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WEG – Anfechtung eines Mehrheitsbeschlusses über teilautomatische Schließeinrichtung

AG Hamburg-Wandsbek, Az.: 750 C 28/16, Urteil vom 21.02.2017

1. Der in der Eigentümerversammlung der WEG, …, unter TOP 8.3 gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

4. Der Streitwert wird auf 5.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien bilden die WEG.

Die Kläger sind als Erbengemeinschaft u.a. Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nr. 101 im Erdgeschoss der WEG-Anlage, die sie an einen Betreiber einer Kindertagesstätte vermietet haben. Diese Einheit verfügt über einen straßenseitigen und einen hofseitigen Eingang. Zu der Sondereigentumseinheit gehört ferner das Sondernutzungsrecht an sieben Stellplätzen auf dem Hof des Anwesens, der über eine Tordurchfahrt vom aus erschlossen wird. Die Stellplätze sind an zwei Seiten der befestigten Hoffläche, die bis an den Hintereingang der Sondereigentumseinheit heranführt, angeordnet. In dem Lageplan, auf den die Teilungserklärung Bezug nimmt, ist die Freifläche mit der Bezeichnung „Anlief“ versehen.

Die Kindertagesstätte nutzt den hofseitigen Eingang als Haupteingang. Der straßenseitige Eingang ist Notausgang und wird regulär nicht benutzt.

Im Übrigen unterliegen sämtliche Außenflächen der Nutzung der Gemeinschaft.

Die Hofeinfahrt verfügt über ein Metalltor, das mechanisch betätigt und abgeschlossen werden kann. Es stand bislang jedenfalls tagsüber offen.

In der Eigentümerversammlung vom 11.07.2016 wurde TOP 8.3 beschlossen:

Das vorhandene Tor in der Durchfahrt zum Hinterhof wird wieder aktiviert, indem durch den Einbau eines elektrischen Antriebes das Tor nach mechanischer Öffnung automatisch wieder geschlossen wird. Um eine sichere Ein- und Ausfahrt zu gewährleisten, wird zusätzlich eine Rot/Grün-Ampel montiert. Die Öffnung des Tores erfolgt mechanisch durch den allen Eigentümern zu Nutzung zur Verfügung stehenden Zentralschlüssel.

Die Kläger wenden sich gegen die Gültigkeit dieses Beschlusses.

Sie machen geltend, es handele sich bei der beabsichtigten gegenständlichen Veränderung durch Teilautomatisierung des Schließmechanismus des Tores um eine die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erfordernde bauliche Veränderung gemäß § 22 I WEG. Sie beeinträchtige die Kläger, da dadurch die aktuelle Nutzung ihrer Erdgeschosseinheit als Kindertagesstätte deren Betriebsablauf erheblich störe. Die Nutzung des hofseitigen Einganges zu der als Kindertagesstätte genutzten Erdgeschosseinheit sei zum gefahrfreien Bringen und Abholen der Kinder, aber auch als Startpunkt für Ausflüge der Kindergruppen erforderlich, da die Benutzung des nur durch einen engen Fußgänger- und Fahrradweg von der stark frequentierten Straße getrennten straßenseitigen Eingangs zu gefahrträchtig sei. Park- und Haltemöglichkeiten auf der Straße seien im Bereich der Kindertagesstätte in der Regel nicht vorhanden. Da die Eltern der betreuten Kinder über keinen Torschlüssel verfügten, könnten sie bei automatischer Schließung des Tores ihre Kinder nicht mehr über den hofseitigen Eingang bringen und abholen. Außerdem sei bei einer Nutzung des straßenseitigen Eingangs als Haupteingang die im Innern der Einheit vorgenommene Aufteilung der Räume mit den ihnen zugewiesenen Funktionen in Kindertagesstättenbetrieb nicht mehr zu realisieren.

Den Beklagten gehe es nicht darum, Unbefugte tagsüber vom Hof fernzuhalten, sondern den Hol- und Bringverkehr der Eltern über den Hof zu unterbinden und den Betriebsablauf der Kindertagesstätte zu stören.

Die Kläger beantragen, den in der Eigentümerversammlung der WEG, …, unter TOP 8.3 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie machen geltend, der Beschluss sei von dem Interesse getragen, Unbefugte davon abzuhalten, sich im vom außen nicht einsehbaren Hofbereich aufzuhalten.

