AG Hamburg-Blankenese – Az.: 533 C 13/18 – Urteil vom 04.09.2019
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 808,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.01.2019 zu zahlen.
2. Der Kläger wird verurteilt, an die Beklagten zur gesamten Hand 496,75 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.05.2018 sowie 418,40 € außergerichtlich entstandene Rechtsanwaltsgebühren zu zahlen. Im übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 20.609,82 € festgesetzt. Davon entfallen auf die Klage 9.240,- € (770,- € x 12) und auf die Widerklage 11.369,82 €. Der Widerklagantrag Ziffer 1 beträgt 7.089,06 €, der Widerklagantrag Ziffer 2 4.280,76 € (356,73 € x 12).
Tatbestand
Der Kläger verlangte mit der inzwischen übereinstimmend für erledigt erklärten Klage Räumung, die Beklagten machen mit einer Widerklage Schadenersatzansprüche sowie Rückzahlung der Mietkaution geltend.
Die Parteien waren seit 2015 durch einen Mietvertrag über als Wohnung vermietete Räumlichkeiten im Keller/Souterrain des Hauses … in … sowie einen Tiefgaragenstellplatz verbunden (Anl. K 1). Zustand und Belegenheit der vermieteten Räume ergeben sich aus den Fotos Anl. K 2 und 35 sowie den Grundrissen Anl. K 3 und 34. Die Nettokaltmiete belief sich auf 770,- € zuzüglich Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 130,- €. Nach § 5 des Mietvertrages war eine Indexmiete vereinbart. Die von den Beklagten geleistete Mietkaution betrug 2.310,- €. Eine behördliche Genehmigung für die Nutzung zu Wohnzwecken lag nicht vor.
Mit Schreiben vom 22.04.2017 (Anl. K 16), auf dessen Inhalt verwiesen wird, verlangte der Kläger ab dem 1.06.2017 aufgrund der vereinbarten Indexmiete eine Mieterhöhung um 12,36 €. Mit Email vom 1.06.2017 (Anlage zum Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 3.04.2019) erklärte der Beklagte zu 2), die Differenz für Juni 2017 sei noch nicht gezahlt.
Mit Bescheid vom 20.10.2017 (Anl. K 4 = WK 3) untersagte die Freie und Hansestadt Hamburg, Bezirksamt Altona dem Kläger die Überlassung der Flächen als Wohnraum und forderte ihn auf, die Nutzung zu Wohnzwecken bis zum 30.04.2018 einzustellen. Zeitgleich erhielten die Beklagten eine Duldungsaufforderung (Anl. WK 2). Mit Bescheid vom 7.11.2017 (Anl. K 5) ordnete die Behörde die sofortige Vollziehung an.
Mit Schreiben vom 21.11.2017 (Anl. WK 6) forderte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten den Kläger auf, bis zum 30.11.2017 zu erklären, dass er für alle den Beklagten im Zusammenhang mit der behördlichen Nutzungsuntersagung entstehenden Schäden aufkommen werde, was dieser ablehnte.
Mit Schreiben vom 30.11.2017 (Anl. K 6= WK 7) kündigte der Kläger aufgrund der Untersagungsverfügung das Mietverhältnis ordentlich zum 28.02.2018. Die Beklagten widersprachen der Kündigung.
Mit Schreiben vom 7.12.2017 übersandte der Kläger den Beklagten die Abrechnung über die Heiz- und Betriebskosten für das Jahr 2016 (Anl. K 9) – auf deren Inhalt verwiesen wird -, die eine Nachzahlung in Höhe von 684,44 € ergab.
Mit Email vom 13.12.2017 (Anl. WK 9) wandte der Kläger sich an die Beklagten und bat um Zugang zur Wohnung, um diese anderen Interessenten zu zeigen.
Mit Schreiben vom 15.12.2017 (Anl. WK 10) forderte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten den Kläger auf, auf die Rechte aus der Kündigung zu verzichten.
