Schimmelbefall in Mietwohnung – Anspruch auf Mietminderung und Mängelbeseitigung

Schimmel in der Wohnung: Rechte des Mieters auf Mietminderung und Mängelbeseitigung

Die Frage nach den Rechten von Mietern bei Schimmelbefall in der Wohnung ist ein zentrales Thema im Mietrecht. Hierbei geht es um die rechtliche Bewertung von Wohnungsmängeln und die daraus resultierenden Ansprüche des Mieters. Insbesondere stehen Mietminderung und Mängelbeseitigung im Fokus der Betrachtung. Die Problematik entsteht, wenn in einer Mietwohnung Schimmel auftritt und geklärt werden muss, ob und in welchem Umfang der Mieter berechtigt ist, die Miete zu mindern oder die Beseitigung des Mangels zu verlangen. Dabei spielen auch Sanierungsmaßnahmen und die Frage, ob es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, eine Rolle. Zudem kann die Hausordnung relevante Vorgaben enthalten. Die Analyse entsprechender Urteile gibt Aufschluss darüber, wie Gerichte in solchen Fällen entscheiden und welche Faktoren bei der Schimmelpilzwertung berücksichtigt werden.

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Schimmelbefall in der Mietwohnung: Ein Fall vor Gericht

Im vorliegenden Fall geht es um einen Mieter, der gegen seine Vermieterin vor dem Amtsgericht Stuttgart klagte, da in seiner Mietwohnung Schimmelbefall aufgetreten war. Der Kläger forderte die Beseitigung des Schimmels sowie eine Mietminderung. Die Wohnung befand sich im fünften Obergeschoss eines Gebäudes, das 1955 erbaut wurde. Der Schimmelbefall war im Schlafzimmer aufgetreten und wurde trotz mehrfacher vorübergehender Beseitigungsversuche durch die Beklagtenseite mit Reinigungsmitteln nicht dauerhaft entfernt. Ein gerichtlicher Sachverständiger stellte fest, dass die fehlende Dämmung zum Speicher eine Mitursache des Schimmelbefalls war. Im November 2020 begann eine Fachfirma im Auftrag der Wohnungseigentumsgemeinschaft mit der Dämmung des Bühnenbodens.

Rechtliche Auseinandersetzung um Mängelbeseitigung und Mietminderung

Die rechtliche Auseinandersetzung entstand, weil der Kläger die Mängelbeseitigung und eine Mietminderung von 25% ab Mai2020 forderte. Die Beklagte bestritt die baubedingten Ursachen des Schimmels und argumentierte, dass der Kläger die Wohnung nicht ausreichend gelüftet habe. Das rechtliche Problem lag in der Frage, ob der Schimmelbefall aufgrund von Baumängeln entstanden war und ob der Mieter Anspruch auf Mietminderung und Mängelbeseitigung hatte.

Urteil: Vermieter muss für Mängelbeseitigung sorgen

Das Gericht entschied, dass der Schimmelbefall aufgrund von Wärmebrücken entstand, die durch die schlechte energetische Qualität der Bauteile verursacht wurden. Diese Wärmebrücken führten zu einer erhöhten Oberflächenfeuchte und damit zu einem Risiko für Kondensation und Schimmelbefall. Das Gericht stellte fest, dass die Wohnung einen Mangel aufwies, der die Tauglichkeit der Wohnung minderte. Die Beklagte wurde verurteilt, den Schimmelbefall sowie die bauseitigen Ursachen fachmännisch zu beseitigen. Zudem wurde festgestellt, dass der Kläger berechtigt war, die monatliche Warmmiete um 10% zu mindern.

Auswirkungen des Urteils auf das Mietrecht

Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass die Wohnung nicht den bei Baubeginn geltenden DIN-Vorschriften und den Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) entsprach. Zudem waren die Einwände der Beklagten bezüglich der Lüftung und der Wäschetrocknung in der Wohnung rechtlich unerheblich. Das Gericht schätzte die Beeinträchtigung auf 10% der Bruttomiete, da ein Zimmer betroffen war und dessen Nutzung eingeschränkt möglich war.

Die Entscheidung hat Auswirkungen auf das Mietrecht, insbesondere in Bezug auf Schimmelbefall und die damit verbundenen Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. Es wird klargestellt, dass Mieter Anspruch auf Mängelbeseitigung und Mietminderung haben, wenn die Wohnung aufgrund von Baumängeln nicht den geltenden Vorschriften entspricht.

Das Fazit des Urteils ist, dass Vermieter dafür Sorge tragen müssen, dass die vermietete Wohnung den geltenden Vorschriften entspricht und dass Mieter bei Vorliegen von Mängeln, wie Schimmelbefall, Anspruch auf Mängelbeseitigung und Mietminderung haben.

Das vorliegende Urteil

AG Stuttgart – Az.: 37 C 1506/19 – Urteil vom 09.02.2021

1. Die Beklagte wird verurteilt, in der Mietwohnung des Klägers in der …, im obersten Stockwerk gelegen, folgende Instandsetzungsarbeiten durchzuführen:

Im Schlafzimmer sind der Schimmelbefall sowie die bauseitigen Ursachen für den Schimmel fachmännisch zu beseitigen.

2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.772,40 € € zu zahlen.

3. Es wird festgestellt, dass der Kläger wegen des Schimmels im Schlafzimmer berechtigt ist, die Warmmiete ab Mai 2020 bis zur Behebung des Mangels um monatlich 10 % zu mindern.

4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

5. Die Kosten des Sachverständigen … hat die Beklagte zu tragen. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

6. Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 € vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf bis zu 19.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger verlangt als Mieter von der Beklagten als Vermieterin und Eigentümerin zuletzt noch die Instandsetzung des Schlafzimmers bezogen auf Schimmelbefall in der seit dem 01.03.2017 zu einem Bruttomietzins von 1.266,00 € angemieteten, ca. 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung im obersten Geschoss in der Wohnungseigentumsanlage …. Er bewohnt die Wohnung mit seiner Ehefrau und vier Kindern. Die Wohnung wird für die Beklagte von Herrn …, welcher die Beklagte auch im Prozess vertritt, verwaltet.

