Mietminderung wegen Schlechterfüllung
AG Oldenburg – Az.: 11 C 62/12 (XXVII) – Urteil vom 28.11.2012
1.) Der Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Uelzen vom 19.7.2011 (Gesch. Nr. 11-8463463-0-4) wird aufgehoben. Die Klage wird insgesamt abgewiesen.
2.) Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung des Beklagten wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor der Beklagte Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4.) Der Streitwert des Verfahrens wird auf bis zu 900,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Erstattung von Zahlungen, die auf frühere Nebenkostenabrechnungen geleistet wurden.
Der Kläger mietete vom ehemaligen Eigentümer des Objekts … in Oldenburg und Rechtsvorgänger des Beklagten, Herrn …, eine dort in der Mitte des obersten Stockwerks gelegene Wohnung. Die Wohnung weist eine Größe von 50,71 qm und das Haus eine Gesamtfläche von 698,04 qm. Der Beklagte erwarb die Immobilie im Jahr 2008 und trat auf Seite des Vermieters in das Mietverhältnis ein. Nach den kaufvertraglichen Abwicklungen erfolgte der Antritt und Besitzübergang Anfang Mai 2008. In dem Haus betreibt auch der Prozessbevollmächtigte des Klägers seine Kanzlei und ist ebenfalls Mieter des Beklagten.
Die Objekt- und Mietverwaltung wurde – wie es auch beim Voreigentümer … der Fall war – für den Beklagten in der Zeit von Mai 2008 bis zum Frühjahr 2011 durch die Streit-verkündete zu 1), die Firma … , durchgeführt. Geschäftsführer dieser Gesellschaft ist der Streitverkündete zu 3), Herr … . Dieser führt zugleich die Firma …, die bestimmte Dienstleistungen an Mietshäusern ausführt. Bei der Firma handelt es sich um die Streitverkündete zu 2).
Im April 2008 schloss die Firma … mit dem Voreigentümer des Objektes, … , einen Vertrag, in dem sie sich gegen Zahlung einer monatlichen Vergütung in Höhe von 120,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer verpflichtete, ab Anfang Mai 2007 für die Dauer von 5 Jahren Hausmeistertätigkeiten zu absolvieren und einen Mülleimerservice in dem Haus bereitzustellen. Zu dem Vertrag gehörte ein Verzeichnis, in dem die einzelnen Leistungen, wie etwa eine Objektüberwachung und eine 24-stündige Rufbereitschaft, näher beschrieben waren.
Außerdem schloss die Firma … am 17.04.2007 einen weiteren Vertrag mit Herrn …, in dem sie sich verpflichtete, ab dem Mai 2007 für die Dauer von fünf Jahren die Treppenhausreinigung in dem Objekt durchzuführen. Nach den vertraglichen Vereinbarungen sollten darüber hinausgehende Tätigkeiten, wie z.B. die Säuberung der Außenanlagen gesondert in Rechnung gestellt werden. Die Vertragsparteien vereinbarten eine monatliche Vergütung in Höhe von 250,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer. Der Vertrag wurde nach der weiteren schriftlichen Vereinbarung vom 29.01.2008 beginnend ab dem 01.02.2008 um die in der Urkunde angeführten Leistungen (die Positionen 01.01 bis 01.15) ergänzt. Diese umfassten nunmehr etwa auch die Pflege der Außenanlagen und in der Winterzeit die Räumung von Schnee im Eingangsbereich. Der Beklagte trat mit Kauf der Immobilie als Vertragspartner in diese Verträge ein.
Die Firma … bediente sich zur Durchführung der vertraglichen Arbeiten auch der Mithilfe von Mietern des Hauses. So wurde am 05.11.2008 mit der Mieterin …, ehemals …, beginnend zum 15.11.2008 ein Vertrag über die Ausführung der Treppenhausreinigung und der Pflege des vorderen Grundstücks unterzeichnet. Die … verpflichtete sich zur Zahlung einer monatlichen Vergütung in Höhe von insgesamt 100,00 € an diese. Diese 100,00 € wurden direkt mit der monatlichen Nebenkostenabrechnung der … verrechnet. Am 15.12.2009 wurde ein weiterer Vertrag mit der Mieterin geschlossen, in dem die Vertragsparteien die Vereinbarung ab dem 1.11.2009 erneuerten.
Des Weiteren schloss die Streitverkündete zu 2) mit dem Kläger einen Vertrag über das Herausstellen der Mülleimer an den Abfuhrtagen ab und zahlte an Herrn … dafür eine monatliche Vergütung in Höhe von 50,00 €.
Die Firma … erstellte für den Beklagten die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2008, 2009 und 2010.
Diese Abrechnungen wiesen für das Jahr 2008 unter anderem Gesamtkosten für die Hausmeistertätigkeiten in Höhe von 1.142,40 €, für die Treppenhausreinigung in Höhe von 2.380,00 € und für die Pflege der Außenanlagen Kosten in Höhe von 357,00 €. Die Hausmeisterkosten setzten sich aus jeweils acht Rechnungen der Firma … für die Monate Mai bis Dezember 2008 in Höhe von 142,80 € monatlich zusammen. Den Kosten für die Treppenhausreinigung liegen acht Rechnungen der Firma … für die Zeit von Mai bis Dezember 2008 in Höhe von 297,50 € monatlich zu Grunde.
Für das Jahr 2009 beliefen sich die entsprechenden Kosten auf 1.142,40 € und 2.975,00 €. Für die Pflege der Außenanlagen sind für dieses Jahr keine Kosten in die Abrechnung eingestellt worden.
