LG Berlin, Az.: 63 S 251/11, Urteil vom 21.02.2012
1. Auf die Berufung des Klägers wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen das am 04.03.2011 verkündete Schlussurteil des Amtsgerichts Schöneberg – 19 C 532/08 – abgeändert und neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 4.279,05 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 600,95 € vom 06.10.2008 bis zum 03.06.2009, aus 420,00 € vom 06.10.2008 bis zum 11.01.2010, aus 39,05 € seit dem 06.10.2008 und aus jeweils 1.060,00 € seit dem 06.11.2008, 06.12.2008, 06.02.2009 und 06.03.2009 zu zahlen.
Der Kläger wird verurteilt, an die Beklagte 310,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.12.2009 zu zahlen.
Im Übrigen werden Klage und Widerklage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits 1. Instanz tragen der Kläger 23 % und die Beklagte 77 %. Die Kosten des Rechtsstreits 2. Instanz trägt die Beklagte.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Von einer Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
II.
1. Die statthafte (§ 511 Abs. 1 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), form- sowie fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 517, 519, 520 ZPO) Berufung ist zulässig.
2. Die Berufung hat in der Sache zum Teil Erfolg.
Dem Kläger stand zunächst ein Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung rückständiger Mieten für die Monate Oktober 2008 bis März 2009 in Höhe von insgesamt 5.300,00 € zu:
………………….
Die Miete war auf 1.060,00 € (etwa um 10 %) gemindert aufgrund der erheblichen Feuchtigkeitsbelastung in der von der Beklagten gemieteten Wohnung. Nach den Feststellungen des von der Beklagten eingereichten Privatgutachtens ist davon auszugehen, dass verschiedene Wände vorwiegend im Souterrain aufgrund baulicher Mängel nass waren und die Nässe bereits zu Folgeschäden in Form eines beschädigten Bodens, abblätternder Farbe, gelösten Putzes und verfaulender Holzleisten geführt hat. Insofern erscheint auch der von der Beklagten beschriebene moderige Geruch nachvollziehbar. Der Kläger hat diese Mängel nicht erheblich bestritten. Soweit er vorträgt, dass bei einem Besichtigungsterminen am 02.10.2008 eine Mitarbeiterin der Hausverwaltung im Souterrain einen geringfügigen Schimmelschaden lediglich in der Küche habe feststellen können, betrifft dies nur einen geringen Teil der geltend gemachten Mängel; Feuchtigkeitsmessungen hat die Mitarbeiterin soweit ersichtlich nicht vorgenommen.
Eine höhere Minderung kommt jedoch nicht in Betracht. Auch die Beklagte geht in ihren außerprozessualen Schreiben vom 11.10.2006 und vom 11.12.2008 davon aus, dass die Miete gemäß § 536 BGB um 10 % bzw. auf 1.060,00 € gemindert ist. Insbesondere kann entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht davon ausgegangen werden, dass die Miete um 100 % gemindert war. Soweit der Sachverständige auf Seite 6 seines Gutachtens erwähnt, dass „die Wohnung nicht bewohnbar“ gewesen sei, ist diese Schlussfolgerung auch dann nicht nachvollziehbar, wenn man die tatsächlichen Feststellungen des Sachverständigen zu den vorgefundenen Mängeln der Wohnung zugrunde legt. Auch wenn die Mängel die Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB überschreiten, handelt es sich – von dem moderigen Geruch abgesehen – vorwiegend um optische Mängel, die nicht dazu führen, dass die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch vollständig aufgehoben wäre. Zudem beziehen sich die Mängel vorwiegend nur auf den Souterrainbereich der Wohnung, wobei sich dem Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 25.08.2008 entnehmen lässt, dass dem moderigen Geruch durch Lüften begegnet werden konnte. Im Erdgeschoss hat der Sachverständige lediglich ein Putzschaden an der Decke des kleinen Zimmers festgestellt.