Bereits beim Einzug war der Rollladen an der Balkontüre defekt. Mit Schreiben vom 17.10.2018 rügte der Kläger, vertreten durch den Mieterverein u.a. Mängel an den Rollläden und der Balkontüre im Wohnzimmer. Gleichzeitig wurde die Zahlung der Miete bezüglich dieser Mängel unter Vorbehalt der Rückforderung gestellt (Anlage K2, Bd. I, Bl. 12). Mit außergerichtlichem Schreiben vom 04.02.2019 (Anlage K4, Bd. I, Bl. 19 f.) rügte der Prozessbevollmächtigte des Klägers gegenüber der Beklagten erneut die Mängel an den Rollläden im Wohn-, sowie erstmals auch im Schlafzimmer, an der Balkontür sowie Schimmelbefall im Schlafzimmer und stellte die Mietzahlung ab sofort unter den Vorbehalt der Rückforderung. Am 13.02.2019 fand in der Wohnung eine Bestandsaufnahme bezüglich der gerügten Mängel durch den Verwalter der Beklagten statt (Bd. I, Bl. 20 u. Bl. 75 f.). Die Beklagte stellte bezüglich des Schimmelbefalls im Schlafzimmer im Februar 2019 ein Gerät zur Entfeuchtung zur Verfügung (Bd. I, Bl. 23). Der sichtbare Schimmel wurde mittels eines Reinigungsmittels beseitigt, trat aber später erneut auf. Am 07.06.2019 fand eine erneute Mängelbesichtigung statt, bei welcher der Kläger dem Verwalter ein Handy aus der Hand schlug, weil dieser gegen seinen Willen filmte und ihn hierdurch am Finger verletzte (Arztbrief vom 07.06.2019, Bd. I, Bl. 58 f.). Am 23.07.2019 waren Handwerker der Beklagten zur Schimmelbeseitigung in der Wohnung (Bd. II, Bl. 103). Im Anschluss an die Klagezustellung am 19.08.2019 (Bd. II, Bl. 128) legte die Beklagte ein Privatgutachten des Dipl.-Ing. (FH) … vom 23.08.2019 (Bd. II, Bl. 134 ff.) vor, welcher am 21.08.2019 in der streitgegenständlichen Wohnung einen Ortstermin durchgeführt hatte. Der Privatgutachter kam zu dem Ergebnis, der Schimmel habe bauphysikalische Ursachen, der Bau habe aber baujahrstypische Dämmeigenschaften und die Ursache für die Schimmelbildung sei dem Nutzerverhalten zuzuschreiben. Auch danach veranlasste die Beklagtenseite mehrfach die vorübergehende Beseitigung des Schimmels mit Reinigungsmitteln. Nachdem der gerichtliche Sachverständige die fehlende Dämmung zum Speicher als Mitursache des Schimmels festgestellt hatte, hat im November 2020 im Auftrag der Wohnungseigentumsgemeinschaft eine Fachfirma mit der Dämmung des Bühnenbodens begonnen. Eine Woche zuvor hatte der Vertreter der Beklagten im Schlafzimmer Sanierungsmaßnahmen durchgeführt (Bd. IV, Bl. 516). Bei Schluss der mündlichen Verhandlung am 02.02.2020 wies das Schlafzimmer in einer oberen Ecke erneut einen massiven Schwarzschimmelbefall auf.

Nach Klageerhebung wurden seitens der Beklagten mehrfach Handwerker in die Wohnung geschickt, welche u.a. den Schlafzimmerrollladen warteten (Bd. II, Bl. 140). Nach mehrmaligen Reparaturversuchen veranlasste die Beklagte am 31.10.2019 den Austausch der Rollläden im Wohnzimmer (Bd. II, Bl. 153) sowie im Anschluss an den Ortstermin des gerichtlichen Sachverständigen im Februar 2020 den Austausch des Balkontürsystems (Bd. II, Bl. 223). Bezüglich dieser Mängel wurde der Rechtsstreit von den Parteien übereinstimmend für erledigt erklärt bzw. der Erledigungserklärung des Klägers nicht widersprochen.

Der Kläger behauptet, der Schimmel im Schlafzimmer sei gesundheitsgefährdend und baubedingt. Er bestreitet mit Nichtwissen, dass die Dämmung der Geschossdecke abgeschlossen (Bd. IV, Bl. 512) und der letzte Versuch der Beklagtenseite zur Schlafzimmersanierung im November 2020 fachmännisch erfolgt sei. Jedenfalls seien die Ursachen für den Schimmel nach wie vor nicht vollständig beseitigt. Seine Familie habe die Wohnung immer ordnungsgemäß gelüftet. Den Schimmelbefall habe er dem Vertreter der Beklagten bereits im Februar 2018 mündlich angezeigt. Die Mängel bezüglich des Schimmels im Schlafzimmer würden eine Minderung der Miete um 10 % rechtfertigen. Daher habe der Kläger einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 10 % der Bruttomiete von Mitte Oktober 2018 bis Mitte April 2020 (18 Monate x 126,60 € = 2.278,80 €) sowie einen Anspruch auf Feststellung der Minderung in Höhe von 10 % für die Zeit danach.

Bezüglich des für erledigt erklärten Teils des Rechtsstreits trägt der Kläger wie folgt vor: Die Rollläden im Wohn- und Schlafzimmer hätten vor der Reparatur geklemmt. Bezüglich des defekten Rollladens an der Balkontür habe die Beklagte bei Einzug eine Reparatur zugesagt (Bd. I, Bl. 45; Bd. II, Bl. 147; Bd. IV Bl. 450). Die Balkontür sei vor der Reparatur ausgebrochen und nicht ordnungsgemäß befestigt gewesen.

Ursprünglich hat der Kläger wie folgt beantragt:

1. Die Beklagte wird verurteilt, in der Mietwohnung des Klägers in der …, im 5. OG, folgende Instandsetzungsarbeiten durchzuführen:

a) Die Jalousien/Rollläden im Wohn- und Schlafzimmer sind gängig zu machen.

b) Die Balkontüre im Wohnzimmer ist ordnungsgemäß zu befestigen.

c) Im Schlafzimmer sind der Schimmelbefall sowie die bauseitigen Ursachen für den Schimmel fachmännisch zu beseitigen.

2. Die Beklagte wird verurteilt, bis spätestens 3 Monate nach Zustellung des Urteils die unter Z. 1 genannten Mängel zu beseitigen und im Falle eines ergebnislosen Fristablaufs an den Kläger 5.000,- nebst Zinsen iHv 5%-Punkten über dem Basiszinssatz ab Fristablauf zu zahlen.

3. Es wird festgestellt, daß der Kläger wegen vorgenannter Mängel berechtigt ist, die monatliche Warmmiete um monatlich 25% zu mindern.

