Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs bei vorangegangenem Räumungsurteil

Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs: Landgericht Bonn entscheidet zugunsten der Klägerin

Im vorliegenden Rechtsstreit (Az.: 6 S 9/20) vor dem Landgericht Bonn ging es um Schadensersatzforderungen aufgrund einer angeblich vorgetäuschten Kündigung wegen Eigenbedarfs. Die Klägerin hatte im Jahr 1977 eine Wohnung mit Gartennutzung von der Rechtsvorgängerin der Beklagten gemietet. Als die Beklagte im Jahr 2015 das Eigentum an dem Wohnhaus erwarb, kündigte sie kurz darauf das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Sowohl die Klägerin als auch andere Mieter erhielten Eigenbedarfskündigungen. Die Klägerin zog nicht aus, woraufhin die Beklagte Räumungsklage erhob. Das Amtsgericht Bonn verurteilte die Klägerin zur Räumung. Nun fordert die Klägerin Schadensersatz in Höhe von 42.245,61 EUR von der Beklagten.

Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 6 S 9/20 >>>

Urteil: Eigenbedarf vorgetäuscht – Beklagte zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt

Das Landgericht Bonn hat in seinem Urteil festgestellt, dass der Eigenbedarf tatsächlich vorgetäuscht wurde. Das Gericht betonte, dass die Beklagte substantiiert und plausibel darlegen müsste, warum der geltend gemachte Bedarf nachträglich entfallen ist. Dies sei der Beklagten nicht gelungen. Das Gericht wies die Berufung der Beklagten gegen das erstinstanzliche Urteil ab und verurteilte die Beklagte zur Zahlung von 18.793,50 EUR Schadensersatz an die Klägerin.

Schadenspositionen größtenteils bestätigt – Berufung der Klägerin erfolglos

Die Klägerin hatte eine Vielzahl von Schadenspositionen geltend gemacht, darunter Umzugskosten, Kosten für die Her- und Einrichtung der neuen Wohnung, Mietdifferenz und Verfahrenskosten. Das Gericht bestätigte größtenteils die Ausführungen des Amtsgerichts zu den einzelnen Schadenspositionen, mit Ausnahme eines Schreibfehlers bei einem Betrag für das Gartenhaus und die Umrandungssteine, der korrigiert wurde.

Klägerin muss Angaben zu neu angeschafften Möbeln und Kosten substantiieren – Kosten des Rechtsstreits aufgehoben

Die Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg. Das Gericht stellte fest, dass die Klägerin nicht ausreichend substantiierte Angaben zu den neu angeschafften Möbeln und anderen Kosten gemacht hatte. Daher waren diese nicht zu berücksichtigen. Die Kosten des Rechtsstreits wurden gegeneinander aufgehoben. Die Revision wurde nicht zugelassen.

Fazit: Urteil verdeutlicht Anforderungen an Darlegung des Wegfalls des Eigenbedarfs und Bewertung der Schadenspositionen

Das Urteil des Landgerichts Bonn befasst sich mit einem komplexen Sachverhalt und stellt fest, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht wurde. Die Klägerin wurde zur Räumung verurteilt und fordert nun Schadensersatz. Das Gericht urteilte zugunsten der Klägerin und verurteilte die Beklagte zur Zahlung eines Schadensersatzbetrags. Das Urteil verdeutlicht die Anforderungen an die substantiierte Darlegung des Wegfalls des Eigenbedarfs und die Bewertung der einzelnen Schadenspositionen.

Das vorliegende Urteil

LG Bonn – Az.: 6 S 9/20 – Urteil vom 01.10.2020

Auf die Berufung der Beklagten vom 31.01.2020 gegen das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 17.01.2020 wird das Urteil im 1. Satz des Tenors wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 18.793,50 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25.04.2019 zu zahlen.

Im Übrigen werden die Berufungen der Klägerin und der Beklagten zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Parteien streiten um Schadensersatz wegen einer vermeintlich vorgetäuschten Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Die Klägerin mietete am 23.07.1977 die streitgegenständliche Wohnung in der Straße 1 in Bonn im Erdgeschoss mit Gartennutzung von der Rechtsvorgängerin der Beklagten an. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 504,45 EUR.

Die Beklagte erwarb das Eigentum an dem Wohnhaus im Jahr im Juni 2015. Nur kurze Zeit später, nämlich am 2.9.2015 erklärte die Beklagte die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit der Klägerin zum 31.5.2016. Die Kündigung wurde mit Eigenbedarf begründet. Der Lebensgefährte der Klägerin sollte in die Wohnung einziehen.

