Überprüfung einer Mietvertragsklausel: Gerichtsurteil untersucht Transparenz und potenzielle Benachteiligung
Im Fokus einer kürzlich ergangenen Entscheidung des Landgerichts Konstanz (Az.: B 61 S 9/22) stand eine Mietvertragsklausel, welche die Vorauszahlungen für sonstige Betriebskosten als monatlichen Festbetrag festlegte. Das Gericht hielt die Klausel für intransparent und somit für eine unangemessene Benachteiligung der Mieter. Als zentrale Aspekte des Falls fallen die Begriffe „Mietvertragsklausel“, „Transparenzgebot“, „unangemessene Benachteiligung“, „mieterfreundliche Auslegung“, „Betriebskosten“ und „Vorauszahlungen“ auf.
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Übersicht
Verstoß gegen das Transparenzgebot
Die Regelung, aufgrund derer ein konkreter Betrag als monatlicher Festbetrag für sonstige Neben- und Betriebskosten anfallen sollte, wurde in der Entscheidung des Landgerichts Konstanz als unangemessen Benachteiligung und Verstoß gegen das Transparenzgebot eingestuft. Das Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt, dass Pflichten und Rechte der Vertragspartner klar und verständlich dargestellt werden. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass von einem durchschnittlichen Adressaten nicht erwartet werden kann, dass er mit solch einer Klausel rechnet und sie daher als intransparent zu werten ist.
Bewertung der Transparenz
Die Formulierung „als monatlicher Festbetrag“ in der genannten Klausel ist nach Ansicht des Gerichts objektiv geeignet, den Vertragspartner hinsichtlich seiner Rechtsstellung irrezuführen. Daher verletzt diese Formulierung das Transparenzgebot. Das Gericht betonte, dass es bei der Bewertung der Transparenz einer Vertragsklausel auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ankommt.
Auswirkungen auf nachfolgende Entscheidungen
Trotz der erfolgten Abänderung des ursprünglichen Urteils des Amtsgerichts Donaueschingen durch das Landgericht Konstanz, wehrten sich die Beklagten erfolglos gegen ihre Verurteilung zur Zahlung von Betriebskostennachzahlungen für die Jahre 2012 und 2013. Es wurde festgestellt, dass die Beklagten mit einer Vereinbarung aus dem Jahr 2015 die Nebenkostenabrechnungen für diese Jahre grundlegend anerkannt hatten.
Kaution und mögliche Aufrechnung
Im weiteren Verlauf der Rechtssache wurde festgestellt, dass der Kläger die von den Beklagten geleistete Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Frist zurückzahlen muss. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass der Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der Kaution nicht durch eine mögliche Aufrechnung mit gegenseitigen Forderungen erloschen ist. Dies trifft sowohl auf Schadensersatzansprüche des Klägers gegen die Beklagten als auch auf Nachzahlungsansprüche des Klägers aus der Nebenkostenabrechnung zu.
Diese Einzelfallentscheidung hat keine über den einzelnen Fall hinausgehende Bedeutung und eine Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO ist nicht ersichtlich. Sie dient jedoch als Beispiel für eine mieterfreundliche Auslegung juristischer Sachverhalte. Es unterstreicht die Bedeutung von Transparenz und Verständlichkeit in Verträgen sowie in Mietvertragsklauseln. Außerdem zeigt das Urteil auf, dass die Gerichte die Interessen von Mietern schützen, indem sie unklare oder potenziell benachteiligende Klauseln genau untersuchen und gegebenenfalls für unwirksam erklären.
Das vorliegende Urteil
LG Konstanz – Az.: B 61 S 9/22 – Urteil vom 11.01.2023
1. Auf die Berufung der Beklagten unter Zurückweisung ihres weitergehenden Rechtsmittels und unter Zurückweisung der Anschlussberufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Donaueschingen vom 20.12.2021 (Az.: 2 C 105/18) wie folgt abgeändert:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 1.530,48 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 08.01.2018 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an die Beklagten 1.619,01 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.11.2020 zu zahlen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz hat der Kläger 71% und die Beklagten als Gesamtschuldner 29% zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe:
(abgekürzt gem. § 313 a ZPO)
Die Berufung der Beklagten hat teilweise Erfolg. Die Anschlussberufung des Klägers hat keinen Erfolg.
Die Berufung der Beklagten hat Erfolg soweit sich die Beklagten gegen die Verurteilung zur Zahlung von 954,44 Euro wegen Betriebskostennachzahlungen für die Jahre 2015, 2016 und 2017 wenden.
