LG Berlin – Az.: 65 S 250/19 – Urteil vom 01.07.2019
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 31. Oktober 2019 – ### – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Dieses und das angefochtene Urteil des Amtsgerichts sind vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen.
II.
Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
1. Die Feststellungsklage ist zulässig und begründet.
a) Zutreffend hat das Amtsgericht die Zulässigkeit der Feststellungsklage bejaht. Die Voraussetzungen des § 256 Abs. 1 ZPO liegen vor. Ein rechtliches Interesse an der Feststellung der Nichtbestehens der Zahlungspflichten aus der hier gegenständlichen Mieterhöhungserklärung der Beklagten besteht ersichtlich, denn es wird damit im Interesse beider Parteien – ohne die mit Rückforderungen oder der Entstehung von Zahlungsrückständen verbundenen Risiken (wiederum für beide Parteien) – der Umfang der Pflicht des Mieters aus § 535 Abs. 2 BGB geklärt.
b) Die Feststellungsklage ist auch begründet.
aa) Rechtsfehlerfrei hat das Amtsgericht den Feststellungsantrag zu 1) ausgelegt.
Die Gerichte sind entgegen der Auffassung der Beklagten – auch bei anwaltlicher Vertretung der klagenden Partei – uneingeschränkt verpflichtet, das Klägervorbringen und -begehren sachgerecht auszulegen (vgl. BGH, Urt. v. 19.09.2018 – VIII ZR 231/17; Urt. v. 21.03.2018 – VIII ZR 68/17, WuM 2018, 373, [377]). Eben diese Maßstäbe wendet das Amtsgericht rechtsfehlerfrei an.
Die Feststellungsklage war nach dem aus der Begründung des Antrags in der Klageschrift zweifelsfrei erkennbaren Willen der Kläger auf den Zeitraum ab Mai 2019 gerichtet, denjenigen Zeitraum, der sich an den Zeitraum anschließt, für den die Forderung im Wege der Leistungsklage nach dem Antrag zu 3) verlangt wird. Die Berufung zeigt keine Umstände auf, die eine andere Bewertung rechtfertigen.
bb) Die Erklärung der Beklagten vom 29. März 2017 hat keine Mieterhöhung bewirkt.
Zu Recht wird mit der Berufung zwar geltend gemacht, dass die Mieterhöhung vom 29. März 2017 nicht verfrüht erklärt worden ist. Sie ist nicht bereits aus diesem Grunde wirkungslos. Die vorgesehenen Arbeiten waren in diesem Zeitpunkt vollständig beendet.
Die Kläger gestehen eine Vereinbarung mit der Beklagten zu, wonach das Kammerfenster entgegen der Ankündigung nicht ausgetauscht werden sollte. Sie konnten und mussten deshalb erkennen, dass die Beklagte die Arbeiten mit der Formulierung „mit Ausnahme eines Fensters in Ihrer Wohnung“ als abgeschlossen betrachtet hat und die Arbeiten auch abgeschlossen waren.
Auch die nachträglich festgestellten, zwischen den Parteien teilweise streitigen Mängel ändern an der Fertigstellung nichts.
Es kommt vielmehr nach §§ 559b Abs. 1, 559, 559a BGB aF iVm Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB darauf an, ob die Erhöhung der Miete in der Mieterhöhungserklärung auf der Grundlage der entstandenen Kosten den gesetzlichen Anforderungen gemäß berechnet und erläutert wurde.
Die formellen Anforderungen der §§ 559 ff. BGB erfüllt die Mieterhöhungserklärung vom 27. März 2017 in Bezug auf die Kosten mit Bezug zur Fassadendämmung und zu den Arbeiten außerhalb der Wohnung nicht.
Da die Mieterhöhung durch einseitige Erklärung bereits kurze Zeit später nach Zugang ohne das Erfordernis der Abgabe einer Erklärung des Mieters wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für ihn dadurch verhindern, dass er die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13; BT-Drs. 7/2011, S. 12).
Zwar sind an die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung keine überhöhten Anforderungen zu stellen; es genügt, wenn der Mieter anhand der Erläuterung den Grund der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann (BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 89/13). Eben das ist hier nicht mehr möglich.
