Untervermietung bei Ein-Zimmer-Wohnung zulässig?

Untervermietung einer Ein-Zimmer-Wohnung: Mieter muss berechtigtes Interesse darlegen

Das Amtsgericht Wedding wies die Klage eines Mieters ab, der ohne Zustimmung des Vermieters die gesamte Einzimmerwohnung untervermieten wollte. Das Gericht betonte, dass ein Anspruch auf Untervermietung nur für einen abgegrenzten Teil der Wohnung besteht und dass der Mieter kein Recht auf vollständige Untervermietung hat, insbesondere wenn die Intention dahinter ist, Einnahmen zu generieren.

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Rechtliche Herausforderungen bei der Untervermietung einer Ein-Zimmer-Wohnung

Die Untervermietung von Wohnraum, insbesondere bei einer Ein-Zimmer-Wohnung, stellt ein immer wiederkehrendes und diskutiertes Thema im Mietrecht dar. Diese Thematik wirft zahlreiche Fragen auf, die sich rund um die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern drehen. Im Mittelpunkt steht dabei oft die Frage, unter welchen Bedingungen und in welchem Umfang eine Untervermietung rechtlich zulässig ist.

Die rechtliche Auseinandersetzung um die Genehmigung einer Untervermietung zeigt die Komplexität und die Bedeutung von Faktoren wie Mieterrechte, Vermieterpflichten und den spezifischen Bedingungen einer Wohnraumüberlassung. Besonders bei Einzimmerwohnungen ergeben sich spezielle Herausforderungen, da hier die Abgrenzung zwischen Teil- und Volluntervermietung fließend und rechtlich umstritten sein kann. Das Spannungsfeld zwischen Treu und Glauben, den wirtschaftlichen Interessen des Mieters und den Rechten des Vermieters bildet den Kern dieser rechtlichen Diskussion.

Die komplexe Rechtslage bei der Untervermietung einer Ein-Zimmer-Wohnung

Im Zentrum des vorliegenden Falls steht der Streit um die Genehmigung einer Untervermietung einer Einzimmerwohnung in Berlin, die vom Kläger, einem Mieter, begehrt wurde. Der Kläger, der die Wohnung seit Oktober 2016 gemietet hatte, wollte diese an eine Dritte Person untervermieten, während er aufgrund eines Schauspielengagements zeitweise in einer anderen Stadt wohnte. Der Vermieter, der nach dem Tod seiner Mitbesitzerin Alleineigentümer der Wohnung wurde, verweigerte jedoch diese Genehmigung. Diese Konstellation führte zu einem rechtlichen Konflikt, der die Frage aufwarf, unter welchen Bedingungen eine Untervermietung zulässig ist, insbesondere wenn es sich um eine Einzimmerwohnung handelt.

Die Klage des Mieters und die gerichtliche Auseinandersetzung

Der Kläger behauptete, er würde nicht die gesamte Wohnung untervermieten, da seine Möbel und persönlichen Sachen in der Wohnung verbleiben würden und er sich auch einen Schlüssel zur Wohnung behalte. Er reichte eine Klage gegen die Vermieterin ein, mit dem Ziel, die Untervermietung eines Teils der Wohnung zu genehmigen. Allerdings wurde diese Klage vom Amtsgericht Wedding abgewiesen. Das Gericht betonte, dass der Mieter seinen Anspruch auf Untervermietung nicht ausreichend begründet habe, insbesondere da er offensichtlich Einnahmen durch die Untervermietung der gesamten Wohnung erzielen wollte.

Die rechtlichen Feinheiten im Fall der Untervermietung

Das Gericht stellte fest, dass der § 553 Abs. 1 BGB, der die Untervermietung regelt, lediglich die Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten vorsieht, nicht jedoch die gesamte Wohnfläche. In diesem spezifischen Fall ging es darum, dass die Einzimmerwohnung in ihrer Gesamtheit und nicht nur ein Teil davon untervermietet werden sollte. Das Gericht erörterte detailliert, dass der Kläger nicht klar darlegen konnte, inwiefern ein abgegrenzter Teil der Wohnung untervermietet werden sollte, und wies darauf hin, dass der Kläger in seinem Antrag die zu überlassenden Bereiche genau definieren hätte müssen.

