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Untervermietung nur gegen Untermietzuschlag?

AG Schöneberg – Az.: 19 C 546/18 – Urteil vom 03.03.2021

1. Die Klage wird abgewiesen, soweit die Kläger die Zahlung von 1.200,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14. Januar 2021 geltend machen.

2. Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Kläger sind aufgrund eines mit dem damaligen Eigentümer geschlossenen Vertrages seit dem 1. Dezember 1985 Mieter der 5-Zimmerwohnung im Haus E. Straße, ###B., ###, mit einer Wohnfläche von etwa 150 m². Die Wohnung war zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert. Die vorhandene Gasetagenheizung ließen die Kläger einbauen. Im 1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 20. Juni 1986 heißt es in § 1 unter anderem: “Die Kammer fiel bei der Badmodernisierung weg. Die anrechenbare Fläche der Wohnung beträgt 153,48 m²”. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Blatt 12-21 d.A. verwiesen.

Der Beklagte erwarb 2012 das Objekt und ist eingetragener Eigentümer. Die Bruttokaltmiete betrug 721,60 Euro.

Im Oktober 2014 kündigte der Beklagte umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten an sowie den Ausbau des Dachgeschosses und den Anbau eines Aufzugs an der Rückseite des Vorderhauses. Zu den angekündigten Arbeiten gehörten ferner die Dämmung der Hoffassaden und der Einbau einer Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung. Außerdem sollten bei allen wärmegedämmten Fassaden die vorhandenen Fenster gegen Kunststofffenster mit Zweifachisolierglas ausgetauscht werden. Die voraussichtliche Mieterhöhung wegen der Maßnahmen für die Kläger bezifferte der Beklagte mit 630,38 Euro. Wegen der Einzelheiten der Modernisierungsankündigung wird auf Blatt 71- 86 d.A. Bezug genommen.

Die Arbeiten begannen Anfang 2015. Am 21./22. Juli 2015 schlossen die Kläger mit dem Beklagten eine Modernisierungsvereinbarung, in der sie vereinbarten, dass sie die eigene Gasetagenheizung weiterhin nutzen und der Beklagte auf die Erneuerung der hofseitigen Fenster verzichtet. Wegen des weiteren Inhalts der Vereinbarung wird auf Bl. 87-88 d.A. verwiesen. Ende 2016 waren die Arbeiten am Haus abgeschlossen.

Ende März 2016 erklärten die Kläger, die Miete nur noch unter Vorbehalt zu zahlen. Anfang Mai 2017 forderten sie die Rückzahlung von 1.850,16 Euro, was einer Minderung von 30 % für die Zeit von März 2016 bis August 2016 und von 25 % von September bis Dezember 2016 entspricht. Außerdem forderten sie den Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung mit der Begründung auf, dass die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam sei. Gemäß § 6 des Mietvertrages haben die Kläger Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen zu tragen. In § 8 des Mietvertrages ist bei den zusätzlichen Vereinbarungen maschinenschriftlich eingefügt: “Der Mieter hat alle während seiner Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen turnusgemäß ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn und den Zeitpunkt erstmaliger Erforderlichkeit auszuführen”. In Ziffer 7.3. der allgemeinen Vertragsbestimmungen ist geregelt, dass die Kläger während der Mietzeit die im Einzelnen aufgeführten Schönheitsreparaturen ohne besondere Aufforderung zu tragen haben. Ferner heißt es dort: “Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen”. Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Platz 12-21 d.A. Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 24. Januar 2018 (Blatt 89-96 d.A.) erklärte der Beklagte wegen der hofseitigen Wärmedämmung und des angebauten Aufzugs gegenüber den Klägern die Erhöhung der Bruttokaltmiete um 389,27 Euro ab dem 1. April 2018. Die Kläger widersprachen der Erhöhung. Sie meinten, diese übersteige den angekündigten Betrag um mehr als 10 % und könne frühestens ab 1. Oktober 2018 greifen. Ferner berief sich die Klägerin auf eine finanzielle Härte und teilte mit, dass ihr Nettoeinkommen 1.540,00 Euro betrage, wovon sie 248,00 Euro Unterhalt an ihre Kinder zahlen müsse. Von dem verbleibenden Gehalt müssten 3 Personen im Haushalt leben. Der Kläger sei aus der Wohnung ausgezogen. Wegen der weiteren Einwände gegen die Mieterhöhung wird auf das Schreiben des Mietervereins vom 22. März 2018 (Blatt 97-99 d.A.) verwiesen.