Für das Wirtschaftsjahr 2010 erhielt der Kläger ebenfalls eine Nebenkostenabrechnung. Diese resultierte in einem Guthaben zugunsten des Klägers in Höhe von 22,82 €. In die Abrechnung sind Hausmeisterkosten in Höhe von insgesamt 1.713,60 € (12 x 142,80 € inklusive Mehrwertsteuer), Kosten für die Treppenhausreinigung / Außenanlage etc. in Höhe von insgesamt 2.975,00 € (10 x 297,50 €) und sonstige Kosten für den Winterdienst in Höhe von insgesamt 421,40 € eingestellt. Die Kosten für den Winterdienst fußen auf zwei Rechnungen der Firma … vom 31.1.2010 bezogen auf den Zeitraum Januar 2010 in Höhe von 71,40 € und vom 28.4.2010 hinsichtlich der Monate Februar bis April 2010 in Höhe von 350,00 €.
Mit Schreiben vom 25.02.2011 forderte der Kläger den Beklagten unter Fristsetzung bis zum 10.03.2011 auf, ihm Überzahlungen hinsichtlich der Nebenkostenabrechnungen aus den Jahren 2008 und 2009, auf die es keinen Anspruch des Beklagten gebe, zu erstatten. Da letzterer darauf nicht reagierte, forderte der Kläger ihn erneut mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 25.05.2011 zur Zahlung auf, diesmal unter Fristsetzung bis zum 07.06.2011. Durch die vorgerichtliche Tätigkeit seines Prozessbevollmächtigten sind dem Kläger Kosten in Höhe von 64,26 € entstanden, die er gleichermaßen ersetzt verlangt. Bezüglich der Berechnung wird auf die Ausführung in dem genannten Schreiben (Bl. 71 d. A.) verwiesen.
Der Kläger behauptet, dass die durch die Firma … erstellten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2008, 2009 und 2010 hinsichtlich der oben genannten Kostenpositionen (Hausmeisterservice, Treppenhausreinigung und Pflege der Außenanlagen) unzutreffend seien. Die Abrechnung für das Jahr 2010 sei auch bezüglich der Kosten für den Winterdienst zu monieren.
Die Abrechnungen würden Zahlungsaufforderungen der Firma … beinhalten, die in betrügerischer Weise entstanden seien. Der Streitverkündete zu 1) habe die Einzelfirma beauftragt, bestimmte Arbeiten an dem Mietobjekt vorzunehmen. Diese Leistungen habe sie gegenüber den jeweiligen Eigentümern in Rechnung gestellt und auch in die Nebenkostenabrechnungen eingestellt. Herr … habe diese damit künstlich zu seinen Gunsten erhöht, da er den Mietern geringere Entgelte bezahle. Die jeweiligen Kosten seien im Verhältnis zu den Abrechnungen 2005 und 2006 fast um das Doppelte angestiegen. Dieses begründe einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Außerdem trage die Streitverkündete zu 1) als Verwalter des Hauses dafür Sorge, dass diese erhöhten Nebenkosten auch durch die Mieter bezahlt werden würden. Der Beklagte habe die Immobilie unstreitig nur als Kapitalanlage erworben und sei an der Auseinandersetzung mit den Mietern nicht persönlich interessiert.
Der Kläger behauptet des Weiteren, dass soweit in einem Parallelverfahren Verträge der Firma … mit Herrn … über entsprechende Dienst-leistungen vorgelegt worden seien, anzunehmen sei, dass diese nachträglich erstellt worden seien, weil sie im notariellen Kaufvertrag vom März 2008 zwischen Herrn … und dem Beklagten nicht erwähnt seien. Dort sei nur vermerkt, dass dem Erwerber die Mietverträge bekannt seien. Soweit längerfristige Verträge für Nebenkosten vorhanden gewesen seien, hätten sie ebenfalls angeführt werden müssen. Es sei darüber hinaus zu vermuten, dass der Streitverkündete zu 3) den Beklagten darüber getäuscht habe, dass er in die Verträge einzutreten habe. Er habe den Beklagten nicht darüber informiert, was er an die Mieter für ihre Dienstleistungen zahle.
Weiterhin sei hinsichtlich der Hausmeistertätigkeit in den angeführten Verträgen zwischen der Hausmeistertätigkeit als solcher und einem Mülleimerservice unterschieden, um zu begründen, warum der Kläger nur 50,00 € monatlich erhalten habe. Durch die Firma … seien danach ausweislich des Leistungsverzeichnisses weitere Leistungen, wie beispielsweise eine regelmäßige Objektkontrolle, zu erbringen. Diese Leistungen seien jedoch zu keiner Zeit weder durch den Streitverkündeten zu 3) persönlich noch durch Angestellte oder sonstige Personen durchgeführt worden. Beispielsweise sei Mitte August 2007 ein Sturmschaden aufgetreten. Ein Baum sei vom Nachbargrundstück auf das Haus gefallen und habe dort Schäden verursacht. Herr … sei seinerzeit nicht zu erreichen gewesen, so dass der Prozessbevollmächtigte des Klägers die Feuerwehr alarmieren musste, um den Hauseingang freischneiden zu lassen.