Die Kläger können die Berechtigung der Mieterhöhung auf der Grundlage der Mieterhöhungserklärung unter Berücksichtigung der ihnen angekündigten Arbeiten und der dortigen Kostenkalkulation einschließlich ersparter Instandsetzungskosten bezüglich angefallenen Kosten für die Arbeiten an der Fassade nicht ausreichend nachprüfen und nachvollziehen. Das ergibt sich hier vor allem deshalb, weil die Angaben der Beklagten in der Modernisierungsankündigung vom 10. September 2015 ganz erheblich von den Angaben in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung abweichen, teilweise widersprechen sie sich. Die Abweichungen betreffen etwa die Bezeichnung und Abgrenzung der einzelnen Arbeitsschritte sowie die darauf entfallenden Kosten, aber auch die in Abzug gebrachten Instandsetzungskosten. Sie sind so gravierend, dass sie ohne Erläuterung nicht mehr plausibel sind, auch wenn – wie die Beklagte im Termin im Ansatz zu Recht eingewandt hat – berücksichtigt wird, dass die Bauplanung und Bauarbeiten immer Unwägbarkeiten und Unsicherheiten unterliegen. Hier verhält es sich teilweise so, dass sich die Überlegung aufdrängt, ob es sich in Ankündigung und Mieterhöhungserklärung überhaupt um ein und dasselbe Vorhaben handelt.
So ist bei den Kosten für die einzelnen Arbeitsschritte, die in Ziffer 1. „Fassade“ in die Mieterhöhungserklärung eingestellt sind, wesentlich von der Ankündigung abgewichen worden. Schon die Aufteilung der Kostenpositionen wurde vollständig verändert. Den zwölf die Fassade betreffenden Positionen in der Ankündigung vom 10.09.2015 (1. Gerüststellung, 2. Abdecken der Flächen, 3. Entfernen der alten Farbe/Putz, 4. Demontage/Erneuerung Regenfallrohre, 5. Grundierung Untergrund, 6. Gewebeeckschienen, 7. Aufbringen Vollwärmeschutz 8. Befestigungsdübel anbringen, 9. Armieren der Fläche, 10. Grundanstrich auf armierte Fläche, 11. Oberputz auftragen, 12. Oberflächenanstrich) stehen nur noch sechs Positionen in der Erhöhungserklärung gegenüber (1. Gerüst, 2. Vorarbeiten, Folie, Grundieren, Stemmen, 3. Dämmung [Material und Aufbringung], 4. Gewebeeckschiene & Armierungsmörtel, 5. Verputz, 6. Streichen) und sollen offenbar dieselben Arbeiten abdecken. Diese unterschiedlich aufgeteilten Arbeitsschritte weisen, soweit sie vergleichbar sind, dann teilweise einen ganz erheblichen Kostenanstieg in der Mieterhöhungserklärung gegenüber der Ankündigung aus. So sind in der Ankündigung für den Oberputzauftrag und den Oberflächenanstrich insgesamt 35.902,30 EUR angegeben. In der Mieterhöhungserklärung finden sich dann 54.985,65 EUR.
Zwar wird die Modernisierungsankündigung – mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten – häufig auch auf Kostenschätzungen bzw. auch vorläufigen Kalkulationen basieren, die die am Ende tatsächlich entstehenden Kosten nicht hinreichend genau abbilden. Davon ist auch der Gesetzgeber ausgegangen, wie sich § 559b Abs. 2 Nr. 2 BGB entnehmen lässt.
