prozesskostenhilfe bewilligt werden, wenn ihre beabsichtigte Rechtsverfolgung hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet und nicht mutwillig ist. Dies ist vorliegend nicht der Fall.
Der Antragsteller möchte die Antragsgegnerin mit der beabsichtigten Klage verurteilen, einer Vertragsanpassung hinsichtlich der Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen zuzustimmen. Einem solchen Antrag fehlt das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis.
Zwar ist in der Rechtsprechung anerkennt, dass eine Pflichtverletzung des Vermieters in Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluss vorliegt, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zusichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (BGH, Urteil vom 11. Februar 2004 – VIII ZR 195/03 – KG Berlin, Urteil vom 25. Juni 2007 – 8 U 208/06 –, zitiert beide in juris). Derartige Umstände trägt der Antragsteller hier auch vor.
Jedoch führt eine solche Pflichtverletzung der Vermieterin zu einem Schadenersatzanspruch, der entweder auf Freihaltung von den die Vorauszahlungen überschreitenden, dem Vermieter tatsächlich entstandenen Betriebskosten oder auf Auflösung des Mietverhältnisses und Ersatz seiner nutzlosen Aufwendungen gerichtet sein kann (vgl. Palandt/Weidenkaff, 73. Auflage, 2014, § 535 Rdnr. 95). Soweit der Mieter Schadenersatz in Form der Freihaltung von Betriebskosten beansprucht, kann er diesen Anspruch einer Betriebskostennachzahlung ohne weiteres entgegen halten (vgl. KG Berlin, Urteil vom 25. Juni 2007 – 8 U 208/06 –, OLG Hamm NZM 2003,717).
Im vorliegenden Fall könnte der Antragsteller im Falle einer Pflichtverletzung der Antragsgegnerin den ihm zustehenden Freistellungsanspruch daher dem Nachzahlungsanspruch der Antragsgegnerin aus der Betriebskostenabrechnung 2016 entgegen halten mit der Folge, dass sich der Nachzahlungsanspruch reduzieren oder er ganz entfallen würde, ferner dass die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen in der Abrechnung nicht wirksam wäre, so dass der ursprünglich vereinbarte Mietzins weiterhin geschuldet wäre.
Bei dieser Sachlage ist für den so gestellten Antrag auf Zustimmung zur Vertragsanpassung kein Raum.
Ergänzend weist das Gericht noch darauf hin, dass der Antrag, soweit er sich auf die Heizkosten bezieht, auch deshalb keine hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet, da eine bewusste Täuschung der Antragsgegnerin über die Höhe der Heizkosten nicht ersichtlich ist. Zwar weist die Heizkostenabrechnung 2016 für den Zeitraum November bis Dezember 2016 Heizkosten in Höhe von 155,05 EUR, wohin gegen monatlich nur 50,00 EUR als Vorauszahlungen auf die Heizkosten vereinbart waren. Es kann jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Heizkosten hier in der Heizperiode entstanden sind, in den Sommermonaten hingegen kaum Heizkosten anfallen werden. Gerechnet auf das Jahr dürften Vorauszahlungen von 50,00 EUR daher nicht zu gering bemessen sein. Hiervon ist die Antragsgegnerin wohl auch ausgegangen, da sie die Heizkosten in der Heiz- und Betriebskostenabrechnung 2016 gerade nicht erhöht hat.