Entsprechendes gelte für die endgültige Beseitigung des Baumes und die Beseitigung der Schäden am Haus. Die Dachrinne und die Außenlampe seien bis heute bzw. über längere Zeit defekt. Den Mietern sei auch nicht bekannt gewesen, dass die Firma … einen 24-Stunden Notdienst betreibe. Die Nichtdurchführung müsse sich der Beklagte zurechnen lassen. Er sei verpflichtet, die tatsächliche Ausführung der Leistungen zu kontrollieren.
Außerdem würden die Verträge zwischen der Firma … und dem Kläger bzw. … aus dem Jahr 2007 stammen. Für die ersten Monate des Jahres 2008 seien aber keine Kosten in die Abrechnung eingestellt. Der Kläger habe im Jahr 2009 für zwölf Monate jeweils Zahlungen erhalten. Es seien aber nur acht Rechnungen in die Nebenkostenabrechnung eingestellt worden.
Entsprechendes gelte für die Kosten der Treppenhausreinigung in den streitgegenständlichen Jahren. Die Abrechnung 2010 basiere auf zehn Rechnungen der Firma … . Für die Monate September und Dezember 2010 habe sie keine Rechnungen erteilt. … habe in dem Jahr jedoch 1.200,00 € erhalten.
Weiterhin bestehe zwischen den Vergütungen, die die Mieter für die von ihnen erbrachten Arbeiten erhalten und den Vergütungen, die die Firma … für ihre weiteren Dienstleistungen nach den Leistungsverzeichnissen erhalte, ein wirtschaftliches Missverhältnis. Für Leistungen, wie Geländer, Heizkörper und Briefkästen abwischen, etc. erhalte die Firma … 180,00 € monatlich, während … für das Fegen und Wischen aller Böden im Treppenhaus und im Keller nur 70,00 € monatlich erhalte.
Diese Vorgehensweise des Streitverkündeten zu 3) sei dem Kläger erst anlässlich des Rechtsstreits zwischen dem Beklagten und einer weiteren Mieterin des Hauses im Jahr 2011 bzw. aufgrund der Mitteilungen des Klägers und von … bekannt geworden. Die Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnungen seien deshalb nicht verspätet. Es sei dem Beklagten auch nach dem Grundsatz von Treu und Glauben verwehrt sich, auf einen Einwendungsausschluss zu berufen.
Dem Kläger stehe deshalb ein Anspruch auf anteilige Erstattung der Nebenkosten zu.
Für das Jahr 2008 seien an Hausmeisterkosten für acht Monate monatlich nur 50,00 € in die Abrechnung einzustellen, so dass sich eine Überzahlung in Höhe von 742,40 € (= 1.142,40 € – 400,00 €) errechne. Im Jahr 2009 errechne sich eine Überzahlung in Höhe von 542,40 € (= 1.142,40 € – 600,00 €)
Vergleichbares gelte für die Treppenhausreinigung. Für das Jahr 2008 seien nur 1,5 Monate zu je 70,00 € und insgesamt 105,00 € in die Abrechnung einzustellen. Es errechne sich eine Überzahlung in Höhe von 2.380,00 €. Im Jahr 2009 seien tatsächliche Kosten in Höhe von 1.200,00 € angefallen, jedoch 2.975,00 € in die Abrechnung eingestellt worden. Die Überzahlung belaufe sich auf 1.775,00 €.
Insgesamt ergebe sich damit eine Überzahlung im Jahr 2008 in Höhe von 2.929,40 € und im Jahr 2009 in Höhe von 2.317,40 €. Da der Kläger 7,26 % der Fläche des Hauses gemietet habe, stehe ihm ein Erstattungsanspruch in Höhe von 212,67 € und 168,24 € zu, insgesamt 380,91 €.
Für das Jahr 2010 seien für den Mülleimerservice Kosten in Höhe von 600,00 € angefallen, so dass es zu einer Überzahlung in Höhe von 1.113,60 € und bezogen auf den Kläger in Höhe von 80,93 € gekommen sei. An Treppenhausreinigungskosten sei es für das gesamte Objekt zu einer Überzahlung in Höhe von 1.775,00 € und bezogen auf den Kläger zu einer solchen in Höhe von 129,00 € gekommen.
Insofern in der Abrechnung für das Jahr 2010 Kosten für die Ausführung des Winterdienstes eingestellt worden seien, fehle dafür eine vertragliche Grundlage. Die Kosten seien nach den mietvertraglichen Vereinbarungen nicht umgelegt. Der Ansatz von Kosten in Höhe von 30,61 € sei deshalb nicht berechtigt. Diese seien dem Kläger ebenfalls zu erstatten.
Auf Antrag des Klägers erging am 19.07.2011 ein Vollstreckungsbescheid gegen den Beklagten. Letzterer wurde zur Zahlung von 380,81 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 07.06.2011 sowie zur Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 64,26 € verurteilt. Gegen den dem Beklagten am 21.07.2011 zugestellten Bescheid legte dieser am 03.08.2011 Einspruch ein.
Im Schriftsatz vom 01.02.2012, zugestellt jeweils am 10.02.2012, verkündete der Beklagte den Streitverkündeten zu 1) – 3) den Streit verbunden mit der Aufforderung, dem Rechtsstreit auf Seiten des Beklagten beizutreten. Diese erklärten mit Schreiben jeweils vom 13.02.2012 ihren Beitritt.
Mit Schriftsatz vom 01.03.2012 nahm der Kläger eine Klageerweiterung für die Nebenkosten bzgl. des Jahres 2010 vor.