Der Vermieter ist jedoch in der Lage und es ist ihm auch zuzumuten, (erhebliche) Abweichungen zu erläutern. Das ist vor dem Hintergrund der Überlegungen des Gesetzgebers im Zusammenhang mit der Einführung des dem privaten Mietrecht fremden Instrumentes des einseitigen Mieterhöhungsrechts nach Modernisierung auch erforderlich (BT-Drs. 7/2011, S. 12). Die Modernisierung gibt dem Vermieter – in den Grenzen der §§ 555b ff BGB – nicht nur einseitig das Recht, seinen Leistungsumfang zu ändern, sondern in der Folge auch den des Mieters (vgl. Gsell/Siegmund, NZM 2019, 489, [490]). Die mit Einschränkungen zu Lasten des Mieters verbundene Übernahme des einseitigen Erhöhungsrechts aus dem Mietpreisrecht des öffentlich geförderten Wohnungsbaus (vgl. Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik, BT-Drs. 13/159, S. 129) hat den Gesetzgeber veranlasst, die Wirksamkeit der Erklärung von der Berechnung und Erläuterung der Kosten abhängig zu machen, die die Mieterhöhung tragen sollen (vgl. BT-Drs. 7/2011, S. 12). Wenn nicht nur die Berechnung, sondern zusätzlich die Erläuterung der Mieterhöhung Wirksamkeitsvoraussetzung für das Eintreten der Wirkung des § 559b Abs. 2 BGB ist, dann muss es einen Anwendungsbereich für diese Tatbestandsvoraussetzung auch dann geben, wenn die Voraussetzungen des § 559b Abs. 2 Satz 2 Ziff. 2 BGB – wie hier (zusätzlich) – vorliegen, das heißt die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt. Die Überschreitung führt gemäß § 559b Abs. 2 Satz 2 Hs. 1 BGB zur Verlängerung der Frist des § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB, nicht aber zur Wirksamkeit einer Erhöhungserklärung, die nicht den Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB entsprach.
Über den außergewöhnlichen Kostenanstieg für den Oberputzauftrag und den Oberflächenanstrich hinaus ergeben sich weitere nicht erläuterte, wesentliche Abweichungen von der Ankündigung. Sie führen in der Zusammenschau mit den bereits dargestellten Unzulänglichkeiten dazu, dass die Mieterhöhung aufgrund der hier gegenständlichen Erklärung nicht mehr nachvollziehbar ist:
Bei den ersten vier Arbeitsschritten in der Ankündigung vom 10.09.2015 waren unterschiedlich hohe Instandsetzungskosten abgesetzt worden, ebenso in den Arbeitsschritten „Fensterlaibungen streichen“, „Grundreinigung“ und „Bauleitung“. Auch für Putzarbeiten enthält die Modernisierungsankündigung einen Instandsetzungsanteil, der mit 12.609,56 EUR angegeben und in Abzug gebracht wurde. Dabei ist nicht etwa erkennbar, dass die Beklagte diese Beträge als jeweils pauschal geschätzte Quoten ermittelt und von den jeweiligen Kosten für Instandsetzung abgezogen hätte. In der Mieterhöhungserklärung vom 29.03.2017 wurden dann ersparte Instandsetzungskosten nur noch beim Gerüst, den Vorarbeiten und der Baubetreuung angegeben und berücksichtigt. Auch das ist ohne weitere Erläuterung nicht plausibel und erfüllt nicht die formellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB.
Es erschließt sich in der Zusammenschau von Ankündigung und Erhöhungserklärung mangels entsprechender Erläuterung nicht, weshalb sich bei den Putzarbeiten keinerlei von den umlegbaren Kosten abzusetzender Instandsetzungsanteil mehr ergeben haben soll, obwohl nach der Erhöhungserklärung kleinere Fehlstellen an der Fassade und auf Balkonen verschlossen, d. h. verputzt werden mussten. Die Richtigkeit dieser Erläuterung zugrunde gelegt, ergäbe sich im Übrigen nicht einmal eine Rechtfertigung für die von der Beklagten selbst in Abzug gebrachten 31.964,82 EUR (etwa 85 % der diesbezüglichen Gesamtkosten) als Instandsetzungsanteil für die Arbeitsschritte gem. Ziff. 2.
Auch für die im Zusammenhang mit den Fensterarbeiten aufgeführten Außenarbeiten, d. h. das Anarbeiten der Fenster an die Laibung und ggf. das Streichen sowie das Anbringen der Außenfensterbänke (S. 4 unten der Erhöhungserklärung), ist nicht angegeben, warum keine Instandsetzungskosten mehr berücksichtigt werden, während in der Ankündigung noch erhebliche Instandsetzungsabzüge unter den dementsprechenden Positionen „Fensterlaibungen streichen“ und „Fensterbankabdeckungen und -abwässerungen“ enthalten waren. Es ist bei lebensnaher Betrachtung schwer vorstellbar, dass der ursprünglich als gegeben angesehene Instandsetzungsbedarf/-aufwand weggefallen sein soll. Sollte er unzutreffend unterstellt worden sein, müsste dies unter Angabe der Gründe erläutert werden. Dass die Beklagte den in der Ankündigung noch den einzelnen Arbeitsschritten zugeordneten Instandsetzungsaufwand nun nur noch pauschal bei dem Gerüst und den Vorarbeiten eingestellt hätte, ergibt sich aus der Erhöhungserklärung ebenfalls nicht, weder das Zahlenwerk selbst noch die Erläuterungen dazu lassen das erkennen.
