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Mietvertrag – Kündigungsrecht bei corona-bedingter Schließung?

LG Chemnitz – Az.: 2 HK O 378/21 – Urteil vom 23.12.2021

1. Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten über den 24. Februar 2021 hinaus bis mindestens zum 31. Dezember 2025 fortbesteht und insbesondere nicht durch die außerordentliche Kündigung vom 24. Februar 2021 und die außerordentliche Kündigung vom 22. November 2021 beendet wurde.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

und hat beschlossen:

Der Streitwert wird auf 144.000,00 Euro festgesetzt, §§ 63 Abs. 2, 41 GKG.

Tatbestand:

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit zweier Kündigungen eines gewerblichen Mietvertrages.

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin vermietete mit Vertrag vom Dezember 2015 und Nachtrag vom November 2017 mit einer Laufzeit bis 31.12.2025 zu einer Miete von monatlich 12.000,00 Euro netto und ab dem 8. Mietjahr von monatlich 14.000,00 Euro netto Ladenflächen im Objekt Straße ### an die Beklagte zum Verkauf von Textilien, Schuhen, Taschen und Accessoires. In § 4 Abs. 1 S. 3 des Mietvertrages bestätigt die Beklagte, “dass die Räumlichkeiten für seinen Betrieb geeignet sind”. Zu den Einzelheiten wird auf den Mietvertrag nebst Anlagen (Anlage K 1) verwiesen.

Mit Schreiben vom 24.02.2021 kündigte die Beklagte aufgrund des “gegenwärtigen Lockdowns und die damit verbundene Unbenutzbarkeit der Mietsache” den Mietvertrag außerordentlich und fristlos, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin. Dem widersprach die Klägerin mit Schreiben vom 03.03.2021. Mit Schreiben vom 22.11.2021 kündigte die Beklagte “erneut das ohnehin beendete Mietverhältnis für das oben bezeichnete Objekt außerordentlich und fristlos”, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin. Zu den Einzelheiten wird auf die Kündigungsschreiben vom 24.02.2021 (Anlage K 2) und 22.11.2021 (Bl. 67 d. A.) verwiesen.

Derzeit zahlt die Beklagte die laufende Miete unter Vorbehalt.

Die Klägerin hält die Kündigungen für unwirksam und beantragt, festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten über den 24. Februar 2021 hinaus bis mindestens zum 31. Dezember 2025 fortbesteht und insbesondere nicht durch die außerordentliche Kündigung vom 24. Februar 2021 und die außerordentliche Kündigung vom 22. November 2021 beendet wurde.

Die Beklagte beantragt, Klageabweisung.

Die Beklagte meint, durch die Sächsische Corono-Schutzverordnung sei ihr der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache seit 24.12.2020 entzogen. Zudem seien die Räumlichkeiten mangelhaft, da sich die Luft im Objekt aufgrund einer zu langsamen Luftumwälzung mit Aerosolen anreichere und deshalb akute Infektionsgefahr mit dem Corona-Virus bestehe, zumal das Untergeschoss keine Fenster aufweist.

Schließlich stützt sie ihr Kündigungsrecht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage, da die bloße Anpassung des Vertrages nicht geeignet sei, um das Festhalten am Vertrag für die Beklagte zumutbar zu machen. Die Beklagte müsse ständig Saisonware sehenden Auges ankaufen, um sie beim nächsten Lockdown entweder zu entsorgen oder weit unterhalb des Einstandspreises an Verwerter abzugeben. Bei der Beklagten würden bei Fortbestand des Mietverhältnisses immer weiter massive Verluste entstehen, die in keinster Weise kompensiert werden könnten. Ein Ende dieser katastrophalen Situation sei gegenwärtig nicht absehbar.

Die Klägerin repliziert, dass im Mai 2021 die Geschäftsschließungen aufgehoben wurden und keine erneute Schließung in Sicht sei. Die Beklagte könne Luftreinigungsgeräte installieren, um für eine ausreichende Luftumwälzung im Objekt zu sorgen. Schließlich habe die Beklagte nichts dazu vorgetragen, dass ein Festhalten am Vertrag unzumutbar sei und sei die Kündigung nicht in angemessener Frist erfolgt.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist begründet.

I.

Die sachliche Zuständigkeit des Landgerichts Chemnitz ergibt sich aus den §§ 71 Abs. 1, 23 Nr. 1 GVG, die örtliche Zuständigkeit aus § 29 a ZPO. Die Zuständigkeit der Kammer für Handelssachen ergibt sich aus § 95 Abs. 1 Nr. 1 GVG.

