AG Berlin-Mitte, Az.: 31 M 8004/17
Beschluss vom 16.01.2017
1.
Auf die Erinnerung der Gläubigerin vom … wird Obergerichtsvollzieher … angewiesen, die am … eingestellte Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsauftrag vom … unter Aktenzeichen DR III … fortzusetzen.
2.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Gründe
I.
Die gem. § 766 Abs. 2 ZPO zulässige Erinnerung ist begründet.
1.
Die Gläubigerin macht geltend, OGV … habe am … die Durchführung der Räumungsvollstreckung gegen die Schuldnerin zu Unrecht verweigert.
Mit dem am … bei der Gerichtsvollzieherstelle des Amtsgerichts Mitte eingegangenen Vollstreckungsauftrag vom … beantragte die Gläubigerin die Durchführung der Zwangsvollstreckung gegen die Schuldnerin durch Herausgabe der in … Berlin … bezeichneten Fläche auf der Grundlage des rechtskräftigen Räumungsurteils des Landgerichts Berlin vom 25.10.2016, 29 O 312/16. Hinsichtlich der Einzelheiten des Urteils wird auf Bl. 49-51 d. A. Bezug genommen.
Nachdem wegen Nichteinhaltung der Drei-Wochen-Räumungsfrist der zunächst für den … angesetzte Räumungstermin nach Eintreffen vor Ort abgebrochen wurde, stellte OGV … die Benachrichtigung für die auf den … terminierte Besitzeinweisung der Schuldnerin mit Postzustellurkunde am … zu. Am … wurden im Geschäftslokal noch unter Verwendung des Firmenstempels der Schuldnerin und auf deren Namen Quittungen an Käufer ausgestellt. Die Ladenausstattung und -einrichtung war seit … weitgehend identisch. Am … gegen … wurden im Geschäftslokal die großen Werbeschilder mit der Bezeichnung der Schuldnerin entfernt und kurz darauf mit der Bezeichnung … GmbH) ersetzt.
Am … stellte … OGV … vor Ort die Räumungsvollstreckung mit der Begründung ein, dass sich Herr … als Geschäftsführer der … GmbH, unter Vorlage eines auf den … zwischen der … GmbH und der Schuldnerin datierten Untermietvertrages auf Drittgewahrsam berufen habe und sämtliche bei einem ersten abgebrochenen Räumungstermin gegen die Schuldnerin am … noch auf die Bezeichnung der Schuldnerin ausgestellte Werbe- und Sales-Plakate, am … den Namen der … GmbH getragen hätten. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das Räumungsprotokoll vom … Bezug genommen.
Hiergegen wendet sich die Gläubigerin mit ihrer Erinnerung vom … und dem Antrag, den Gerichtsvollzieher anzuweisen, die ihm beauftragte Räumungsvollstreckung (DR II … unverzüglich vorzunehmen.
OGV … hat der Erinnerung nicht abgeholfen und in seiner am … eingegangenen Stellungnahme vom … ausgeführt, dass der Räumungstermin wegen des durch Herrn … vorgelegten Untermietvertrag vom … und wegen der augenscheinlichen Beschriftung im Geschäft mit dem Namen der … GmbH und des Nichtantreffens von Angestellten der Schuldnerin wegen Drittgewahrsams habe eingestellt werden müssen.
Die Sachakte von OGV … DR II … wurde beigezogen.
2.
Die Erinnerung der Gläubigerin ist begründet, denn OGV … hat die Räumungsvollstreckung zu Unrecht mit der Begründung verweigert, die … GmbH habe Gewahrsam an den zu räumenden Geschäftsräumen erlangt.