cc) Soweit für die Positionen „Fenster aus- und einbauen“, „Energiegutachten“ und „Baubetreuung“ vergleichbare Erläuterungen nicht erforderlich waren, lässt sich gleichwohl keine Erhöhung der Miete erkennen:
(1) Die Beklagte hat keinen Anspruch auf Zahlung einer Mieterhöhung aufgrund der Erklärung vom 29. März 2017 für den Aus- und Einbau der Fenster allein in der Wohnung.
Die Erhöhungserklärung ist insoweit unstreitig fehlerhaft, weil nicht berücksichtigt worden ist, dass für das Fenster im Bad ein Instandsetzungsanteil von 50 % der Kosten nicht umlegbar ist. Diese Unrichtigkeit mag zu berichtigen sein, allerdings nur dann, wenn sich für die Kläger aus den übrigen Erläuterungen in der Erklärung die Grundlagen ergäben, die die Berichtigung ermöglichen. Das ist hier nicht der Fall, weil nicht bekannt gemacht worden ist, welche Kosten für das Badfenster entstanden und in die Erhöhungserklärung eingegangen sind.
In der Erhöhungserklärung weichen nicht nur die Angaben der für die Wohnung tatsächlich aufgewendeten Kosten von den angekündigten ab, sondern auch der Umfang der ausgeführten Arbeiten. Da das Kammerfenster entgegen der Ankündigung nicht ausgetauscht worden ist, kann der nicht umlegbare Instandsetzungsanteil jedenfalls nicht unter Zuhilfenahme der aus der Ankündigung gemachten Angaben ermittelt werden.
(2) Die Beklagte kann die Kosten für ein Energiegutachten in Höhe von insgesamt 1.445,56 EUR nicht in Höhe von monatlich 72,33 EUR auf die Kläger umlegen.
Es ist nicht erkennbar, dass es sich um durch die eigentliche Modernisierung veranlasste Kosten handeln würde. Für die Arbeiten ist – soweit ersichtlich – keine Baugenehmigung mit Bauplanung und energetischer Berechnung erforderlich gewesen. Zwar muss der Vermieter bei Neuvermietung und Verkauf zutreffende, das heißt dem tatsächlichen Bauzustand entsprechende Angaben über energetische Eigenschaften in Bezug auf den Heizenergiebedarf einer Wohnung machen und einen Energieausweis (§ 16 EnEV) vorlegen. Die dafür nötige Datenerfassung und -berechnung in einem Energiegutachten ist aber nicht zur Ausführung der Modernisierungsarbeiten selbst nötig. Selbst wenn das Energiegutachten (nur) deshalb in Auftrag gegeben worden sein sollte, um den Mietern mit der Modernisierungsankündigung oder der Mieterhöhungserklärung eine Energieeinsparung darstellen zu können, sind die Kosten dafür vom Vermieter zu tragen. Denn die Kosten für die Ankündigung und die Mieterhöhung selbst sind keine Modernisierungskosten.
(3) Eine mögliche Umlage der Kosten für die Baubetreuung nach § 559 Abs. 1 BGB (iVm Art. 229 § 49 EGBGB) kann auf der Grundlage der Erhöhungserklärung nicht ermittelt werden.
Umlegbar sind nur die Bauaufsichtskosten, die auf die Arbeiten entfallen, deren Kosten als Modernisierung mieterhöhend umgelegt werden können. Da dieses aus der Erhöhungserklärung nicht bestimmt werden kann, kann auch dieser Betrag nicht ermittelt werden.
2. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die zugesprochene Mietminderung wegen der um 45,22 % verringerten Glasfläche des ausgetauschten Küchenfensters gemäß § 536 Abs. 1 BGB festgestellt.
Hinsichtlich des fortbestehenden Rechtsschutzbedürfnisses für die Feststellungsklage und der damit begründeten Zulässigkeit der Klage nach § 256 Abs. 1 ZPO wird auf die Ausführungen oben unter 1. a) verwiesen.