Der Verschluss des Tores diene der Sicherheit der Anlage, in der es in der Vergangenheit zu Einbrüchen in rückwärtige Wohnungen gekommen sei.

Es handelte sich bei der streitgegenständlichen Regelung um eine Gebrauchsregelung.

Es seien die Kläger, die die Interessen der Gemeinschaft ignoriert hätten, indem sie es zugelassen hätten, dass insbesondere die bauliche Umgestaltung des rückwärtigen Eingangs ihrer Erdgeschosseinheit ohne die erforderliche Beteiligung der Beklagten vorgenommen worden sei.

Durch die beabsichtigte Veränderung des Schließmechanismus des Tores blieben die Schließ- und Öffnungsmöglichkeiten unverändert.

Zudem sei die die Hoffläche Anlieferungszone und diene nicht dem Kundenverkehr.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage ist am 11.08.2016 bei Gericht eingegangen. Nach Anforderung des am 24.08.2016 angeforderten Kostenvorschusses ist dieser am 30.08.2016 eingezahlt worden. Die Klage ist mit am 09.09.2016 per Fax eingegangenem Schriftsatz begründet worden.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.

Der angefochtene Beschluss war für ungültig zu erklären, denn der Beschlussgegenstand hat nicht die nach § 22 I WEG erforderliche allseitige Zustimmung der Eigentümer gefunden.

Die Installation einer teilautomatischen Schließmechanismus des Hoftores stellt eine bauliche Veränderung im Sinn des § 22 I Satz 1 WEG dar.

Eine solche liegt nämlich in der Regel vor, wenn in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums eingegriffen und eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung realer Teile des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen wird. Dies ist bei der streitgegenständlichen Toranlage der Fall, da ein elektrischer Antriebes eingebaut werden soll, durch den das Tor nach mechanischer Öffnung automatisch wieder geschlossen wird.

Eine Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums liegt nicht vor, da es nicht um die Beseitigung von Mängel geht. Es liegt auch keine modernisierende Instandsetzung vor, da aktuell kein Reparaturbedarf vorliegt.

Auch eine – grundsätzlich einer Mehrheitsentscheidung unterliegende – Gebrauchsregelung liegt nicht vor.

Zwar können auch gegenständliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums Ausdruck einer Gebrauchsregelung sein (z.B. Markierung von Stellplätzen auf einem Gemeinschaftsparkplatz; Aufstellen von Fahrradständern oder Müllcontainern u.ä.).

Durch die streitgegenständliche Regelung wird auch indirekt der Gebrauch des Gemeinschaftseigentums reglementiert.

Das Tor, das von jedem Eigentümer bzw. dessen Mieter benutzt werde kann, soll nicht wie bisher ständig offen stehen, sondern der normale Zustand soll der verschlossene Zustand sein. Die Benutzung für alle wird derart eingeschränkt, dass zum Öffnen das Tor mit einem Schlüssel aufgeschlossen werden muss.

Dadurch wird der Mitgebrauch der Eigentümer an der Tordurchfahrt vorausgesetzt und die Art und Weise der Ausübung geregelt. Es wird, jedenfalls indirekt, die Art und Weise des Mitgebrauchs geregelt.

Für die Beantwortung der Abgrenzungsfrage, ob sich die Gültigkeit der Maßnahme sich nach den Regeln des § 15 WEG oder nach § 22 I WEG richtet, ist die jeweilige Zweckbestimmung des betroffenen Grundstücksteils maßgebend (Müller, Wohnungseigentum, 5. Teil. Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer Rn. 92-93). Maßgeblich ist der Charakter des betroffenen Grundstücksteils, wie er durch Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan unter Berücksichtigung des Gesamtcharakters der Anlage und der Umgebung bestimmt ist. Handelt es sich um eine Regelung in Ausgestaltung des Bestimmungszwecks, kann es sich um eine Gebrauchsregelung handeln.

Für die Einordnung ist vorliegend ist zu berücksichtigen, dass es nicht allein um die Art und Weise der Benutzung des Tores geht. Entscheidend ist, dass die Tordurchfahrt eben der Zufahrt mit Fahrzeugen ermöglicht und der Nutzung der Hoffläche („Anlief“) und der Stellplätze ermöglicht.

