Gerichtsstreit um Balkonsanierung und Verwalterkompetenzen in Kölner WEG
In einem Rechtsstreit um die Balkonsanierung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde entschieden, dass die Klage gegen die Beschlüsse der Eigentümerversammlung abgewiesen und die Kosten dem Kläger auferlegt werden; es wurde festgestellt, dass die Beschlüsse, einschließlich der Beauftragung nur zweier Angebote für die Sanierung und einer weitreichenden Delegation von Entscheidungsbefugnissen an den Verwalter, ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.
Übersicht
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das Amtsgericht Köln wies die Klage eines Wohnungseigentümers ab, der die Gültigkeit von Beschlüssen einer Wohnungseigentümerversammlung angefochten hatte.
- Die Eigentümerversammlung hatte beschlossen, eine Firma für die Balkonsanierung zu beauftragen, basierend auf zwei eingeholten Angeboten, und dem Verwalter weitreichende Befugnisse für Erhaltungsmaßnahmen erteilt.
- Die Beschlüsse wurden als ordnungsgemäße Verwaltung angesehen, wobei das Gericht feststellte, dass weder die Anzahl der eingeholten Angebote noch die Delegation von Entscheidungsbefugnissen an den Verwalter rechtswidrig waren.
- Der Kläger konnte seine Einwände gegen die Beschlussfassung, insbesondere bezüglich der Einholung nur zweier Angebote für die Balkonsanierung und der umfangreichen Ermächtigung des Verwalters, nicht durchsetzen.
- Das Gericht betonte die Bedeutung der ordnungsgemäßen Verwaltung und die Gültigkeit der Beschlüsse bis zu einer möglichen rechtskräftigen Aufhebung.
- Auch formelle Rügen des Klägers, insbesondere hinsichtlich der Zuständigkeit der einberufenden Verwalterin und der Beifügung der Angebote zur Einladung, fanden keinen Erfolg.
- Die Entscheidung unterstreicht die Autonomie der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und setzt Maßstäbe für die Anforderungen an die Beschlussfassung.
Balkonsanierung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zählt die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu den zentralen Aufgaben. Hierzu gehören auch Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wie die Sanierung von Balkonen. Die Entscheidungen dazu werden in der Regel von der Eigentümerversammlung getroffen.
Es stellt sich häufig die Frage, wie viele Angebote von Handwerksfirmen für solche Maßnahmen eingeholt werden müssen. Außerdem ist oft unklar, in welchem Umfang Kompetenzen an den Verwalter delegiert werden dürfen. Diese Punkte sind rechtlich von großer Bedeutung, da falsch getroffene Beschlüsse angefochten werden können.
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➜ Der Fall im Detail
Balkonsanierung im Fokus: Kölns Gericht entscheidet über Angebotseinholung bei WEG
Im Zentrum des Rechtsstreits steht die Klage eines Mitglieds einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gegen ebenjene Gemeinschaft. Der Kläger, Besitzer zweier Wohnungen mit einem Miteigentumsanteil von 757/10.000, monierte die Handhabung einer Balkonsanierung – speziell, wie viele Angebote dafür eingeholt wurden und ob die Eigentümerversammlung ordnungsgemäß einberufen wurde.
Die WEG hatte für die Sanierung des Balkons zweier Wohnungen lediglich zwei Angebote eingeholt, eine Praxis, die der Kläger als unzureichend ansah. Zudem wurde beanstandet, dass diese Angebote nicht bereits mit der Einladung zur Eigentümerversammlung verschickt, sondern lediglich während der Versammlung ausgelegt wurden. Der Kern der Klage drehte sich auch um die Frage, ob die Verwalterin zum Zeitpunkt der Versammlung rechtmäßig im Amt war, da der Kläger die Wahl der neuen Verwalterin angefochten hatte.
Die rechtliche Komplexität des Falls
Rechtlich steht im Mittelpunkt die Frage, nach welchen Kriterien und in welchem Umfang Angebote für Gemeinschaftsarbeiten eingeholt werden müssen. Diese Frage ist insbesondere für Wohnungseigentümergemeinschaften von Bedeutung, da sie regelmäßig mit der Notwendigkeit von Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen konfrontiert sind. Hinzu kommt die Frage der Legitimität der Einberufung der Eigentümerversammlung sowie der daraufhin gefassten Beschlüsse.