Im August 2018 machten die Kläger geltend, dass die Wohnfläche ihrer Wohnung nur 144,27 m² betrage. Außerdem beriefen sie sich auf ein Minderungsrecht in Höhe von 7,5 % mit der Begründung, dass durch den angebauten Aufzug der Lichteinfall im Berliner Zimmer erheblich gemindert sei und die Nutzer des Aufzugs Einblick durch die Fenster, insbesondere in das Schlafzimmer erhielten. Sie machten ferner geltend, dass die Geräuschentwicklung der Aufzugsanlage in der Wohnung deutlich wahrnehmbar sei und die Beleuchtung des Aufzugs, der eine verglaste Kabine hat, störend sei.

Ende 2018 erteilte die Hausverwaltung den Klägern eine befristete Untervermietungserlaubnis und veranschlagte einen Untermietzuschlag von 50,00 Euro. Die Klägerin leistete diesen Betrag unter Protest.

Die Kläger behaupten, die tatsächliche Wohnfläche ihrer Wohnung betrage 144,27 m² und reichen hierzu ein von der Klägerin in Auftrag gegebenes Aufmaß vom 6. April 2018 des Ingenieurbüros M. (Bl. 159-162 d.A.) ein. Der Aufzug schränke den vertragsgemäßen Gebrauch des Berliner Zimmers einschließlich der Wohnküche und des Esszimmertischs sowie des Schlafzimmers mit einer Größe von etwa 16 m² ein. Durch seine Gestaltung sei der etwa 1,50 m entfernte Aufzug eine Art “fliegendes Objekt”, das ständig Irritationen und Beunruhigungen auslöse. Der große graue Fahrstuhlkasten fahre zwar bei geschlossenem Fenster relativ leise vorbei, der Schreckmoment sei aber jedes Mal groß, da Tisch und Stühle vor dem Fenster stehen. Von der Glasseite des Fahrstuhls könne man leicht in den Schlafbereich schauen. Die Beleuchtung des Fahrkorbs führe im Herbst/Winter sehr früh zum Lichteinfall in die Wohnung. Bei Tageslichtverhältnissen gebe es im Zimmer/Küchenbereich eine ständige Verschattung. Die Nutzung sei durch das hässlich aussehende Fahrkorbgestänge belastet. Der Abstand der Außenkante der Kabine zum Berliner Zimmer bzw. Schlafzimmer betrage 2,50 m, der Abstand des Fahrstuhlgestänges/der Hydraulik zum Fenster der Küche betrage 3,20 m, so dass auch die Küche verschattet werde.

Die Klägerin meint, der Untermietzuschlag von 50,00 Euro für Juni 2018 bis Mai 2020 in Höhe von zusammen 1.200,00 Euro sei nicht geschuldet und könne zurückgefordert werden.

Die Kläger beantragen,

1. den Beklagten zu verurteilen, 1.850,16 Euro nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 1. Juni 2017 an sie zu zahlen,

2. den Beklagten weiter zu verurteilen, 4.750,00 Euro an Sie zu zahlen,

hilfsweise:

Den Beklagten weiter zu verurteilen, in der auf dem Grundstück E. Straße, ###B., belegenen Wohnung folgende Arbeiten durchzuführen:

a) erstes Zimmer rechts

ordnungsgemäße malermäßige Instandsetzung durch ordnungsgemäße malermäßige Beschichtung der Tür inklusive Schwelle und Rahmen/Zarge von beiden Seiten

ordnungsgemäße malermäßige Instandsetzung der vier Wände, so dass diese nicht mehr vergilbt bzw. eingegraut aussehen und die vorhandenen Risse bzw. sich ablösende Tapete ordnungsgemäß instandgesetzt wird

b) Erkerzimmer

ordnungsgemäße Erstellung eines dicken Anstrichs, sodass die Risse in der Decke nicht mehr sichtbar sind und die Decke nicht mehr eingegraut und vergilbt aussieht

Streichen sämtlicher Sockel leisten, sodass diese nicht mehr vergilbt/abgenutzt aussehen

c) zweites Zimmer rechts (Balkonzimmer)

ordnungsgemäße malermäßige Instandsetzung der 2 großen Türen plus Rahmen von beiden Seiten, sodass die Türen weder vergilbten Lack aufweisen oder angeschlagene Lackierung zeigen