Kein Anspruch auf vollständige Untervermietung und die Kostenfolgen

Das Gericht folgte auch nicht der Argumentation des Klägers, dass ein einklagbarer Anspruch auf die Überlassung der gesamten Wohnung bestünde, selbst wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegen würde. Es betonte, dass der Gesetzgeber bewusst keinen solchen Anspruch in § 553 BGB vorgesehen hat. Zudem wurde herausgestellt, dass der Kläger nicht sein wirtschaftliches Interesse umfassend dargelegt hatte, was für die Berufung auf Treu und Glauben notwendig gewesen wäre. Abschließend musste der Kläger die weiteren Kosten des Rechtsstreits tragen, da seine Klage unbegründet war. Diese Entscheidung zeigt die Wichtigkeit einer genauen rechtlichen Betrachtung und Definition bei der Untervermietung, insbesondere bei Einzimmerwohnungen, und unterstreicht die Bedeutung des Mietrechts in solchen Konstellationen.

Das vorliegende Urteil

AG Wedding – Az.: 16 C 315/22 – Urteil vom 25.07.2023

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Wedding aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 25.07.2023 für Recht erkannt:

1. Die Klage wird, soweit sie nicht bereits zurückgenommen wurde, abgewiesen.

2. Der Kläger hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Genehmigung einer Untervermietung.

Der Kläger mietete ab dem 1.10.2016 von Herrn ### und Frau ### die Einzimmerwohnung ### Berlin, ###. Die Wohnung stand im Miteigentum der beiden Vermieter. Frau ### verstarb im Jahr ###, Herr ### ist seitdem Alleineigentümer des Grundstücks. Das einzige Zimmer hat eine Größe von rund 15 qm, die Wohnung insgesamt ca. 30 qm.

Mit Schreiben vom 9.8.2022 begehrte der Kläger wegen eines zeitlich begrenzten Engagements als Schauspieler in ### die Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung an Frau ### für die Dauer vom 1.9.2022 bis zum 31.8.2024. Diese wurde nicht erteilt.

Der Kläger behauptet, für die Zeit der begehrten Untervermietungserlaubnis ein Engagement als Schauspieler in ### zu haben, dass er für diese Zeit weiteren Wohnraum in ### mieten müsse und danach nach ### zurückkehren wolle. Er behauptet ferner, nicht die ganze Wohnung werde untervermietet. Seine Möbel und persönlichen Sachen verblieben in der Wohnung und würden nicht mit vermietet. Er behalte auch einen Schlüssel für die Wohnung, um jederzeit Zugriff auf seine Sachen zu haben.

Der Kläger hat zunächst Klage gegen die Beklagte zu 1. – als GbR – erhoben mit dem Antrag, die Beklagte zu verurteilen, die Untervermietung eines Teils der Wohnung in der ###, an Frau ###. geboren am ###, zu genehmigen.

Mit Schriftsatz vom 6.12.2022 hat der Kläger den Parteiwechsel erklärt und den Beklagten zu 2. in Anspruch genommen.

Im Verhandlungstermin vom 14.4.2023 hat der Kläger keinen streitigen Antrag gestellt. Das Gericht hat die Klage daraufhin durch Versäumnisurteil abgewiesen, das dem Kläger am 18.4.2023 zugestellt worden ist.

Er hat dagegen mit Eingang bei Gericht am 2.5.2023 Einspruch eingelegt.

Der Kläger beantragt zuletzt, das Versäumnisurteil aufzuheben und – unter Klagerücknahme im Übrigen – den Beklagten zu 2. zu verurteilen, die Untervermietung eines Teils der Wohnung in der ###, an Frau ###, geb. am ###, für den Zeitraum vom 1.9.2022 bis zum 31.8.2024 zu genehmigen.

Der Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil aufrecht zu erhalten.

Entscheidungsgründe

I.

Der Einspruch des Klägers gegen das Versäumnisurteil war zulässig, insb. fristgerecht. Er hat den Rechtsstreit in den Stand vor seiner Säumnis zurückversetzt, § 342 ZPO.

II.

Die Klage ist – soweit sie nicht bereits zurückgenommen wurde – unbegründet, so dass das Versäumnisurteil in dem Umfang, in dem noch zu entscheiden ist, aufrechtzuerhalten ist, § 343 Satz 1 ZPO.