Am selben Tag kündigte die Klägerin auch die Wohnung der im selben Haus wohnenden Eheleute C. Auch diese Kündigung wurde auf Eigenbedarf gestützt, wobei in diese Wohnung die Tochter der Beklagten einziehen sollte, die damals noch die Schule besuchte.

Die Klägerin zog zunächst nicht aus, sodass die Beklagte die Klägerin auf Räumung verklagte. Die Klägerin wurde daraufhin durch Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 23.11.2016, 203 C 161/16 antragsgemäß verurteilt. Die hiergegen eingelegte Berufung nahm die Klägerin nach entsprechenden Hinweisen der Berufungskammer vom 27.1.2017 (6 S 183/16) zurück. Sowohl das Amtsgericht als auch die Berufungskammer bejahten den geltend gemachten Eigenbedarf.

Die Klägerin räumte anschließend die Wohnung am 09.05.2017 und bezog eine neue Wohnung in der Straße 2 in Bonn, in der sie bis heute wohnt. Diese Wohnung verfügt über 4 Zimmer und ist größer als die vorangegangene Wohnung. Sie hat allerdings keinen Garten. Für die neue Wohnung entrichtete die Klägerin eine Nettomiete i.H.v. 725 EUR monatlich.

Tatsächlich kam es nach Auszug der Klägerin aber nicht zum Einzug des Zeugen A in die Wohnung der Klägerin. Auch die Tochter der Beklagten, die Zeugin B zog nicht in die Wohnung der Eheleute C ein. Beide Wohnungen sind seit Anfang 2017 bzw. Oktober 2017 an Dritte vermietet.

Die Klägerin behauptet, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht worden sei. Der Zeuge A habe nie beabsichtigt, in die Wohnung einzuziehen. Sie macht daher mit der Klage Schadensersatz gegen die Beklagte in Höhe von insgesamt 42.245,61 EUR geltend. Dieser setzt sich aus einer Vielzahl von Einzelpositionen zusammen, insbesondere zahlreiche Aufwendungen für den Umzug, die Mietdifferenz, Ausgaben für die Her- und Einrichtung der neuen Wohnung, Ausgleich für zurückgelassene Gegenstände und die Verfahrenskosten für den vorangegangenen Räumungsrechtsstreit. Wegen der Einzelheiten wird auf die Auflistung im Schriftsatz vom 8.2.2019 (Klageschrift) Bezug genommen.

Die Klägerin hat dementsprechend erstinstanzlich beantragt: die Beklagte wird verurteilt, an sie 42.245,61 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hat behauptet, dass der Zeuge A aufgrund eines Sturzes Ende Mai 2017 nicht in die Wohnung einziehen konnte.

Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen A, D und B. Nach Durchführung der Beweisaufnahme hat das Amtsgericht die Beklagte zur Zahlung von Schadensersatz i.H.v. 19.275,19 EUR verurteilt. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Gegen das Urteil haben beide Parteien Berufung eingelegt.

Die Beklagte rügt mit der Berufung zunächst grundsätzlich, dass das Amtsgericht an die rechtskräftigen Feststellungen im Verfahren des Amtsgerichts Bonn 200 3C 161 / 16 gebunden sei.

Darüber hinaus greift sie die Beweiswürdigung des Amtsgerichts Bonn hinsichtlich des Nutzungswillens des Zeugen A an. Die tatsächlichen Umstände und Zeugenaussagen seien unzutreffend gewürdigt worden. Zudem wendet sich die Berufung gegen die Höhe der ausgeurteilten Schadensersatzbeträge. Insbesondere wendet sich die Berufung gegen die Vergleichbarkeit der alten und der neuen Wohnung und somit gegen den Schadensersatz in Form der Mietdifferenz. Des Weiteren wendet sich die Berufung gegen die Umzugskosten, die Kosten der Parketterneuerung, die Kosten der Gartengegenstände und die Kosten der Rechtsverteidigung.

Die Beklagte beantragt nunmehr: unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Bonn vom 17.01.2020 (Az. 200 3C 66 / 19) wird die Klage abgewiesen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin hat ebenfalls Berufung eingelegt. Mit dieser verfolgt sie ihr erstinstanzliches Begehren weiter. Sie beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Bonn, Az. 200 3C 66 / 19 vom 17.01.2020 abzuändern und der Klage vollständig stattzugeben.