Die Klage ist auch begründet.
Nach § 536 Abs. 1 BGB führt ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, zu einer Herabsetzung der Miete, es sei denn, die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ist nur unerheblich gemindert, § 536 Abs. 1 BGB.
Die Verringerung der Glasfläche des Küchenfensters nach Austausch des vorhandenen Doppelkastenfensters durch ein Holzisolierglasfenster mit Dreischeibenverglasung um mehr als 45 % führt zu einer Abweichung des tatsächlichen vom vertraglich geschuldeten Zustand und beeinträchtigt die Tauglichkeit der Mietsache – hier der Küche – zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich.
Die Kläger sind mit ihren Beanstandungen nicht etwa deshalb ausgeschlossen, weil sie die sich aus der Verringerung der Glasfläche um fast 50 % ergebende Härte wegen der baulichen Folgen der Modernisierung nicht innerhalb der Frist des § 555d Abs. 3 BGB mitgeteilt hätten.
Ein solcher Ausschluss käme allenfalls dann in Betracht, wenn die erhebliche Abweichung des künftigen vom vertraglich vorausgesetzten Zustand angekündigt worden wäre. Angekündigt war jedoch, dass die Größe der Fenster unter Berücksichtigung der Laibungsdämmung der bisherigen entspricht. Mit einer Verkleinerung der Glasfläche um 45,44 % mussten die Kläger auf dieser Grundlage nicht rechnen.
Es ergibt sich auch nicht, dass der Fensteraustausch unter Verringerung der Glasfläche um fast 50 % zwingend war. Zuzugeben ist der Beklagten, dass dreifach verglaste Fenster dickere Rahmen erfordern als einfach verglaste Fenster. Dass diese erhebliche Verringerung technisch alternativlos war, ergibt sich jedoch nicht. Zudem hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung erklärt, dass die Fenster in den darunter oder darüber liegenden Etagen durchaus nicht einheitlich sind und denen in der klägerischen Wohnung entsprechen.
Bei der Verringerung der Glasfläche um einen so großen Anteil liegt eine erhebliche Verschlechterung der Belichtungsverhältnisse des betreffenden Raums auf der Hand; einer Messung bedarf es nicht. Die Küche ist mit der um fast die Hälfte verringerten Glasfensterfläche erheblich geringer belichtet und in ihrem Gebrauch beeinträchtigt, weil für längere Zeiten künstliche Beleuchtung benötigt wird, was der Kläger persönlich angegebene hat, aber auch jedermann (§ 291 ZPO) ohne Weiteres unter Berücksichtigung der durch die vorgelegten Fotos der Küche mit dem „alten“ und dem „neuen“ Fenster belegten Situation eingängig ist. Entscheidend für die Mietminderung ist das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung. Diese ist nicht unerheblich, wenn in einem Raum über längere Zeiten eine künstliche Beleuchtung notwendig ist als zuvor.
Gegen die Erheblichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung spricht hier nicht, dass die Kläger selbst nur von einer Mietminderung von 3 % ausgehen und die Feststellung dieser Mietminderung ihrem Antrag folgt.
3. Aus den Feststellungen unter 1) folgt, dass die Berufung auch hinsichtlich der Beanstandung der Verurteilung zur Rückzahlung der Erhöhungsbeträge für den Zeitraum von Juni 2017 bis April 2019 in Höhe von insgesamt 4.294,33 EUR nebst Zinsen keinen Erfolg hat. Für die monatlichen Zahlungen der Kläger fehlt es in Höhe von monatlichen 186,71 EUR an einem Rechtsgrund, § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB.
4. Aus den Feststellungen unter 2) folgt, dass das Amtsgericht die Beklagte auch zu Recht zur Rückzahlung von 828,24 EUR hat. Die Miete war im Zeitraum zwischen Juli 2016 und Mai 2019 um monatlich 3 % gemindert.
5. Der Zinsanspruch für die Zahlungsansprüche nach Ziff. 3) und 4) folgt aus §§ 288, 291 BGB.
III.
1. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713, 544 Abs. 2 ZPO.
2. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe.
3. Die mündliche Verhandlung war wegen des nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangenen Schriftsatzes der Kläger nicht wiederzueröffnen; die Voraussetzungen des § 156 ZPO liegen nicht vor.
