AG Dieburg, Az.: 20 C 144/09, Urteil vom 26.01.2010
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger wird auf die Widerklage hin verurteilt, an die Beklagte 180,47 € zu zahlen.
Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird gestattet, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrags abzuwenden, wenn nicht die Beklagte Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Auf eine Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 313 a ZPO verzichtet.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet. Ein Anspruch auf Umlage der Hausmeisterkosten besteht nicht. Entgegen der Ansicht des Klägers waren die Hausmeisterkosten nicht umlagefähig. Im Mietvertrag waren die Hausmeisterkosten explizit aus den Betriebskosten ausgenommen. Der Einwand, dies beruhte lediglich darauf, dass zum damaligen Zeitpunkt die Hausmeistertätigkeit nicht vergeben war, greift insoweit nicht. Im Mietvertrag war die Umlage der Hausmeisterkosten ausgenommen. Dann kann allein die Vergabe dieser Tätigkeit nicht automatisch dazu führen, dass sie Bestandteil der Vereinbarung zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits wird.
Die Umlagefähigkeit ergibt sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt der ständigen Übung in Form der stillschweigenden Vereinbarung eines Änderungsvertrags. Unabhängig von der Frage, ab wann ein Fall der ständigen Übung vorläge und ob dieser Umstand vorliegend tatsächlich in Betracht kommt, fehlt es jedenfalls an einer stillschweigenden Änderung des Mietvertrags i.S. einer Aufnahme der Hausmeisterkosten in die Betriebskosten. Ein stillschweigender Vertragsschluss kommt nur in sehr engen Grenzen in Betracht und nur dann, wenn sich der Schweigende wenigstens der Rechtsverbindlichkeit seines Schweigens bewusst ist (vgl auch BGH vom07.04.2004, VIII ZR 146/03, WuM 2004, 292; vom 29.05.2000, XII ZR 35/00, NJW-RR 2000, 1463; LG Kassel vom 27.07.1989, 1 S 187/88, WuM 1990, 159; LG Darmstadt vom 12.08.1988, 17 S 539/87, WuM 1989, 582 Juris Recherche). Dies ist im Falle der in der Vergangenheit abgerechneten und bezahlten Hausmeisterkosten nicht der Fall. Zum einen war der Beklagten vor Abrechnung des Jahres 2008 aufgrund anderer Bezeichnung nicht bekannt, dass Hausmeisterkosten abgerechnet werden, die nicht hätten abgerechnet werden können, zum anderen kann sich der Vermieter dann nicht auf eine stillschweigende Vertragsänderung berufen, wenn der Ursprungsvertrag explizit eine andere Regelung vorsieht. Im Übrigen ist allein das in Kenntnis setzen davon, dass es nun einen Hausmeister gibt, nicht zugleich eine Mitteilung darüber, dass dies künftig eine diesbezügliche Zahlungspflicht begründen soll.
Die Widerklage ist begründet. Soweit die Beklagte insgesamt die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung wegen des unverständlichen Verteilungsschlüssels rügt, greift der Einwand zwar jedenfalls dann nicht durch, wenn die Parteien den Verteilungsschlüssel wenn auch nur mündlich vereinbart haben und dieser der Beklagten damit hinreichend bekannt und für sie nachvollziehbar war.
Auch der Einwand der im Erdgeschoss betriebenen in der Abrechnung nicht gesondert aufgeführten Gaststätte führt gleichfalls nicht zur formellen Unrichtigkeit und Unwirksamkeit der Abrechnung sondern allenfalls zur inhaltlichen Unrichtigkeit (vgl. OLG Düsseldorf vom 30.03.2006, 10 U 143/05 beck-online).
Auf die Entscheidung über die formelle Unwirksamkeit der Betriebskosten kommt es jedoch ohnehin nicht an, da die Beklagte zu Recht die Verpflichtung zur Zahlung der Rechnung der Firma pp. sowie die Reinigung des Grundkanals sowie die Wartung des Feuerlöschers als Kosten der vom Vermieter zu tragenden Instandsetzung und Instandhaltung mangels entsprechender Vereinbarung zurückweist (vgl Staudinger-Weitemeyer, 2006, § 556 BGB RdNr. 19 ff; Hannemann/Wiegner, Münchner Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Auflage 2009, RdNr. 144 ff). Aus dem Mietvertrag ergibt sich eine Verpflichtung zur Zahlung dieser Kosten nicht.
Mangels Entscheidungserheblichkeit war der Schriftsatz des Klägers vom 12.01.2010 nach Schluss der mündlichen Verhandlung nicht zu berücksichtigen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 11 ZPO.