Mit Schreiben vom 18.12.2017 (Anl. K 24) erinnerte der Kläger an die angefragten Besichtigungstermine.
Mit Schreiben vom 20.12.2017 (Anl. WK 11) erklärte der Kläger vorsorglich eine zweite ordentliche Kündigung zum 30.04.2018. Die Beklagten widersprachen auch dieser Kündigung.
Mit Schreiben vom 21.12.2017 (Anl. K7= WK 13) teilte der Prozessbevollmächtigte des Klägers den Beklagten mit, dass der Kläger an der Kündigung festhalte.
Mit Schreiben vom 22.12.2017 (Anl. WK 14) bat der Kläger erneut um Zugang zur Wohnung und schlug Besichtigungstermine vor.
Mit Email vom 19.01.2018 (Anl. WK 16) fragte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten, aus welchem Grund Besichtigungstermine erfolgen sollten.
Mit Schreiben vom 22.01.2018 (Anl. K 18) fragte der Kläger 4 konkrete Besichtigungstermine an und bat um Terminbestätigung bis zum 26.01.2018. Mit Email vom 30.01.2018 (Anl. WK 17) erklärte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten, eine Besichtigung sei möglich und bat um Terminbenennung. Mit Email vom 2.02.2018 (Anl. K 19) erinnerte der Kläger an seine Anfrage und schlug zwei weitere Termine vor. Mit Email vom 7.02.2018 (Anl. K 20) schlug der Kläger weitere 4 Besichtigungstermine vor. Mit Email vom 7.02.2018 (Anl. K 21) erklärte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten, die Termine könnten nicht stattfinden und bot den 20.02.2019 an. Der Kläger betätigte diesen Termin mit Email vom gleichen Tag (Anl. K 22) und bat um einen weiteren Termin.
Am 20.02.2018 fand eine Besichtigung mit zwei Interessenten statt.
Mit Schreiben vom 21.02.2018 (Anl. K 25) kündigten die Beklagten aufgrund der Untersagungsverfügung außerordentlich zum 28.02.2018.
Am 1.03.2018 übergaben die Beklagten die Wohnung geräumt an den Kläger.
Die Beklagten mieteten ab dem 1.03.2018 eine Wohnung mit einer Fläche von 81,87 qm in der … im ersten OG zu einem Mietpreis von 1.696,- € von der … (Mietvertrag Anl. WK 18).
Mit Schreiben vom 19.04.2018 (Anl. K 10) übersandte der Kläger den Beklagten die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für 2017 – auf deren Inhalt verwiesen wird -, aus der sich eine Nachzahlung zu Lasten der Beklagten in Höhe von 692,33 € ergab.
Mit Schreiben vom 30.08.2018 (Anl. K 11) – auf dessen Inhalt verwiesen wird -, rechnete der Kläger über die Kaution ab. Das Mietkautionskonto bezifferte der Kläger auf 2.311,58 €. Abzüglich einiger Forderungen, unter anderem Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen – ergab sich eine Nachzahlung von 199,79 € zu Lasten der Beklagten.
Mit Schreiben vom 25.03.2019 (Anl. K 32) rechnete der Kläger nach Erstellung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 (Anl. K 30), die eine Nachzahlung in Höhe von 155,02 € ausweist sowie der Einzelabrechnung des Wohnungseigentümers (Anl. K 31) erneut über die Kaution ab. Danach ergab sich ein Saldo von 185,49 € zu Lasten der Beklagten. Auf den Inhalt der Abrechnungen wird Bezug genommen.
Der Kläger trägt vor, er habe die Räume in Unkenntnis der Nutzbarkeit zu Wohnzwecken an die Beklagten vermietet. Er sei wegen der Anordnung der Behörde zur Kündigung berechtigt. Die Beklagten hätten ohnehin vorgehabt umzuziehen, da sie nach einer Wohnung in Nähe der Bahn gesucht hätten um die Fahrzeit des Beklagten zu 2) zu seiner Arbeitsstätte in Berlin zu verringern. Dies habe der Beklagte zu 2) dem Kläger gegenüber am 19.08.2017 erklärt.