In der mündlichen Verhandlung vom 15.10.2019 erklärten die Parteien den Rechtsstreit bezüglich der Instandsetzung der Rollläden im Schlafzimmer übereinstimmend für erledigt (Bd. II, Bl. 146). Mit Schriftsatz vom 14.11.2019 (Bd. II, Bl. 164) erklärte der Kläger den Rechtsstreit bezüglich der Rollläden im Wohnzimmer für erledigt. Die Beklagte hat der Erledigungserklärung nach Hinweis (Bd. II, Bl. 179) nicht widersprochen. Mit Schriftsatz vom 09.03.2020 (Bd. III, Bl. 278) erklärte der Kläger den Rechtsstreit bezüglich der Instandsetzung der Balkontüre für erledigt. Die Beklagte hat nach Hinweis (Bd. III, Bl. 280) nicht widersprochen.

Mit Schriftsatz vom 06.04.2020 (Bd. III Bl. 327) modifizierte der Kläger den Klageantrag Ziffer 2 wie folgt:

2. a) Der Beklagte wird verurteilt, binnen einer vom Gericht zu setzenden Frist die unter Z. 1 genannten Mängel im Schlafzimmer zu beseitigen und im Falle eines ergebnislosen Fristablaufs an den Kläger eine Entschädigung von € 2.000,00 zu zahlen gemäß Ergänzungsgutachten vom 13.3.20 auf S. 2, vorletzter Absatz.

Zugleich wurde folgender weiterer Antrag zu Ziffer 2 gestellt:

2. b) Die Beklagte wird verurteilt, binnen einer vom Gericht zu setzenden Frist die unter Z. 1 genannten Mängel auf dem Speicher zu beseitigen und im Falle eines ergebnislosen Fristablaufs an den Kläger eine Entschädigung zu zahlen, deren Höhe in das Ermessen des Gerichts gestellt wird.

Der Kläger stellte Klageantrag Ziffer 3 wie folgt:

3. Es wird festgestellt, dass der Kläger wegen des Schimmels im Schlafzimmer berechtigt ist, die monatliche Warmmiete ab Mai 2020 bis zur Behebung des Mangels um monatlich 25% zu mindern.

Mit Schriftsatz vom 15.06.2020 (Bd. IV, Bl. 421 ff.) wurde die Klage um einen Klageantrag Ziffer 4 wie folgt erweitert:

4. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.772,40 € zu bezahlen.

Mit Schriftsatz vom 15.10.2020 (Bd. IV, Bl. 483 ff.) wurde die Klage um einen Klageantrag Ziffer 5 wie folgt erweitert:

5. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 506,40 € zu bezahlen.

Nach Teilklagerücknahmen mit Zustimmung der Beklagtenseite in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2021 beantragt der Kläger zuletzt wie folgt (Bd. IV, Bl. 515):

1. Die Beklagte wird verurteilt, in der Mietwohnung des Klägers in der …, im 5. OG, folgende Instandsetzungsarbeiten durchzuführen:

Im Schlafzimmer sind der Schimmelbefall sowie die bauseitigen Ursachen für den Schimmel fachmännisch zu beseitigen.

2. Es wird festgestellt, dass der Kläger wegen des Schimmels im Schlafzimmer berechtigt ist, die monatliche Warmmiete ab Mai 2020 bis zur Behebung des Mangels um monatlich 10 % zu mindern.

3. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.278,80 € zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, die Schimmelschäden im Schlafzimmer seien allein nutzerbedingt und erstmals im Februar 2019 angezeigt worden. Entgegen der bei Mietbeginn getroffenen Abreden zum Umgang mit der Wohnung (vgl. z.B. Bd. IV, Bl. 432 u. 438), seien sie durch eine mangelhafte Lüftung, Rauchen von Wasserpfeifen, ungenügende Beheizung, Abbau einer Elektroheizung im Schlafzimmer und Trocknung der Wäsche in der Wohnung verursacht worden. Zusätzlich sei der Schimmel durch die dauerhafte Überbelegung mit sechs Personen bedingt, obwohl nur eine kurzfristige Vermietung als Übergangslösung besprochen worden sei. Die fehlende Speicherdämmung sei dem Beklagten vor Mietvertragsunterzeichnung bekannt gewesen (Bd. IV, Bl. 496). Zudem habe der Kläger gesagt, er habe die Tropfen an der Decke bereits bei Mietbeginn bemerkt, den Schimmel aber erst im Februar 2019 gemeldet (Bd. II, Bl. 216). Während der Mietzeit sei der Schimmel immer wieder vollständig beseitigt und das Neuauftreten jeweils verspätet angezeigt worden. Im November seien sowohl die Dämmmaßnahmen an der obersten Geschossdecke, als auch die Sanierungsarbeiten im Schlafzimmer vollständig abgeschlossen worden.

Eine Mietminderung sei ausgeschlossen, weil der Kläger seit Oktober 2018 den Zugang zur Wohnung immer wieder verweigere. Er beleidige und bedrohe den Verwalter bzw. werde sogar handgreiflich, daher sei eine Besichtigung der Wohnung wegen Angst und Panik auf Vermieter- und Verwalterseite nicht möglich. Bestellte Handwerker hätten unverrichteter Dinge wieder fahren müssen, da der Beklagte ihnen Angst einjage oder den Zutritt verweigere (Bd. II, Bl. 120).

Zum für erledigt erklärten Teil des Rechtsstreits trägt die Beklagte zusätzlich wie folgt vor:

Die Beklagte behauptet, bezüglich des beim Einzug defekten Rollladens an der Balkontüre habe der Verwalter mit dem Kläger damals vereinbart, dass dieser nicht benutzt werde (Bd. I, Bl. 147). Die Rollläden im Schlafzimmer und die Balkontür im Wohnzimmer seien immer in Ordnung gewesen (Bd. II, Bl. 130 u. 148), bzw., soweit Schäden vorhanden gewesen seien, seien diese auf unsachgemäße, gewaltsame Behandlung seitens des Klägers zurückzuführen; beziehungsweise der Kläger habe selbst die Behebung der Schäden zugesagt (Bd. I, Bl. 52; Bd. II Bl. 102). Die Rollläden im Wohnzimmer seien bereits am 28.08. und 02.09.2019 durch die Firma Hausmann repariert worden. Die diesbezüglichen Schäden seien auf unsachgemäße Bedienung bzw. gewaltsame Zerstörung durch den Kläger zurückzuführen. Beziehungsweise seien während der Mietzeit mieterseits andere Rollläden als bei Mietbeginn eingesetzt worden (Bd. II, Bl. 131).

