LG Lüneburg, Az: 6 S 92/13
Urteil vom 17.09.2014
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Uelzen vom 10.10.2013 geändert und wie folgt neu gefasst:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Parteien streiten über die Umlagefähigkeit von Müllmanagement-Kosten als Teil der vom Kläger zu zahlenden Betriebskosten für das Jahr 2011 und für die Zukunft.
Der Kläger ist Mieter der Beklagten. Die Parteien sind durch Mietvertrag vom 20.10.1995 verbunden. In § 2 Abs. 4 des Formularvertrages heißt es:
„Es werden die nachstehenden Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (…) umgelegt; hierauf werden Vorauszahlungen erhoben:
I. Allgemeine Betriebskosten
(…)
d) Straßenreinigung und Müllabfuhr“
(…)
n) sonstige Betriebskosten.
zusammengefasst: 192,70 DM“.
Die Nebenkosten zu c) und k) sind im Formular gestrichen.
Der Kläger beglich die Nebenkostennachforderung der Beklagten für das Jahr 2011. Nach Einsichtnahme in die Unterlagen der Nebenkostenrechnung widersprach der Kläger der Umlage der Kosten für die Leistungen der … für deren Müllmanagement in Höhe von insgesamt 606,53 €, die in Höhe von 50,54 € auf ihn umgelegt worden waren, und begehrte die Rückzahlung dieses Betrages. Dem kam die Beklagte nicht nach. Von den gegenüber dem Kläger abgerechneten Müllabfuhrgebühren in Höhe von 183,46 € entfiel ein Anteil von 50,54 € auf die Kosten der….
Der Kläger hat vorgetragen, dass die Müllmanagementkosten nicht zu Einsparungen bei den Müllentsorgungskosten führten. Die Beklagte habe nicht dargetan, dass sie nicht selbst für eine wirtschaftlichere Müllentsorgung sorgen könne. Im Übrigen seien nach Reduzierung der Volumina der Müllgefäße im Jahr 2010 keine weiteren Einsparmaßnahmen der … für das Jahr 2011 festzustellen.
Der Kläger hat die Ansicht vertreten, dass die konkrete formularmäßige Vereinbarung von Kosten im Mietvertrag die Umlage der Müllmanagementkosten nicht umfasse. Die Bezugnahme auf die Zweite BerechnungsVO (II. BV) („Müllabfuhr“) sei statisch und sei deshalb nicht durch den umfassender formulierten Begriff der „Müllbeseitigung“ der am 01.01.2004 in Kraft getretenen BetriebskostenVO erweitert worden.
Der Kläger hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 50,54 € zu zahlen sowie festzustellen, dass die Beklagte nicht berechtigt sei, dem Kläger nach dem Vertrag vom 20.10.1995 Müllmanagementkosten als Betriebskosten zu berechnen.
Die Beklagte hat Klageabweisung beantragt.
Die Beklagte hat vorgetragen, dass die Leistungen der … zur Senkung der Müllabfuhrkosten geführt habe, nämlich von 2007 vor Beauftragung der … von 2211,60 € (Anteil Kläger: 184,30 €) auf 1930,28 € (- 13%) (Anteil Kläger: 160,86) und 2011 – trotz Erhöhung der kommunalen Restmüllgebühren um 19% – auf 2267,33 € (Anteil Kläger: 183,46 €).
Sie hat die Ansicht vertreten, dass sich die Umlagefähigkeit der Müllmanagementkosten aus Nr. 8 der Anlage 3 zur II. BV bzw. § 2 Nr. 8 BetrkVO oder § 27 Abs. 2 II. BV bzw. § 1 Abs. 1 S. 2 BetrKVO ergebe.