OGV … ist im Grundsatz darin beizupflichten, dass gem. § 750 Abs. 1 S. 1 ZPO die Zwangsvollstreckung nur dann beginnen darf, wenn die Personen, gegen die sie stattfinden soll, in dem Urteil oder in der ihm beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind. Geht der Titel auf die Räumung einer unbeweglichen Sache, hat der Gerichtsvollzieher nach § 885 Abs. 1 ZPO den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen. Ein Organ der Zwangsvollstreckung kann gegen weitere Personen deshalb nur dann räumenderweise vorgehen, wenn auch gegen sie ein Titel vorliegt. Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich entschieden, dass die Räumungsvollstreckung gegen einen weder im Titel, noch in der Klausel bezeichneten im Besitz der Mietsache befindlichen Dritten auch dann nicht betrieben werden darf, wenn der Verdacht besteht, dass dem Dritten der Besitz nur eingeräumt worden ist, um die Zwangsvollstreckung zu vereiteln. Die Bestimmung des § 750 Abs. 1 S. 1 ZPO sichert nicht nur die Einhaltung einer Formalität, sondern gewährleistet, dass staatlicher Zwang nur zur Durchsetzung eines urkundlich bereits ausgewiesenen Anspruchs gegen die in dem Titel oder der Klausel genannte Person ausgeübt wird. Für Billigkeitserwägungen sei daher kein Raum (vgl. BGH, Beschluss vom 14.8.2008 – I ZB 39/08, BeckRS 2008, 20487;. KG GE 1993, 1329; LG Berlin, Beschluss vom 19.1.2012 – 51 T 733/11, BeckRS 2012, 07179).
Das gilt jedoch nur dann, wenn der Dritte auch tatsächlich im Besitz der Mietsache ist. Deshalb hat der Gerichtsvollzieher bei der Durchführung der Zwangsvollstreckung nicht auf das behauptete Recht zum Besitz, sondern allein auf die tatsächlichen Besitzverhältnisse abzustellen. Besitz bedeutet die tatsächliche Sachherrschaft über die Räume getragen von einem Besitzwillen (LG Berlin, Beschluss vom 19.1.2012 – 51 T 733/11; Palandt-Bassange, BGB, 75. Aufl. 2016 § 854 Rn. 3 und 4).
Das Gericht ist jedoch im Ergebnis der vorliegenden objektiven Erkenntnisse, der feststehenden Abläufe in der Vergangenheit und Feststellungen durch den OGV vor Ort nicht davon überzeugt, dass die … tatsächlich Besitz an den Geschäftsräumen erlangt hat. Das Gericht kann deshalb das Vorliegen eines die Vollstreckung hindernden Drittgewahrsam der … GmbH nicht feststellen.
Der durch den, sich als Geschäftsführer der … ausgewiesene … vorgelegte Untermietvertrag mit der Schuldnerin vom … spricht nicht zwingend für einen Besitz der … GmbH, denn aus dem Vertrag allein ergibt sich nicht, dass dieser tatsächlich Besitz an den Geschäftsräumen eingeräumt ist. Zwar verkennt das Gericht nicht, dass ein Untermietvertrag ein gewisses Indiz hinsichtlich der Besitzverhältnisse darstellen kann. Aber ohne weitere tatsächliche Anhaltspunkte – etwa die Vorlage von Verträgen mit Kunden oder Lieferanten sowie Quittungen oder Lieferscheinen, die ausdrücklich die … GmbH als Empfängerin oder Ausstellerin ausweisen, genügt der vorgelegte Untermietvertrag und der bloße Austausch der Werbeschilder zumindest allein nicht. Die gesamten Umstände, auch im Zusammenhang mit den gescheiterten Räumungsterminen in der Vergangenheit – auch bezogen auf die eigentliche ursprüngliche Mieterin … deuten vielmehr darauf hin, dass es sich hier um einen bloß fingierten Vertrag handelt, welcher als Scheingeschäft zu qualifizieren und damit als unwirksam einzustufen ist. Gewahrsam nach § 809 ZPO liegt seitens der … GmbH schon deshalb nicht vor, weil