Mit Verfügung vom 04.11.2019 (Bd. II, Bl. 156, Ziffer 3) wurde die Beklagte darauf hingewiesen, dass der Vortrag, der Kläger würde sich weigern Handwerker in die Wohnung zu lassen, unsubstantiiert ist.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens und zweier Ergänzungsgutachten des Diplomsachverständigen für Bauschäden und Sachverständigen für Schimmelpilzbewertung …. Bezüglich der Ergebnisse wird auf die schriftlichen Gutachten vom 17.02.2020 (Bd. III Bl. 229 ff.), vom 13.03.2020 (Bd. III Bl. 291 ff.) sowie vom 05.05.2020 (Bd. IV Bl. 360 ff.). Zudem wurden die klägerseits benannten Zeugen … und … … zur Frage der Meldung des Schimmelbefalls durch den Kläger vernommen. Insoweit wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2020 (Bd. IV, Bl. 516 ff.) verwiesen.

Bezüglich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 15.10.2019 (Bd. II Bl. 146 ff.) und vom 02.02.2020 (Bd. IV. Bl. 513 ff.) verwiesen.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage ist zulässig und im tenorierten Umfang begründet.

1.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Feststellungsinteresse gem. § 256 ZPO für die begehrte Feststellung der Berechtigung der Minderung gegeben. Dieses richtet sich darauf, dass zwischen den Parteien die Minderung der Miete rechtsverbindlich festgestellt werde, weil dies einerseits im Hinblick auf künftige Mietzahlungen und andererseits – auch soweit zurückliegende Mietzeiträume betroffen sind – als Vorfrage im Fall einer etwaigen Zahlungsverzugskündigung von Bedeutung ist. Diese rechtsverbindliche Feststellung kann durch eine Leistungsklage nicht erreicht werden, weil insoweit die Minderung der Miete nur eine nicht in Rechtskraft erwachsende Vorfrage darstellt (vgl. BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17, NJW 2019, 507 Rn. 16, beck-online).

2.

Die Klage ist im tenorierten Umfang begründet.

a)

Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Beseitigung des Schimmelbefalls und Behebung der Schimmelursachen im Schlafzimmer aus § 535 Abs. 1 S. 2 HS 2 BGB, weil die Mietwohnung mit einem Sachmangel behaftet ist, welcher zu Schimmelbildung bzw. Gefahr erneuter Schimmelbildung führt.

aa)

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, d. h. in einem Zustand ohne Sachmängel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB. Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter sowohl ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) als auch einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 2 BGB) gewährt, ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB gesetzlich vorgesehene „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand“ durch den vereinbarten Nutzungszweck – hier als Wohnung – bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17, NJW 2019, 507 Rn. 21-24, beck-online). Zusätzlich ist aber auch der Maßstab heranzuziehen, den bei Mietvertragsbeginn (hier 01.03.2017) gültige Regelungen, wie § 10 Abs. 3 Energieeinsparverordnung (in der Fassung vom 01.05.2014), zu bestimmten Fristen für die Nachrüstung von Gebäuden vorschreiben. Nach § 10 Abs. 3 EnEV in der Fassung vom 01.05.2014 muss die oberste Geschossdecke oder das Dach spätestens nach dem 31.12.2015 so gedämmt sein, dass die dort genannten Anforderungen an den Mindestwärmeschutz erfüllt sind.

bb)

Entgegen der Meinung der Beklagten sind hier keine Parteiabreden ersichtlich, nach welchen der Kläger die Wärmebrücken und die Gefahr von Schimmelbildung im Schlafzimmer vor Mietbeginn akzeptiert hätte. Hierbei muss der Behauptung der Beklagtenseite, der Kläger habe den ungedämmten Speicher vor Mietbeginn besichtigt und akzeptiert, nicht nachgegangen werden. Selbst wenn dies der Fall wäre, ergäbe sich daraus keine Vereinbarung, dass – nicht dem Baustandard entsprechende – Wärmebrücken in der Wohnung akzeptiert worden wären. Zumal dies für einen Laien nicht ersichtlich war und baubedingte Ursachen auch von der Beklagtenseite noch im Prozess bestritten wurden.

cc)

Ein Mangel, welcher die Tauglichkeit der Wohnung mindert, ist vorliegend in den in der Wohnung des Klägers vorhandenen erheblichen Wärmebrücken zu sehen, welche weder im Einklang mit den bei Baubeginn im Jahr 1955 geltenden DIN-Vorschriften noch den bereits vor Mietbeginn zwingend umzusetzenden Vorschriften der EnEV stehen (anders als im Fall des BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17, bei welchem die Bauausführung im Einklang mit den Vorschriften stand). Ein Mangel liegt zudem in dem durch diese Wärmebrücken im Schlafzimmer verursachten Schimmelbefall des Putzes an Wänden und Decke. Während der Mietzeit kam und kommt es im Schlafzimmer baubedingt wegen der Wärmebrücken bzw. mangels fachgerechter Innensanierung des baubedingt entstandenen Schimmels immer wieder zu Oberflächenfeuchtigkeit mit gesundheitsgefährdender Schimmelbildung.

Unstreitig tritt im Schlafzimmer der Mietwohnung trotz mehrerer Behandlungen mit Fungiziden immer wieder Schimmel auf. Dass dieser baubedingt und gesundheitsgefährdend ist, steht zur Überzeugung des Gerichts fest aufgrund der eingeholten Gutachten des Sachverständigen …. Zu der möglichen Gesundheitsgefährdung der beim Ortstermin durch den Sachverständigen vorgefundenen Schimmelpilzsporen, welche z.B. Allergien verursachen können, wird in vollem Umfang auf den Untersuchungsbericht des Sachverständigen vom 20.01.2020 verwiesen (Bd. III, Bl. 262 ff., insbesondere Seite 8 bis 11). Zu den Ursachen des Schimmels hat der Sachverständige festgestellt, dass dieser durch Wärmebrücken aufgrund der schlechten und nicht mehr normgerechten energetischen Qualität der Bauteile entsteht. Die dadurch bedingten Wärmebrücken führen durch eine verringerte raumseitige Oberflächentemperatur in der kühlen Jahreszeit zu einer Erhöhung der Oberflächenfeuchte der Bauteile und damit zu einem Risiko für Kondensation und Schimmelbefall (Bd. III, Bl. 250). Die Dämmung der Wohnungsdecke erfüllte zum Zeitpunkt der Begutachtung nicht die Anforderungen an den zum Bauzeitpunkt gültigen Mindestwärmeschutz der DIN 4108-2, Ausgabe 1952. Die erste DIN 4108 wurde im Jahr 1952 herausgegeben (Bd. IV, Bl. 372) und war daher bei Baubeginn 1955 (Bd. III, Bl. 306) zu berücksichtigen. Hinzukommt, dass die Decke bei Begutachtung nicht die nach § 10 Abs. 3 EnEV (Ausgabe 2014) bis spätestens zum 31.12.2015 – und damit über ein Jahr vor Mietbeginn – zwingend nachzurüstende Dämmung aufwies (Bd. III, Bl. 252). Durch diese Wärmebrücken entstand im Schlafzimmerinnenraum an den verputzten Wänden und der Decke Schimmel.