1. Es handelt sich nicht um die besondere rechtliche Konstellation, in der ein Mieter ein Familienmitglied/eine Partnerin in seine Mietwohnung mit aufnimmt. Zwar hat die Beklagte diese Konstellation angesprochen, indem sie vorsorglich bestritten hat, dass Frau ### und der Kläger ein Paar wären. Dies ist jedoch bereits überhaupt nicht zu thematisieren, da der Kläger eine solche Beziehung selbst nicht behauptet.

2. Für die Zeit vom 1.9.2022 bis zum Verhandlungstermin vom 25.7.2023 steht dem Kläger kein Anspruch auf die Genehmigung der Untervermietung zu. Die Klägervertreterin hat in der Verhandlung ausgeführt, dass der Kläger dem gerichtlichen Vergleichsvorschlag deshalb nicht zugestimmt habe, weil er nicht bereit sei, an den Beklagten einen Untervermietzuschlag zu zahlen, sondern dass er der Auffassung sei, einen Anspruch auf die Untervermietung ohne weitere Voraussetzungen zu haben. Das Gericht hat daraufhin erläutert, dass es annehmen müsse, dass der Kläger angesichts der Tatsache, dass er damit Einnahmen generieren wolle, die Wohnung schon längst an Frau ### überlassen habe, dass sie dort also wohne. Die Klägervertreterin hat dazu erklärt, hiervon keine Kenntnis zu haben. Solange aber der Kläger nicht darlegt, dass Frau ### in der Vergangenheit schon in der Wohnung gewohnt habe, kann er kein Rechtsschutzinteresse dafür haben, eine Genehmigung für längst vergangene Zeiten zu erhalten.

3. Dem Kläger steht aber auch im Übrigen kein Anspruch auf die Genehmigung der Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 BGB zu. Die Norm betrifft lediglich die Konstellation, in der ein Mieter einem Dritten einen Teil seines Wohnraums zum Gebrauch überlässt. Der Kläger begehrt vorliegend jedoch der Sache nach die Genehmigung, die gesamte Wohnung an Frau ### zu überlassen. Ein solcher Anspruch auf eine entsprechende Genehmigung ist in § 553 BGB nicht vorgesehen. Die Wohnung verfügt nur über ein Zimmer, so dass vorliegend nicht nur ein abgrenzbarer und definierbarer Teil der Wohnung überlassen wird, sondern die gesamte Wohnfläche. Das Gericht hat hierzu im ersten Verhandlungstermin ausführlichst erörtert, dass es in keiner Weise nachvollziehbar ist, dass der Kläger behauptet, seine in der Wohnung verbliebenen Möbel seien nicht mit an Frau ### vermietet worden. Das Gericht hat konkret ausgeführt, dass es nicht ohne substantiierte Darlegung der Umstände nachvollziehbar ist, dass der Kläger seine Möblierung in der Wohnung lässt, die Wohnung vermietet, dann aber meint, die Möbel seien nicht mit vermietet. Auf die in der ersten Verhandlung sehr konkret aufgeworfenen Fragen, wie die Nutzung dann konkret aussehen soll – sind alle Möbel des Klägers an die Wand geräumt, und daneben stehen eigene Möbel der Untermieterin?; stehen die Möbel des Klägers weiter im Zimmer wie zuvor und die Untermieterin hat keine eigenen Möbel, sitzt also daneben auf dem Fußboden? – ist auch nach dem Einspruch in keiner Weise eingegangen worden. Auch die Tatsache, dass der Kläger noch eigene Sachen in‘ der Wohnung haben mag – so ja auch seine Möbel – und über einen Schlüssel für die Wohnung verfügt, ergibt sich nur, dass er bei Bedarf Zugriff auf einzelne Gegenstände ausüben kann, aber nicht, dass Frau ### nur ein (zudem: definierter) Teil der Nutzung zugewiesen worden wäre. Wie bereits erörtert, zielt der Vortrag des Klägers, seine Möbel seien nicht mit vermietet, ersichtlich darauf ab, den unzutreffenden Eindruck zu erwecken, dass es sich um eine Teilüberlassung i.S.d. § 553 BGB handele.