Streichen der vier sämtlichen Wände, sodass diese keine Risse, sich ablösende Tapete und keinen vergilbten und vergrauten Farbanstrich zeigen

ordnungsgemäße malermäßige Instandsetzung der Decke, sodass keine Risse und vergraute und vergilbte Anstriche vorhanden sind

ordnungsgemäße malermäßige Instandsetzung der Sockelleisten, sodass diese nicht mehr farbverändert/vergilbt aussehen

d) Eingangsflur/Berliner Zimmer

ordnungsgemäße Instandsetzung der Tür vom Eingangsflur zum Berliner Zimmer, indem die Zimmertür inklusive Türrahmen/Türblatt von beiden Seiten ordnungsgemäß beschichtet wird, ebenso die Türschwelle

ordnungsgemäße malermäßige Instandsetzung der Sockelleisten, sodass diese nicht mehr vergilbt aussehen

beidseitige malermäßige Instandsetzung der zwei Türen inklusive Rahmen im Berliner Zimmer, sodass der Anstrich nicht mehr vergilbt/abgeblättert und durch Risse beschädigt ist

ordnungsgemäße malermäßige Instandsetzung der zweiten Zimmertür zum kleinen Zimmer mitsamt Rahmen und Schwelle, sodass die Tür keine abgeblätterte, verbrauchte Farbe, keine Risse im Türblatt und keine Defekte am Rahmen aufweist

ordnungsgemäße malermäßige Instandsetzung der sämtlichen Wände, sodass die Vergilbung/Eingrauung beseitigt wird

ordnungsgemäße malermäßige Instandsetzung der Sockelleisten, sodass diesen keinen verbrauchten/vergilbten Anstrich mehr aufweisen

beidseitige malermäßige Instandsetzung von Türblatt, Türrahmen und Schwelle der Tür zum ersten Zimmer links, sodass der Anstrich nicht mehr vergilbt, eingerissen und abgeblättert aussieht

e) Tür zum zweiten Zimmer (Kammer) im langen Flur links

beidseitige malermäßige Instandsetzung von Türblatt inklusive Türrahmen und Schwelle, sodass der Lack nicht mehr vergilbt, abgeblättert und rissig ist

malermäßige Instandsetzung der Sockelleisten, sodass diese nicht mehr vergilbt und abgestoßen aussehen

f) Badezimmer

malermäßige Instandsetzung von Türrahmen und Türblatt beidseitig inklusive Schwelle

g) Tür zum letzten Zimmer (langer Flur geradezu)

beidseitige malermäßige Instandsetzung von Türblatt inklusive Rahmen nebst Schwelle, sodass die Zimmertür nicht abgeblättert, vergilbt und stark abgenutzt aussieht

h) Sockelleisten langer Flur

malermäßige Instandsetzung der Sockelleisten, sodass diese keine Abnutzungsspuren (Vergrauung, Vergilbung) aufweisen und nicht mehr ungepflegt und unansehnlich aussehen,

3. den Beklagten zu verurteilen, weitere 3.418,92 Euro nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung an sie zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, das gesamte Objekt einschließlich des Dachgeschosses habe eine Fläche von 2.240,29 m². Die umlagefähige Fläche für die Aufzugskosten ohne Erdgeschoss betrage 1.906,00 m² und die Wohnung der Kläger habe eine Größe von 153,84 m². Der Beklagte meint, das Berufen der Kläger auf den Härteeinwand sei verspätet, da die Kläger diesen spätestens in der Modernisierungsvereinbarung hätten angeben müssen. Der Untermietzuschlag stelle eine Vertragsanpassung wegen eines erweiterten Mietgebrauchs dar, der nicht zurückgefordert werden könne.

Der Beklagte hat Widerklage erhoben. Er ist der Ansicht, die Kläger hätten den Härteeinwand nicht wirksam erhoben, zumal es sich nicht um eine Luxusmodernisierung handele.

Der Beklagte beantragt widerklagend, festzustellen, dass die Bruttokaltmiete für die von den Klägern innegehaltene Wohnung im Hause E. Straße, ###B., durch das Mieterhöhungsverlangen vom 24. Januar 2018 infolge der Modernisierung der Wohnung von 711,60 Euro um 389,27 Euro auf 1.100,87 Euro ab dem 1. April 2018 gestiegen ist.

Die Kläger beantragen, die Widerklage abzuweisen.

Die Kläger machen geltend, die Klägerin sei finanziell nicht in der Lage, die Modernisierungsmieterhöhung zu zahlen. Sie sei seit Oktober 2017 50 % schwerbehindert und habe von Dezember 2018 bis 25. September 2019 Arbeitslosengeld I erhalten. Ab dem 18. Oktober 2019 sei Krankengeld bewilligt.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist teilweise zur Entscheidung reif, so dass gemäß § 301 ZPO durch Teilurteil zu entscheiden ist. Die Kläger haben gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Rückzahlung des Untermietzuschlags von je 50,00 Euro für die Monate Juni 2018 bis Mai 2020. Der Beklagte ist um die Untermietzuschläge nicht ungerechtfertigt bereichert im Sinn von § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB, denn er hat die Zuschläge mit Rechtsgrund erhalten.