Im Schriftsatz vom 30.05.2012 kündigte der Kläger eine Stufenklage hinsichtlich der Erstattungen der … auf unberechtigte Gaspreiserhöhungen an, sah jedoch nach Auskunftserteilung durch den Beklagten kurz vor der mündlichen Verhandlung vom 04.07.2012 von einer Antragstellung diesbezüglich ab, es blieb bei den Anträgen aus der Klageschrift und dem Schriftsatz vom 01.03.2012.
Der Kläger beantragt,
1.) den Einspruch des Beklagten gegen den Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Uelzen vom 19.7.2011 zurückzuweisen,
2.) den Beklagten zu verurteilen, an ihn 222,21 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen,
Der Beklagte beantragt, den Vollstreckungsbescheid aufzuheben und die Klage insgesamt abzuweisen.
Der Beklagte und die Streitverkündeten behaupten, dem Kläger stünde kein Rückforderungsanspruch zu.
Die Forderung für das Jahr 2008 sei verspätet. Die Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung seien nicht innerhalb der Frist von zwölf Monaten nach deren Zugang erhoben worden. Die Abrechnung stamme vom 13.08.2009. Sie sei dem Kläger per Boten am 27.10.2009 zugestellt worden, ein Zugang sei deswegen spätestens am 28.10.2009 erfolgt. Die Einwendungsfrist sei deshalb am 28.10.2010 abgelaufen. Der Kläger sei nicht an einer Prüfung der Abrechnung gehindert gewesen, so dass er die verspätete Geltendmachung von Einwendungen auch zu vertreten habe.
Die Abrechnung für das Jahr 2009 sei durch die Firma … am 10.9.2010 erstellt worden und dem Kläger spätestens am darauf folgenden Tag zugegangen. Konkrete Einwendungen dagegen habe er nicht erhoben, sondern in einem Brief nur allgemein mitgeteilt, dass er nicht einsehe, dass er einzelne Kosten zu tragen habe. Die Schreiben des Klägers vom 25.02.2011 und vom 25.05.2011 seien insoweit nicht ausreichend. Der Mieter dürfe die Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung nicht in der Form von allgemeinen Bedenken erheben, sondern habe diese konkret zu formulieren.
Der Kläger habe diesen Anforderungen an eine ausreichende Konkretisierung erstmals mit Schriftsatz vom 20.9.2011, der dem Beklagten am 4.10.2011 zugestellt worden sei, genügt. Die Einwendungen gegen die Abrechnung 2009 seien deshalb ebenfalls verspätet.
Außerdem seien die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2008, 2009 und auch 2010 in ordnungsgemäßer Weise erstellt. Die Firma … habe zu keiner Zeit die Firma … mit der Ausführung der streitigen Dienstleistungen beauftragt. Sie habe auch keine Zahlungen dafür an diese geleistet. Vielmehr habe der Beklagte die seinerzeit zwischen der Firma … und Herrn … geschlossenen Verträge über die Durchführung von Hausmeister-diensten, der Treppenhausreinigung und der Pflege der Außenanlagen durch gesonderte Vereinbarung übernommen. Die Verträge hätten in dem notariellen Kaufvertrag keine Erwähnung finden müssen, da sie nicht mit der Eigentumsübertragung auf den Erwerber übergehen.
Die vertraglichen Leistungen habe die Firma … durch den Streitverkündeten zu 3) persönlich, durch eigene Mitarbeiter und zum Teil auch durch Subunternehmer erbracht. Durch die Mieter seien zu keiner Zeit insoweit Beanstandungen über eine Nicht- oder Schlechtleistung erhoben worden. Der durch den Kläger angeführte Sturmschaden, der bestritten wird, habe sich schon zu einer Zeit ereignet, als Herr … noch Eigentümer des Hauses gewesen sei. Er sei im Verhältnis zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits nicht erheblich. Es sei zwar zutreffend, dass eine Außenlampe über längere Zeit und die Dachrinne beschädigt seien. Die Beseitigung von entsprechenden Schäden gehöre aber weder zu den Aufgaben des Verwalters noch zu denen der Firma … . Über die Durchführung entsprechender Instandsetzungen entscheide allein der Beklagte. Er sei aber durch die Streitverkündete zu 1) entsprechend unterrichtet worden.
Dementsprechend seien die Vergütungen, die der Firma … für diese Leistungen zustanden, auch unstreitig durch den Beklagten ab seinem Antritt bezahlt und durch die Firma … als tatsächlich entstandene Nebenkosten in die Abrechnungen eingestellt worden. Aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarungen mit den Mietern des Hauses stehe dem Beklagten ein Anspruch auf Erstattung dieser Nebenkosten zu.
Die Zahlungen, die die Firma … für ihre Dienstleistungen erhalten habe, lägen unterhalb des üblicherweise in Ansatz zu bringenden Entgelts für entsprechende Arbeiten. Sie seien üblich und angemessen. Im Übrigen sei die Firma … auch gegenüber dem Beklagten nicht rechenschaftspflichtig, wie sie ihre vertraglichen Leistungen in unternehmerischer Weise kalkuliere. Hinsicht-lich der Kostenhöhe sei auch zu berücksichtigen, dass es sich bei den Zahlungen an die Mieter um reine Lohnkosten handele. Es seien unter anderem weitere Kosten für die Werkzeuge, die Reinigungsmittel, Urlaubs- und Krankheitsvertretungen etc. zu kalkulieren. Der Kläger habe im Übrigen nicht vollumfänglich die Hausmeistertätigkeiten für die Firma … ausgeführt. Er hatte nur die Aufgabe, an den Abfuhrtagen, die Mülltonnen herauszustellen. Entsprechendes gelte für die Treppenhausreinigung. Frau … habe nur einzelne Leistungen (01.01., 01.02, 01.08, 01.09, 01.10, 01.11) auszuführen gehabt.