Die Beklagte beantragt insofern, die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache im Wesentlichen keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat die Beklagte zu Recht zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt. Lediglich hinsichtlich des Gartenhauses und der Umrandung ist dem Amtsgericht ein Schreibfehler bzw. Rechenfehler (siehe dazu unter c) unterlaufen, sodass der Betrag anzupassen war. Die Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg.

1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 BGB.

a. Dem Anspruch auf Schadensersatz steht nicht die Rechtskraft des Urteils aus dem vorangegangenen Räumungsrechtsstreit (203 C 161/16) entgegen.

Zutreffend hat das Amtsgericht darauf hingewiesen, dass die Voraussetzungen des § 322 ZPO nicht vorliegen. Die Beurteilung der Eigenbedarfssituation stellt eine Prognoseentscheidung hinsichtlich der Plausibilität von Absichtserklärungen der Vermieterin, also der Beklagten dar. Erst nachträglich entstandene Umstände können daher per se dem Schadensersatzanspruch nicht entgegenstehen. Der tatsächliche Nichteinzug derjenigen Personen, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, stellt einen solchen nachträglichen Umstand dar.

Darüber hinaus hat der BGH im Urteil vom 10.4.2019, VIII ZR 12/18, Rz. 30 klargestellt, dass sich die Rechtskraft auf die Rechtsfolge beschränkt. Die Feststellungen hinsichtlich der der Entscheidung zugrunde liegenden präjudiziellen Rechtsverhältnisse oder sonstiger Vorfragen erwachsen indessen nicht in Rechtskraft.

b. Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht wurde. Entsprechend der Entscheidung des BGH, Urteil vom 29.3.2017, VIII ZR 44/16, Rz. 18 ff. trifft den Vermieter bei Eigenbedarf, der tatsächlich nicht umgesetzt wird, eine sekundäre Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs, d. h. der Vermieter muss unsubstantiiert und plausibel darlegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen ist. An diese Darlegungen sind strenge Anforderungen zu stellen.

Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass es der Beklagten nicht gelungen ist, den Wegfall des Eigenbedarfs plausibel darzulegen.

Die Beklagte greift mit der Berufung die Beweiswürdigung des Amtsgerichts an. Gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO kommt eine Überprüfung der Beweiswürdigung in erster Instanz nur insoweit in Betracht, als aufgrund konkreter Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen bestehen, die eine erneute Feststellung gebieten. Dies bedeutet, dass eine Überprüfung nur daraufhin erfolgen kann, ob die Beweisaufnahme an einem Rechtsfehler leidet, also in sich widersprüchlich ist, den Denkgesetzen zuwiderläuft oder wesentliche Teile des Beweisergebnisses unberücksichtigt lässt oder ob konkrete Gesichtspunkte vorhanden sind, die einen solchen Rechtsfehler bei der Tatsachenfeststellung möglich sein lassen und deshalb Zweifel am erstinstanzlich gefundenen Ergebnis begründen. Zweifel an der Vollständigkeit oder Richtigkeit der festgestellten Tatsachen sind dann begründet, wenn der Erstrichter ein tatsächliches mündliches Vorbringen einer Partei übergangen oder nicht vorgetragene Tatsachen verwertet, unstreitige oder zugestandene Tatsachenbehauptungen als streitig oder streitiges Vorbringen als unstreitig behandelt, angebotene Beweise verfahrensfehlerhaft nicht oder unter Verletzung von Verfahrensnormen erhoben, erhobene Beweise nicht oder fehlerhaft gewürdigt oder Erfahrungs-, offenkundige oder gerichtsbekannte Tatsachen nicht berücksichtigt hat. Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der vom erstinstanzlichen Gericht aufgrund erhobener Beweise getroffenen Feststellungen sind nur veranlasst, wenn aus der Sicht des Berufungsgerichts eine gewisse, nicht notwendig überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass eine (wiederholte) Beweisaufnahme in zweiter Instanz zu abweichenden Feststellungen führen wird. Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen können sich schließlich aus der Möglichkeit unterschiedlicher Bewertungen der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ergeben (vgl. BGH NJW 2006, 152 [153]; BGH NJW 2004, 1876; BGH NJW 2003, 3480; Zöller-Gummer/Heßler, ZPO, 31. Auflage 2016, § 529 ZPO Rn. 3 ff.; Musielak-Ball, ZPO, 13. Auflage 2016, § 529 Rn. 8 f. jeweils m.w.N.).