dd)

Der Anspruch des Klägers ist bis zur letzten mündlichen Verhandlung am 02.02.2021 nicht durch Erfüllung gem. § 362 Abs. 1 BGB erloschen. Unstreitig ist das Schlafzimmer aktuell ausweislich des in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2021 angeschauten Handyvideos des Klägers mit schwarzem Schimmel befallen. Es kann hier offenbleiben, ob die Dämmmaßnahmen an der Geschossdecke zu diesem Zeitpunkt schon abgeschlossen, fachgerecht und ausreichend waren. Jedenfalls hat der Beklagtenvertreter nach seiner eigenen Schilderung in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2021 (Bd. IV, Bl. 516) das Innere des Schlafzimmers bislang nicht gemäß den Vorgaben des Sachverständigen saniert und damit unstreitig noch nicht alle – kausal auf den baubedingten Schimmelbefall – zurückzuführenden Ursachen für eine erneute Vermehrung des Schimmels beseitigt. So hat der Sachverständige in seinem Ergänzungsgutachten vom 13.03.2020 ausgeführt, dass im Schlafzimmer Decke und Teilflächen der Außenwand durch Entfernen der Tapete, desinfizierende Reinigung des Untergrunds, Abtragen der Oberfläche mittels Putzfräse und H-Klasse-Sauger und Wiederaufbau saniert werden müssen (Bd. III, Bl. 292). Auf Frage der Beklagten hat er dies in seinem Ergänzungsgutachten vom 05.05.2020 dahingehend konkretisiert, dass die Tiefe des notwendigen Putzabtrages sukzessive mittels ATP Verfahren (Verfahren zum Nachweis von Schimmelspuren) überprüft oder die belasteten Putzflächen mit Sicherheitszuschlägen „komplett“ entfernt werden müssen (Bd. IV, Bl. 395). Demgegenüber hat der Beklagtenvertreter ohne Prüfverfahren aufgrund eines Augenscheins gemeint, im Putz keinen Schimmel mehr wahrzunehmen und deshalb die Notwendigkeit eines vollständigen Putzabtrags verneint. Dieses Vorgehen reicht nach den Ausführungen des Sachverständigen aber genauso wenig zur endgültigen Schimmelbeseitigung aus, wie eine Behandlung der Flächen allein mit chemischen Schimmelentfernern. Belegt wird dies dadurch, dass unstreitig im Schlafzimmer erneut sichtbarer Schimmel aufgetreten ist.

ee)

Die Behauptung der Beklagtenseite, der Schimmel sei nutzerbedingt, weil die Wohnung nie richtig geheizt und kaum gelüftet werde, wurde seitens des Sachverständigen widerlegt. Dieser führte aus, das die Wohnung in diesem Fall auch an anderen Stellen Schimmel aufweisen müsste (Bd. IV, Bl. 377 und 379). Anlässe, das Heiz- oder Lüftungsverhalten der Nutzer zu bemängeln, haben sich für den Sachverständigen nicht ergeben, er sieht die Ursache für den Schimmel allein in der extrem ausgeprägten Wärmebrücke (Bd. IV, Bl. 384 u. 385). Bereits aus diesem Grund sind die strittigen Einwände der Beklagten, vor Mietvertragsabschluss sei vereinbart worden mindestens achtmal täglich sei durchzulüften, es dürfe keine Wäsche in der Wohnung getrocknet werden und die Überbelegung der Wohnung werde nur übergangsweise akzeptiert, unerheblich.

Im Übrigen sind diese Einwände aber auch rechtlich unerheblich. Bezogen auf die strittige Vereinbarung einer achtmaligen Stoßlüftung kam der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass zur Schimmelvermeidung bis zu 20mal hätte gelüftet werden müssen, so dass offen bleiben kann, ob eine achtmalige Stoßlüftung vereinbart und durchgeführt wurde. Diese hätte die Schimmelbildung nicht verhindert. Bezogen auf die strittige verbotene Wäschetrocknung kann ebenfalls offenbleiben, ob eine solche Vereinbarung bestand. Der Beklagten war bekannt, dass eine sechsköpfige Familie einzieht. Nach den Feststellungen des Sachverständigen ist im Haus kein Trockenraum für Wäsche verfügbar. Auch zu sonstigen Trocknungsvorrichtungen wurde nichts vorgetragen. Da die Wäschetrocknung in der Wohnung mangels Alternative zum üblichen Nutzerverhalten gehört, kann diese nicht wirksam verboten werden.

Auch die streitige Einlassung der Beklagtenseite, die Vermietung sei aufgrund der zu hohen Belegungsdichte nur vorübergehend geplant gewesen, kommt es ebenfalls nicht an. Zum einen hat diese Überlegung im Mietvertrag keine Umsetzung gefunden. Zum anderen trägt die Beklagte selbst nicht vor, dass ein konkretes Mietende vereinbart worden wäre, so dass der Mietvertrag in Kenntnis der Beklagten auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde und nur ein unbeachtlicher Motivirrtum auf Beklagtenseite vorliegt. Schließlich hat der Sachverständige festgestellt, dass die hohe Belegung zwar mitursächlich für die Schimmelbildung ist, die damit verbundene Feuchteproduktion sich aber im durchaus üblichen Bereich befinde (Bd. IV, Bl. 371) und die Beklagte wusste, das sechs Personen einziehen.

ff)

Der Kläger hat die bauseitig bestehenden Mängel nicht – was nach dem Gutachten des Sachverständigen ggfs. möglich gewesen wäre – durch bis zu 20 Lüftungsvorgänge binnen 24 Stunden auszugleichen. Einer Beweisaufnahme dazu, wie oft der Kläger die Wohnung gelüftet hat, bedurfte es daher nicht, weil eine solche hohe Zahl von Lüftungsvorgängen dem Kläger unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls nicht zumutbar ist. Der Sachverständige hat ausgeführt, dass angesichts der hohen Belegungsdichte der Wohnung, welche der Beklagten aber bereits bei Einzug des Klägers bekannt war, bei winterlichen Durchschnittstemperaturen angesichts der bei Begutachtung festgestellten schlechten energetischen Qualität der Bauteile bis zu 20 Lüftungsvorgänge erforderlich wären, um die Luftfeuchte in der Wohnung auf normalem Niveau zu halten (Bd. III, Bl. 253). Bei der Beurteilung der Zumutbarkeit eines Lüftungsverhaltens kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Eine abstrakt-generelle Betrachtungsweise ist nicht möglich (BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII 271/17, NJW 2019, 507 Rn. 29, beck-online). Eine solch hohe Zahl von Lüftungsvorgängen, welche sogar zu Schlafenszeiten nötig wären, sind dem Kläger und seiner Familie aber selbst unter Berücksichtigung der hohen Belegungsdichte von 6 Personen bei einer 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung und der Notwendigkeit der Trocknung von Wäsche in der Wohnung mangels Trockenraum nicht zumutbar.