Die Stellplätze sind aber der Teileigentumseinheit der Kläger zur Alleinnutzung zugewiesen. Die Hoffläche dient zum einen der Nutzung der Stellplätze, da sie ist als Rangierfläche zum Ein- und Ausparken erforderlich ist. Ferner ist die Hoffläche Anlieferungsfläche. Damit dient sie in erster Linie der Teileigentumseinheit der Kläger. Anderen Eigentümern oder der Gemeinschaft kann sie als Anlieferungsfläche allenfalls für Umzugsfahrzeuge, und Fahrzeuge von Gartenbaubetrieben o.ä. dienen, dies allerdings nur in eingeschränktem Maß, da ein Abstellen von Fahrzeugen im Hof zwangsläufig die Nutzung der Stellplätze der Kläger einschränkt. Ferner können die Bewohner über die Toreinfahrt mit dem Fahrrad auf das Anwesen und zu den Fahrradständern fahren.

Von der zweckentsprechenden Nutzung der Stellplätze und der Anlieferungszone ist auch erfasst, dass Kunden und Lieferanten der Erdgeschosseinheit der Kläger, also Personen, die typischerweise nicht im Besitz von Schlüsseln des Anwesens sind, den Hof durch die Tordurchfahrt anfahren können. Dazu gehören auch die in der Erdgeschosseinheit der Kläger betriebenen Kindertagesstätte betreuten Kinder und deren Eltern. Auch eine kurzzeitige Nutzung der Stellplätze und der Anlieferzone durch häufig wechselnde Nutzer ist vom Sondernutzungsrecht umfasst. Eine Beschränkung der Nutzung auf eine Dauernutzung findet nirgendwo eine Grundlage. Damit steht es dem berechtigten Nutzer der Teileigentumseinheit auch frei, Kunden die Nutzung zu gestatten. Diese Nutzung wird durch den beabsichtigten Schließmechanismus unterbunden.

Damit wird durch die Regelung letztlich in erheblicher Weise die Nutzung des Teileigentums der Kläger und die Nutzung der mit ihrem Sondernutzungsrecht belegten Stellplätze eingeschränkt.

Mit der gegenständlichen Veränderung des Tores durch den Einbau eines automatischen Schließmechanismus wird nicht der gemeinschaftliche Gebrauch des Gemeinschaftseigentums innerhalb des Bestimmungszwecks bewirkt, sondern es wird der bestimmungsgemäße Gebrauch des Teileigentums und des Sondernutzungsrechts der Kläger gravierend eingeschränkt.

Soweit die Beklagten darlegen, dass die Regelung der Verstärkung der Sicherheit der Eigentumswohnungen und seiner Bewohner dient, lassen sie unberücksichtigt, dass es sich eben um keine reine Wohnanlage, sondern um eine gemischt genutzte Anlage handelt, deren Hoffläche im überwiegenden Umfang dem Sondereigentum der Kläger im Erdgeschoss dient. Der über die Tordurchfahrt zu befahrende Hof spielt für die Wohnnutzung eine geringe Rolle. Die Regelung führt nicht nur dazu, dass Unbefugte ferngehalten werden, sondern auch dazu, dass Befugte in der bestimmungsgemäßen Nutzung beeinträchtigt werden.

Bei der beschlossenen Maßnahme handelt es sich damit um eine bauliche Veränderung, die nur mit den Stimmen aller Wohnungseigentümer beschlossen werden konnte.

Eine Ausnahme von dem Grundsatz der Einstimmigkeit gilt nur für die Zustimmung des Wohnungseigentümers, dem durch die bauliche Veränderung nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst, §§ 22 I Satz 2, 14 WEG. Ein derartiger Nachteil kann dann angenommen werden, wenn sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in einer entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann, wobei nur unerhebliche Beeinträchtigungen ausscheiden (BGHZ 116, 392, 396).

Die Beeinträchtigung der Kläger ergibt sich aus Vorstehendem. Dem Interesse der Teileigentümer an einer möglichst ungestörten Betriebsausübung steht kein gleichwertiges Interesse an einer möglichst ungestörten Wohnnutzung gegenüber. Die gegenwärtige Situation beeinträchtigt die Wohnnutzung nicht. Eine gewisse Öffnung der Anlage für Publikumsverkehr ist nach der Teilungserklärung gewollt bzw. gebilligt.

Ob ein Verschluss zur Nachtzeit bzw. außerhalb der Öffnungszeiten der Teileigentumseinheiten in Betracht kommt, war nicht zu entscheiden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 I ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 49a GKG.

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