Der Kläger beruft sich auf einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 900,- € sowie Ansprüche auf Rückzahlung den Salden aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2016 – 2018. Der Schadenersatzanspruch beruhe darauf, dass die Beklagten es ihm verwehrt hätten, die Räume anderen Mietinteressenten zu zeigen. Der Kläger könne daher die nach dem Mietvertrag geschuldeten 900,- € verlangen. Mit der Nachmieterin, der Zeugin … sei – was unstreitig ist – erst zum 1.03.2018 der Mietvertrag zu einer Miete von 990,- € geschlossen worden. Sie sei bereit gewesen, das Objekt schon zum 1.03.2018 anzumieten, wenn eine Besichtigung vor dem 20.02.2018 möglich gewesen wäre. Der Kläger habe die Räumlichkeiten ab dem 10.12.2017 auf diversen Internetportalen zur gewerblichen Vermietung angeboten, was sich aus der Rechnung Anl. K 12 ergebe. Zu den Betriebskostenabrechnungen legt der Kläger die Einzelabrechnungen des Wohnungseigentumsverwalters für 2016 (Anl. K 28) und 2017 (Anl. K 29) vor. Er behauptet, das Gebäude … sei in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestehe nur aus einer Person, dem Kläger.
In Bezug auf die widerklagend geltend gemachten Schadensersatzansprüche beruft der Kläger sich auf Verjährung und Verwirkung. Die neue Wohnung sei nicht vergleichbar. Hinsichtlich der Mietdifferenz legt der Kläger eine eigene Hochrechnung (Anl. K 33) vor.
Der Kläger hat ursprünglich beantragt,
1. die Beklagten zu verurteilen, die im Keller/Souterrain belegenen Räume des Mehrfamilienhauses … bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Flur, Bad nebst WC, und einem Keller sowie einen Garten zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben,
2. die Beklagten zu verurteilen, den Tiefgaragenstellplatz Nr. 6 auf dem Grundstück … zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagten haben ursprünglich beantragt, festzustellen, dass das Mietverhältnis über die Räume … nicht durch die Kündigung des Klägers vom 30.11.2017 oder 20.12.2017 oder durch sonstige Beendigungstatbestände geendet hat, sondern zu unveränderten Bedingungen fortbesteht.
Die Parteien haben die Klaganträge Ziffer 1 und 2 sowie den Feststellungsantrag übereinstimmend für erledigt erklärt.
Der Kläger beantragt nunmehr, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 808,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen und widerklagend,
1. den Kläger zu verurteilen, an die Beklagten zur gesamten Hand 7.089,06 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über Basiszinssatz auf 496,75 € ab Rechtshängigkeit der Widerklage und auf weitere 2.311,58 € ab dem 1.09.2018 sowie auf 4.280,76 € ab dem 19.03.2019 zu zahlen,
2. festzustellen, dass der Kläger verpflichtet ist, den Beklagten Schadenersatz in Form der Mietpreisdifferenz von 356,73 € für die Dauer des Mietverhältnisses zwischen ihnen und der Vermieterin … über die Wohnung … (1. OG rechts), längstens jedoch bis zum 28.02.2021 zu zahlen,
3. den Kläger zu verurteilen, an die Beklagten zur gesamten Hand 418,40 € außergerichtlich entstandene Rechtsanwaltskosten zu zahlen.
Der Kläger beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Auffassung, aufgrund der behördlichen Untersagung der Nutzung zu Wohnzwecken stünde allein ihnen, nicht jedoch dem Kläger ein Kündigungsrecht zu, da er die vorliegende Unmöglichkeit der Nutzung sehenden Auges in Kauf genommen habe.