Die Entscheidung des Gerichts
Das Gericht wies die Klage ab und legte dem Kläger die Kosten des Rechtsstreits auf. In seiner Begründung führte es aus, dass die eingeholten Angebote ausreichend seien. Es betonte, dass das Einholen von Angeboten kein Selbstzweck ist und die Wohnungseigentümer im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums selbst festlegen können, wie viele Angebote erforderlich sind. Solange die Angebote den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzeigen, sei der Beurteilungsspielraum nicht überschritten.
Darüber hinaus stellte das Gericht fest, dass die neue Verwalterin zum Zeitpunkt der Versammlung rechtlich im Amt war. Selbst wenn die Abberufung der alten und die Wahl der neuen Verwaltung angefochten worden wäre, wären diese Beschlüsse bis zu ihrer rechtskräftigen Aufhebung gültig. Damit war die Eigentümerversammlung ordnungsgemäß einberufen und die gefassten Beschlüsse rechtmäßig.
Konsequenzen und Ausblick
Für die Streitparteien bedeutet das Urteil, dass die Entscheidung der Eigentümerversammlung zur Balkonsanierung bestehen bleibt und die gewählte Verwalterin ihre Amtsgeschäfte fortsetzen kann. Für die WEG-Praxis verdeutlicht der Fall, dass Flexibilität in der Handhabung von Angebotseinholungen besteht, solange eine informierte Entscheidungsfindung möglich ist.
Dieses Urteil unterstreicht die Bedeutung des Ermessensspielraums von Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Es betont die Notwendigkeit für Mitglieder einer WEG, die Beschlussfassungen und Verwaltungspraktiken zu verstehen und aktiv an der Gemeinschaft teilzunehmen, um informierte Entscheidungen zu treffen und potenzielle Konflikte zu minimieren.
✔ Häufige Fragen – FAQ
Welche Rolle spielt die Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Sanierung von Gemeinschaftseigentum?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) spielt eine zentrale Rolle bei der Sanierung von Gemeinschaftseigentum wie Balkonen:
- Die WEG ist verpflichtet, für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen, und zwar durch entsprechende Beschlussfassung. Dazu gehören auch Balkone, da diese in der Regel größtenteils zum Gemeinschaftseigentum zählen.
- Sämtliche Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum müssen in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden. Je nach Art der Maßnahme ist eine einfache Mehrheit (bei Instandsetzung und Instandhaltung) oder eine qualifizierte Mehrheit von 3/4 der Eigentümer (bei baulichen Veränderungen und Modernisierungen) erforderlich.
- Wird ein Beschluss zur Sanierung gefasst, müssen sich alle Eigentümer daran finanziell beteiligen, auch wenn sie selbst keinen direkten Nutzen davon haben. Die Kosten werden in der Regel nach Miteigentumsanteilen auf alle umgelegt.
- Verzögert die WEG pflichtwidrig notwendige Sanierungen, kann sie von einzelnen Eigentümern auf Schadensersatz verklagt werden. Seit der WEG-Reform 2020 kann eine Sanierung einfacher von Einzelnen durchgesetzt werden.
- Nur Teile des Balkons, die dem Sondereigentum zugeordnet sind (z.B. Innenanstrich, Bodenbelag), können vom jeweiligen Wohnungseigentümer selbst instandgesetzt werden. Alles andere fällt in die Zuständigkeit der gesamten WEG.
Zusammengefasst kommt der WEG die Schlüsselrolle zu, über Sanierungen am Gemeinschaftseigentum zu entscheiden und diese umzusetzen. Der einzelne Eigentümer ist dabei den Mehrheitsbeschlüssen unterworfen, hat aber auch Möglichkeiten, notwendige Maßnahmen einzufordern.
Wie viele Angebote sollten für eine Sanierungsmaßnahme eingeholt werden?
Nach der überwiegenden Rechtsprechung und Literatur sollten für größere Sanierungsmaßnahmen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden, bevor die Eigentümerversammlung einen Beschluss über die Auftragsvergabe fasst. Dafür sprechen folgende Gründe:
- Erst durch mehrere Alternativangebote wird den Eigentümern ermöglicht, Unterschiede zwischen den Angeboten zu erkennen und eine sachgerechte, an der Wirtschaftlichkeit orientierte Auswahlentscheidung zu treffen. Nur so kann der Ermessensspielraum der WEG auf einer fundierten Tatsachengrundlage ausgeübt werden.
