Mietrecht und Ersatzwohnungen: Eine verzwickte Angelegenheit
In einer komplexen juristischen Auseinandersetzung befasste sich das Landgericht Berlin (Az.: 67 S 336/20) mit einem besonders delikaten Mietrechtsfall. Im Zentrum stand dabei das Nutzungsentgelt einer Wohnung während ihrer Unbewohnbarkeit aufgrund von Mängelbeseitigung. Der Vermieter hatte seinen Mietern in dieser Zeit eine Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt, wobei Unklarheiten über die vertraglichen Vereinbarungen dieser Umsetzwohnung aufkamen.
Direkt zum Urteil Az: 67 S 336/20 springen.
Übersicht
Unklarheiten über die Vertragsbedingungen
Nach Angaben des Klägers war mit den Beklagten vereinbart, dass diese für die Dauer der Unbewohnbarkeit ihrer Hauptwohnung eine Miete in Höhe von 1.400 Euro zuzüglich einer Betriebskostenpausche von 320 Euro für die Ersatzwohnung zu zahlen hätten. Diese Behauptung wurde jedoch in Frage gestellt, da der Kläger in vorherigen Äußerungen darauf hingewiesen hatte, er habe die Mieter lediglich auf die Verpflichtung hingewiesen, die von den Vormietern für die Ersatzwohnung gezahlte Miete zu entrichten. Zusätzlich zu diesen Unklarheiten erschien der Kläger nicht zur mündlichen Verhandlung.
Nutzungsentgelt und Mietminderung
In Bezug auf die rechtliche Bewertung entschied das Gericht, dass es aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht ableitbar sei, dass das Minderungsrecht durch das Angebot einer Ersatzwohnung entfällt. Eine solche Annahme würde nur dann gelten, wenn der Vermieter eine gleichwertige Wohnung zur Verfügung gestellt hätte. Dies war in diesem Fall jedoch nicht gegeben, da die Mieter beispielsweise nicht in der Lage waren, all ihre Möbel in die Ersatzwohnung zu transportieren.
Unzureichende Versicherungsdeckung
Schließlich behauptete der Kläger, dass seine Forderung auf die unzureichende Hausrats- oder Haftpflichtversicherung der Mietsache durch die Beklagten gestützt werde. Auch diese Argumentation verfing jedoch nicht, da nicht klar war, ob der Wasserschaden, der zur Sanierung führte, überhaupt von den Beklagten zu verantworten war.
Das Urteil dieses Falles ist von besonderer Bedeutung, da es Fragen zur Nutzung von Ersatzwohnungen während der Unbewohnbarkeit einer Hauptwohnung und die damit verbundenen Mietzahlungen klärt. Da die Thematik noch nicht höchstrichterlich entschieden wurde, ist die Revision dieses Urteils zugelassen worden.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin – Az.: 67 S 336/20 – Urteil vom 25.03.2021
Die Berufung des Klägers gegen das am 25. September 2020 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte – 124 C 42/20 – wird auf seine Kosten nach einem Wert von bis 30.000,00 EUR zurückgewiesen.
Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % leisten.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I.
Der Kläger begehrt nach zahlungsverzugsbedingter Kündigung die Räumung und Herausgabe einer von den Beklagten innegehaltenen und im Vorderhaus gelegenen Wohnung (im Folgenden „Hauptwohnung“), hilfsweise die Zahlung einer Miete/Nutzungsentschädigung in Höhe von 15.480,00 EUR für eine den Beklagten für die Dauer von Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten in der Hauptwohnung im Zeitraum von Mai 2019 bis Januar 2020 bereitgestellte weitere Wohnung im Seitenflügel desselben Anwesens (im Folgenden „Umsetzwohnung“).