Der Kläger kann für 2015 keine Zahlung von 875,21 Euro, für 2016 keine Zahlung von 817,76 Euro und für 2017 keine Zahlung von 497,98 Euro gemäß § 5 Ziffer 1 q) bb) des Mietvertrages geltend machen. Die Regelung ist unwirksam. § 5 Ziffer 1 q) bb) des Mietvertrages wird dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gerecht.
Zutreffend und von dem Kläger unbeanstandet ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass es sich bei der Regelung in § 5 Ziffer 1 q) bb) des Mietvertrages um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, das heißt eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte, von der Klägerin gestellte Vertragsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Die Bestimmung in § 5 Ziffer 1 q) bb) des Mietvertrages stellt eine intransparente und unangemessene Benachteiligung für die Beklagten dar. Nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.
Eine unangemessene Benachteiligung kann sich nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, Rechte und Pflichten seiner Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen, wozu nicht nur gehört, dass die einzelne Regelung für sich genommen klar formuliert ist; vielmehr muss die Regelung auch im Kontext mit den übrigen Regelungen des Klauselwerks verständlich sein. Erforderlich ist ferner, dass zusammengehörende Regelungen im Zusammenhang aufgeführt werden oder der Zusammenhang in anderer Weise, etwa durch Bezugnahme auf konkrete Klauseln, deutlich gemacht wird. Eine Vertragsgestaltung, die objektiv dazu geeignet ist, den Vertragspartner bezüglich seiner Rechtsstellung irrezuführen, verstößt danach gegen das Transparenzgebot. Abzustellen ist bei der Bewertung der Transparenz einer Vertragsklausel auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (vgl. BGH, Urteil vom 25.02.2016, Az.: VIII ZR 156/13).
Nach § 6 Ziffer 1 des Mietvertrages setzt sich die Miete aus 539,67 Euro Mietzins plus 175,33 Euro vereinbarte Vorauszahlungen auf Nebenkosten zusammen. Nach § 5 Ziffer 1 q) des Mietvertrages betragen die monatlichen Vorauszahlungen insgesamt 175,33 Euro. In § 5 Ziffer 1 q) des Mietvertrages wird die Höhe der monatlichen Vorauszahlungen festgelegt. In § 5 Ziffer 1 q) bb) des Mietvertrages findet sich dann für sonstige Neben- und Betriebskosten neben dem Betrag von 118,30 Euro die Formulierung „als monatlicher Festbetrag“. Mit einer solchen Formulierung rechnet der durchschnittliche Adressat nicht. Er wird aufgrund der Formulierung Vorauszahlungen in § 6 Ziffer 1 des Mietvertrages davon ausgehen, dass nur abrechenbare Betriebskosten zu erwarten sind, mithin Zahlungen, über die noch eine endgültige Abrechnung zu erfolgen hat. Dieser Anschein wird noch verstärkt, durch die Regelung in § 5 Ziffer 4 des Mietvertrages, der eine Regelung zum Umlageschlüssel betreffend dieser Betriebskosten enthält. Die Intransparenz der Regelung folgt daraus, dass ein typischer Mieter, auf den in diesem Zusammenhang abzustellen ist, mit Pauschalen für Betriebskosten außer den Betriebskosten für Heizung und Warmwasser nicht zu rechnen braucht.
Die Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg soweit sie sich gegen die Verurteilung zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 1.530,48 Euro wegen Betriebskostennachzahlungen für die Jahre 2012 und 2013 wendet.
Der Kläger hat gegen die Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 einen Nachzahlungsanspruch in Höhe von 662,91 Euro und aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 einen Nachzahlungsanspruch in Höhe von 867,57 Euro.
Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht im angegriffenen Urteil festgestellt, dass die Beklagten mit der Vereinbarung vom 05.02.2015 die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 dem Grunde und der Höhe nach anerkannt haben.
Die Beklagten haben diese Vereinbarung bereits mangels Bestehens eines Widerrufsrechts nicht wirksam widerrufen. Ein Widerrufsrecht setzt gemäß § 312 Abs. 1 BGB voraus, dass der Unternehmer gegen ein vereinbartes Entgelt des Verbrauchers die vertragscharakteristische Leistung erbringt. Eine entgeltliche Leistung des Verbrauchers unterfällt der Vorschrift nicht (BGH, Az.: XI ZR 219/19). Die Beklagten haben durch die Vereinbarung vom 05.02.2015 die Betriebskostenabrechnungen des Klägers für die Jahre 2012 und 2013 anerkannt. Eine entgeltliche Leistung des Klägers wird durch diese Vereinbarung nicht begründet, so dass die Beklagten bereits mangels Bestehens eines Widerrufsrechts die Vereinbarung nicht wirksam widerrufen haben.
Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 288, 291 BGB. Verzugszinsen vor Rechtshängigkeit schulden die Beklagten nicht. Ein durchsetzbarer Zahlungsanspruch bestand allein aufgrund der Nebenkostenabrechnungen nicht.
Die Berufung der Beklagten hat Erfolg, soweit sie sich gegen die Abweisung der Widerklage wendet.
Die Beklagten haben an den Kläger eine Kaution in Höhe von 1.619,01 Euro bezahlt. Der Kläger hat den Erhalt der Kaution bereits nicht wirksam bestritten. Der Erhalt einer Kaution ist ein Gegenstand eigener Wahrnehmung, der gemäß § 138 Abs. 4 ZPO grundsätzlich nicht mit Nichtwissen bestritten werden kann. Die Behauptung des Klägers, er könne einen Zahlungseingang betreffend einer Mietkaution auf seinem Konto nicht feststellen, ist für ein Bestreiten nicht ausreichend. Im Übrigen haben die Beklagten die Zahlung der Kaution an den Kläger durch die Vorlage von Quittungen, deren Richtigkeit vom Kläger nicht in Frage gestellt wird, nachgewiesen.
Der Kläger als Vermieter ist verpflichtet, die von den Beklagten geleistete Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Überlegungs- und Abrechnungsfrist zurückzuzahlen. Das Mietverhältnis wurde am 30.04.2017 beendet. Die Schlüssel haben die Beklagten am 01.08.2017 zurückgegeben. Die angemessene Überlegungs- und Abrechnungsfrist ist abgelaufen, wenn der Vermieter in der Lage ist, noch offene Ansprüche, zu deren Sicherung die Kaution dient, in zumutbarer Weise abzurechnen (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.04.2005, Az.: 24 W 16/05). Diese Frist, die im Einzelfall mehr als 6 Monate betragen kann, war jedenfalls zum Zeitpunkt der Erhebung der Widerklage mehr als 3 Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses abgelaufen.
Der Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der geleisteten Kaution ist nicht wegen Aufrechnung von Schadensersatzansprüchen des Klägers gegen die Beklagten erloschen. Der Kläger hat einen Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten wegen nicht vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache nicht ausreichend dargelegt. Der Vortrag des Klägers genügt insoweit nicht den Erfordernissen einer substantiierten Darlegung. Der Kläger hat zum Zustand der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses nicht vorgetragen. Zum Zustand der Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses und zu der Frage, inwieweit der Zustand der Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses auf einem nicht vertragsgemäßen Gebrauch der Beklagten beruht hat der Kläger, unter Berücksichtigung des qualifizierten Bestreitens der Beklagten, nicht ausreichend vorgetragen. Eine Beweiserhebung mittels eines vom Kläger angebotenen Sachverständigengutachtens zur Notwendigkeit und Angemessenheit der vorgetragenen Aufwendungen war angesichts des unzureichenden Vortrags von Anknüpfungstatsachen nicht möglich.
Der Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der geleisteten Kaution ist nicht wegen Aufrechnung von Nachzahlungsansprüchen des Klägers gegen die Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 erloschen. Es kann dabei dahingestellt bleiben, ob dem Kläger ein Anspruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Jahr 2014 zustand, da der Anspruch jedenfalls verjährt ist und es dem Kläger als Vermieter gemäß § 216 Abs. 3 BGB verwehrt ist sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen (vgl. BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14).
Dem Kläger steht auch kein Zurückbehaltungsrecht zu, da dessen Ausübung durch den Kläger jedenfalls treuwidrig ist. Es verstößt gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), dass der Kläger als Kautionsnehmer den Erhalt der Kaution bestreitet und gleichzeitig die Rückzahlung der Kaution unter Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht verweigert.
Der Zinsanspruch für den Kautionsrückzahlungsanspruch folgt aus den §§ 288, 291 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91, 92, 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Gründe, die Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, sind nicht ersichtlich. Es handelt sich vorliegend um eine Einzelfallentscheidung, welcher keine über den Fall hinausgehende Bedeutung zukommt.