- Mindestens drei Angebote sind erforderlich, um mögliche Schwächen in der Leistungsbeschreibung aufzudecken und die Spannbreite des Marktes abzubilden. Weniger Angebote reichen in der Regel nicht aus, um die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme angemessen beurteilen zu können.
- Liegen weniger als drei Vergleichsangebote vor, erfolgt die Entscheidung auf einer unzureichenden Grundlage. Der gefasste Beschluss entspricht dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist anfechtbar.
- Die Angebote müssen den Eigentümern rechtzeitig vor der Beschlussfassung übermittelt werden, damit sie sich eingehend damit befassen können. Nur so ist eine informierte Entscheidung möglich.
Es gibt aber auch Ausnahmen von dem Grundsatz der drei Angebote, etwa wenn es um die Beauftragung eines Sachverständigen zur Bedarfsermittlung geht. Auch sehr dringende Maßnahmen können eine Abweichung rechtfertigen. Zusammengefasst dienen die geforderten Vergleichsangebote dazu, Transparenz und Wirtschaftlichkeit bei größeren Sanierungen in WEGs sicherzustellen. Sie ermöglichen den Eigentümern eine sachgerechte Entscheidung auf Basis einer soliden Informationsgrundlage. Von diesem Grundsatz sollte nur in begründeten Ausnahmefällen abgewichen werden.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG: Erläutert den Anspruch jedes Eigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dies ist zentral für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Verwaltungsentscheidungen im vorliegenden Fall.
- § 19 Abs. 1 WEG: Stipuliert, dass die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen müssen. Dieser Paragraph ist relevant, um die Gültigkeit der getroffenen Beschlüsse zu bewerten.
- § 24 Abs. 1 WEG: Bestimmt, wer zur Einberufung der Eigentümerversammlung berechtigt ist. Im Kontext dieses Falles wichtig, da die Zuständigkeit der einberufenden Person (neue Verwalterin) in Frage gestellt wurde.
- § 24 Abs. 3 WEG: Behandelt die Einberufung einer Eigentümerversammlung durch den Verwaltungsbeirat unter bestimmten Voraussetzungen, was für den Fall relevant ist, da der Verwaltungsbeirat die Versammlung einberief.
- § 24 Abs. 4 S. 2 WEG: Erläutert die Gültigkeit von Beschlüssen bis zu ihrer rechtskräftigen Aufhebung. Dies ist für die Beurteilung der Wirksamkeit der angefochtenen Beschlüsse entscheidend.
- § 27 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 WEG: Gibt dem Verwalter die Befugnis, bestimmte Maßnahmen ohne vorherige Beschlussfassung der WEG zu treffen. Dies betrifft die Delegation von Entscheidungsbefugnissen an den Verwalter, die im Urteil thematisiert wird.
Das vorliegende Urteil
AG Köln – Az.: 215 C 3/23 – Urteil vom 17.10.2023
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Er ist Sondereigentümer zweier Wohnungen, die mit einem Miteigentumsanteil von insgesamt 757/10.000 verbunden sind.
Die seinerzeitige Verwalterin I. (fortan: „Vorverwalterin“) lehnte es trotz Bitte des Verwaltungsbeirates ab, Ende 2021 / Anfang 2022 ab, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Daraufhin lud der Verwaltungsbeirat bzw. dessen Vorsitzender – Genaueres ist nicht vorgetragen – zur Eigentümerversammlung am 24.01.2022 ein. In der Eigentümerversammlung wurde die Vorverwalterin abgewählt und die F. (fortan: „neue Verwalterin“) gewählt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 24.01.2022 (Bl. 20 ff. GA) Bezug genommen.
Der Kläger griff diese Beschlüsse vor dem erkennenden Gericht an. Die Klage wurde mit Urteil vom 23.05.2023 zum Aktenzeichen 204 C 35/22 erstinstanzlich abgewiesen. Das Urteil ist nicht rechtskräftig.