Auch für November 2008 kommt im Hinblick auf die von der Beklagten durchgeführten Arbeiten am Laminatboden keine höhere Minderung in Betracht. Wie sich dem außergerichtlichen Schreiben der Beklagten vom 25.08.2008 entnehmen lässt, hatte die Beklagte den beschädigten alten Laminatboden auf eigene Kosten verlegt. Dieser war daher nicht Gegenstand des Mietvertrages, weshalb eine Neuverlegung dieses Bodens nicht den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinflusste.
Der Minderung steht auch nicht eine vom Kläger behauptete Verweigerung der Instandsetzung durch die Beklagte am 09.09.2008 entgegen. Zwar steht es grundsätzlich dem Vermieter frei, auf welche Art und Weise er einen Mangel beseitigt, doch bestehen im Hinblick auf das Erscheinen der Arbeiter am 09.09.2008 erhebliche Zweifel, ob deren Arbeiten geeignet gewesen wären, die Ursache der Feuchtigkeit zu beseitigen. Insoweit kann auf die Ausführungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen werden. Dies kann jedoch letztlich dahinstehen. Wie sich dem Schreiben der Hausverwaltung vom 22.09.2008 entnehmen lässt, konnten die Arbeiter nicht mit den Arbeiten beginnen, weil die Beklagte – nach Auffassung des Klägers – erst den Flur hätte räumen müssen. Zu einer solchen Räumung war die Beklagte jedoch nicht verpflichtet, da es Sache des Vermieters ist, bei erforderlichen Instandsetzungsarbeiten für die nötige Baufreiheit zu sorgen.
Die Mietforderung für Oktober 2008 ist teilweise in Höhe von 600,95 € durch die Hilfsaufrechnung der Beklagten mit den Kosten für das Privatgutachten und teilweise in Höhe von 420,00 € durch die Verrechnung des Klägers mit der Kaution erloschen, so dass ein Restbetrag in Höhe von 39,05 € verbleibt.
Der Beklagten stand gemäß § 536a Abs. 1 Var. 3 BGB ein aufrechenbarer Anspruch auf Erstattung der Gutachterkosten als notwendige Kosten der Rechtsverfolgung zu (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, MietR 10. Aufl., § 536a Rn. 89). Diese Kosten waren trotz der Beendigung des Mietverhältnisses noch notwendig, da der Kläger mit seiner Forderung auf (volle) Mietzahlung an die Beklagte herangetreten, eine Berechtigung zur Minderung verneint sowie das Vorhandensein der von der Beklagten gerügten Feuchtigkeit trotz Besichtigung der Wohnung bestritten hatte.
Darüber hinausgehende aufrechenbare Schadensersatzansprüche stehen der Beklagten nicht zu. Eine Erstattung der Umzugskosten kann die Beklagte nicht gemäß § 536a BGB verlangen. Zwar ist der Vermieter, der durch ein schuldhaftes Verhalten eine Kündigung des Mieters veranlasst hat, verpflichtet, dem Mieter den durch die Kündigung bedingten Schaden zu ersetzen (LG Duisburg, Urt. v. 01.03.1988 – 7 S 203/87, WuM 1989, 14; LG Kassel, Urt. v. 26.02.1982 – 1 S 339/80, WuM 1982, 188; vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., Rn. 87), doch gilt dies nur dann, wenn das schuldhafte Verhalten des Vermieters derart gravierend ist, dass es den Mieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigt. Der Umstand, dass sich der Mieter durch eine Pflichtverletzung des Vermieters zu einer ordentlichen Kündigung motiviert sehen kann, reicht insofern nicht aus. Der enge Zusammenhang zwischen Kündigungsrecht und Schadensersatzanspruch zeigt, dass haftungsbegründende Norm diejenige Bestimmung ist, die das außerordentliche Kündigungsrecht gewährt (BGH, Urt. v. 06.02.1974 – VIII ZR 239/72, MDR 1974, 838). Nur bei Bestehen eines außerordentlichen Kündigungsrechts ist ein hinreichend enger Zurechnungszusammenhang zwischen der schuldhaften Verletzung der Vertragspflichten durch den Vermieter und den Umzugsaufwendungen des Mieters gegeben. Der Schutzzweck des § 543 BGB besteht nämlich darin, die Mietvertragsparteien dagegen zu sichern, dass der andere Teil durch schuldhafte Verletzung der Vertragspflichten die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht (BGH, a.a.O.). Eine wirksame fristlose Kündigung der Beklagten liegt jedoch nicht vor. Die fristlose Kündigung der Beklagten vom 03.03.2009 war unwirksam. Weder die Feuchtigkeit in den Wohnräumen noch deren unterlassene Instandsetzung machten es für die Beklagte unzumutbar, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist – also noch ca. 3 weitere Monate – fortzusetzen, da die Beklagte die Feuchtigkeit in ihrer Wohnung zuvor 3 Jahre hingenommen hat. Das gleiche gilt für die unterlassene Anlage des Kautionsbetrages durch den Kläger.