Dem Beklagten sei auch nicht bekannt, welche Arbeitsentgelte die Firma … an ihre Mitarbeiter zahle und ob die Firma seinem Rechtsvorgänger für die Zeit von Januar bis April 2008 entsprechende Rechnungen gestellt habe.
Insofern in der Abrechnung 2009 in fehlerhafter Weise nur 8 Rechnungen zu 142,80 € und in der Abrechnung 2010 nur 10 statt 12 Rechnungen für die Hausmeisterdienste und den Mülleimerservice eingestellt worden seien, führe dies nicht zu einem Nachteil des Klägers, sondern würde ihn besser stellen.
Der Mieter habe nach § 7 des Mietvertrages, wie er zwischen den Parteien bestehe, die Kosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung, also für die Straßenreinigung und die Müllbeseitigung zu tragen. Zu diesen Kosten zählen auch die Kosten des Winterdienstes. Diese Kosten seien auch in früheren Abrechnungen eingestellt worden. Sie seien lediglich nicht separat ausgewiesen worden. Die Ausweisung sei erfolgt, weil es sich um Extraarbeiten bezüglich der Reinigung durch den Hausmeisterservice handele.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 24.08.2012 (Bl. 110-111 Bd. II) durch Vernehmung der Zeugen … . Zum Ergebnis der Beweisaufnahmen wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlungen vom 29.08.2012 (Bl. 132-143 Bd. II) und vom 07.11.2012 (Bl. 196-210 Bd. II) Bezug genommen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.
I. Dem Kläger steht kein Anspruch gemäß § 812 Abs.1 S.1 1.Alt. BGB gegen den Beklagten auf Erstattung von Zahlungen auf die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2008, 2009 und 2010 zu.
1.) Unstrittig besteht zwischen den Parteien ein Mietverhältnis über eine in der … in Oldenburg im Dachgeschoss gelegene Wohnung. Der Beklagte ist aufgrund des Eigentumserwerbs an dem Grundstück mit Wirkung zum 01.05.2008 in das Mietverhältnis auf Seiten des Vermieters eingetreten.
Mit Schreiben seines Verwalters, der Streitverkündeten zu 1), vom 13.09.2009, welches dem Kläger spätestens am 28.10.2009 zugegangen ist, rechnete der Beklagte über die Nebenkosten für das Wirtschaftsjahr 2008 ab. Der Kläger wendet sich gegen den Ansatz, der in der Abrechnung enthaltenen Hausmeisterkosten in Höhe von insgesamt 1.142,40 €, den Treppenhausreinigungskosten in Höhe von insgesamt 2.380,00 € und den Kosten für die Außenanlagen in Höhe von insgesamt 357,00 € und rügt insoweit einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und dass die Leistungen, die diesen Kostenpositionen zu Grunde liegen, teilweise nicht erbracht worden seien.
2.) Die Einwendungen des Klägers gegen die Nebenkostenabrechnung 2008 sind jedoch verspätet.
Die Argumentation aus dem Urteil des Amtsgerichts Oldenburg vom 17.08.2012, Aktenzeichen 4 C 4786/11 (Bl. 122-131 Bd. II d. A.), das ein Parallelverfahren eines anderen Mieters des Hauses … gegen denselben Beklagten darstellt, wird von dem erkennenden Gericht insoweit geteilt:
Nach § 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB hat der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe. Dementsprechend endete die Einwendungsfrist vorliegend am 28.10.2010, da dem Kläger eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist und die Frist damit am 29.10.2009 begann. Der Kläger hat jedoch erstmals mit Schreiben vom 25.02.2011 den Beklagten aufgefordert, ihm für das Jahr 2008 Geld zu erstatten, da Herr … die Kosten für die Positionen Hausmeister und Treppenhausreinigung künstlich erhöht habe und die Leistungen nicht erbracht worden seien.
Die Differenz in der Vergütung derjenigen Personen (wie etwa dem Kläger), denen einzelne Aufgaben wie z.B. der Mülleimerservice übertragen wurden und der Inrechnungstellung eines höheren Betrages wie z.B. im Punkt Hausmeisterservice in der Abrechnung der Nebenkosten beinhaltet keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot seitens des Beklagten.
Das Amtsgerichts Oldenburg argumentiert im Urteil vom 17.08.2012, Aktenzeichen 4 C 4786/11 (Bl. 122-131 Bd. II d. A.) folgendermaßen:
„Nach §§ 556 Abs.3 S.1 BGB, 560 Abs.5 BGB ist im Rahmen der Umlage von Betriebskosten auf den Mietern seitens des Vermieters das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten. Dieses besagt, dass der Vermieter nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen darf. Er hat auf ein angemessenes Verhältnis von Kosten und Nutzen zu achten. (Palandt, Kommentar zum BGB, 70.Aufl. § 535 Rz.88 m.w.N.)