Das Amtsgericht hat der Klage – bis auf die geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren – in vollem Umfang entsprochen und die Berufung gegen das Urteil zugelassen. Der Mietvertrag enthalte lediglich die Vereinbarung über Kosten der Müllabfuhr, die Umlage der Kosten für das Müllmanagement sei mietvertraglich und auch später nicht vereinbart worden. Auch soweit § 2 Nr. 8 BetrK-VO Anwendung finden würde, ergäbe sich hieraus nicht die Umlagefähigkeit, wenn das Müllmanagement von 2007 bis 2010 zu Senkungen der Müllkosten geführt habe, sei dies für die Zukunft nicht zwingend. Der Vermieter habe im Übrigen grundsätzlich dafür zu sorgen, dass umzulegende Nebenkosten gering zu halten seien.
Mit der hiergegen gerichteten Berufung verfolgt die Beklagte ihr erstinstanzliches Prozessziel weiter.
Sie macht geltend, dass betriebskostensparende Arbeitsleistungen schon vor Inkrafttreten der BetrKVO der Kosten für das Müllmanagement auf der Grundlage des § 27 Abs. 2 der II. BV umlagefähig gewesen seien, da der Mieter einerseits eine Kostensenkung erhalte, andererseits die Aufwendungen hierfür nicht verweigern könne. Entscheidend sei, dass Müllabfuhrkosten eingespart würden und der Dienstleister aus dem Einsparpotential bezahlt werden könne, wobei der Vermieter diese Leistungen nicht selbst erbringen können dürfe. Die von der … übernommenen Arbeiten (Kontrolle und Nachsortieren der Restmüll- und Wertstoffgefäße vor Ort, 3-5 Mal pro Woche Anfahrt der Standplätze, Beratung und Information der Mieter, Reinigung der Standplätze) könne der Hauswart nicht leisten, weil die Mitarbeiter der … umfassenden Arbeits- und Gesundheitsschutzmaßnahmen unterlägen. Der Kläger könne nicht ohne Belegeinsicht die die Leistungen der … in Abrede nehmen. Der Beklagte trage im Übrigen die Darlegungs- und Beweislast, dass die Weiterbeschäftigung der … nicht wirtschaftlich sei. Im Übrigen hätte der Kläger innerhalb der Einwendungsfrist von einem Jahr nach Abrechnung nach Belegeinsicht konkret vortragen müssen, dass unwirtschaftliche Kosten geltend gemacht worden seien. Der Kläger könne zudem nicht mit Bestreiten der Tonnenzahl und der Höhe der Kosten nach Ablauf der Einwendungsfrist gehört werden.
Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil. Der Vortrag der Beklagten zur Wirtschaftlichkeit des Müllmanagements sei verspätet. Insbesondere sei eine weitere Ersparnis für 2011 nicht feststellbar, nachdem die Gefäßgröße umgestellt worden sei. Die Durchführung der Arbeiten der … werde bestritten und sei verspätet. Die Beklagte habe ohne Substanz vorgetragen, die Leistungen nicht selbst erbringen zu können. Der Inhalt der in der Berufung vorgelegten Tabelle über behauptete Einsparungen werde bestritten und sei verspätet. Der Umfang der aufgestellten Biotonnen wird bestritten (nur eine statt zwei). Nach Aufstellung der Gefäße mit kleineren Volumina sei eine Tätigkeit der … nicht mehr nötig gewesen.
II.
Die Klage hat keinen Erfolg.
Auf Grund des Mietvertrages der Parteien ist davon auszugehen, dass die Umlage der Kosten eines Müllmanagements zwischen den Parteien zwar nicht vereinbart worden sind, der Kläger sich jedoch hierauf nicht berufen kann, weil sich die Optimierung der Müllbeseitigung und die hierdurch eingetretene Kostensenkung sich (auch) für den Kläger positiv auswirken, weil für ihn 2011 insgesamt geringere Müllabfuhrkosten anfielen und auf ihn eine insgesamt geringere Umlage anfällt.