Die neue Verwalterin berief zum 06.12.2022 eine Eigentümerversammlung ein (Anl. B3, Bl. 221 ff. GA).
Der Einladung waren die beiden Angebote für eine Sanierung der Balkone der Wohnung Nr. 25 nicht beigefügt. Die Einladung enthielt aber eine „Beschlusserläuterung“ (Anl. K3, Bl. 17 ff. GA), in der die Angebotssummen genannt waren und die Firmen benannt waren. Die Angebote lagen in der Eigentümerversammlung aus.
In der Eigentümerversammlung wurde sodann zu TOP 02 beschlossen, die Firma C. auf Grundlage ihres Angebots vom 02.09.2022 zu beauftragen. Die Finanzierung sollte aus der Erhaltungsrücklage erfolgen.
Weiter wurde zu TOP 03 beschlossen, den Verwalter zu berechtigen, „Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Instandsetzung) im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums (eingeschlossen sind der Ursachen-, Bedarfs- und Aufwandsermittlung dienende Arbeiten, insbesondere Gutachten) auch ohne vorherige Beschlussfassung der WEG namens und auf Kosten der WEG in zu beauftragen, sofern der jeweilige Auftragswert im Einzelfall 6.000,00 EUR brutto und bei mehreren Aufträgen pro Wirtschaftsjahr die Auftragswerte insgesamt 10.000,00 EUR brutto nicht übersteigen, sofern die Finanzierung der Maßnahme(n) durch ausreichende liquide Mittel der WEG sicher gestellt ist; dies unbeschadet der Befugnis des Verwalters, in dringenden Fällen Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung u. a. zur Abwendung eines Nachteils zu treffen.“
Wegen der Einzelheiten der Beschlussfassung wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 06.12.2022 (Anl. K2, Bl. 15 ff. GA) Bezug genommen.
Der Kläger hat am 06.01.2023 gegen diese Beschlüsse Klage eingereicht. Das Rubrum der Klage lautet wie folgt:
„(…) gesetzlicher Vertreter gemäß § 9 b WEG und damit Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft: Bis 31.01.2022 und nach diesseitiger Auffassung weiter [Hervorh. d. d. Gericht] WEG-Verwalter: I., vertreten durch den Geschäftsführer L. O., T.-straße X, … P..“
Nach Seitenumbruch heißt es:
„Ab 01.02.2022 nach mit Klage vom 23.02.2022 vor dem Amtsgericht Köln – 204 C 35/22 – angegriffenem Beschluss vom 24.01.2022 angeblich neuer WEG-Verwalter: F., vertreten durch die Geschäftsführer H. A. und Z. N., R.-straße, … P.“
Die Klage ist der Vorverwalterin nach den Zustelladressaten nicht präzisierender richterlicher Verfügung vom 09.02.2023 ab 20.02.2023 zugestellt worden. Die Vorverwalterin hat mit am 22.02.2023 eingegangenem Schreiben mitgeteilt, dass die neue Verwalterin im Amt sei. Das Schreiben ist erst am 03.03.2023 vorgelegt worden.
Die Vertreterin des Abteilungsrichters hat daraufhin bei dem Klägervertreter nachgefragt, ob die Klage nunmehr an die neue Verwalterin zugestellt werden soll.
Das Schreiben ist von der Geschäftsstelle erst am 11.04.2023 versandt worden. Am 17.04.2023 hat der Klägervertreter ausweichend geantwortet. Es wird ergänzend auf das Schreiben Bezug genommen (Bl. 133 GA). Nach Vorlage an den Richter ist gleichwohl am 24.04.2023 die Zustellung an die neue Verwalterin verfügt worden und am 03.05.2023 ausgeführt worden. Die Zustellung ist tatsächlich am 06.05.2023 erfolgt.
Der Kläger meint, die gefassten Beschlüsse seien für ungültig zu erklären, weil die Eigentümerversammlung nicht von der tatsächlichen Verwalterin durchgeführt worden sei.
Der Beschluss zu TOP 02 sei überdies auch deshalb für ungültig zu erklären, weil – was beides unstreitig ist – nur zwei Angebote eingeholt worden seien und zudem die Angebote der Einladung nicht beigefügt gewesen seien.
