Die Frage, inwieweit Mieter für die Pflege des Gartens eines Mietobjekts verantwortlich sind, ist ein wiederkehrendes Thema im Mietrecht. Hierbei geht es um die Auslegung von Mietvertragsklauseln und die Abgrenzung zwischen einfachen Pflegearbeiten und umfangreicheren Maßnahmen. Die rechtliche Problemstellung entsteht oft durch unklare oder pauschale Formulierungen im Mietvertrag, die zu unterschiedlichen Interpretationen von Vermieter und Mieter führen können. Die Klärung solcher Sachverhalte ist essentiell, um die Rechte und Pflichten beider Parteien zu bestimmen und Streitigkeiten zu vermeiden.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Das Amtsgericht Würzburg wies die Klage eines Vermieters ab, der von seinen Mietern die Kosten für umfangreiche Gartenarbeiten einforderte, da diese laut Gericht nicht von der im Mietvertrag vereinbarten Gartenpflege umfasst sind.
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Der Vermieter klagte gegen die Mieter wegen angeblich nicht durchgeführter Gartenpflege und forderte die Übernahme der entstandenen Kosten.
- Im Mietvertrag war festgelegt, dass die Gartenpflege von den Mietern übernommen wird.
- Der Vermieter behauptete, die Mieter hätten den Garten verwildern lassen, was umfangreiche Arbeiten durch einen Gartenbaubetrieb notwendig machte.
- Die entstandenen Kosten beliefen sich auf 1.316,44 €, welche der Vermieter von den Mietern erstattet haben wollte.
- Die Mieter argumentierten, dass die Vereinbarung lediglich einfache Arbeiten wie Rasenmähen umfasse und nicht den Schnitt von Bäumen und Sträuchern.
- Das Gericht stützte sich auf eine Entscheidung des OLG Düsseldorf von 2004, wonach Mieter nur einfache Pflegearbeiten durchführen müssen.
- Die Klage wurde abgewiesen, da die durchgeführten Arbeiten als übergeordnet eingestuft und somit nicht von der Gartenpflege-Klausel umfasst wurden.
- Das Urteil betont die Bedeutung klarer Formulierungen in Mietverträgen und könnte für ähnliche Fälle im Mietrecht wegweisend sein.
Konflikt im Mietrecht: Streit um Gartenpflege
Im Zentrum des vorliegenden Falls steht ein Mietverhältnis, bei dem es zu einer rechtlichen Auseinandersetzung zwischen dem Vermieter und den Mietern kam. Der Streitpunkt drehte sich um die Pflege des Gartens des vermieteten Anwesens. Im Mietvertrag war festgehalten, dass die Gartenpflege in der Verantwortung der Mieter liegt. Der Kläger, also der Vermieter, warf den Beklagten, den Mietern, vor, den Garten verwildern lassen zu haben. Nach einer vorangegangenen Abmahnung seien Schnittarbeiten an Bäumen, Sträuchern und Hecken sowie die Entsorgung des Grüngutes durch einen Gartenbaubetrieb notwendig geworden, wodurch Kosten in Höhe von 1.316,44 € entstanden seien. Der Kläger vertrat die Ansicht, dass diese Kosten von den Mietern zu tragen seien, da sie von der im Mietvertrag vereinbarten Gartenpflege umfasst seien.
Interpretation des Mietvertrags: Wer trägt die Kosten?
Die rechtliche Herausforderung in diesem Fall lag in der Interpretation der Klausel zur Gartenpflege im Mietvertrag. Die Beklagten argumentierten, dass die Vereinbarung über die Gartenpflege lediglich einfache Arbeiten wie Rasenmähen umfasse und nicht den Schnitt von Bäumen und Sträuchern, welche als höhere Arbeiten gelten und somit vom Vermieter selbst auszuführen seien. Die Klägerseite hingegen behauptete, dass die Kosten für die durchgeführten Arbeiten von den Mietern zu tragen seien, da diese von der Formulierung zur Gartenpflege im Mietvertrag mitumfasst seien.
Urteil des Amtsgericht Würzburg: Klage abgewiesen
Die Zusammenhänge und zu beachtenden Aspekte in diesem Fall betreffen die genaue Auslegung des Mietvertrages und die Frage, welche Arbeiten unter die vereinbarte Gartenpflege fallen. Hierbei spielt auch die Rechtsprechung eine Rolle, die klärt, welche Pflichten dem Mieter im Rahmen der Gartenpflege zukommen.
Das Amtsgericht Würzburg entschied, dass die Klage nicht begründet ist. Die Begründung des Gerichts basierte auf einer Entscheidung des OLG Düsseldorf aus dem Jahr 2004, wonach der Mieter nur einfache Pflegearbeiten durchführen muss, wie beispielsweise Rasenmähen, Unkraut jäten und Laub entfernen. Die im vorliegenden Fall durchgeführten Arbeiten, wie der Schnitt von Bäumen, Hecken und Sträuchern, wurden als übergeordnete Arbeiten eingestuft und somit nicht von der Formulierung zur Gartenpflege im Mietvertrag umfasst. Das Gericht wies darauf hin, dass die vorgelegten Bilder nicht unbedingt eine Verwilderung des Gartens belegten und die Abrechnung unspezifiziert sei.