Im Einzelnen:
1. Die in § 2 Abs.4 I. b) des Mietvertrags getroffene Regelung bezüglich der Betriebskosten bezieht sich ausweislich ihres Wortlauts nicht insgesamt auf die Regelung des § 27 der II.BV. Vielmehr haben die Parteien mit der Formulierung, dass „die nachstehenden Betriebskosten i.S.d. § 27 der II.BV“ vereinbart werden, gerade keine generelle Bezugnahme auf diese Vorschrift und ihre Anlagen vereinbart. Vielmehr ergibt sich aus der gewählten Formulierung, dass lediglich die nachfolgenden, im Einzelnen aufgeführten und konkret benannten Betriebskosten auf den Kläger umgelegt werden (vgl. BGH NZM 2010, 240, 241; 2008, 81 f). Diese mietvertraglich getroffene Vereinbarung bleibt auch nach Außerkrafttreten des § 27 der II.BV nebst deren Anlage 3, die zum 31.12.2003 außer Kraft getreten sind, weiterhin Grundlage für den Umfang der vertraglich vereinbarten Nebenkosten (vgl. BGH NZM 2010, 123; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11.Aufl., § 556 Rdnr.46). Insofern ist im Streitfall von einer statischen und nicht von einer dynamischen Klausel auszugehen. Eine automatische Erweiterung der Umlagefähigkeit entsprechend der ab dem 01.01.2004 geltenden Betriebskostenverordnung scheidet bei Altverträgen, wie hier, aus.
Maßgebend bleibt für die Frage des Umfangs “ der Umlagefähigkeit von Betriebskosten insofern der Begriff „Müllabfuhr.
Nach allgemeinem Verständnis und vor dem Hintergrund der substantiellen Neufassung der Müllbeseitigungskosten in § 2 Nr.8 II.BV sind deshalb lediglich die Kosten umlagefähig, die die eigentliche Müllabfuhr betreffen, nicht jedoch sämtliche Kosten, die mit der Müllbeseitigung einschließlich vorbereitender Maßnahmen Zusammenhängen.
Soweit die Parteien in § 2 Abs.4 I. n) „sonstige Betriebskosten“ vereinbart haben, lassen sich nicht ohne weiteres sonstige, zuvor nicht benannte Kosten unter diesen Auffangtatbestand subsumieren. Vielmehr sind über die zuvor konkret unter a) bis m) vereinbarten Nebenkosten auch bei dem Auffangtatbestand die Kosten, die hierunter gefasst werden und umgelegt werden sollen, besonders und im Einzelnen zu bezeichnen. Ansonsten fehlt es an der notwendigen Bestimmtheit der Vereinbarung, denn der Mieter kann nicht erkennen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (BGH NZM 2004, 417).
2. Im Streitfall kann dahingestellt bleiben, ob die Kosten des Müllmanagements als Ausnahme für nachträglich entstehende Kosten an sich umlagefähig wären; denn nach den Umständen des Streitfalls ist es dem Kläger versagt, diese Kosten, soweit sie auf ihn umgelegt worden sind, zurückzufordern. Insofern kann der Beklagte ihm jedenfalls den Einwand von Treu und Glauben (§ 242 BGB) entgegenhalten.
Die Beklagte hat im Einzelnen dargetan, dass sie die Firma … beauftragt hat, die Kontrolle und gegebenenfalls die Nachsortierung der Restmüll- und Wertstoffgefäße vor Ort durchzuführen, drei- bis fünfmal wöchentlich alle Standplätze anzufahren, ihre Mieter zu beraten und zu informieren sowie die Standplätze zu reinigen und Müllboxen zu optimieren. Sie selbst verfüge nicht über das Personal, um das Abfallmanagement selbst durchzuführen. Sie hat zudem nachvollziehbar und vereinzelt die Kostenentwicklung seit der Einführung des Abfallmanagements im Jahre 2008 im Einzelnen dargetan und die Müllbeseitigungskosten mit den Kosten verglichen, die mit und ohne Beauftragung der Firma … angefallen sind bzw. angefallen wären. Sie hat in diesem Zug nachvollziehbar aufgezeigt, dass (trotz Gebührenerhöhung der kommunalen Entsorger von 19 % im Jahre 2011) die Gesamtkosten für die Müllbeseitigung nebst Kosten für die Beauftragung der Firma … günstiger waren als zuvor.