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Hauptwohnung sei unbewohnbar gewesen. Es habe keine vertragliche Abrede hinsichtlich der Umsetzwohnung gegeben, schon wegen fehlender Vergleichbarkeit der Wohnungen sei keine Nutzungsentschädigung geschuldet. Die Bewohnbarkeit der Hauptwohnung vor dem 20. Februar 2020 habe der Kläger nicht substantiiert dargetan. Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere zum erstinstanzlichen Vorbringen und zu den im ersten Rechtszug gestellten Anträgen, wird auf das amtsgerichtliche Urteil (Bl. I/139-141 d.A.) Bezug genommen.
Gegen das ihm am 7. Oktober 2020 zugestellte Urteil hat der Kläger mit am 9. November 2020 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach Fristverlängerung um einen Monat mit am 7. Januar 2021 eingegangenem Schriftsatz begründet.
Er wendet sich gegen die erstinstanzliche Entscheidung im Umfang der nachstehenden Berufungsanträge. Der Kläger ist der Ansicht, mit den Beklagten eine entgeltliche Nutzung der Umsetzwohnung vereinbart zu haben. Hierzu trägt er vor, ihnen vor dem Einzug eine monatlich zu zahlende Miete in Höhe von 1.400,00 EUR zzgl. Betriebskostenpausche von 320,00 EUR genannt zu haben. Er habe ihnen auch die von den Vormietern gezahlte Miete von 1.540,00 EUR (1.220,00 EUR Grundmiete zzgl. Betriebskostenpauschale i.H.v 320,00 EUR) genannt und mitgeteilt, dieser Betrag sei für die Nutzung der Wohnung zu zahlen. Jedenfalls seien die Beklagten zur Zahlung des ortsüblichen Mietzinses für die Ersatzwohnung verpflichtet.
Der Kläger beantragt, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Mitte
1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die im Haus X-Straße in Berlin gelegene Wohnung zu räumen und an ihn herauszugeben,
2. hilfsweise, an ihn 15.480,00 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortrag.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Die Berufung ist unbegründet.
Dem Kläger steht gegenüber den Beklagten weder Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Hauptwohnung noch solche auf Zahlung für eine oder gar beide der streitgegenständlichen Wohnungen zu.
Der geltend gemachte Räumungsanspruch ist unbegründet, da die Voraussetzungen der §§ 985, 546 Abs. 1 BGB mangels Beendigung des Mietverhältnisses nicht erfüllt sind. Die streitgegenständlichen Kündigungen haben das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die Hauptwohnung nicht gemäß den §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB beendet.
Die Beklagten waren nicht mit Mietzahlungen in Verzug. Von Mai 2019 bis zum 19. Februar 2020 waren sie von der Entrichtung der Miete für die Hauptwohnung nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vollständig befreit, da die Mietsache in diesem Zeitraum aufgrund der sich an den Wasserschaden vom 26. Dezember 2018 anschließenden Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten unbewohnbar war. Den zutreffenden tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts, die sich die Kammer vollständig zu eigen macht, ist die Berufung nicht entgegengetreten. Soweit die Berufung darauf verweist, die Hauptwohnung sei ab November 2019 wieder „zu 90 %“ bewohnbar gewesen, da nur noch kleinere Arbeiten ausgestanden hätten, trägt der Kläger ungeachtet des bereits vom Amtsgericht zutreffend für unzureichend erachteten Vortrags auch weiterhin keine hinreichend konkreten Anknüpfungstatsachen zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit vor. Zudem hätte es zum Wegfall der Minderung einer Mitteilung des Klägers an die in der Umsetzwohnung aufhältlichen Beklagten über die Wiederherstellung der Nutzbarkeit der Hauptwohnung bedurft. An einer solchen aber fehlte es. Auch das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.
Der Minderung steht nicht entgegen, dass der Kläger den Beklagten für die Zeit des Wegfalls der Gebrauchstauglichkeit der Hauptwohnung eine Umsetzwohnung zur Verfügung gestellt hat.