Mit der Widerklage machen sie unter anderem folgende für den Umzug entstandene Kosten geltend: 60,- € für die Anmietung eines Fahrradanhängers zu Transportzwecken, 100,- € für Umzugsmaterial, 312,- € für den Umzug (2 Personen jeweils 13 Stunden an drei Tagen a 12,- € die Stunde) sowie 24,75 € für die Nutzung von drei Fahrzeugen an drei Tagen. Zu den Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 9.05.2018 verwiesen.
Die Beklagten verlangen des Weiteren Rückzahlung der Mietkaution sowie die Differenz der Miete zwischen der alten und der neuen Wohnung als Schadensersatz. Die von ihnen neu gemietete Wohnung entspreche in Ausstattung und Baujahr der bisherigen Wohnung. Für die Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 2.07.2019 sowie die Fotos Anl. WK 19-24 verwiesen. Für die Suchbemühungen der Beklagten wird auf den Schriftsatz vom 3.07.2019 und Anlagenkonvolut Anl. WK 25 verwiesen. Nach einer Umrechnung auf die gemieteten Quadratmeter – für deren Berechnung auf den Schriftsatz vom 19.03.2019 verwiesen wird – bestehe eine Differenz von 356,73 € monatlich. Für die Zeit bis März 2019 ergebe sich eine Differenz von 4.280,76 €.
Die Betriebskostenabrechnungen seien formal und materiell unwirksam. Der Kläger verwende nicht den nach Gesetz vorgesehen Flächenschlüssel. Die Beklagten könnten die Abrechnungen nicht verstehen, da sie nicht ausreichend deutsch sprechen.
Das Gericht hat aufgrund des Beweisbeschlusses vom 20.12.2018 Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin …, für deren Aussage auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 3.04.2019 verwiesen wird.
Hinsichtlich des weiteren Vortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet. Die Widerklage ist zulässig, jedoch nur zum Teil begründet.
1.
Der mit der Klage verfolgte Räumungsanspruch war begründet. Die Klägerin konnte nach § 546 BGB Räumung der Wohnung verlangen, da das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 30.11.2017 (Anl. K 6= WK 7) wirksam beendet worden war. Die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung nach §§ 543 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB lagen vor.
Nach der Untersagungsverfügung vom 20.10.2017 (Anl. K 4 = WK 3) und der Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit mit Bescheid vom 7.11.2017 (Anl. K 5) war die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung zu Wohnzwecken nicht möglich. Der Kläger konnte seiner Verpflichtung aus dem Mietvertrag, den Beklagten die Wohnung zum Gebrauch zu überlassen, nicht mehr nachkommen.
Ein Kündigungsrecht des Mieters ist in einem solchen Fall unstreitig gegeben. Dies muss auch für den Vermieter gelten, weil er anders der behördlichen Verpflichtung, die Nutzung einzustellen, nicht nachkommen kann. Ein etwaiges Verschulden auf Seiten des Vermieters ist im Rahmen der Frage, ob und in welchem Umfang dem Mieter in der Folge Schadensersatzansprüche zustehen, zu berücksichtigen. Ein Kündigungsausschluss kann darauf nicht beruhen, da die Nutzung zu Wohnzwecken unabhängig von dem Verschulden nicht möglich ist.
Dass die Beklagten der Kündigung zunächst widersprochen haben, ist zur Auffassung des Gerichts nicht nachvollziehbar. Diese Reaktion mag verständlich sein, wenn eine unklare Rechtslage vorgelegen und die Möglichkeit bestanden hätte, dass die Untersagung aufgehoben und die Wohnnutzung letztlich wieder hätte genehmigt werden können. Diese Möglichkeit war aber nicht gegeben, da das Verbot auf objektiv nachvollziehbaren bauordnungsrechtlichen Gründen beruhte – die Abmessungen der vermieteten Räume waren schlicht nicht ausreichend. Das Verlangen der Fortsetzung des Mietverhältnisses hätte daher den bestehenden rechtswidrigen Zustand fortgeschrieben. Dies haben die Beklagten letztlich auch so gesehen und mit Schreiben vom 21.02.2018 (Anl. K 25) aufgrund der Untersagungsverfügung gekündigt.