Der Kläger behauptet mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 08.09.2023, der Beschluss zu TOP 02 sei nachträglich durch Beschluss der Eigentümerversammlung vom 21.08.2023 nach Einholung eines weiteren Angebots aufgehoben und gleichlautend neugefasst worden.
Der Beschluss zu TOP 03 sei weiter aufzuheben, weil eine derart weitgehende Delegation von Entscheidungsbefugnissen an den Verwalter, insbesondere auch hinsichtlich des „Ob“ und des „Wie“ unzulässig sei.
Der Kläger beantragt, die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft G.-straße X, Y, H, … P. aus der Eigentümerversammlung vom 06.12.2022 zu dem Tagesordnungspunkt TOP 2 (Erörterung und Beschlussfassung über die Sanierung des Balkons der Wohnung Nr. 25 im 3. OG rechts des Hauses 9 b [Kosten ca. 6.300,00 Euro inkl. USt.]) und dem Tagesordnungspunkt TOP 3 (Erörterung und Beschlussfassung über die Ermächtigung der Verwaltung zur Auftragserteilung bei dringlichen Instandhaltungsmaßnahmen in Absprache mit den Mitgliedern des Beirats mit einem Kostenvolumen bis zu 6.000,00 Euroinkl. USt. ohne Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung) für ungültig zu erklären.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte meint, die Klage sei bereits verfristet.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 05.09.2023 (Bl. 232 ff. GA) und den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
A.
Der nicht nachgelassene Schriftsatz des Klägers vom 05.09.2023 gebietet die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nicht.
I.
Soweit das Vorbringen die Frage der Zustellung „demnächst“ betrifft, ist diese Frage nicht entscheidungserheblich. Das Gericht setzt sich mit dem Vorbringen allerdings gleichwohl in den Urteilsgründen teilweise obiter auseinander. Insoweit wird auf die Ausführungen unter „B.III“ verwiesen.
II.
Soweit der Kläger geltend macht, dass der angefochtene Beschluss zu TOP 02 nachträglich aufgehoben worden sei, ist auch dies für die Entscheidung des Gerichts im Ergebnis nicht von Relevanz, denn dieser Vortrag verändert auch bei einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung und etwaiger Anpassung der Anträge nichts (siehe dazu unten unter „B. II.1.“). Das Gericht übt sein Ermessen deshalb dahingehend aus, die mündliche Verhandlung nicht wiederzueröffnen, zumal dies bereits in der mündlichen Verhandlung hätte vorgetragen werden können.
B.
Die angefochtenen Beschlüsse sind wirksam. Sie sind in jeder Hinsicht unbedenklich. Insbesondere entsprechen sie ordnungsgemäßer Verwaltung, auf die nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG jeder Eigentümer Anspruch hat und die nach § 19 Abs. 1 WEG auch bei der Regelung der Verwaltung durch Beschluss zu beachten ist. Auch die formellen Rügen des Klägers greifen nicht durch.
I.
Soweit der Kläger rügt, dass die Eigentümerversammlung, in der die streitgegenständlichen Beschlüsse gefasst wurden, durch eine unzuständige Person, nämlich die neue Verwalterin, einberufen worden sei, führt dieser Einwand nicht zum Erfolg.
Die neue Verwalterin ist nämlich tatsächlich Verwalterin der Beklagten gewesen und war daher nach § 24 Abs. 1 WEG zur Einberufung berechtigt.
Soweit der Klägerin hiergegen vorbringt, dass die Eigentümerversammlung, in der die alte Verwaltung abberufen und die neue Verwaltung gewählt worden ist, von dem Verwaltungsbeirat bzw. dessen Vorsitzendem einberufen worden sei, ohne dass die Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG vorgelegen hätten, ist dieser Einwand ohne Belang, ohne dass es darauf ankommt, ob die Einberufung tatsächlich zu Unrecht erfolgte.