Dieses erfordert im Einzelnen, dass der Vermieter zunächst auf die Angemessenheit der Leistung zu achten hat. Dazu gehört im Wesentlichen die Prüfung, ob eine Maßnahme, etwa der Abschluss einer bestimmten Versicherung oder der Auftrag für eine Dienst- oder Werkleistung erforderlich und sinnvoll ist. In zweiter Stufe ist sodann zu prüfen, ob der Preis für die Leistung angemessen ist. Wenn eine Leistung erforderlich und sinnvoll ist, hat der Vermieter auf ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Das bedeutet nicht, dass er immer den günstigsten Anbieter zu wählen hat, sondern er schuldet eine Abwägung aller Umstände und muss in dieser Abwägung unter mehreren qualitativ vergleichbaren Lösungen die günstigere wählen. In der dritten Stufe ist der Vermieter gehalten, im Rahmen der Abwicklung die Leistung zu kontrollieren. Er hat insoweit beispielsweise pünktliche Zahlungen vorzunehmen, um Skontogewährungen zu erreichen oder Verzugszinsen zu vermeiden.
Er hat Stundenzettel zu kontrollieren und bei einer erheblichen Minder- oder Schlechtleistung auch Konsequenzen auf der Entgeltseite zu ziehen, also beispielsweise die Vergütung zu mindern oder Schadensersatz zu verlangen. In der Rechtsprechung wird vertreten, dass dieses dann auch zu einer Minderung der umzulegenden Betriebskosten führt. (Dr. Beate Flatow, Die Umsetzung des Wirtschaftlichkeitsgebots, WuM 2012, 235 m.w.N.).
Nach diesen Anforderungen ist es grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass sich der Beklagte zur Ausführung der Hausmeisterdienste, des Mülleimerservices und der Gartenpflege eines gewerblichen Dritten bedient und in welcher Höhe er die Kosten für die Dienstleistungen in die Nebenkostenabrechnungen einstellt. Der Beklagte wohnt nicht vor Ort und hat die Immobilie als Kapitalanlage erworben. Zudem handelt es sich um Wohnhaus mit einer Gesamtfläche von fast 700 qm sowie 8 Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit, so dass in Bezug auf die streitbefangenen Dienstleistungen laufend umfangreiche Arbeiten anfallen. Ferner sind auch die in die Abrechnung eingestellten Kosten für die Hausmeisterdienste im Jahr 2008 in Höhe von 1.142,40 Euro jährlich und 95,20 Euro monatlich bzw. 0,14 Euro / qm / Monat und die Kosten für die Treppenhausreinigung in Höhe von 2.380,00 Euro jährlich und 198,33 Euro monatlich und die Kosten für die Pflege des vorderen Grundstücks in Höhe von 357,- Euro jährlich und 29,75 Euro monatlich nicht zu beanstanden. Sie entsprechen nach der Schätzung des Gerichts nach Maßgabe des § 287 ZPO angesichts der Größe des Objekts den üblichen und angemessenen Entgelten für vergleichbare Dienstleistungen. Die jeweilige Gesamthöhe ist auch durch den Kläger nicht angegriffen worden. Zu welchen Kosten der gewerbliche Dritte diese Leistungen „einkauft“ und wirtschaftlich kalkuliert, um sie den jeweiligen Hauseigentümern anzubieten, ist für die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots durch den Vermieter nicht relevant. Hätte die Streitverkündete zu 2) sich nicht der Mitarbeit der Mieter bedient, sondern sonstiger Mitarbeiter, Subunternehmer etc. wäre deren Entlohnung im Verhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter ebenfalls nicht relevant.“
Das erkennende Gericht schließt sich im vollen Umfang dieser Argumentation an.
Insofern der Kläger ausführt, dass die entsprechenden Dienstleistungen mit Ausnahme der durch ihn und die Zeugin … erbrachten Tätigkeiten nicht erbracht worden seien, ist dieses im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung 2008 nicht beachtlich und begründet ebenfalls keine unverschuldete Versäumung der Einwendungsfrist, da die Pflege des Treppenhauses und der Hausanlagen, der Mülleimerservice usw. Gegenstand der ständigen Wahrnehmung durch die Mieter sind. Soweit die Behauptung zutreffend sein sollte, wäre es dem Kläger bei Anspannung der gebotenen Sorgfalt möglich gewesen, diese Einwendung innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 BGB geltend zu machen. Insoweit kann er sich nicht darauf berufen, dass er auf die Kenntniserlangung durch Mitteilung anderer angewiesen gewesen sei. Er hat die verspätete Geltendmachung zu vertreten.
Dies folgt ebenfalls aus der Argumentation des Amtsgerichts Oldenburg im Urteil vom 17.08.2012, Aktenzeichen 4 C 4786/11 (Bl. 122-131 Bd. II d. A.), der sich das erkennende Gericht wiederum anschließt:
„Etwas anderes gilt auch nicht nach dem Grundsatz von Treu und Glauben. § 556 Abs. 3 BGB beinhaltet nach dem Willen des Gesetzgebers eine abschließende Entscheidung. Zweck der Ausschlussfrist für Abrechnung und Einwendungen ist es, dass beide Parteien möglichst zügig Klarheit über den inzwischen sehr kostenintensiven Bereich der Betriebskosten erhalten. Der Mieter, der oft beträchtliche Vorauszahlungen leistet, ist daran interessiert, bald zu wissen, welche Belastungen sich zum Ende der Abrechnungsperiode tatsächlich ergeben haben und Überzahlungen erstattet zu erhalten. Der Vermieter hat ein Interesse daran, verlässliche Grundlagen zu erhalten und daran, sich nicht noch Jahren Beanstandungen der Abrechnungen gegenüber zu sehen. (Schmidt-Futterer, Mietrecht – Kommentar, 10. Aufl. § 556 Rz. 5). Dieser Gesetzeszweck würde durch eine Ausweitung der Einwendungsfrist ausgehöhlt werden, zumal der Mieter auch gehalten ist, die Abrechnung nach Erhalt auf ihre Richtigkeit zu überprüfen und ggfs. nach Einsicht in die Abrechnungsunterlagen konkrete Einwendungen zu erheben.“
Über das Wirtschaftsjahr 2009 hat der Beklagte, vertreten durch die Streitverkündete zu 1), die Abrechnung mit Schreiben vom 10.09.2010 in formell ordnungsgemäßer Weise erstellt, so dass die Einwendungsfrist aufgrund des unstreitigen Zugangs beim Kläger spätestens am darauf folgenden Tag am 11.09.2011 endete.