Fazit: Bedeutung klarer Formulierungen im Mietrecht
Weitere wichtige Informationen betreffen die Kostenfolge, die auf § 91 ZPO beruht, und die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit, die auf § 709 ZPO beruht. Die Auswirkungen des Urteils könnten Präzedenzfall für ähnliche Fälle schaffen, in denen die Auslegung von Mietvertragsklauseln bezüglich der Gartenpflege strittig ist.
Das Fazit des Urteils ist, dass die Klage abgewiesen wurde, da das Gericht entschied, dass die durchgeführten Arbeiten nicht von der im Mietvertrag vereinbarten Gartenpflege umfasst sind. Dieser Fall unterstreicht die Bedeutung klarer Formulierungen in Mietverträgen und könnte sowohl für Vermieter als auch für Mieter im Bereich des Mietrechts wegweisend sein.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was umfasst die „Gartenpflege“ laut Mietrecht?
Die Gartenpflege im Mietrecht umfasst grundsätzlich einfache Pflegearbeiten, die der Mieter ohne besondere Fachkenntnisse und großen Kostenaufwand erledigen kann. Dazu zählen beispielsweise:
- Unkraut jäten
- Rasen mähen
- Laub beseitigen
- Beete umgraben
- einfacher Rückschnitt kleiner Sträucher
Komplexere Aufgaben, wie das Fällen oder Beschneiden großer Bäume, bleiben in der Regel in der Verantwortung des Vermieters. Die Kosten für die Gartenpflege, die nicht vom Mieter geschuldet sind, können grundsätzlich auf alle Mieter umgelegt und in der jährlichen Betriebskostenabrechnung aufgeführt werden, sofern diese Kostenposition im Mietvertrag unter den Betriebskosten aufgeführt wurde.
Es ist wichtig, dass die Vereinbarungen zur Gartenpflege im Mietvertrag festgehalten werden. Fehlen die relevanten Klauseln im Vertrag, liegt die Verantwortung für die Instandhaltung des Gartens grundsätzlich beim Vermieter.
Das vorliegende Urteil
Amtsgericht Würzburg – Az.: 13 C 779/17 – Endurteil vom 24.05.2017
I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
III. Das Urteil ist gegen eine Sicherheitsleistung in Höhe von 1.200,00 € vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
I.
Aufgrund vorangegangen Mietvertrages vermietete der Kläger an die Beklagten eine Wohnung im Anwesen . .
Im Mietvertrag befindet sich in § 23 folgende Vereinbarung: „Gartenpflege übernimmt d. Mieter“.
Die Klägerseite trägt vor, dass die Beklagten den Garten des Anwesens hätten verwildern lassen. Demzufolge sei nach vorangegangener Abmahnung der Schnitt von Bäumen, Sträuchern und Hecken sowie die Entsorgung des Grüngutes durch einen Gartenbaubetrieb veranlasst gewesen. Dies hätte Kosten von 1.316,44 € ausgelöst. Diese Kosten seien auch zu tragen, da es sich um alle und keine überstrapazierenden Arbeiten handeln würden und diese Kosten von der Formulierung Gartenpflege mitumfasst seien.
Die Klägerseite beantragt daher zu erkennen wie folgt:
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 1.316,44 € zu bezahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.11.2016.
2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 201,71 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.12.2016 zu bezahlen.
3. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
Die Beklagten beantragen, Kostenpflichtige Klageabweisung.
Sie tragen vor, das bei der Vereinbarung über die Gartenpflege Arbeiten wie der Schnitt von Bäumen und Sträuchern nicht umfasst seien. Es würde insoweit um sog. höhere Arbeiten handeln, die vom Vermieter selbst auszuführen seien. Dementsprechend obläge es der Klägerseite diese Arbeiten durchzuführen u. a. auch die Reparatur der sog. Holzbrücke.
Auf die gewechselten Schriftsätze und auf die Niederschriften wird Bezug genommen.
Gründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
In der Tat bedeutet die Formulierung Gartenpflege übernimmt der Mieter nur, dass dieser einfache Arbeiten durchführen muss. So ergibt sich aus der Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 07.10.2004, dass der Mieter nur einfache Pflegearbeiten durchführen muss. Das ist z. B. Rasenmähen, Unkraut jäten und Entfernen von Laub. Vorliegend wurden jedoch sog. übergeordnete Arbeiten durchgeführt wie der Schnitt von Bäumen, Hecken und Sträuchern. Das ist von der normalen Formulierung der Gartenpflege nicht mit umfasst. Auch belegen die vorgelegten Lichtbilder nicht unbedingt eine Verwilderung des Gartens. Denn insoweit ist dies oftmals die Sache des Betrachters. Der eine möchte einen etwas dichteren Garten haben, um Einblicke Dritter zu vermeiden. Ein anderer mag es lieber, wenn die Sträucher kurz und knackig geschnitten sind. Insoweit gilt aber auch wiederum die zuvor zitierte Rechtssprechung des OLG Düsseldorfs. Denn solange keine Verwahrlosung des Gartens droht, steht dem Vermieter auch kein Direktionsrecht betreffend der Gartenpflege zu. Auch die vorgelegte Abrechnung ist vollkommen unspezifiziert, denn es wurden nur Facharbeiterstunden angesetzt. Der Umstand, dass eine Motorheckenschere besonders berechnet wurde, deutet darauf hin, dass im Wesentlichen Schnitt- und Schneidearbeiten an Bäumen und Sträuchern erfolgt sind. Demzufolge war die Klage abzuweisen.
Die Kostenfolge beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