Insoweit ist auch darauf hinzuweisen, dass der Mieter bereits in seinem Antrag auf Genehmigung der Untervermietung deutlich machen müsste, welchen abgrenzbaren Bereich. der Wohnung er vermieten und welchen anderen abgrenzbaren Bereich der Wohnung er selbst mit unmittelbarem Gewahrsam nutzen möchte (LG Berlin, Beschluss vom 9.9.2019, 64 T 65/19; zum Erfordernis der Definierung des vorgesehenen räumlichen Nutzungskonzepts ebso. auch LG Berlin, Beschluss vom 15.7.2021, 67 S 87/21).

Dem entsprechend hätte der Kläger auch in seinem Klageantrag den zur Nutzung zu überlassenden Teil der Wohnung definieren müssen. Er hat den Antrag jedoch lediglich allgemein dahingehend gestellt, dass ihm die Untervermietung „eines Teils“ der Wohnung genehmigt werden solle. Welcher Teil dies angesichts der Umstände sein sollte, ist aber auch dem Antrag nicht zu entnehmen.

4. Das Gericht folgt dem Kläger auch nicht darin, dass er einen einklagbaren Anspruch auf die Überlassung der gesamten Wohnung an Frau ### habe.

Die Auffassung, dass der Mieter auch einen Anspruch auf die Genehmigung der Überlassung der gesamten Wohnung habe, wenn auf Seiten des Mieters ein berechtigtes Interesse daran besteht, folgt nicht aus § 553 BGB, der ausdrücklich nur auf einen Wohnungsteil abstellt. Die Beklagte hat auch aus den Gesetzgebungsmaterialien zitiert und daraus zu Recht hergeleitet, dass der Gesetzgeber einen solchen Anspruch bewusst nicht geregelt hat. Soweit z.B. das Landgericht Berlin (Beschluss vom 14.2.1994, 67 S 297/93) ausführt, dass es vernünftig und nachvollziehbar ist, wenn ein Mieter für die Dauer einer berufsbedingten Abwesenheit einen Teil (!) der Wohnung vermieten will, weil ihm nicht zugemutet werden kann, die Wohnung zu kündigen, ist dies zwar der Intention nach nachvollziehbar. Das Argument zielt jedoch letztlich, ohne dass dies in der Entscheidung so formuliert wird, nur auf ein großes Verständnis für die Lage des Mieters ab.

Dies ist zwar grundsätzlich richtig, berechtigt das Gericht aber nicht, von der durch den Gesetzgeber bewusst vorgegebenen Beschränkung der Untervermietungsmöglichkeiten abzuweichen. Ein Anspruch könnte sich daher nach hiesigem Dafürhalten allenfalls dann ergeben, wenn die Verweigerung des Vermieters sich als Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) darstellen würde. Die Voraussetzungen hierfür kann das Gericht jedoch hier nicht erkennen. Denn um sich auf Treu und Glauben zu berufen, müsste der Kläger zunächst auch sein eigenes wirtschaftliches Interesse umfassend darlegen und unter Beweis stellen. Die Beklagte hat substantiiert bestritten, dass der Kläger lediglich über das Engagement am Theater in ### und damit lediglich über ein

Monatseinkommen in von ihm dargelegter. Höhe von ### Euro verfüge. Sie hat auch darauf hingewiesen, dass dem Kläger in Zeiten, in denen er nicht am Theater eingesetzt ist, eine Vielzahl weiterer Einkommensmöglichkeiten, auch jenseits des Theaters, zur Verfügung stehen – so beim Film, als Synchronsprecher etc. -, und dass er auf seiner Homepage selbst darauf eingehe, dass er Wohnmöglichkeiten in Köln, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, Dresden, Wien und Brandenburg habe.

Der Kläger hat daraufhin nur näher ausgeführt, in welchem Umfang er am Theater in ### anwesend sein muss, nicht aber, was er beruflich in den sonstigen Zeiten macht. Darauf, warum er auf seiner Website ausdrücklich seine räumliche Flexibilität in vielen Städten darstellt, ist er überhaupt nicht eingegangen.