Das von den Beklagten zitierte Urteil des LG Berlin (Az. 65 S 121/18) hilft im vorliegenden Fall nicht weiter, da die Untersagung der Wohnungsnutzung dort auf einem Umstand beruhte, der hätte geändert werden können. Die Untersagung erfolgte wegen eines fehlenden Rettungswegs, den der Vermieter aus Kostengründen nicht bauen wollte. Im vorliegenden Fall ist es jedoch nicht möglich, die Abmessungen der Räume zu verändern, ohne das Haus komplett abzureißen.
Der nicht für erledigt erklärte Klagantrag Ziffer 2 ist begründet.
Nachdem der Prozessbevollmächtigte der Beklagten den Kläger mit Schreiben vom 15.12.2017 (Anl. WK 10) aufgefordert hatte, auf die Rechte aus der Kündigung zu verzichten, war der Kläger berechtigt, sich zur Durchsetzung seiner Rechte anwaltlicher Hilfe zu bedienen. Er kann die Kosten für die außergerichtliche Einschaltung seines Prozessbevollmächtigten als Schadenersatz verlangen. Für die Höhe sowie den zutreffend aufgrund der Nettomiete berechneten Streitwert wird auf die Klagschrift verwiesen. Die Zinsforderung ist aus § 91 BGB begründet.
2.
Die Widerklage ist nur zum Teil begründet.
a)
Die Beklagten können Schadensersatz in Höhe von 496,75 € für die Durchführung ihres Umzuges sowie 418,40 € für ihre außergerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten verlangen.
Die Beklagten mussten umziehen, da die Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken untersagt war. Diesen Umstand haben nicht die Beklagten, sondern der Kläger als Vermieter zu vertreten. Unabhängig von der Frage, ob er Kenntnis von dem Verstoß gegen die bauordnungsrechtlichen Vorschriften hatte, ist ihm der Umstand, dass die vermieteten Räume nicht den behördlichen Anforderungen entsprachen, zuzurechnen. Dass Räumlichkeiten im Souterrain oder Keller nicht in jedem Fall zu Wohnzwecken geeignet sind, ist allgemein bekannt. Vorliegend wäre durch einfaches Nachmessen feststellbar gewesen, dass die Vorschriften nicht eingehalten waren. Der Mangel war damit erkennbar.
Auch wenn der Vortrag des Klägers, die Beklagten hätten einen Umzug gewünscht, zutreffen sollte – insoweit wird die Behauptung des Klägers, der Beklagte zu 2) habe ihm gegenüber am 19.08.2017 erklärt, er suche nach einer Wohnung in der Nähe eines Bahnhofs, um die Fahrzeit zu seiner Arbeitsstätte in Berlin zu verringern, unterstellt – war der Umzug in jedem Fall auf Grund der Untersagungsverfügung erforderlich. Die Beklagten konnten sich den Zeitpunkt des Umzuges nicht aussuchen und hatten auch keine Wahl auf einen solchen zu verzichten, wenn sie keine günstiger gelegene Wohnung gefunden hätten. Der Kläger ist damit verpflichtet, den Beklagten den entstandenen Schaden, wozu auch die Vertretung durch ihren Prozessbevollmächtigten gehört, zu ersetzen. Für die Berechnung der außergerichtlich entstandenen Kosten wird auf den Schriftsatz vom 10.09.2018 sowie die anliegende Kostenrechnung verwiesen.