Gemessen an diesen Grundsätzen ist die Beweiswürdigung in dem angefochtenen Urteil weder zu beanstanden, noch im Ergebnis in Zweifel zu ziehen.

Das Amtsgericht hat die Erkrankung des Zeugen A zutreffend bewertet. In keiner Weise ist ersichtlich, dass die Erkrankung den Wegfall des Nutzungswillens trägt. Gerade die Erkrankung spricht für die Nutzung einer ebenerdigen Wohnung. Pflegebedürftigkeit des Zeugen A ist offensichtlich nicht gegeben. Ebenso wenig ist seine Fähigkeit, alleine zu leben, beeinträchtigt.

Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass der Zeuge A in der Beweisaufnahme am 27.09.2019 selbst geäußert hat, erst 2016, also nach der Eigenbedarfskündigung zum ersten Mal mit der Beklagten über seinen möglichen Einzug in die Wohnung gesprochen zu haben. Bereits daraus ergibt sich unzweifelhaft, dass es sich um vorgetäuschten Eigenbedarf handelt.

c. Auch die Ausführungen des Amtsgerichts zu den einzelnen Schadenspositionen sind nicht zu beanstanden. Die Berufung greift insbesondere an, dass das Amtsgericht die Vergleichbarkeit der Wohnungen angenommen hat. Die Berufung und insbesondere die ergänzenden Ausführungen im Schriftsatz vom 07.09.2019 weisen auf den Größenunterschied der Wohnungen hin. Allerdings verkennt die Berufung, dass die alte Wohnung einen Garten hatte. Dieses Merkmal, welches in einer Innenstadt den Wert einer Wohnung maßgeblich prägt, lässt die Berufung völlig unbeachtet.

Das Amtsgericht hat die Größe der Wohnung gegen die Verfügbarkeit eines Gartens quasi „gegengerechnet“ und ist so zu einer Vergleichbarkeit der Wohnungen gekommen. Dieses Vorgehen begegnet keine Bedenken. Einer Beweisaufnahme bedurfte es nicht. Auch die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung war aus der obigen Darlegungen heraus nicht geboten. Die Schadensberechnung selbst ist nicht angegriffen.

Hinsichtlich der Umzugskosten hat die Berufung pauschal behauptet, dass diese weder ortsüblich noch angemessen seien. Die Klägerin hat eine Umzugsrechnung vorgelegt. Wie auch erstinstanzlich handelt es sich bei dem Angriff der Beklagten lediglich um unsubstantiierte Behauptungen „ins Blaue hinein“. Es ist problemlos möglich, Marktpreise zu ermitteln und vorzutragen. Dies hat die Beklagte indes nicht getan.

Dass darüber hinaus tatsächlich Eigenleistungen vorgenommen worden sind, ist vorgetragen. Der Ansatz von 320 EUR auf Grund einer äußerst geringen Schätzung des Amtsgerichts begegnet keinen Bedenken.

Das tatsächliche Vorhandensein des Parkettbodens und die Zeit des Einbaus ergeben sich aus den vorgelegten Rechnungen. Das Bestreiten der Beklagten bleibt unsubstantiiert.

Dasselbe gilt für die übrigen Schadenspositionen. Lediglich hinsichtlich des Betrages für das Gartenhaus und die Umrandungssteine hat das Amtsgericht versehentlich versäumt, den Abzug von 70 % in der Berechnung tatsächlich vorzunehmen, so dass die tenorierte Summe um den Betrag von 481,60 EUR anzupassen war.

Die Rechtsschutzversicherung hat ihren Erstattungsanspruch gegen die Beklagte an die Klägerin abgetreten. Die Abtretungserklärung liegt vor.

2. Die Berufung der Klägerin ist nicht begründet. Der Vortrag hinsichtlich der neu angeschafften Möbel und deren Notwendigkeit ist – wie bereits erstinstanzlich – nicht hinreichend substantiiert. Dasselbe gilt für die übrigen weiter verfolgten Kosten. Daher war auch den Beweisantritten nicht nachzugehen. Insoweit nimmt die Kammer Bezug auf die Ausführungen in den Entscheidungsgründen des amtsgerichtlichen Urteils, denen sich die Kammer vollumfänglich anschließt.

3. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 10, 709 ZPO.

4. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO nicht erfüllt sind.