gg)

Das Gericht schließt sich den oben ausgeführten überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen nach eigener Prüfung vollumfänglich an. An der Sachkunde des Sachverständigen, welcher Sachverständiger für Bauschäden, Schäden an Gebäuden, Bauwerksdiagnostik, Maler- und Lackiererarbeiten, Innenraumschadstoffe und insbesondere auch für Schimmelpilzwertung ist, bestehen nicht ansatzweise Zweifel. Er erstellt seit Jahren Schimmelgutachten für Mietprozesse am Amtsgericht Stuttgart und auch anderen Gerichten. Seine Ergebnisse hat er auf nachvollziehbare Mess- und Untersuchungsergebnisse gestützt und damit die Ausführungen des Privatgutachters … mit wissenschaftlicher Begründung widerlegt. Er hat sich mit sämtlichen Einwänden und Fragen der Beklagten im Ergänzungsgutachten vom 05.05.2020 (Bd. IV, Bl. 360 ff.) wissenschaftlich, sachlich und intensiv auseinandergesetzt und ist mit überzeugenden und nachvollziehbaren Argumenten bei seinen Ergebnissen geblieben.

hh)

Dem Anspruch des Klägers auf Instandsetzung steht auch nicht entgegen, dass diese bezogen auf die Dämmung der Geschossdecke und eventuell weitere nötige Maßnahmen einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum erfordert. Der Mieter einer Eigentumswohnung kann die Beseitigung von Mängeln auch dann gerichtlich geltend machen kann, wenn bezogen auf notwendige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ein zustimmender Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung noch nicht vorliegt (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 342/03, Rn. 19, juris). Gem. § 18 Abs. 2 WEG hat der einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen die übrigen Miteigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung und damit auf Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ein auf die Beseitigung der Mängel gerichtetes Urteil gegen den Wohnungseigentümer ist letztlich auch vollstreckbar, möglicherweise allerdings nur nach § 888 ZPO (KG Berlin, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 25.06.1990 – 8 RE-Miet 2634/90, Rn. 29, juris).

b)

Der Kläger hat gegen die Beklagte wegen des Schimmelbefalls bzw. der Schimmelgefahr im Schlafzimmer einen Anspruch auf Rückzahlung von Miete in Höhe von 1.772,40 € (1.266,00 € x 10 % x 14 Monate) aus § 812 BGB i.V.m. § 536 BGB bezogen auf den Zeitraum von März 2019 bis April 2020. In Höhe von weiteren 506,40 € (1.266,00 € x 10 % x 4 Monate) für die Monate November 2018 bis Februar 2019 steht dem Kläger dagegen mangels Anzeige des Schimmels kein Anspruch zu. Insoweit war die Klage abzuweisen.

aa)

Für die Zahlung der Miete in Höhe von 1.772,40 € bestand kein Rechtsgrund. In dieser Höhe war die Miete gem. § 536 Abs. 1 BGB aufgrund des oben unter a) (s.o.) festgestellten baubedingten Schimmelbefalls bzw. Gefahr eines erneuten Schimmelbefalls kraft Gesetzes gemindert.

bb)

Ausmaß und Auswirkungen des Schimmelbefalls bzw. der Schimmelgefahr rechtfertigen eine Minderung in Höhe von 10 %. Bei Vorliegen eines Mangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, ist der Mieter nach § 536 Abs. 1 BGB lediglich verpflichtet, eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Die Angemessenheit der Minderung ist in einer Gesamtschau zu bemessen, wobei die Schwere des Mangels, der Grad und die Dauer der Tauglichkeitsminderung von Bedeutung sind (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536 Rn. 365). Unter Berücksichtigung dieser Aspekte schätzt das Gericht die Beeinträchtigung gemäß § 287 ZPO auf 10 % der Bruttomiete. Hierbei wird berücksichtigt, dass ein Zimmer in der ca. 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung betroffen und dessen Nutzung wegen der gesundheitlichen Gefahren zumindest beim Vorliegen des Schimmels nur eingeschränkt möglich ist. Ausweislich der Lichtbilder war zeitweise sichtbarer schwarzer Schimmel vorhanden. Dennoch war das Schlafzimmer phasenweise auch uneingeschränkt nutzbar. Zum Beispiel wurde bei Besichtigung durch den Sachverständigen aufgrund der Behandlung mit Fungiziden kein massiver Schimmelbefall nachgewiesen. Auch wenn die Sporen nach der Tabelle 7 auf Seite 11 des Untersuchungsberichts (Bd. III, Bl. 262 ff.) als Krankheitserreger in Betracht kommen, ist zu berücksichtigen, dass ausweislich der Seiten 4 bis 6 des Untersuchungsberichts nur in einer Probe an der Decke überhaupt, und auch dort nur vereinzelte Sporen zweier Pilze nachgewiesen werden konnten sowie dass ein relevanter mikrobieller Befall auch für diese Proben nicht nachgewiesen werden konnte. Dementsprechend hat der Sachverständige (Bd. III, Bl. 245 und 246) ausgeführt, dass nur vereinzelte Kolonien nachweisbar sind, allerdings mit erneutem Schimmelwachstum gerechnet werden muss. Gleichzeitig wird die Wohnqualität dadurch gemindert, dass nach den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen bei winterlichen Temperaturen 20 Lüftungsvorgänge nötig sind, um die Raumluft im normalen Bereich zu halten (s.o.).

cc)

Der Anspruch besteht von März 2019, weil der Kläger erstmals durch Anwaltsschreiben vom 04.02.2019 (Anlage K4) der Beklagten den Schimmelbefall angezeigt hat (§ 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB) bis – wie beantragt – April 2020, da die Ursachen des Schimmelbefalls während dieser Zeit nicht endgültig beseitigt wurden und aufgrund der Materialfeuchte der Bauteile während der gesamten Zeit – trotz phasenweise erfolgter oberflächlicher Schimmelbeseitigung durch chemische Mittel – immer die Gefahr eines erneuten Schimmelwachstums bestand. Damit besteht ein Minderungsanspruch für maximal 14 Monate (im Wege der Leistungsklage beantragt bis Mitte April 2020).

dd)

