AG Hoyerswerda – Az.: 1 C 289/12 – Urteil vom 08.11.2012
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Beschluss: Der Streitwert wird auf 2.660,00 EUR festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Aufhebung von zwei Negativbeschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft nebst Feststellung der entsprechenden Positivbeschlüsse durch gerichtliche Ersetzung.
Die Klägerin und die Beklagten sind Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft …-Str. … in … Hoyerswerda. Bei der Klägerin handelt es sich um eine Großvermieterin, während die Beklagten ihr jeweiliges Sondereigentum jeweils allein zu Wohnzwecken nutzen.
Am 05.06.2012 fand eine Wohnungseigentümerversammlung statt, in der die Klägerin als Verwalterin der WEG den Eigentümern unter TOP 8 und 9 Beschlüsse im Hinblick auf die kostenpflichtige Einrichtung von Probeentnahmestellen sowie die kostenpflichtige Probeentnahme nebst Auswertung nach der Trinkwasserverordnung 2001 in der ab dem 01.11.2011 geltenden Fassung zur Entscheidung vorlegte. Wegen des konkreten Wortlautes wird auf die Niederschrift vom 05.06.2012 (Anlage K2 – Bl. 8 ff. d.A.) verwiesen. Bereits mit der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung hatte die Klägerin als Verwalterin die eingeladenen Wohnungseigentümer über die aktuelle Fassung der Trinkwasserverordnung informiert und war dabei davon ausgegangen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nur die Anzeigepflicht, sondern auch die Pflicht zur baulichen Umsetzung nebst entsprechende Kostentragung – auch der laufenden Beprobung – treffe (Anlage K3 – Bl. 32 d.A.). Beide Beschlussvorlagen wurden mehrstimmig abgelehnt. Die Mehrheit der Eigentümer war dabei der Auffassung, die Anforderungen der Trinkwasserverordnung seien nicht von dem selbst nutzenden Eigentümer, sondern nur von den gewerblichen Eigentümern – mithin der Klägerin – umzusetzen, sodass die Kosten auch nicht die Gemeinschaft, sondern die Klägerin treffe. Bereits in der Versammlung war die Klägerin, handelnd als Verwalterin, gegenteiliger Rechtsauffassung. Wegen der Einzelheiten wird insoweit auf die o.g. Niederschrift der Eigentümerversammlung (dort S. 5 – Bl. 10 d.A.) verwiesen.
Eine Probenentnahme entsprechend den Vorgaben der Trinkwasserverordnung hat an der Hausanschlussstation zu erfolgen, die im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer steht. Hierfür sind aus technischer Sicht zunächst bauliche Veränderungen zu treffen. Darüber hinaus hat eine weitere Probeentnahme – ohne Notwendigkeit von Umbauten – am Ende eines jeden Steigstranges zu erfolgen. Die dort belegenen Wohnungen stehen nicht im Sondereigentum der Klägerin, sondern im Sondereigentum einiger der Beklagten.
Mit Klage vom 04.07.2012, beim Amtsgericht Hoyerswerda am 05.07.2012 eingegangen, beantragte die Klägerin, die beiden strittigen Beschlüsse für ungültig zu erklären und die Beklagten mit dem Wortlaut der abgelehnten Beschlussvorlagen zu verurteilen.
Die Klägerin macht geltend, die Ablehnung der Beschlussvorlage entspräche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Vielmehr sei die Wohnungseigentümergemeinschaft gehalten, die gesetzlichen Vorschriften aus der Trinkwasserverordnung mit Stand von 2011 umzusetzen. Die Eigentümergemeinschaft sei daher verpflichtet, eine Probenentnahmestelle zu installieren und das Trinkwasser zu beproben. Diese Pflicht treffe ebenso wie die daraus resultierenden Kosten nicht nur die Klägerin als Vermieterin, sondern die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft, weil die Trinkwasserinstallation im Gemeinschaftseigentum stehe. Die Klägerin vertritt die Rechtsauffassung, für eine Kostentragungspflicht sämtlicher Wohnungseigentümer spreche, dass zukünftig auch andere Wohnungseigentümer außer die Klägerin Vermietungen vornehmen könnten und darüber hinaus sämtliche Wohnungseigentümer durch die Untersuchung der Trinkwasserqualität begünstigt seien. Die Delegation der Entscheidungskompetenz an den Verwaltungsbeirat entspreche üblicher Praxis und stelle eine kostengünstige Variante dar, da andernfalls eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung hätte einberufen werden müssen. Dasselbe gelte für das Unterlassen der Einholung von Alternativangeboten hinsichtlich der Probenentnahme und Auswertung. In Ansehung der gesetzlichen Vorschriften des zwischen den Eigentümern bestehenden Gemeinschaftsverhältnisses seien die Sondereigentümer, deren Wohnungen am Ende eines jeden Steigstranges belegen sind, zur Mitwirkung an der Beprobung durch Zutrittsgewährung zur Probenentnahme verpflichtet.