Hinsichtlich der Höhe des durch den Umzug ausgelösten Schadens folgt das Gericht dem Vortrag der Beklagten im Schriftsatz vom 9.05.20189. Zwar sind alle Angaben streitig und die angekündigten Rechnungen nicht vorgelegt. Das Gericht kann aber eine Schätzung der angemessenen Kosten vornehmen. Danach sind weder 60,- € für die Anmietung eines Fahrzeuganhängers zu Transportzwecken, noch 100,- € für Umzugsmaterial oder 24,75 € für die Nutzung dreier Fahrzeuge zu beanstanden. Auch der Arbeitseinsatz von 26 Stunden erscheint nachvollziehbar, ohne dass es der Vernehmung der benannten Zeugen bedarf. Immerhin galt es Möbel, Gegenstände und persönliche Sachen von zwei Personen, die drei Jahre lang die Wohnung bewohnt haben, zu verpacken, zu transportieren und anschließend wieder auszupacken. Die Annahme des Klägers, allenfalls 8 Stunden seien angemessen, ist nicht weiter substantiiert.12,- € pro Stunde sind zur Auffassung des Gerichts angemessen.
Die Forderung der Beklagten ist nicht verjährt. Die kurze Verjährung nach § 548 BGB gilt nicht für Schadensersatzansprüche.
Die Zinsforderung ist aus § 291 BGB begründet.
b)
Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution ist dagegen nicht begründet. Die Kaution ist nach der letzten und aktuellsten Abrechnung des Klägers vom 25.03.2019 (Anl. K 32) verbraucht.
aa)
Der Kläger kann die geltend gemachten Salden für die Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2016 (684,44 €), 2017 (692,33 €) und 2018 (155,02 €) gegenüber der Kaution verrechnen.
Die Abrechnungen sind formell wirksam. Der zugrunde gelegte Flächenschlüssel ist nicht zu beanstanden. Die Verwendung der unterschiedlichen Bezeichnungen „nach Miteigentumsanteilen (MTA)“ (2016) und „nach Miteigentumsanteilen (MEA)“ (2017) ist unbeachtlich, da deutlich wird, dass es sich bei beiden Bezeichnungen um eine Abrechnung nach Miteigentumsanteilen handelt. Nach § 10 des Mietvertrages tragen die Beklagten den Anteil an den vereinbarten Betriebskosten, den die Einzelabrechnung des Wohnungseigentumsverwalters vorgibt. Der Kläger hat in der mündlichen Verhandlung am 28.11.2018 glaubhaft erklärt, dass das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt sei und die jeweiligen Einzelabrechnungen des Wohnungseigentumsverwalters für die Jahre 2016 (Anl. K 28), 2017 (Anl. K 29) und 2018 (Anl. K 31) vorgelegt, die den Nebenkostenabrechnungen zugrunde gelegt sind.
Die Beklagten können sich nicht auf Sprachschwierigkeiten berufen. Eine Abrechnung auf Englisch war nicht vereinbart. Im übrigen waren die Beklagten schon zum Zeitpunkt der Abrechnung für 2016 durch ihren Prozessbevollmächtigten vertreten.
Materiell sind keine Einwendungen erhoben worden. Offenkundige Fehler wie beispielsweise die Abrechnung nicht umlagefähiger Kosten sind nicht ersichtlich.
bb)
Nachdem die Beklagten den Zugang der Erhöhung der Indexmieterhöhung ab dem 1.06.2017 zunächst bestritten und das Gericht die Zeugin … geladen hatte, haben die Beklagten den Zugang der Mieterhöhung im Verhandlungstermin am 3.04.2019 unstreitig gestellt. Der Kläger ist daher berechtigt, eine Differenz in Höhe von 12,36 € für Juni 2017 von der Kaution abzuziehen.