Da die Beklagte die Kündigungen für wirksam hält und die Miete/Nutzungsentschädigung derzeit nur unter Vorbehalt zahlt, ist ein Feststellungsinteresse der Klägerin an einer Entscheidung über die Wirksamkeit der Kündigung und des Fortbestehens des Mietverhältnisses nach § 256 Abs. 1 ZPO gegeben.

II.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wurde nicht durch die Kündigungen vom 24.02.2021 und vom 22.11.2021 beendet.

Mietvertrag - Kündigungsrecht bei corona-bedingter Schließung?
(Symbolfoto: 22August/Shutterstock.com)

1. Laut Mietvertrag zwischen den Parteien endet das Mietverhältnis am 31.12.2025. Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt wird, § 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Das Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen muss grundsätzlich der Kündigende und damit die Beklagte darlegen und beweisen.

2. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil wieder entzogen wird.

§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB knüpft an die Hauptpflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 S. 1 und S. 2 BGB an (MüKo, BGB/Bieber, § 543, Rn. 19). Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache zeitlich, im Umfang und in Art und Weise so zu überlassen, wie dies vereinbart ist. Die Mietsache hat sich in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu befinden.

Kommt es nach Gewährung ganz oder zum Teil zu dessen Entzug, eröffnet § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB die Möglichkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung. Erfasst werden sowohl die Fälle, in denen der Vermieter im Überlassungszeitpunkt nicht zur Gebrauchsüberlassung in der Lage ist, als auch die Fälle, in denen der Vermieter die Mietsache nur mit einem Fehler behaftet anbieten kann, als auch die Fälle, in denen der Vermieter zwar zur Überlassung in vertragsgemäßem Zustand in der Lage ist, er aber seiner Gebrauchsüberlassungspflicht nicht nachkommt, als auch die Fälle, in denen der Vermieter dem Mieter die Mietsache nach Überlassung wieder entzieht. Nicht rechtzeitige Gewährung oder Entziehung liegen so auch vor bei Auftreten eines Mangels, der dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entgegensteht; auf die Behebbarkeit soll es nicht ankommen (NK-BGB/Friedrich Klein-Blenkers, BGB, § 543 Rn. 46 und 48; Beck-OK BGB/Wiederhold BGB § 543 Rn. 24).

Solche Fälle der Gebrauchsentziehung sind nicht gegeben:

a) Eine tatsächliche Entziehung des Gebrauchs durch die Klägerin liegt nicht vor.

b) Eine Entziehung der Mietsache durch nachträgliches Auftreten eines Sach- oder Rechtsmangel kann ebenfalls nicht bejaht werden.

aa) Schließungen durch hoheitliche Anordnungen sind für Mieter nur dann kündigungsrelevant, wenn sie unmittelbar auf den konkreten Zustand und die Beschaffenheit der Mietsache zurückzuführen sind. Das ist bei Covid 19 bedingten Schließungen grundsätzlich nicht der Fall; bzw. nur in wenigen Einzelfällen denkbar. Die hoheitlichen Schließungen stellen üblicherweise nicht auf die konkreten baulichen Gegebenheiten der Mietsache ab, sondern allgemein auf die Nutzungsart sowie den Umstand, dass auf den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dieser Infektionen begünstigen kann. Die Mietsache selbst ist zum vereinbarten Mietzweck weiterhin in gleicher Weise geeignet wie vor dem hoheitlichen Einschreiten. Die Nutzung ist losgelöst von Fragen der Beschaffenheit oder der Lage der Mietsache. Durch die Schließung dürfte sich daher das Verwendungsrisiko des Mieters verwirklichen. Gründe aus der Risikosphäre des Kündigenden rechtfertigen grundsätzlich kein Recht zur außerordentlichen Kündigung (Beck-OGK/Mehle BGB § 543 Rn. 22).