Zwischen den Parteien ist eine Vereinbarung über einen Untermietzuschlag von 50,00 Euro/Monat zustande gekommen. Der Beklagte hat die von den Klägern erbetene Untermieterlaubnis von der Zahlung eines monatlichen Untermietzuschlags von 50,00 Euro abhängig gemacht. Dieses Angebot auf Erteilung der Erlaubnis nur gegen Zahlung haben die Kläger dadurch angenommen, dass sie in der Folge einen Teil der Wohnung tatsächlich untervermietet haben. In der tatsächlichen Untervermietung liegt das Einverständnis mit dem Zuschlag. Es kommt deshalb nicht darauf an, ob die Kläger ihre monatlichen Mietzahlungen mit einem Vorbehalt versehen haben oder nicht. Unbeachtlich ist ebenso, dass der Beklagte eine Erhöhung des Zuschlags verlangt hat, dieses Verlangen aber wieder zurückgenommen hat.

Der Beklagte durfte die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung auch von der Zahlung eines Untermietzuschlags von monatlich 50,00 Euro abhängig machen. Nach § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis von der Bereitschaft des Mieters zur Zahlung einer höheren Miete abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 553 Rn. 17). Entsprechend haben die Parteien in Ziffer 11.1. der Allgemeinen Vertragsbedingungen vereinbart, dass die Erlaubnis zur Untervermietung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig ist und der Vermieter berechtigt ist, seine Zustimmung zur Untervermietung von der Vereinbarung eines Untermietzuschlags abhängig zu machen. Diese Klausel ist wirksam. Der Mietzuschlag muss weder in Form eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB geltend gemacht werden (BayObLG WuM 1986, 205), noch wird er Bestandteil der Miete im Sinn von § 558 BGB. Er hat seinen Grund nicht in den objektiven Wohnwertmerkmalen des vermieteten Wohnraums, sondern der Art und dem Maß der aufgrund der Erlaubnis erweiterten Nutzungsmöglichkeit (LG München I WuM 1999, 575). § 553 Abs. 2 BGB gibt dem Vermieter zwar keinen gesetzlichen Anspruch auf Zahlung eines Untermietzuschlages oder Herausgabe eines vom Mieter durch Untervermietung erzielten Mehrerlöses (BGH NJW 1996, 838). Der Vermieter kann aber die Erlaubnis verweigern, wenn der Mieter einer angemessenen Erhöhung der Miete nicht zustimmen will (AG Hamburg ZMR 2008, 213; BeckOK MietR/Weber, 22. Ed. 1.11.2020 Rn. 21, BGB § 553 Rn. 21).

Die Höhe des Zuschlags von 50,00 Euro ist angemessen. In der Regel wird ein Betrag von etwa 20 % des Untermietzinses für angemessen erachtet (LG Berlin Beschl. v. 7.7.2016 – 18 T 65/16, BeckRS 2016, 19443, beck-online; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, § 553 BGB, Rn. 19 f. m.w.N.). Die Höhe der vereinbarten Untermiete teilen die Kläger hier nicht mit. Zu berücksichtigen ist hier außerdem, dass die Kläger eine Bruttokaltmiete zahlen, also die kalten Betriebskosten mit der Miete abgegolten sind, unabhängig von der Anzahl der Personen, die tatsächlich die Wohnung nutzen. Mit dem Untermietzuschlag werden hier daher auch diejenigen Mehrkosten abgegolten, die durch beispielsweise einen erhöhten Wasserverbrauch und mehr Abfall entstehen. Hiergegen können die Kläger nicht mit Erfolg einwenden, dass sich durch den Untermieter die Anzahl der Personen in der Wohnung nicht geändert habe. Denn selbst, wenn der Kläger aus der Wohnung ausgezogen sein sollte, ist er weiterhin Mieter und könnte jederzeit wieder einziehen.

Wegen der Einheitlichkeit der Kostenentscheidung bleibt diese der Schlussentscheidung vorbehalten.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11 ZPO. Des Ausspruchs einer Sicherheitsleistung bedurfte es nicht, weil das Urteil keinen vollstreckungsfähigen Inhalt hat.

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