Ein Schadensersatzanspruch kommt auch hinsichtlich der Neuverlegung des Laminats nicht in Betracht. Ein Anspruch ergibt sich nicht aus § 536a Abs. 1 Var. 3 BGB. Der Schaden am Laminat beruht nicht kausal auf einem Verzug des Klägers mit der Instandsetzung. Der Kläger ist mit Ablauf des 22.09.2008 in Verzug gekommen, da die Beklagte mit Schreiben vom 25.08.2008 eine Instandsetzung der Feuchtigkeitsschäden unter Fristsetzung bis zum 22.09.2008 angemahnt hatte. Zu diesem Zeitpunkt war das Laminat – wie sich dem Mahnschreiben entnehmen lässt – aber bereits in einem Maße aufgequollen, dass es neu verlegt werden musste. Der Anspruch kann auch nicht auf § 536a Abs. 1 Var. 1 BGB gestützt werden. Die Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel haben die Parteien in § 12 Ziff. 2 des Mietvertrages auf Mängel beschränkt, deren Vorhandensein oder Nichtbeseitigung der Vermieter zu vertreten hat. Ein Vertretenmüssen des Klägers hinsichtlich des Vorhandenseins ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Die Nichtbeseitigung hat der Kläger jedoch – wie oben dargelegt – erst ab dem 23.09.2008 zu vertreten.
Der hilfsweise zur Aufrechnung gestellte Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten wurde der Beklagten bereits vom Amtsgericht rechtskräftig (§ 322 Abs. 2 ZPO) aberkannt.
Die Widerklage hat nur in Höhe von 310,00 € Erfolg. Im Übrigen ist der Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten erloschen durch Verrechnung des Klägers mit den Mieten für April und Mai 2009 in Höhe von jeweils 1.060,00 € und für die Miete für Oktober 2008 in Höhe von 420,00 €. Infolge der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung der Beklagten standen dem Kläger auch noch die Mieten für die Monate April und Mai 2009 zu.
Der widerklagend geltend gemachte Zinsanspruch hat keinen Erfolg, soweit die Beklagte „Zinsen gemäß § 551 Abs. 3 BGB“ begehrt. Der Antrag ist unzulässig, da er keinen vollstreckungsfähigen Inhalt hat. Im Übrigen kann die Beklagte Zinsen erst ab Rechtshängigkeit der Widerklageforderung verlangen. Es ist nicht ersichtlich, dass der Kläger zuvor mit der Rückzahlung der Kaution in Verzug gesetzt wurde, zumal der Rückzahlungsanspruch erst ca. 6 Monate nach Ende des Mietverhältnisses – also im November 2009 – fällig geworden sein dürfte.
Damit errechnen sich Klage- und Widerklageforderung wie folgt:
…………………………….
2. Die Kostenentscheidung beruht für die Kosten der 1. Instanz auf § 92 Abs. 1 ZPO und für die Kosten der 2. Instanz auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