Nach § 535 Abs. 1 S. 1 BGB wird der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter muss die Mietsache dem Mieter so und mit solchen Eigenschaften überlassen, dass dieser selbst vertragsgemäß Gebrauch von ihr machen kann. Der Vermieter ist damit aber nicht allgemein dafür verantwortlich, dass ein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache möglich ist, sondern er hat nur insofern die Voraussetzungen hierfür zu schaffen, als dass Umstände, die sich auf die Mietsache beziehen, einem solchen Gebrauch nicht entgegenstehen dürfen (Beck-OGK/Martens BGB § 313 Rn. 244). Ein Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 BGB liegt bei vermieteten Gewerberäumen, die infolge der Covid 19 Pandemie von den Mietern nicht oder zumindest nicht wie gewöhnlich genutzt werden können, daher regelmäßig nicht vor. Sofern Geschäftskunden ausbleiben, fällt es grundsätzlich in die Risikosphäre des Mieters. Eine bestimmte Kundenzahl ist vom Vermieter nur dann geschuldet, wenn er dies als Eigenschaft des Mietobjekts ausdrücklich garantiert hat. Hoheitliche Maßnahmen während der Covid 19 Pandemie richten sich in der Regel nicht gegen Grundstücke und knüpfen weder an die Beschaffenheit noch an die Benutzbarkeit oder die Lage der Grundstücke an, sondern die Maßnahmen waren gegen die Nutzer der Gebäude gerichtet, indem den Betreibern der Gewerbebetriebe eben dieser Betrieb untersagt wurde. Die Verwendbarkeit des Mietobjekts wurde somit durch die hoheitlichen Maßnahmen grundsätzlich nicht beeinträchtigt, sondern es wurde allein die Verwendung selbst untersagt. Das Verwendungsrisiko trägt aber grundsätzlich der Mieter. Die grundsätzliche Brauchbarkeit des Mietobjekts wird nicht dadurch eingeschränkt, dass dem Mieter der im Vertrag vorausgesetzte Gebrauch des – als solches brauchbaren – Mietobjekts untersagt wird. Die Betriebsuntersagungen entfalten auch nicht deshalb eine dingliche, objektbezogene Wirkung, weil nicht bloß der jeweilige Mieter, sondern auch sonst niemand das entsprechende Gewerbe hätte betreiben können. Denn die Betriebsverbote blieben berufsbezogene Regelungen, welche lediglich gesamte Berufsgruppen betrafen, die ihr Gewerbe nirgends (und damit auch nicht in den mietvertragsgegenständlichen Räumen) ausüben durften. Ihr Betrieb wurde nicht durch Eigenschaften der Mieträume und ihrer konkreten Beschaffenheit, sondern eben durch die Betriebsverbote verhindert.

bb) Die Beklagte kann sich auch nicht auf die behauptete akute Infektionsgefahr durch den nicht hinreichenden Luftaustausch in den Mieträumlichkeiten als Mangel berufen.

Eine Vielzahl von Viren, insbesondere auch Grippeviren – und nicht nur Covid 19 – werden durch Tröpfchen und Schwebstoffe (Aerosole) übertragen, was als allgemein bekannt gilt. Auch dass die Viruslast mit der Kunden- bzw. Besucherzahl zunimmt und je nach Luftaustauschrate schnell oder langsam abnimmt, ist allgemeinkundig.

Selbst wenn es sich hier um einen Mangel handeln würde, hätte dieser bereits bei Vertragsschluss vorgelegen und wäre der Beklagten bei Vertragsschluss bekannt oder jedenfalls infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt gewesen. Dennoch erklärte sie im Mietvertrag unter § 4 Abs. 1 S. 3: “Der Mieter bestätigt, dass die Räumlichkeiten für seinen Betrieb geeignet sind.” Mit einer außerordentlichen Kündigung wäre die Beklagte gemäß § 543 Abs. 4 S. 1 BGB ausgeschlossen.

Ferner wäre nach § 543 Abs. 3 S. 1 BGB vor Kündigung eine Abmahnung bzw. Fristsetzung seitens der Beklagten an die Klägerin erforderlich gewesen, um Maßnahmen zu ergreifen, die einen hinreichenden Luftaustausch bzw. eine hinreichende Luftzirkulation gewährleisten. Anhaltspunkte dafür, dass eine Fristsetzung bzw. Abmahnung nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB entbehrlich wäre, sind nicht ersichtlich.

cc) Erst recht keinen Mietmangel stellt schließlich ein allgemeiner Rückgang der Kundenfrequenz dar, der auf das Pandemiegeschehen zurückzuführen ist (Beck-OGK/Martens BGB § 313 Rn. 245).

c) Die Beklagte kann die Kündigungen auch nicht auf einen sonstigen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB stützen.

Erforderlich wäre auch hier eine konkrete Verletzung einer vertraglichen Haupt- oder Nebenpflicht des Vermieters. Es muss eine gewichtige Pflichtverletzung des Kündigungsgegners vorliegen, die seinem Einflussbereich zurechenbar ist, um die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung zu begründen (Beck-OK BGB/Wiederhold BGB § 543 Rn. 49 m.w.N.). Die Störung des Vertragsverhältnisses muss zwar vom Kündigungsempfänger nicht verschuldet sein, der wichtige Grund allerdings aus dem Risikobereich des Kündigungsempfängers herrühren (Palandt/Weidenkaff, 80. Aufl., BGB § 543 Rn. 31, 35).