cc)
Der Kläger kann auch den Mietausfall für den Monat März 2018 verlangen und mit der Kaution gegenrechnen. Er hat rechtzeitig mit mehreren Schreiben, erstmals am 13.12.2017 (Anl. WK 9) um die Benennung von Besichtigungsterminen gebeten. Die Reaktion der Beklagten war deutlich verzögert. Erst mit Schreiben vom 19.01.2018 (Anl. WK 16) fragte der Prozessbevollmächtigte der Beklagte nach dem Grund der Besichtigungstermine und erklärte am 30.01.2019 (Anl. WK 17), dass eine Besichtigung möglich sei. Diese kam erst am 20.02.2019 zustande, obwohl der Kläger schon mit Email vom 22.01.2018 (Anl. K 18), 2.02.2018 (Anl. K 19) sowie 7.02.2019 (Anl. K 21) diverse Termine vorgeschlagen hatte. Nach Durchführung der Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugin … ist das Gericht davon überzeugt, dass sie die Räume zum 1.03.2018 gemietet hätte, wenn dies möglich gewesen wäre. Die Zeugin hat glaubhaft erklärt, dass sie sehr an einer früheren Anmietung interessiert gewesen sei. Sie habe sich am 18.01.2018 mit dem Kläger getroffen, die Räume aber nicht von innen ansehen können. Bei der Besichtigung am 20.02.2018 hätte sie die Räume schon zum 1.03.2018 angemietet. Der Kläger habe jedoch erklärt, dass er nicht wisse, ab wann die Räume vermietet werden könnten. Das Gericht hat keine Zweifel an den Angaben der Zeugin, die ihre Angaben ruhig und besonnen gemacht hat und soweit ersichtlich kein Näheverhältnis zum Kläger aufweist. Dass der Kläger bei der Besichtigung am 20.02.2018 die Zeugin über den Mietbeginn vertrösten musste, ist angesichts des unstreitigen Sachverhalts wonach die Beklagten sich gegen die Kündigung wehrten und erst mit Schreiben vom 21.02.2018 (Anl. K 25) kündigten, nachvollziehbar.
Der Höhe nach kann der Kläger den mit der Zeugin vereinbarten Mietzins verlangen.
Dieser lag nach seinem unstreitigen Vortrag bei 840,- € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen, insgesamt 990,- €. In seiner Abrechnung vom 25.03.2019 (Anl. K 32) hat der Kläger die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten nachvollziehbar auf 112,97 € beziffert, was zuzüglich der Kaltmiete von 840,- € einen – niedrigeren – Betrag von 952,97 € ergibt.
c)
Die Widerklage ist abzuweisen soweit die Beklagten eine Zahlung von 4.280,76 € als Differenz zwischen der alten und neuen Miete sowie eine dahingehende Feststellung zukünftiger Kostentragung verlangen.
Aufgrund der in der Vermietung von zu Wohnzwecken nicht geeigneten Räumen liegenden Pflichtverlegung des Klägers steht den Beklagten der geltend gemachte Schadensersatzanspruch zwar dem Grunde nach zu. Das Gericht ist aber nicht davon überzeugt, dass die neu angemietete Wohnung der Beklagten in der … mit den von dem Kläger gemieteten Räumen vergleichbar ist. Insoweit kommt es nicht auf die Wohnungsgröße an, die die Beklagten zutreffend umgerechnet haben, sondern allein auf Lage, Art, Beschaffenheit und Ausstattung.
Dabei ist zunächst festzustellen, dass die streitgegenständlichen „alten“ Räume nach dem Wohnanlagenverzeichnis in „normaler“, die neue Wohnung dagegen in „guter“ Wohnlage liegen. Hinsichtlich der neuen Wohnung ist die Nähe zur Alster sehr günstig, auch wenn die Beklagten die Lage des Hauses und Baustellenlärm rügen. Die Ausstattung mag ausweislich der Fotos in Teilen ähnlich sein. Es gibt jedoch einige gravierende, die neue Wohnung deutlich aufwertende Unterschiede, wie beispielsweise die separate vollausgestattete Einbauküche mit Ceranfeld und gefliestem Fußboden sowie das Vorhandensein eines Balkons. Entscheidend ist zur Auffassung des Gerichts die Tatsache, dass die neue Wohnung im 1. OG liegt und ausweislich der Fotos in Wohn- und Schlafzimmer ausreichend große Fenster aufweist. Die Belichtungssituation ist damit mit den von dem Kläger vermieteten und im Souterrain belegenen Räumen nicht vergleichbar.
3.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 a, 92 Abs. 2 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