Die Klägerin beantragt,
1. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft …-Str. …, … Hoyerswerda vom 05.06.2012 zu Tagesordnungspunkt 8 und 9 werden für ungültig erklärt.
2. Das Ingenieurbüro Haustechnik Dipl.-Ing. … wird gemäß Angebot in Höhe von 85,54 € beauftragt, die fachgerechte Planung, Bauüberwachung und Abnahme der zu installierenden Probeentnahmestelle in der Hausanschlussstation durchzuführen. Die Sanitärunternehmen … Energietechnik GbR, … GmbH und … e.K. sind an der Ausschreibung zu beteiligen. Der Verwaltungsbeirat wird ermächtigt, das zu begünstigende Unternehmen nach der Ausschreibung festzulegen. Die Kosten des Ingenieurbüros sowie der zu installierenden Probeentnahmestelle sind aus der Instandhaltungsrücklage zu finanzieren.
3. Das Labor für Mikrobiologie und Hygiene, …, … wird beauftragt, die Probeentnahme, Untersuchung und Auswertung gemäß den Vorschriften der Trinkwasserverordnung 2011 durchzuführen. Die Durchführung erfolgt gemäß Angebot 002315 in Höhe von 41,65 EUR je Untersuchung (maximal 8 Proben) zzgl. ca. 120,00 EUR für die Probenahme. Die Beauftragung erfolgt jedoch erst nach endgültiger Bestimmung der Anzahl der Probenahmen durch das Gesundheitsamt. Durch die Eigentümer der obersten Wohnungen ist dem Labor der Zugang, unter vorheriger Ankündigung, zu gestatten. Die anfallenden Kosten sind über das laufende Hausgeldkonto zu finanzieren.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten machen geltend, die Beschlussvorlagen seien zu Recht abgelehnt worden und die Ablehnung der von der Klägerin vorgeschlagenen Beschlüsse entspräche ordnungsgemäßer Verwaltung. Da im vorliegenden Falle lediglich die Klägerin vermiete, sei auch nur die Klägerin entsprechend der gesetzlichen Vorschriften Trinkwasserverordnung zur Beprobung verpflichtet. Die im TOP 8 vorgesehene Delegation der Entscheidungskompetenz an den Verwaltungsbeirat sei unzulässig und inhaltlich nicht ausreichend bestimmt. Bei TOP 9 fehle es an notwendigen Alternativangeboten. Außerdem enthalte der Beschlussentwurf eine nichtige Zutrittsgewährungsverpflichtung. Der darin vorgesehene Bedingungseintritt sei letztlich nicht möglich.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässigen Klagen auf Feststellung der Unwirksamkeit der Beschlüsse und deren gerichtliche Ersetzung im Umfang der Klageanträge ist unbegründet.
Die zu TOP 8 und 9 gefassten Negativbeschlüsse sind wirksam. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch gegenüber den Beklagten auf gerichtliche Ersetzung entsprechend den konkreten Beschlussvorschlägen der Klägerin gem. § 21 Abs. 4 WEG. Ein Wohnungseigentümer kann in der Regel nur einen Beschluss erzwingen, wenn sich das Ermessen der Wohnungseigentümer auf Null reduziert hat, ihn zu fassen. Hieran fehlt es im vorliegenden Falle. Die Beklagten sind nicht verpflichtet, sich an den in den Beschlussvorlagen jeweils enthaltenen Kosten zu beteiligen.