Die Einwendungsschreiben des Klägers vom 25.02.2011 und vom 25.05.2011, in dem er hinsichtlich der Abrechnung 2009 Geld erstattet verlangt, erfolgte innerhalb der 12-monatigen Frist. Es ist auch in formeller Hinsicht ausreichend.
Der Mieter hält die Einwendungsfrist dann ein, wenn er sich nicht auf allgemeine Bedenken beschränkt, sondern hat – um den Sinn des Einwendungsausschlusses zu erhalten – konkrete Beanstandungen anzubringen. Er muss seine Einwände so deutlich machen, dass der Vermieter erkennen kann, wo genau der Mieter einen Korrekturanlass sieht. Soweit die Beanstandungen nur eine einzelne Betriebskostenart betrifft, ist der Mieter deshalb auch nicht berechtigt, nach Ablauf der Frist noch weitere Beanstandungen vorzubringen (Schmidt-Futterer, aaO. § 556 Rz.501).
In dem Schreiben hat der Kläger für das Jahr 2009 eine Rückforderung in Höhe von 380,91 € Euro erhoben und sich darauf konkret gestützt, dass die Nebenkosten nicht stimmen. Herr … habe die Nebenkosten künstlich hochgetrieben. Dieses betreffe die Positionen Hausmeister und Treppenhausreinigung. Er sehe es zudem nicht ein, dass er für etwas bezahle, was gar nicht erledigt wurde sowie z.B., dass Herr … seine Nachbarn für sich einspanne und dadurch zusätzlich abkassiere. Für 2009 seien 2.317,40 Euro bezahlt worden. Da er eine Fläche von 7,26 % angemietet habe, sei sein Anteil an den Kosten entsprechend dieser prozentualen Umlage berechnet worden. Zudem sind die Beanstandungen auch durch das anwaltliche Schreiben seines Prozessbevollmächtigten noch näher spezifiziert worden.
Sie sind aber nicht erheblich. Auch für das Jahr 2009 ist dem Kläger nach den oben angeführten Grundsätzen kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot anzulasten. Das Gericht erkennt auch keine Anhaltspunkte für einen Betrug seitens des Streitverkündeten zu 3), die eine andere Beurteilung rechtfertigen könnten.
Dies steht zur Überzeugung des Gerichts nach dem Ergebnis der Beweisaufnahmen vom 29.08 und 07.11.2012 fest.
Die Vergabe der Hausmeistertätigkeit und der Treppenhausreinigung an ein gewerbliches Unternehmen und die dafür in Ansatz gebrachten Kosten sind nicht zu beanstanden. Eine unbillige Belastung des Mieters mit den streitbefangenen Betriebskosten kann deshalb nicht festgestellt werden. Dem Beklagten ist auch kein Verstoß im Hinblick auf die dritte Stufe des Wirtschaftlichkeitsgebots anzulasten. Zwar hat der Kläger behauptet, dass die Firma … neben den durch ihn und die Zeugin … ausgeführten Tätigkeiten keine weiteren Leistungen und insbesondere nicht ihre Pflichten nach den jeweiligen vertraglichen Leistungskatalogen erfüllt habe. Das konnte jedoch seitens des Klägers nicht bewiesen werden, der nach den allgemeinen Grundsätzen, wenn er sich auf eine Mangelhaftigkeit der Hausmeisterleistung etc. als Mieter beruft darlegungs- und beweisbelastet ist (siehe LG Halle, Urteil vom 05.10.2005, 2 S 324/03, zitiert in [juris]).
Die Zeugen haben insgesamt beim Gericht ein durchweg unübersichtliches und zum Teil widersprüchliches Gesamtbild hinterlassen, was sowohl die von der Klägerseite als auch die von der Beklagtenseite benannten Zeugen betrifft.
Zwar haben zum Beispiel die Zeugen …, …, … und … übereinstimmend ausgesagt, dass vor der Aufnahme der Tätigkeit der Zeugin …, was die Treppenhausreinigung betrifft, dieses immer sehr schmutzig gewesen sei. Es ist aber bezeichnend, dass die Zeugin … als gewichtige Zeugin der Klägerseite den Aussagen der oben genannten übrigen Zeugen der Klägerseite, was von ihr zusätzlich zum Fegen und Wischen des Treppenhauses ausgeführte Tätigkeiten betrifft – wie etwa die Geländerreinigung, das Reinigen der Flurlampen oder das Abwischen der Briefkästen – widerspricht. Sie habe diese zusätzlichen Tätigkeiten über ihre eigentlich bestehenden Verpflichtungen hinaus erfüllt, weil ihr ein im Mindestmaß gepflegtes Haus wichtig gewesen sei, die anderen Zeugen haben sich aber dahingehend eingelassen, dass eine Reinigung der Flurlampen von Spinnenweben, eine Treppenhausgeländerreinigung oder ein Abwischen der Briefkästen eigentlich nie erfolgten, also auch nicht zur Zeit als Frau … die Treppenhausreinigung durchführte. Die Zeugin … sagte beispielsweise, dass die Türklingelschilder und Briefkästen „auch immer aussahen wie Sau“.