Soweit sich der Kläger darauf beruft, mit den Beklagten im Rahmen des Angebots der Umsetzwohnung eine diesbezügliche Vereinbarung im Sinne einer Vertragsänderung durch vorübergehenden Austausch des Mietobjekts – gegebenenfalls auch verbunden mit einer abweichenden Mietzinsabrede – getroffen zu haben, fehlt es bereits an hinreichend substantiiertem Vortrag zum Zustandekommen und Inhalt einer derartigen Abrede. Der Kläger trägt trotz des Bestreitens der Beklagten und ungeachtet der diesbezüglichen Beanstandungen des Amtsgerichts auch weiterhin nicht konkret zu den Einzelheiten der behaupteten Vereinbarung vor. Für die essentialia negotii einer entsprechenden Abrede bedarf es jedoch mehr als der vom Kläger behaupteten Benennung des Mietzinses durch den Vermieter. Der hinreichenden Substantiierung des Vorbringens steht allerdings auch dessen Widersprüchlichkeit entgegen. Auch im Rahmen der mündlichen Verhandlung war es für die Kammer nicht zu klären, ob der Kläger die Vereinbarung einer monatlich zu zahlenden Miete in Höhe von 1.400,00 EUR zuzüglich einer Betriebskostenpausche von 320,00 EUR behaupten will oder stattdessen sein dazu in Widerspruch stehendes Vorbringen aus dem ersten Rechtszug gelten soll, er habe die Beklagten vor dem Bezug der Umsetzwohnung lediglich auf deren Verpflichtung zur Entrichtung der von den Vormietern dafür gezahlten Miete hingewiesen. Die Aufklärung war nicht möglich, da der Kläger trotz ordnungsgemäßer Ladung unentschuldigt nicht zur mündlichen Verhandlung erschienen und sein Prozessbevollmächtigter zur Sachaufklärung nicht in der Lage gewesen ist. Vor diesem Hintergrund bestand auch keine Verpflichtung zu einer informatorischen Anhörung nach § 141 ZPO (vgl. BVerfG, Beschl. v. 21. Februar 2001 – 2 BvR 140/00, NJW 2001, 2531 Tz. 15 f.).
Es kann in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob zumindest das Vorbringen des Klägers, den Beklagten vor Bezug der Ausweichwohnung „unmissverständlich“ die von den Vormietern entrichtete Miete mitgeteilt und sie darauf hingewiesen zu haben, „dass diese nunmehr von den Beklagten für die Nutzung der (Ausweich-)Wohnung zu zahlen wäre“, trotz des Widerspruchs zur sonstigen Schilderung der von ihm behaupteten Abrede hinreichend substantiiert und gegebenenfalls auch schlüssig ist. Denn jedenfalls ist der Kläger für dieses Vorbringen beweisfällig geblieben. Die insoweit allein beantragte Parteieinvernahme des Klägers hatte zu unterbleiben, da weder die Voraussetzungen der §§ 447, 448 ZPO noch die des § 141 ZPO erfüllt waren (vgl. BGH, Urt. v. 28. Oktober 2020 – VIII ZR 230/19, NJW-RR 2021, 15, beckonline Tz. 35 f.).