Der Kläger hat diese Berechnungen im Kern nicht mit erheblich bestritten. Aus ihnen ergibt steh, dass die Servicekosten der Firma … offensichtlich erfolgsorientiert sind und durchweg aus der Einsparquote finanziert werden. Des Weiteren ergibt sich, dass sich die Beauftragung der Firma … aus wirtschaftlicher Sicht und aus Sicht der Mieter gelohnt hat, weil die Müllkosten insgesamt verringert werden konnten. Dabei kommt es nicht darauf an, wenn der Kläger erklärt, die Mitarbeiter der … würden nicht drei- bis fünfmal den Standort kontrollieren und die gebotene Mülltrennung durchführen, denn dies stellt den Erfolg der Einschaltung der Firma … insgesamt nicht in Frage.
Darüber hinaus hat der Kläger nicht mit Substanz dargetan, dass die Beauftragung der Firma … unwirtschaftlich gewesen sei und deren Arbeiten etwa durch den Hausrat hätten übernommen werden können. Angesichts der auf die Firma … übertragenen vielfältigen Aufgaben ist auch nicht zu erkennen, dass das Unternehmen bereits nach Verkleinerung der Müllgefäße und der damit einhergehenden Kostenersparnis für die Mieter aus Gründen der Wirtschaftlichkeit hätten gekündigt werden müssen. Vielmehr drängt sich auf, dass gerade bei der Verkleinerung von Müllgefäßen entsprechende Überwachungen und Prüfungen durchgeführt werden müssen, um Unzuträglichkeiten bei der Müllbeseitigung zu vermeiden. Insofern lässt sich feststellen, dass das Müllmanagementunternehmen die entsprechenden Aufgaben auf Grund ihrer Organisation, Kenntnisse und speziellen Geräte kostengünstiger erledigen kann als die Beklagte, so dass der entsprechende Ansatz dieser Kosten in der Betriebskostenabrechnung gerechtfertigt wäre. Die Kammer hält es deshalb für treuwidrig, wenn sich der Kläger auf die formale Position der fehlenden Umlagefähigkeit der Müllmanagementkosten berufen und diese von der Beklagten zurückfordern könnte. Dies ist nicht mit den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu vereinbaren, wenn er einerseits den Vorteil geringerer Betriebskosten entgegennimmt, jedoch die hierfür notwendigen Kosten nicht zu tragen bereit ist (vgl. hierzu Langenberg, a.a.O., § 560 BGB Rdnr. 78, 97 sowie in: Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Aufl., H Rdnr.74; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., V Rdnr.66, Wall WuM 2005, 393, 394 sowie in Eisenschmid/Wall, Betriebskostenkommentar, 3.Aufl., Rdnr. 1291 und 3470.
Nach alledem war die Forderung auf Rückzahlung der anteiligen Kosten für das Müllmanagement für das Jahr 2011 i.H.v. 50,54 € zurückzuweisen. Soweit der Kläger darauf hingewiesen hat, dass die Beklagte nicht die Mehrwertsteuer für die Müllmanagementkosten auf ihn abwälzen könne, so hat er bereits nicht dargetan, dass die Kläger eine solche ihm gegenüber abgerechnet hat.
3. Aus denselben Gründen ist dem Feststellungsantrag des Klägers nicht zu entsprechen. Dieser bleibt ohne Erfolg, weil nach Vorstehendem nicht festgestellt werden kann, dass der Kläger grundsätzlich in Zukunft keine Müllmanagementkosten zu tragen hat. Dies dürfte nur gegeben sein, wenn sich dessen Unwirtschaftlichkeit ergibt, die jedoch bisher gerade nicht festgestellt werden konnte.
Nach alledem hat die Berufung Erfolg.
Der nicht nachgelassene Schriftsatz des Klägers vom 05.09.2014 gibt keinen Anlass, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen.
III.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 10, 709 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Ausschlaggebend waren im Streitfall die Umstände des konkreten Einzelfalls insbesondere der im Streitfall angefallenen Müllmanagementkosten und deren Darlegung nebst Einsparungen.