Selbst wenn nämlich der Verwaltungsbeirat zur Einberufung nicht berechtigt gewesen wäre, wären die gefassten Beschlüsse – hier also die Abberufung der alten und Bestellung der neuen Verwaltung – grundsätzlich lediglich anfechtbar, nicht aber nichtig (LG Köln, Urteil vom 8. Dezember 2011 – 29 S 121/11). Bloß anfechtbare Beschlüsse sind aber nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG bis zu ihrer rechtskräftigen Aufhebung gültig. Ein rechtskräftiges Urteil, das die Beschlüsse für ungültig erklärt hätte, gibt es aber nicht; vielmehr hat das erkennende Gericht die Beschlüsse in anderer Besetzung zum Aktenzeichen 204 C 35/22 mit Urteil vom 23.05.2023 aufrechterhalten. Selbst wenn das Berufungsgericht insoweit zu einer abweichenden Einschätzung käme, würde dies die Beschlüsse über die Verwalterabberufung und Neubestellung aber nur für die Zukunft betreffen. Daran, dass die neue Verwaltung zur Einberufung der Versammlung, über deren Beschlüsse die Parteien hier streiten, berechtigt war, würde sich auch dann nichts ändern.
Die Abberufung und Neubestellung der Verwalter in der Vorversammlung war auch nicht wegen der geltenden Corona-Regeln nichtig. Dabei kann dahinstehen, ob bei Geltung von „2G“ Versammlungen tatsächlich nicht hätten durchgeführt werden dürfen. Tatsächlich galt nämlich gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 6 der seinerzeit gültigen Corona-Schutzverordnung „3G“. Nicht geimpfte oder genesene Personen mussten sich also bloß testen lassen, um teilnehmen zu können. Eine erhebliche Beschränkung der Rechte der Eigentümer kann hierin nicht erblickt werden.
II.
Auch inhaltlich sind die angegriffenen Beschlüsse nicht zu beanstanden. Sie entsprechen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Im Einzelnen:
1. TOP 2
a) Soweit der Kläger beanstandet, dass für die Sanierung des Balkons lediglich zwei Angebote vorgelegen haben, ist dies nicht zu beanstanden.
aa) Das Einholen von Alternativangeboten ist kein Selbstzweck. Wie viele Alternativangebote erforderlich sind, können die Wohnungseigentümer im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums aber selbst festlegen. Er ist nur überschritten, wenn der Zweck solcher Alternativangebote verfehlt wird, nämlich den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen (BGH, Urteil vom 22. Juni 2012 – V ZR 190/11). Der in der Literatur und instanzgerichtlichen Rechtsprechung teilweise vertretenen Auffassung, dass stets drei Angebote einzuholen seien, ist deshalb nicht zu folgen. Im Einzelfall kann vielmehr etwa bei kleineren Auftragsvolumen sogar insgesamt auf die Einholung von Alternativangeboten verzichtet werden, denn das Einholen von weiteren Angeboten ist kein Selbstzweck (LG Köln, Urteil vom 29. April 2021 – 29 S 173/20).
bb) Ausgehend von diesen Maßstäben war es vorliegend ausreichend, zwei Angebote einzuholen. Die Auftragssumme ist eher niedrig gewesen und der nach allgemeinen Grundsätzen darlegungs- und beweisbelastete Kläger legt auch nicht dar, dass der Zweck der Einholung von Alternativangeboten, nämlich Stärken und Schwächen etwaiger Lösungen zu erkennen, verfehlt würde.
b) Der Kläger kann auch nicht mit dem Argument gehört werden, dass die Alternativangebote ihm vorab nicht übermittelt worden seien. Auf die Angebote war in der Einladung zur Versammlung Bezug genommen worden; die groben Konditionen waren erwähnt. Interessierte Eigentümer hätten die Angebote ohne Weiteres anfordern können. Zudem lagen sie in der Eigentümerversammlung aus. Dass hier ausnahmsweise die Mitteilung weiterer Einzelheiten oder sogar der Angebote selbst erforderlich gewesen wäre (vgl. dazu bei einer Verwalterneubestellung: BGH, Urteil vom 24. Januar 2020 – V ZR 110/19), hat der Kläger nicht dargelegt und ist auch sonst nicht ersichtlich.
c) Wird der nach § 296a ZPO eigentlich unbeachtliche Vortrag des Klägers unterstellt, dass der Beschluss nachträglich aufgehoben und gleichlautend erneut gefasst worden sei, ändert dies nichts. Die Bestandskraft dieses Zweitbeschlusses unterstellt, wäre die Klage insoweit mangels Rechtsschutzbedürfnisses abzuweisen.