Richtig ist zunächst der Ansatz der Klägerin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft unter Zugrundelegung der Trinkwasserverordnung 2001 in der ab dem 01.11.2011 geltenden Fassung (im Folgenden: Trinkwasserverordnung) über eine Wasserversorgungsanlage verfügt, aus der Trinkwasser an Verbraucher abgegeben wird; § 3 Abs. 1 Nr. 2e Trinkwasserverordnung. Die hieraus i.V.m. § 14 Abs. 3 Trinkwasserverordnung resultierende Untersuchungspflicht richtet sich allerdings sowohl nach dem Wortlaut der Norm als auch nach deren Sinn und Zweck lediglich an Vermieter und nicht auch an Eigennutzer. Nach § 14 Abs. 3 Satz 1 Trinkwasserverordnung trifft die Untersuchungspflicht lediglich Unternehmer und sonstige Inhaber einer Wasserversorgungsanlage, „sofern sie Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgeben“. Insoweit geht das Gericht davon aus, dass zwar alle Wohnungseigentümer Inhaber der Wasserversorgungsanlage sind, und zwar sowohl der Hausanschlussstation als auch der nachfolgenden Hauptstränge bis zu deren jeweiliger Abzweigung in das Sondereigentum. Die Untersuchungspflicht besteht aber für solche Inhaber einer Wasserversorgungsanlage nach der ausdrücklichen gesetzlichen Einschränkung nur, sofern die Trinkwasserabgabe im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit erfolgt. Diese Einschränkung trifft im vorliegenden Falle nur auf die Klägerin und nicht auf die Beklagten zu. Nur die Klägerin und nicht auf die Beklagten trifft daher die gesetzliche Untersuchungspflicht, sodass auch nur die Klägerin und nicht die Beklagten die hieraus resultierenden Kosten zu tragen hat. Diese Auslegung entspricht auch dem Sinn und Zweck der Norm, denn dem Gesetzgeber ging es darum, die Trinkwasserqualität für Verbraucher sicherzustellen. Eigennutzer von Wohnungseigentum sind aber nicht Verbraucher. Dass die Beklagten gleichwohl von einer solchen Trinkwasseruntersuchung profitieren und insbesondere dadurch begünstigt sind, dass die von der Klägerin vorzunehmende Untersuchung des Trinkwassers auch für die Beklagten die Sicherstellung der Trinkwasserqualität darstellt, rechtfertigt es nicht, den Beklagten die Kosten der Beprobung aufzuerlegen. Nicht die Beklagten, sondern vielmehr (lediglich) die Klägerin zieht wirtschaftlichen Nutzen aus ihrem Wohnungseigentum dahin, dass sie durch Vermietung Gewinne erzielt. Die für diese Gewinnerzielung notwendigerweise aufzubringenden Kosten – hier zur Erfüllung der Untersuchungspflichten nach der Trinkwasserverordnung – hat vor diesem Hintergrund auch die Klägerin zu tragen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob ein Wohnungsunternehmen oder ein privater Sondereigentümer vermietet. Sollte in Zukunft ein anderer Wohnungseigentümer – ebenso wie die Klägerin – vermieten, hätte er sich an den (laufenden) Kosten zu beteiligen.
Nach alldem kann die Klägerin sowohl die Aufhebung der hier streitgegenständlichen beiden Negativbeschlüsse als auch die mit den Klageanträgen zu Ziffern 2. und 3. unterbreiteten Beschlussvorschläge nicht erzwingen.
II.
Die Klägerin hat auch keinen Anspruch gegenüber den Beklagten auf gerichtliche Ersetzung in Abweichung/Änderung der Klageanträge der Klägerin im eigenen Ermessen gem. § 21 Abs. 8 WEG.
Zwar gibt § 21 Abs. 8 WEG dem Gericht die Möglichkeit einer Ermessensentscheidung ausnahmsweise abweichend von den Klageanträgen, wenn in einer Streitigkeit über eine erforderliche, aber von den Wohnungseigentümern unterlassene Maßnahmen bindende Vorgaben für die Entscheidung fehlen, wie es hier derzeit tatsächlich auch der Fall ist. Weder aus dem Gesetz noch aus einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt sich, wie hinsichtlich der Untersuchungen nach der Trinkwasserverordnung und der hierdurch entstehenden Kosten zu verfahren ist. Insbesondere fehlt es an einem Beschluss, weil die Beschlussvorlagen der Klägerin durch mehrheitliche Ablehnung gescheitert sind. § 21 Abs. 8 WEG ermöglicht es dem Gericht in einem solchen Falle, abweichend von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO eine Ermessensentscheidung nach dem Vorbild des § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB zu treffen (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Auflage, § 21 Rdnr. 116 ff. m.w.N.).
