Der Vermieter steht plötzlich vor der Tür und möchte ohne Vorankündigung in die Wohnung gelassen werden. Muss der Mieter das zulassen?
Vermieter hat Besichtigungsrecht
Grundsätzlich liegt das Hausrecht für die Wohnung beim beim Mieter. Somit kann er auch entscheiden, wen er in seine Wohnung lässt. Das der Vermieter in der Regel auch der Eigentümer ist, ändert daran nichts. Allerdings hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht, dass es ihm erlaubt, unter bestimmten Voraussetzungen die vermietete Wohnung zu betreten. So muss einem Vermieter der Zutritt in die Wohnung gewährt werden, wenn:
- der Vermieter oder ein von ihm beauftragte Dritter Messvorrichtungen ablesen muss.
- nach einer Mängelanzeige des Mieters der Vermieter den Schaden sehen will.
- die Wohnung einem potenziellen Nachmieter oder Kaufinteressenten gezeigt werden soll.
- der Vermieter den Verdacht einer vertragswidrigen Wohnraumnutzung hat. Was zum Beispiel bei einer unrechtmäßigen Untervermietung der Fall ist.
Mal eben vorbeischauen geht nicht
Aber, auch wenn ein Besichtigungsrecht besteht, ist es dem Vermieter nicht erlaubt, mal eben vorbeizuschauen. Vielmehr ist der Vermieter verpflichtet, den Besichtigungstermin vorher bekannt zu geben, beziehungsweise mit dem Mieter abzusprechen. Ist der Termin am Wochenende oder an einem Feiertag, kann der Mieter diesen ablehnen oder den Zutritt zur Wohnung verweigern. Das selbe gilt für Termine zur Unzeit.
Ein Termin für alle
Wird ein Nachmieter gesucht, ist der Mieter nicht verpflichtet mehrere Besichtigungstermine an einem Tag zu dulden. Hier ist es die Aufgabe des Vermieters, die Miet-und Kaufinteressenten gegebenenfalls alle gleichzeitig an einem Termin in der Woche zur Besichtigung der Wohnung einzuladen.
Besichtigung aller Wohnräume?
Ob der Vermieter die ganze Wohnung besichtigen darf, hängt von dem Grund der Wohnungsbesichtigung ab. Handelt es sich um die Besichtigung eines gemeldeten Sachmangels, darf nur der Raum begutachtet werden, der von dem Mangel betroffen ist. Den Zutritt in andere Räumlichkeiten kann der Mieter verwehren. Anders verhält es sich, wenn die Wohnung einem Nachmieter oder Käufer gezeigt wird, In diesem Fall können alle Räume besichtigt werden.
Besichtigungsrecht steht im Mietvertrag
In manchen Mietverträgen ist das Besichtigungsrecht des Vermieters vertraglich geregelt. Dabei handelt es sich in der Regel um allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) nach §§ 305 ff.BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Allerdings sind solche Klauseln unwirksam, wenn sie dem Vermieter ein uneingeschränktes Besichtigungsrecht zugestehen und dabei die Bedürfnisse und Rechte der Mieter nicht berücksichtigt werden. (BGH,04.06.2013,Az.III ZR 289/13) Demnach muss der Vermieter, auch wenn im Mietvertrag etwas anders vereinbart wurde, seinen Besuch immer vorher ankündigen oder mit dem Mieter absprechen.
Mieter verweigert Besichtigung
Wurde ein Besichtigungstermin vereinbart, ist der Mieter verpflichtet den Vermieter in die Wohnung zu lassen. In diesem Fall macht sich der Mieter unter Umständen schadensersatzpflichtig, wenn er den Zutritt verweigert. Unter bestimmten Voraussetzungen, wie dem vorliegen einen erheblichen Bedürfnisses, ist dann sogar eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter möglich. Landgericht Oldenburg, Urteil v. 03.08.2012, Az.: 6 S 75/12
Außerordentliches Besichtigungsrecht
Unter bestimmten Voraussetzungen muss dem Vermieter auch ohne vorherige Terminabsprache die Besichtigung der Wohnräume gestattet werden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Wohnung aufgrund eines Wasserschadens vom Handwerker besichtigt werden muss. Hier handelt es sich um einen Notfall, der es dem Vermieter sogar gestattet, sich eigenmächtig Zutritt zu verschaffen. Allerdings setzt das voraus, dass ohne des sofortigen Einschreitens ein Schaden für die Wohnung oder das Haus entsteht beziehungsweise die Mieter gefährdet sind. Ebenso verhält es sich, wenn der Vermieter eine Gefahren am Eigentum befürchtet, die ihren Ursprung in der Mietwohnung zu haben scheint. Haben beispielsweise andere Mieter eine Geruchsbelästigung gemeldet, die aus der Wohnung des Mieters kommt, kann der Vermieter sofortigen Einlass in die Wohnung verlangen, um die Angelegenheit zu klären.