Soweit und solange der Kläger seine Einkünfte nicht umfassend offen legt, kann das Gericht auch nicht darauf abstellen, dass er lediglich ### Euro monatlich vereinnahmt. Ohne umfassende Angaben ist es dann aber auch nicht möglich abzuwägen, ob es im vorliegenden Fall nach § 242 BGB in Betracht käme, dem Beklagten den Vorwurf eines Verstoßes gegen Treu und Glauben vorzuhalten, wenn er der Untervermietung nicht zustimmt.

Zudem kann es im Rahmen von Treu und Glauben nicht unberücksichtigt bleiben, dass der Kläger mit der Untervermietung mehr Einnahmen erzielt, als er selbst als Miete zahlen muss, und gleichwohl nicht bereit ist, an den Beklagten zu 1. einen monatlichen Untermietzuschlag von gerade ### Euro zu zahlen. Denn auch auf Seiten des Klägers ist der Grundsatz von Treu und Glauben zu beachten: Wenn der Beklagte zu 1., wie er es vorliegend sogar getan hat, damit einverstanden ist, über seine gesetzlich geregelten Pflichten hinaus die gesamte Wohnung an Dritte zu überlassen, verstößt es gleichfalls gegen Treu und Glauben, wenn der Kläger meint, dass der Beklagte dies Vollkommen ohne Gegenleistung hinnehmen müsse.

5. Eine andere Bewertung folgt auch nicht aus dem Schriftsatz des Klägers vom 3.5.2023, der aber erst in der letzten mündlichen Verhandlung_ überreicht wurde, in dem er erstmals konkret ausführt, dass er persönliche Sachen in einem verschlossenen Schrank aufbewahre. Das Gericht folgt insoweit nicht der Auffassung des Landgerichts Berlin, Urteil vom 7.4.2022, 67 S 7/22, dass eine nur teilweise Überlassung des Wohnraums schon dann vorliege, wenn der Untervermieter einen Schlüssel für die Wohnung behalte und persönliche Sachen in einem einzelnen Möbelstück lagere. Viele Vermieter behalten einen Schlüssel für die Wohnung. Daraus kann aber nach hiesiger Auffassung nicht geschlossen werden, dass der Vermieter den eigenen Gewahrsam an der Wohnung nichtumfassend aufgibt. Allein die Tatsache, dass der Vermieter sich theoretisch jederzeit Zutritt zur Wohnung verschaffen könnte, kann qualitativ nicht begründen, dass die Wohnung als nur teilweise vermietet zu gelten hat. Sonst müsste jeder Mieter, der seine gesamte Wohnung untervermieten will, lediglich einen Schlüssel einbehalten, um unter § 553 BGB zu fallen. Das Gericht hält es auch nicht für zutreffend anzunehmen, dass ein einzelnes abgeschlossenes Möbelstück sogleich dazu führt, dass es sich nur um eine teilweise Überlassung von Wohnraum i.S.d. § 553 BGB handelt. § 553 BGB stellt darauf ab, dass der Hauptmieter die Wohnung noch selbst nutzt – und daher, was dem Interesse des Hauptvermieters entspricht, die Wohnung auch selbst vertragsgemäß nutzt und schützt – und nur ein abgegrenzter Teil der Wohnung durch Dritte genutzt wird. Dieser Zweck der Norm wäre in keiner Weise gewahrt, wenn die Wohnung faktisch dauerhaft doch allein durch den Untermieter genutzt wird und dieser lediglich keinen Zugriff auf ein einzelnes Möbelstück hat.

Selbst wenn man dies anders sehen wollte, fehlt es allerdings an einem vorgerichtlichen Verlangen, in dem der Umfang der „teilweisen Untervermietung“ beschrieben worden wäre, und einem darauf abgestimmten Klageantrag.

III.

Die Kostenentscheidung beruht, soweit der Kläger den Parteiwechsel erklärt hat, also die Klage gegen die ursprünglich in Anspruch genommene Beklagte zu 1. zurückgenommen hat, auf § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO.

Gleichfalls auf § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO beruht die Kostenentscheidung, soweit der Kläger mit seinem Klageantrag zunächst die unbefristete Genehmigung der Untervermietung begehrt hat und die Klage zuletzt für den Zeitraum nach dem 31.8.2024 zurückgenommen hat. Im Übrigen folgt die Kostenentscheidung aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.