Die Annahme einer stillschweigenden Vereinbarung und einer darauf beruhenden Befugnis des Klägers, für die Zeit des Wegfalls der Gebrauchstauglichkeit die geschuldete Leistung durch das Angebot der Umsetzwohnung mit der Folge des Entfallens des Minderungsrechts zu erbringen, lässt sich aus § 536 BGB nicht ableiten. Sie wäre – womöglich im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung – allenfalls dann gerechtfertigt, wenn der Kläger eine mit der vermieteten Wohnung vergleichbare und gleichwertige Wohnung zur Verfügung gestellt hätte (vgl. dazu LG Berlin, Urt. v. 8. Juli 2020 – 65 S 232/19, GE 2020, 1560, Tz. 8 juris; AG Hamburg, Urt. v. 27. August 2014 – 41 C 14/14, WuM 2014, 718, Tz. 32 juris; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB, § 536 Rz. 186a; a.A. Horst, NZM 1999, 193, 194). Daran indes fehlte es bereits mit Blick auf die deutlich geringere Größe der Umsetzwohnung (allenfalls 90 qm statt 130 qm), ihre minderwertige Ausstattung und Beschaffenheit (unter anderem Schimmelerscheinungen, stark verschmutzter Herd). Einem Wegfall des Minderungsrechts aufgrund stillschweigender Ersetzungsbefugnis steht außerdem entgegen, dass die Nutzung der Ersatzwohnung mit erheblichen Einschränkungen für die Beklagten verbunden war (vgl. LG Berlin, a.a.O.). Nach ihrem unwidersprochen gebliebenen Vorbringen waren die Beklagten schon gehindert, mit ihrem Mobiliar vollständig in die Umsetzwohnung umzuziehen, da ein Teil der Möbel wegen des zu engen Treppenhauses nicht von der Haupt- in die Umsetzwohnung zu transportieren war. Davon ausgehend kann dahinstehen, ob dem rechtsgeschäftlichen Wegfall des Minderungsrechts nicht ohnehin die §§ 536 Abs. 4, 555a Abs. 4, 555d Abs. 7 BGB entgegen gestanden hätte (vgl. dazu LG Berlin, a.a.O.; LG München Urt. v. 9. Dezember 2011 – 14 S 9823/11, BeckRS 2011, 29380 Tz. 27 ff.; Häublein, in: MüKoBGB, 8. Aufl. 2020, BGB § 536 Rz. 50).
Das Berufen auf eine vollständige Minderung als Folge der Unbewohnbarkeit der Hauptwohnung ist im hier gegebenen Fall der fehlenden Einigung über die Entgeltlichkeit der Überlassung der Umsetzwohnung schließlich auch nicht treuwidrig (§ 242 BGB). Dem steht bereits die fehlende Gleichwertigkeit der allenfalls behelfsmäßigen Umsetzwohnung entgegen. Das entspricht im Ergebnis auch der gesetzlichen Wertung der §§ 555a Abs. 3 Satz 1, 555d Abs. 6 BGB.
Davon ausgehend waren die Beklagten auch nicht gemäß § 535 Abs. 2 BGB oder aus sonstigen Rechtsgründen zur Zahlung eines Mietzinses für die Hauptwohnung verpflichtet.
Gemessen an den vorherigen Ausführungen ist die Berufung ebenso ohne Erfolg, soweit sie sich gegen die Abweisung des auf Zahlung von Miete für die Umsetzwohnung gerichteten Hilfsantrags richtet. Auch insoweit fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung über die essentialia negotii, insbesondere über die Entgeltlichkeit der Nutzung. Die Parteien haben auch keine konkludente Einigung erzielt. Für letztere reichte der bloße Bezug der Ausweichwohnung durch die Beklagte im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB nicht aus. Sie hätte jedenfalls die Gleichwertigkeit von Haupt- und Umsetzwohnung vorausgesetzt. An dieser indes fehlte es aus obigen Erwägungen.
Soweit der Kläger seinen Zahlungsanspruch schließlich auf die angeblich von den Beklagten zu verantwortende unzureichende Hausrats- oder Haftpflichtversicherung der Mietsache stützt, verfängt dies schon deshalb nicht, weil nicht vorgetragen oder ersichtlich ist, dass der für die Sanierung kausale Wasserschaden überhaupt von den Beklagten zu vertreten ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10 Satz 1 und 2, 711 ZPO. Die Wertfestsetzung findet ihre Grundlage in §§ 47 Abs. 1, 48 Abs. 1 GKG, 3 ZPO.
Die Kammer hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen, da die Auswirkungen des wegen der Nichtbewohnbarkeit der Mietsache vereinbarten Bezugs einer vom Vermieter gestellten Ersatzwohnung auf die Höhe des Mietzinses streitig und noch nicht höchstrichterlich geklärt sind.