Eine solche Gestattungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG ist im vorliegenden Falle aber nicht zulässig, denn ihr fehlt das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis. Die dafür notwendige vorherigen Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer mit einem auf deren Mitwirkung an der ordnungsgemäßen Verwaltung gerichteten Antrag ist nicht ausreichend gegeben.
Primär für die Beschlussfassung zuständig ist die Versammlung der Wohnungseigentümer; §§ 21 Abs. 1 und 3, 23 Abs. 3 WEG. Soweit es – wie hier – um die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer an einer ordnungsgemäßen Verwaltung geht, muss sich der Kläger vor Anrufung des Gerichts um die Beschlussfassung der Versammlung bemühen (BGH, Urteil vom 15.01.2010, Az.: V ZR 114/09, m.w.N. – zitiert aus Juris). Dies entspricht der Wahrnehmung des Selbstorganisationsrechtes der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Im vorliegenden Falle hat es zwar eine Vorbefassung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegeben, aber nicht zu der Frage, ob die Wohnungseigentümer ohne Überbürdung von Kosten bereit sind, an den erforderlichen Baumaßnahmen/Beprobungen nach der Trinkwasserverordnung mitzuwirken. Zwar meint die Klägerin, für eine Bereitschaft der Beklagten an einer solchen Mitwirkung gäbe es bisher keinerlei Anzeichen. Allerdings ergibt sich aus der Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 05.06.2012, dass allein die Kostenproblematik zur Beschlussablehnung geführt hat. Dass die Wohnungseigentümer auch dann nicht mitwirken würden, wenn die Klägerin die entstehenden Kosten allein trägt, ergibt sich daraus gerade nicht. Einen entsprechenden Beschlussvorschlag hat die Klägerin den Beklagten auch nicht unterbreitet. In einem solchen Falle fehlender Vorbefassung fehlt das Rechtsschutzbedürfnis nur dann nicht, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass ein entsprechender Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden werde, sodass die Befassung in einer Versammlung eine unnötige Förmelei darstellen würde. Allein aus der Ablehnung eines in der Eigentümerversammlung gestellten Antrages kann dabei aber nicht auf den Willen der Wohnungseigentümer geschlossen werden, das Gegenteil des Antrages zu wollen. Erst recht verbietet es sich deshalb, aus einer Beschlussablehnung die Erwartung herzuleiten, die Wohnungseigentümer würden einem Antrag mit geändertem Inhalt ebenfalls nicht zustimmen (BGH a.a.O.). Danach ist die Klägerin trotz der Ablehnung ihrer beiden streitgegenständlichen Beschlussanträge in der Versammlung vom 05.06.2012 gehalten, zunächst in einer erneuten Wohnungseigentümerversammlung oder ggfs. auch im schriftlichen Beschlussverfahren selbst zu versuchen, eine angemessene Regelung innerhalb der WEG zur Umsetzung der Untersuchungspflichten nach der Trinkwasserverordnung (allerdings auf eigene Kosten) zu erreichen. Dass die Klägerin bereits sämtliche übrige Wohnungseigentümer auf die Installation und Probenentnahme auf eigene Kosten hin angesprochen hat und diese gleichwohl signalisiert haben, einem solchen Begehren nicht zuzustimmen, trägt selbst die Klägerin nicht vor. Die bloße Tatsache, dass die Beklagten im vorliegenden Verfahren weitere Einwendungen erhoben haben und nicht von sich aus eine entsprechende Bereitschaft erklärt oder sonstwie ihre Mitwirkungsbereitschaft signalisiert haben, reicht nach dem vorstehenden Maßstab nicht aus, das Rechtsschutzbedürfnis für die Gestaltungsklage zu begründen.
Nach alldem war die Klage – auch mangels weiterer zu Gunsten der Klägerin eingreifender Anspruchsgrundlagen – insgesamt abzuweisen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Klägerin hat als Unterliegende die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Das Gericht ist hinsichtlich der Streitwertfestsetzung im Übrigen unter Zugrundelegung von § 3 ZPO der Angabe der Klägerin in der Klageschrift gefolgt. Einwendungen hiergegen haben die Beklagten nicht erhoben.