sich in keinem der mit Einwilligung durchsuchten Schubläden und Schränke in den Geschäftsräumen Unterlagen befanden, die auf eine tatsächliche Sachherrschaft der … GmbH hingewiesen hätten. Es war weder ein Kassenbuch, noch ein Stempel, noch Quittungsblöcke, noch eine Kasse, noch Schriftverkehr, noch etwaige auf die … GmbH adressierte Lieferscheine oder Warenlieferungen vorhanden, die … GmbH selbst hätten zugeordnet werden können. Es gab – neben den Pappwerbeschildern und Aufklebern im Schaufenster – kein einziges Schriftstück oder einen Gegenstand, der die Bezeichnung … aufwies. Die Ladeneinrichtung und -ausstattung war mit der noch am … Vorhandenen identisch. Die Ladenausstattung und -einrichtung war sogar seit Ende … – dem Zeitpunkt des ersten Räumungsversuchs gegenüber der … – weitgehend identisch. Keine der beiden vor Ort am … anwesenden Personen – der sich als Geschäftsführer der GmbH ausgebende … und seine dolmetschende Begleitung, hatten überhaupt Kenntnis von einem Sozialraum in den Geschäftsräumen. Dies steht dem Vorhandensein einer mit Besitzwillen ausgestatteten tatsächlichen Sachherrschaft und ein tatsächliches Betreiben des Verkaufsgeschäftes jedoch entgegen. Das gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass ausweislich der durch die Gläubigerin vorgelegten Quittung vom … im Rahmen des Testkaufs, noch am … auf der Ladengeschäftsfläche durch die Schuldnerin verkauft und mit dem Stempel der Schuldnerin die Quittung ausgestellt wurde. Neben den nicht relevanten Umständen der ausweislich der vorgelegten Videosequenzen erst am … um … ausgetauschten Werbeschilder von der Bezeichnung der Schuldnerin auf die Bezeichnung der … GmbH, und dem vorgelegten Untermietvertrag als solchem, existieren keine Gewahrsamsanzeichen, welche die Annahme der tatsächlichen Sachherrschaft mit Besitzwillen an den Geschäftsräumen und ihrem Inventar in Person der … GmbH rechtfertigen könnten. Hinsichtlich der Werbeschilder, die bis auf den Austausch des Namens von ihrer äußeren Gestaltung fast identisch mit denen der Schuldnerin sind – muss das Gleiche gelten wie bezüglich eines bloßen Klingelschildes(vgl. LG Krefeld, Beschluss vom 15.12.2010 – 2 T 55/10, BeckRS 2011, 15248). Allein die Anbringung von Werbeschildern begründet keinen Gewahrsam durch die … GmbH.
Es ist vielmehr davon auszugehen, dass die Schuldnerin weiterhin Besitz an den Geschäftsräumen hat und die … GmbH nur vorgeschoben bzw. diese bei wertender Betrachtung unter gleichzeitiger Beherrschung durch die Schuldnerin dazu instrumentalisiert wurde, die Zwangsvollstreckung abermals zu vereiteln. Noch am … vormittags stellte der Geschäftsführer der Schuldnerin persönlich einem Kunden im Rahmen eines Testkaufes der Gläubigerin eine Quittung aus und unterschrieb diese. Damit hatte die Schuldnerin also noch am … Gewahrsam an den Geschäftsräumen. Herr … als angeblicher Vertreter der … GmbH und neuer behaupteter Gewahrsamsinhaber, war dabei nicht im Ladengeschäft zugegen. Außerdem scheidet eine Gewahrsamsausübung durch die … GmbH aus, nachdem diese wirtschaftlich nicht tätig ist und über keine Angestellte verfügt.
Nach alledem ist die Räumungsvollstreckung fortzusetzen.
II.
Der Schuldner hat – zum Schutz vor weiterer Vollstreckungsvereitelung – keine Kenntnis vom Verfahren, so dass eine Kostenentscheidung – mangels Beteiligung und Einräumung rechtlichen Gehörs – nicht veranlasst und geboten war (vgl. BGH NJW 2004, 2980, 2981).