Würde der Kläger seinen Antrag insoweit umstellen und Feststellung der Erledigung begehren, wäre die Klage aus den vorstehenden Gründen abzuweisen, weil die Anfechtungsklage nie begründet war. Auch eine Aussetzung im Hinblick auf eine mögliche Anfechtung des Zweitbescheides kommt nicht in Betracht, denn die Sache ist entscheidungsreif.
2. TOP 3
Auch der zu TOP 3 gefasste Beschluss ist nicht zu beanstanden.
a) Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter im Innenverhältnis ohnehin berechtigt, kleinere Erhaltungsmaßnahmen selbst vorzunehmen. Nach § 27 Abs. 2 WEG kann diese Berechtigung durch Beschluss erweitert werden. Insbesondere können Budgetgrenzen für Erhaltungsmaßnahmen festgelegt werden (Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 27 Rn. 47 m.w.N.).
b) Auch die konkret vorgenommene Erweiterung auf bis zu 6.000,00 Euro im Einzelfall und 10.000 Euro im Jahr entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Selbst wenn man nämlich davon ausgeht, dass mit dem WEMoG keine Liberalisierung der Delegationsmöglichkeiten auf den Verwalter erfolgen sollte, wäre die Übertragung nicht zu beanstanden.
aa) Nach altem Recht war eine derartige Kompetenzerweiterung zulässig, wenn sie nur zu einem begrenzten und überschaubaren finanziellen Risiko für den einzelnen Wohnungseigentümer führte (BGH, Urteil vom 11. Juni 2021 – V ZR 215/20). Unschädlich war, dass hierdurch auch die Entscheidungskompetenz über das „Ob“ und „Wie“ von Erhaltungsmaßnahmen in dem Umfang der Kompetenzübertragung delegiert wurde (vgl. BGH, a. a. O. bb). Dass diese Voraussetzungen erfüllt sind, zeigt sich bereits daran, dass die Belastung des Klägers durch derartige ohne Beschluss getroffene Maßnahmen sich, obwohl er Eigentümer zweier Wohnungen ist, auf 454,20 Euro pro Einzelfall und höchstens 757,00 Euro im Jahr belaufen würde. Wegen der Berechnung wird auf Seite 7 der Klageerwiderung (Bl. 211 GA) Bezug genommen. Sein finanzielles Risiko ist damit „begrenzt und überschaubar“, wie es der BGH verlangt hat; das gilt erst recht für andere Eigentümer, die Sondereigentümer von Wohnungen, die mit kleineren Miteigentumsanteilen verbunden sind, sind oder nur eine Wohnung ihr Eigentum nennen.
III.
Dahinstehen kann, ob die Klage auch deshalb unbegründet ist, weil sie auch unter Berücksichtigung von § 167 ZPO nicht innerhalb der Frist des § 45 WEG erhoben worden sein könnte.
1. Die Klage ist insoweit innerhalb eines Monats nach der Eigentümerversammlung, in der die streitgegenständlichen Beschlüsse gefasst wurden, eingereicht worden, die wirksame Zustellung an die Beklagte ist aber erst am 06.05.2023 erfolgt.
2. Hätte demgegenüber der Kläger im Rubrum nicht angegeben, dass nach seiner „Auffassung weiter“ an die Vorverwalterin zuzustellen sei, wäre schon die Zustellung am 20.02.2023 wirksam an die Beklagte und nicht an deren Vorverwalterin gerichtet gewesen. Die neue Verwalterin hat er bloß als „angebliche“ Verwalterin bezeichnet.
Durch diese Angaben hat der Kläger deutlich gemacht, dass er Zustellung an die Vorverwalterin und gerade nicht an die neue Verwalterin begehrte. Das Gericht war insoweit weder gehalten noch berechtigt, die Rechtsauffassung des Klägers zu überprüfen. Es ist ureigene Aufgabe der klagenden Partei den Klagegegner und seine ladungsfähige Anschrift zu benennen. Hätte der Kläger eine Zustellung an die Vorverwalterin nicht begehrt, wäre es sinnfrei gewesen, die Vorverwaltung im Rubrum, erst recht in der dargestellten Form, anzugeben und die neue Verwalterin als „angebliche Verwalterin“ zu betiteln. Dass er hierdurch nur ein Anerkenntnis der Verwalterstellung des neuen Verwalters hat vermeiden wollen, liegt fern. Entweder es ist unabhängig vom Ausgang der Beschlussklage in Bezug auf Ab- und Neuwahl an den neuen Verwalter zuzustellen – dann kann aus der ausschließlichen Angabe des neuen Verwalters im Rubrum natürlich kein Widerspruch konstruiert werden -, oder es gibt tatsächlich Konstellationen, in denen eine Zustellung an die Vorverwalterin denkbar erscheint, dann ist aber auch an den von dem Kläger angegebenen Vorverwalter zuzustellen, wenn der Kläger eine derartige Konstellation für gegeben hält.