Dass die Zeugin … sich an einzelne Gegebenheiten wie etwa die Farbe der Matten im Untergeschoss des Hauses nicht mehr erinnern konnte, die sie ihren eigenen Angaben zufolge vor ca. 4 Jahren das letzte mal an den Türen zwecks Durchführung von Wischarbeiten im Hausflur hochgeklappt hat, ist – neben anderen Ungenauigkeiten – aus Sicht des Gerichts kein Grund, die Glaubhaftigkeit der gesamten Aussage in Frage zu stellen, zumal der Prozessbevollmächtigte der Kläger selbst in seinem nach der Beweisaufnahme eingereichten Schriftsatz aufklärte, dass alle Matten schwarz seien, also eine Farb(-konstellation) aufwiesen, die nach Auffassung des Gerichts keinen besonderen Erinnerungswert entfacht. Außerdem wurde durch den Zeugen … bestätigt, dass sie im Haus Putzleistungen erbracht habe, denn dieser hatte sie in diesem Zusammenhang einmal gesehen.
Dass also insbesondere die durchgeführten Reinigungsarbeiten – seien sie durch die Zeugin … oder durch die Zeugin … erfolgt – nicht auftrags- und abrechnungsgemäß oder gegebenenfalls gar nicht erfolgten, konnte durch die Beweisaufnahme nicht festgestellt werden. Interessant ist in diesem Zusammenhang auch, dass die (ehemaligen) Mieter des Hauses … sich nach eigenem Bekunden sehr gerade über den schlimmen dreckigen Zustand des Treppenhauses aufgeregt haben, allerdings nahezu ausnahmslos die Nebenkostenabrechnung 2008 ohne Beanstandungen beglichen haben und auch keine schriftlichen Beschwerden bei der Verwaltungsfirma diesbezüglich eingereicht haben.
Außerdem ist über das Beweisergebnis hinaus folgendes anzumerken. Eine etwaige Schlechterfüllung der Dritten übertragenen Dienstleistungen führt weiterhin nicht ohne weiteres zu einer mangelnden Umlagefähigkeit der Kosten, die tatsächlich entstanden sind. Auch insoweit stellt der Grundsatz einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung die Grenze der Umlagefähigkeit dar. Diese wird erst überschritten, wenn aufgrund von Häufigkeit und Dauer der mangelnden Dienstleistung der Vermieter hinreichend Anlass hat, die Vergütung zu kürzen oder einen anderen mit den Diensten zu beauftragen, und ein weiteres Untätigbleiben des Vermieters mit dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht zu vereinbaren ist, weil der Mieter durch die Erstattungsforderung des Vermieters unbillig belastet würde. (LG Berlin Urteil vom 27.5.2005, 63 S 426/04; AG Hannover Urteil vom 5.6.2003, 563 C 2469/03).
Nach Ansicht des Amtsgerichts Dresden im Urteil vom 13.6.2006 (140 C 4830/05 m.w.N.) berechtigt eine Schlechterfüllung der Hausmeisterleistung allenfalls zu einer Mietminderung. Deren Voraussetzungen sind durch den Kläger jedoch auch nicht schlüssig dargetan. Durch die behaupteten Schlechtleistungen hätte die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich gemindert oder aufgehoben gewesen sein müssen. Zudem hat der Kläger einen entsprechenden Mangel erst mit Schreiben vom 25.02.2011 angezeigt. Nach § 536 c Abs.2 S.2 BGB ist der Mieter nicht berechtigt, die in § 536 BGB bestimmten Rechte geltend zu machen, wenn er die Anzeige eines im Laufe des Mietverhältnisses auftretenden Mangels unterlässt und es dem Vermieter deshalb nicht möglich ist, Abhilfe zu schaffen.
Seinen Kontrollpflichten ist der Beklagte im Übrigen über die Einsetzung der … zur Hausverwaltung im ausreichenden Maße nachgekommen. Wenn es keine konkreten (schriftlichen) Beschwerden seitens der Mieter gibt, gibt es zunächst auch keine Veranlassung, die durch Subunternehmen berechneten Servicearbeiten, die durch den Vermieter nachweislich bezahlt wurden, hinsichtlich ihrer tatsächlichen Durchführung in Frage zu stellen.
Entsprechendes gilt für die Nebenkostenabrechnung 2010.
Insoweit ist auch der Einwand, dass die Kosten des Winterdienstes nicht umlagefähig seien ebenfalls nicht erheblich. Nach § 7 des Mietvertrages sind die Kosten der Straßenreinigung unstreitig auf den Kläger als Mieter umgelegt. Diese Kosten umfassen auch den Winterdienst, d.h. die Beseitigung von Schnee und das Streuen bei Glätte. Ob die Reinigung durch die Gemeinde, den Eigentümer oder einem von ihm beauftragten Dritten erledigt wird, ist dabei ohne Belang (Schmidt-Futterer, aaO, § 556, Rz. 140).
II. Mangels Anspruch des Klägers auf die Hauptsacheforderung steht ihm auch kein Anspruch auf Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zu.
III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
IV. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