Hier fehlt es sowohl an einer Pflichtverletzung als auch daran, dass der wichtige Grund aus der Sphäre der Klägerin rührt. In den hoheitlichen Maßnahmen anlässlich der Covid 19 Pandemie liegt keine vom Vermieter zu vertretende Pflichtverletzung (Beck-OGK/Mehle BGB § 543 Rn. 23). Wie bereits ausgeführt, ist der wichtige Grund auch nicht der Sphäre des Vermieters zuzurechnen.

3. Schließlich ergibt sich kein Recht der Beklagten zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus § 314 Abs. 1 BGB.

Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, § 314 Abs. 1 S. 1 BGB. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung nicht zugemutet werden kann (§ 314 Abs. 1 S. 2 BGB). Dieses Kündigungsrecht verdrängt die Grundsätze der Geschäftsgrundlage, soweit es – wie hier – um die Auflösung des Vertrages geht (Palandt/Grüneberg, 80. Aufl., BGB § 313 Rn. 14).

Allerdings ist das Kündigungsrecht ausgeschlossen, wenn sich die wesentliche Änderung bzw. Störung der Verhältnisse durch Anpassung des Vertrages an die veränderten Verhältnisse beseitigen lässt und beiden Parteien die Fortsetzung des Vertrages zuzumuten ist (Palandt/Grüneberg, 80. Aufl., BGB § 314 Rn. 9). Eine Vertragsanpassung kommt bei Gewerbemietverträgen auch allgemein nur dann und insoweit in Betracht, als sich die Covid 19 Pandemie bzw. die politischen oder gesellschaftlichen Reaktionen hierauf so schwerwiegend auf das jeweilige Mietverhältnis ausgewirkt haben, dass ein Festhalten am unveränderten Vertrag einer oder beiden Vertragsparteien nicht zugemutet werden kann. Bei der Beurteilung sind alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Abzustellen ist dabei auf das jeweilige Vertragsobjekt und nicht auf die allgemeinen Verhältnisse der Parteien bzw. etwa mit einem verbundenen Unternehmen. Dem Mieter obliegt es, alle zumutbaren Maßnahmen zu ergreifen, um seinen Betrieb auch während der Pandemie so weit wie möglich aufrechtzuerhalten bzw. durch zumutbare Anpassungen seines Geschäftsmodells drohende Verluste abzuwenden. Denn der Mieter trägt das unternehmerische Risiko seines Betriebes und kann eine Vertragsanpassung nur dann verlangen, wenn und soweit eine verlustfreie Verwendung der Mieträume unternehmerisch objektiv ausgeschlossen ist. Welche Verwendungsmöglichkeiten die Mietsache dem Mieter bei ggf. angepassten Geschäftsmodell während der Beschränkungen infolge der Covid 19 Pandemie objektiv möglich waren, kann wiederum nur im Einzelfall festgestellt werden. Sofern ein Gewerbemieter nicht hinreichend einfallsreich war, zeigt sich ein mangelndes unternehmerisches Talent, dessen Risiko nicht auf die Pandemie zurückzuführen und deshalb von ihm zu tragen ist. Schließlich obliegt es der Partei, die sich auf Grundlagenstörung beruft, nachzuweisen, dass ihr ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Sie muss daher auch alle Umstände nachweisen, aus denen sich die mit einem Festhalten verbundenen Nachteile ergeben, insbesondere also die Nachteile, die für sie infolge der Covid 19 Pandemie entstanden sind (Beck-OGK/Martens BGB § 313 Rn. 251). Können Gewerbeflächen etwa nicht mehr als Verkaufsräume zum Präsenzverkauf, aber noch als Lagerräume für einen Online-Handel genutzt werden, so kommt allenfalls eine teilweise Vertragsanpassung infrage. Es obliegt den Parteien, alle ihnen zumutbaren Maßnahmen zu treffen, um den Sinn des vertraglichen Leistungsaustauschs möglichst weitgehend zu erhalten (Beck-OGK/Martens BGB § 313 Rn. 231).

Die Klägerseite hat die Beklagte bereits darauf hingewiesen, dass die Beklagte nichts dazu vorgetragen habe, dass ihr ein Festhalten am Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Soweit die Beklagte vorgibt, dass Schuhe, Textilien, Taschen und Accessoires im Online-Handel so gut wie nicht verkäuflich seien, kann das Gericht diesen Vortrag nicht ernst nehmen, da diese Waren allgemeinkundig in Größenordnungen online gehandelt werden.

Unter diesen Umständen ist der Vortrag der Beklagten nicht geeignet, eine Unzumutbarkeit am Festhalten des Vertrages in seiner bisherigen Form zu begründen und schon gar nicht das Bestehen des Vertrages insgesamt infrage zu stellen, ungeachtet der Tatsache, dass die Kündigung vom 22.11.2021 schon nicht begründet wurde.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Grundlage in § 709 ZPO.

 

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