Dass eine andere Geschäftsstelle gleichwohl in zwei Verfahren an die neue Verwalterin zugestellt hat, ändert daran nichts. Es ist dabei ohne Belang, worauf dieses Verhalten beruht, ob es etwa damit zusammenhängt, dass die dortige Geschäftsstelle den Hinweis, dass nach Auffassung des Klägers weiter an den Vorverwalter zuzustellen sei, schlicht nicht wahrgenommen hat und nur die angegebenen Daten zur Kenntnis genommen hat.
Wenn der Kläger sich entweder auf den Standpunkt stellt, im Falle einer anfechtbaren Verwalterabwahl und Neuwahl eines neuen Verwalters, sei auch vor rechtskräftiger Aufhebung der Beschlüsse entgegen § 23 Abs. 4 S. 2 WEG und entgegen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Versäumnisurteil vom 5. Juli 2019 – V ZR 278/17) an den alten Verwalter zuzustellen, und das Gericht verfährt entsprechend, geht das zu seinen Lasten. Entsprechendes gilt, wenn er die angefochtenen Beschlüsse (unzutreffend) für nichtig hält und mit Teilen der Literatur (Zschieschack in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 2022, 3. Verwalterstellung, Rn. 11; a. A. Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 26 Rn. 73, 112) in diesem Falle von einer fortbestehenden Vertretungsmacht des Vorverwalters ausgeht und deshalb Zustellung an den Vorverwalter verlangt.
Der Kläger kann in einer derartigen Situation nicht verlangen, dass das Gericht – im Zweifel handelnd durch den Urkundsbeamten der Geschäftsstelle – vor Klagezustellung inzident eine Nichtigkeitsklage gegen den Abberufungs- und Bestellungsbeschluss prüft und je nach Ergebnis der Prüfung den richtigen Zustellungsempfänger wählt. Dies würde im Übrigen den Kläger auch benachteiligen, wenn seine Rechtsauffassung zuträfe, das Gericht dies aber anders beurteilte. Schon aus diesem Grund liegt die Entscheidung, wer Zustellungsempfänger der Klage sein soll, beim Kläger und nicht beim Gericht.
3. Gleichwohl stützt sich das Gericht nicht tragend auf eine Verfristung der Klage. Deshalb kann offenbleiben, ob die nachfolgenden erheblichen Verzögerungen im Geschäftsablauf des Gerichts (Nichtvorlage des Schreibens der I. vom 22.02.2023 an den Richter bis zum 03.03.2023, Versand der richterlichen Nachfrage vom 03.03.2023 erst am 11.04.2023) zulasten des Klägers gehen, weil die ursprüngliche Falschangabe zumindest mitursächlich für diese weiteren Verzögerungen war, oder ob allein die wenigen Tage zwischen Zustellung an den Vorverwalter am 20.02.2023 und Eingang der Antwort desselben am 22.02.2023 sowie jene zwischen Versand der gerichtlicher Anfrage am 11.04.2023 und Antwort des Klägers vom 17.04.2023, jeweils zuzüglich angemessener Bearbeitungsfrist durch das Gericht, zulasten des Klägers berücksichtigt werden könnten.
C.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
D.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.
Streitwert: 26.171,25 Euro (6.300 Euro +19.871,25 Euro)
Den Wert der Anfechtung des TOP 03 bemisst das Gericht zunächst mit dem 3,5-fachen Jahresbetrag der möglichen ohne Beschluss aufgewendeten Kosten. Maßgeblich ist dann das 7,5-fache Einzelinteresse des Klägers, das geringer ist: 35.000,00 Euro x 757 / 10.000 x 7,5 (49 GKG).