Ein darüberhinausgehender Anspruch für die Monate bis Februar 2019 besteht nicht. Der Kläger konnte seine Behauptung, der Schimmelbefall sei der Beklagtenseite vor dem Haus auf der Straße mündlich bereits im Februar 2018 angezeigt worden, nicht zur Überzeugung des Gerichts beweisen. Die als Zeugin vernommene 13jährige Tochter des Klägers konnte sich auf Frage des Gerichts, ob sie bei Gesprächen zwischen den Beteiligten über den Schimmel dabei gewesen sei, nicht an solche Gespräche erinnern. Der als Zeuge vernommene 14jährige Sohn des Klägers konnte sich zwar erinnern, dass es mehrere Gespräche zwischen den Beteiligten über den Schimmel gab. Er konnte aber nichts dazu sagen, wann sein Vater den Schimmel erstmals gegenüber der Beklagtenseite moniert hat.

ee)

Dem Anspruch auf Rückzahlung der kraft Gesetzes geminderten Miete nach §§ 812, 536 BGB steht der Einwand der Beklagten, der Kläger habe den Mangel im Schlafzimmer (tropfendes Wasser von der Decke) seit Mietbeginn gekannt und nicht angezeigt sowie den Wiederauftritt des Schimmels immer verspätet gemeldet, nicht entgegen, da die Beklagte nicht aufgezeigt hat, dass ihr dadurch eine Abhilfe unmöglich geworden sei oder ihr wegen der verspäteter Anzeige aus einem anderen Grund aufrechenbare Schadensersatzansprüche aus § 536c Abs. 2 S. 1 BGB gegen den Kläger zustünden.

ff)

Ebenso wenig greift der strittige Einwand der Beklagten, der Kläger habe die Besichtigung des Mangels oder die Durchführung von Reparaturarbeiten immer wieder verweigert, nachdem nach dem eigenen Vortrag der Beklagten bereits ab Februar 2019 bis zur mündlichen Verhandlung am 02.02.2021 immer wieder Besichtigungs-, Mangelbeseitigungs- und Handwerkertermine durch die Beklagtenseite bezüglich des Schimmels und anderer Mängel stattgefunden haben und auch die Begutachtung des Schimmels durch einen Privatgutachter der Beklagten ermöglicht wurde. Dass durch etwaige Zutrittsverweigerungen, angebliche Einschüchterungen, vermeintliche Drohungen usw. ein aufrechenbarer Schaden eingetreten wäre, ist nicht ersichtlich. Offenbleiben kann daher auch, ob die Zutrittsbegehren der Beklagten immer mit dem erforderlichen Zeitvorlauf angekündigt und zu zumutbaren Uhrzeiten begehrt und ob vom Kläger die Durchführung von Vorarbeiten zur Vorbereitung verlangt werden konnte. Diesbezüglich bestehen aufgrund der vorgelegten Aufforderungsschreiben der Beklagtenseite zumindest Bedenken.

gg)

Der strittige Einwand der Beklagtenseite, der Kläger habe vor Mietvertragsunterzeichnung gewusst, dass die Geschossdecke nicht gedämmt war, ist ebenfalls rechtlich unerheblich. Die Voraussetzungen für einen Ausschluss der Minderungsrechte aus § 536 Abs. 1 BGB liegen mangels positiver Kenntnis des Klägers von einem möglichen Schimmelbefall im Sinne von § 536b BGB nicht vor. § 536b BGB setzt eine positive Kenntnis vom Mangel bei Vertragsschluss voraus. Es genügt nicht bereits die Kenntnis des Mieters vom äußeren Erscheinungsbild eines Mangels oder allgemein von einem schlechten Zustand der Mietsache. Vielmehr muss der Mieter Kenntnis vom konkreten Mangel, seiner Ursachen und seiner konkreten Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache haben (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536b Rn. 7 f.). Die Kenntnis der Umstände, wie etwa Lage oder Materialien des Objektes, die zum Mangel führen können, kann die Anwendung des § 536 b Satz 1 BGB nicht begründen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536b Rn.8). Es kann daher dahinstehen, ob der Kläger die nicht gedämmte Geschossdecke und das nicht gedämmte Dach vor Mietvertragsunterzeichnung gekannt hat, da auch der Beklagte nicht behauptet, den Kläger auf eine dadurch bedingte Schimmelgefahr im Schlafzimmer und deren konkrete Auswirkungen hingewiesen zu haben.

hh)

Auch die strittigen Einwände der Beklagten, vor Mietvertragsabschluss sei vereinbart worden mindestens achtmal täglich sei durchzulüften, es dürfe keine Wäsche in der Wohnung getrocknet werden und die Überbelegung der Wohnung werde nur übergangsweise akzeptiert, sind rechtlich unerheblich (s.o.).

ii)

Da der Kläger im Februar 2019 angekündigt hat, die Miete bezüglich des Schimmels ab März 2019 nur unter Vorbehalt zu zahlen, steht dem Anspruch weder der Einwand aus § 814 BGB, noch der Einwand der Verwirkung nach § 242 BGB entgegen.

c)

Der Kläger hat einen Anspruch auf Feststellung, dass er ab Mai 2020 bis zur Mangelbeseitigung weiterhin zur Mietminderung bezüglich des Schimmels im Schlafzimmer in Höhe von 10 % der Warmmiete berechtigt ist. Hierzu wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. Der Schimmel bzw. seine Ursachen sind bis heute nicht vollständig beseitigt.

d)

Die nicht nachgelassenen Schriftsätze der Parteien, welche nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingingen, gaben keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nach § 156 ZPO.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92, 91 a, 269, 96 ZPO. Die Kostenentscheidung erging hinsichtlich der Beweisaufnahme durch Einholung der Sachverständigengutachten nach § 96 ZPO, weil die Beweisaufnahme vollumfänglich den insoweit streitigen Vortrag der Klägerseite im Hinblick auf die baulichen Ursachen des Schimmels und den Defekt der Mechanik der Balkontür bestätigt hat. Die übrigen Kosten waren entsprechend des Obsiegens und Unterliegens der Parteien gem. § 92 ZPO gegeneinander aufzuheben:

1.

Bezogen auf die zuletzt gestellten Klageanträge ist der Kläger mit seinem Antrag auf eine weitere Rückzahlung von Miete in Höhe von 506,40 € betreffend den Zahlungsantrag in Höhe von insgesamt 2.278,00 € unterlegen.

2.

Soweit die Klage im Hinblick auf die Feststellung der Höhe der Minderung von 25 % auf 10 % in der letzten mündlichen Verhandlung teilweise zurückgenommen wurde, waren die Kosten des Rechtsstreits gem. § 269 ZPO dem Kläger aufzuerlegen, hierbei war bis zur Teilklagerücknahme von einem für die Gebühren maßgeblichen Streitwert des Feststellungsantrags in Höhe von 13.293,00 € auszugehen (s.u.).

3.

Soweit der Kläger die Anträge nach § 510b ZPO zurückgenommen hat, bleibt dies ohne Kostenfolge im Urteil, da allein der Hauptsacheanspruch den Streitwert bestimmt und der unter einem ungewissen Bedingungseintritt ursprünglich daneben beantragte Entschädigungsanspruch den Streitwert nicht erhöht (Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 510b ZPO, Rn. 9).

4.

Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben (Instandsetzung Rollläden Wohn- und Schlafzimmer; Instandsetzung Balkontüre anteiliger diesbezüglicher Streitwert: 1.519,20 €, s.u.), beruht die Kostenentscheidung auf § 91a ZPO. Die Klägerseite hat insoweit den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Beklagtenseite hat sich angeschlossen bzw. nach Hinweisen gem. § 91a Abs. 1 S. 2 ZPO den Teilerledigungserklärungen nicht widersprochen. Das Gericht hat danach über die insoweit entstandenen Kosten des Verfahrens unter Berücksichtigung des jeweiligen Sach- und Streitstands bei der Erledigung nach billigem Ermessen durch Beschluss zu entscheiden. Danach waren die Kosten insoweit hälftig zu teilen, da es einer weiteren Aufklärung des Sachverhalts durch Hinweise des Gerichts und gegebenenfalls einer Beweisaufnahme bedurft hätte. Strittig war, ob die Bauteile überhaupt defekt waren, ob die Mängel bei Mietbeginn durch den Kläger akzeptiert wurden, ob der Kläger selbst bzw. die Beklagte der jeweils anderen Partei eine Mängelbeseitigung zugesagt hat und ob die Mängel auf eine unsachgemäße Benutzung durch den Kläger zurückzuführen waren. Hier hätte das Gericht die teilweise angebotenen Beweise erheben bzw. durch Hinweise auf weiteren Vortrag und Beweisantritte hinwirken müssen. Da der Ausgang einer solchen Vorgehensweise offen ist, waren die Kosten insoweit hälftig zu teilen.

5.

Nach dem Grundsatz der Kosteneinheit sind unter Berücksichtigung der oben genannten Aspekte und der jeweiligen Streitwerte gem. § 92 ZPO die Kosten gegeneinander aufzuheben.

III.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

IV.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 39 Abs. 1, 41 GKG, §§ 3, 9 ZPO. Der Streitwert aus welchem Gerichts- und Anwaltsgebühren zu berechnen sind, ist auf bis zu 19.000,00 € festzusetzen.

1.

Der Streitwert beträgt bis zur ersten übereinstimmenden Teilerledigungserklärung bezüglich der Rollläden im Schlafzimmer in der mündlichen Verhandlung vom 15.10.2019 insgesamt 17.091,00 €.

Dieser Wert folgt aus einer Addition der Streitwerte der gestellten Klageanträge gem. § 39 Abs. 1 GKG:

a)

Der Streitwert für die begehrten Instandsetzungsmaßnahmen bemisst sich gem. § 41 Abs. 5 S. 1 GKG nach dem Jahresbetrag der diesbezüglich begehrten Mietminderungen, insgesamt daher 3.798,00 €. Im Einzelnen: Für den Schimmel im Schlafzimmer hat der Kläger 15 % und damit 2.278,80 € (1.266,00 € x 15 % x 12 Monate) angesetzt, für den Mangel an den Rollladen insgesamt 5 % und damit 759,60 € (1.266,00 € x 5 % x 12 Monate) – wobei davon 2,5 % auf die Rollläden des Schlafzimmers und 2,5 % auf die Rollläden des Wohnzimmers entfallen, also jeweils 379,80 € – und für die defekte Balkontüre ebenfalls 5 %, also 759,60 € (Bd. IV, Bl. 449 ff.).

b)

Die ursprünglich gestellten Anträge nach § 510b ZPO wirken sich nicht streitwerterhöhend aus (Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 510b ZPO, Rn. 9).

c)

Der Streitwert für den Feststellungsantrag bezogen auf die Minderung ist gem. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO auf den 3,5-fachen Betrag der Mietminderung von 25 % bezogen auf die Jahresmiete hier also (1.266,00 € x 25 % x 12 x 3,5 =) 13.293,00 € festzusetzen (vgl. BGH, Beschluss vom 14.06.2016, VIII ZR 43/15).

2.

Ab dem 15.10.2019 beträgt der Streitwert aufgrund der übereinstimmenden Teilerledigungserklärung betreffend der Rollläden im Schlafzimmer noch (17.091,00 € ./. 379,80 € =)16.711,20 €. Nach einer übereinstimmenden Teilerledigungserklärung betreffend eines Teils der Hauptforderung bleiben die restlichen Hauptforderungen streitwertbestimmend; Prozesskosten werden nicht berücksichtigt (Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 3 ZPO, Rn. 16.67).

3.

Ab dem 14.11.2019 beträgt der Streitwert aufgrund der übereinstimmenden Teilerledigungserklärung betreffend der Rollläden im Wohnzimmer noch (16.711,20 € ./. 379,80 € =) 16.331,40 €.

4.

Ab dem 09.03.2020 beträgt der Streitwert aufgrund der übereinstimmenden Teilerledigungserklärungen betreffend der Balkontüre noch (16.331,40 € ./. 759,60 € =) 15.572,10 €.

5.

Ab der Klageerweiterung vom 15.06.2020 beträgt der Streitwert (15.572,10 € + 1.772,40 € =) 17.344,50 €.

6.

Ab der Klagerweiterung vom 15.10.2020 beträgt der Streitwert (17.344,50 € + 506,40 € =) 17.850,90 €.

7.

Nach den Teilklagerücknahmen in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2021 beträgt der Streitwert noch insgesamt 9.115,20 €, allerdings sind sämtliche Gebühren aus den höheren Streitwerten bereits angefallen.

Für die Instandsetzung des Schlafzimmers ist ausgehend von dem Jahresbetrag einer nach den Ergebnissen der Beweisaufnahme angemessenen Mietminderung ein Streitwert von (1.266,00 € x 10 % x 12 Monate =) 1.519,20 € anzusetzen. Die Zahlungsklage hat einen Streitwert in Höhe des geltend gemachten Betrages von insgesamt 2.278,80 €. Die Feststellungsklage hat bezogen auf eine 10%ige Minderung einen Streitwert von noch (1.266,00 € x 10 % x 12 Monate x 3,5 Jahre =) 5.317,20 € (s.o.).