AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980b C 23/16 – Urteil vom 11.11.2016
1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 24. März 2016 zu TOP 2C (Ausführung der Leistungen der Dachdeckerei und Zimmerei F.) wird für ungültig erklärt.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 2/3 und die Beklagten zu 1/3.
4. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Gültigkeit eines Beschlusses betreffend Werkleistungen sowie über die Zustimmung der Beklagten zur Geltendmachung von Ersatzansprüchen und Notmaßnahmen.
Die Parteien sind Mitglieder der WEG M.straße …, … H. Die Klägerin ist Eigentümerin einer Einheit im 1. OG (Wohnung Nr. 6) des dortigen Mehrfamilienhauses, welches mit einer Flachdachkonstruktion nebst Staffelgeschoss errichtet wurde. Vor den beiden Staffelgeschosswohnungen befindet sich eine umlaufende Dachterrasse (dreiseitig), die gleichzeitig einen Teil der Geschossdecke bzw. des Daches der darunter liegenden Wohnung bildet. Im Herbst 2010 fanden Sanierungsarbeiten an der gesamten Staffelterrasse statt, an denen die Dachdeckerei und Zimmerei H. F. als ausführendes Werkunternehmen sowie die Fa. A. + H. I. mbH als Bauplaner und -überwacher beteiligt waren. Im Juli 2011 kam es – was streitig ist – zu einem Regenwassereinbruch im östlichen Bereich des o.g. Gebäudes, wodurch Durchfeuchtungen und Durchnässungen in den darunter liegenden Wohnungen – u.a. auch in der der Klägerin – hervorgerufen wurden. Ende 2011 leitete die Klägerin ein selbstständiges Beweisverfahren beim Amtsgericht Hamburg-St. Georg ein, dass sich u.a. gegen das vorgenannte Werkunternehmen sowie die Architektengesellschaft richtete (Az. 980 H 3/11 WEG).
Ausweislich eines Schreibens der seinerzeit zur Schadensprüfung beauftragten Firma D. GmbH vom 14. Juli 2011 (Anl. K3, Bl. 19 d.A.) wurde infolge des o.g. Wassereinbruchs „Niederschlagswasser unkontrolliert in den Baukörper geleitet“. Mit Schreiben vom selben Tag rügte die A. + H. I. mbH gegenüber der Fa. F. mangelhafte Leistungen im Zusammenhang mit Instandsetzungsmaßnahmen (Anl. K4, Bl. 21 f. d.A.). Eine weitere Schadensanzeige der Fa. D. GmbH datiert vom 23. September 2011 (Anl. K5, Bl. 23 ff. d.A.).
In einem von der Klägerin beim erkennenden Gericht durchgeführten Rechtsstreit, welcher sich auch gegen die übrigen Eigentümer richtete (Az. 980b C 48/15), erging am 3. November 2015 ein – inzwischen rechtskräftiges – Versäumnisurteil mit folgendem Tenor (vgl. Anl. K6, Bl. 28 f. d.A.):
„1. Die Beklagten werden verurteilt, folgenden Beschlussanträgen zuzustimmen:
1.1 Die aus der fehlerhaften Sanierung der Dachterrassen vor den Staffelgeschossen des Gebäudes M.straße … resultierenden Mängel bezüglich Entwässerung, Bausausführung und Wärmedämmung sowie die damit im unmittelbaren Zusammenhang stehenden Feuchtigkeitsschäden in der im 1. OG gelegenen Wohnung Nr. 6 der Klägerin werden beseitigt.
1.2 Die Verwalterin wird ermächtigt, die Mängelansprüche gegenüber den am Bau Beteiligten, nämlich der Dachdeckerei & Zimmerei H. F. und der A. + H. I. mbH, geltend zu machen und durchzusetzen.“
In der Einladung vom 4. März 2016 (Anl. K9, Bl. 39 ff. d.A.) zur Eigentümerversammlung am 24. März 2016 heißt es zu TOP 2 („Diskussion und Beschlussfassung zu dem vorliegenden Versäumnisurteil vom 3.11.2015 und hieraus zu veranlassenden weitergehenden Maßnahmen und deren Finanzierung sowie Information zu dem beendeten selbstständigen Beweissicherungsverfahren (Frau Dr. H. ./. A. + H., F., S.)“: „Unter Absprache mit Ihrem Verwaltungsbeirat und dem von Ihnen beauftragten Herrn RA R. soll über den derzeitigen Sachstand informiert werden. Hierzu nehmen wir u.a. auch Bezug auf unser Schreiben vom 9.2.2016. Mit diesem Schreiben hatten wir Ihnen eine Kopie des Versäumnisurteils übersandt. Der heutigen Einladung fügen eine Kopie des Sachverständigengutachtens C. bei.“
Zu dieser Eigentümerversammlung vom 24. März 2016 bat die Klägerin, vertreten durch ihre Prozessbevollmächtigten, um Aufnahme der folgenden Beschlussanträge in die Tagesordnung:
„1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, den Verwalter in Umsetzung der Beschlüsse gemäß Versäumnisurteil des Amtsgericht Hamburg-St. Georg vom 3.11.2015 – Az.: 980b C 48/15 WEG – zu ermächtigen, Herrn Rechtsanwalt R. mit der Geltendmachung und Durchsetzung der aus der fehlerhaften Sanierung der Dachterrassen vor den Staffelgeschossen des Gebäudes M.straße … und deren unmittelbaren Auswirkungen auf die Wohnung Nr. 6 im 1. OG resultierenden Mängelansprüche gegenüber der Dachdeckerei und Zimmerei H. F. und der A. + H. I. mbH zu beauftragen.
2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt hinsichtlich der Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung Nr. 6 im 1. OG ferner, die vorgenannten am Bau Beteiligten unverzüglich auf Durchführung von Notmaßnahmen (z.B. Gerüstumhausung des Bereich der Dachterrasse oberhalb der Wohnung Nr. 6) in Anspruch zu nehmen, um weitere Folgeschäden zu verhindern.“
Der vorgenannte Beschlussantrag zu 1), der unter TOP B1 behandelt wurde, wurde in der Eigentümerversammlung vom 24. März 2016 (vgl. Protokoll, Anl. K8, Bl. 35 ff. d.A.) mit mehrheitlicher Zustimmung vertagt; der Antrag zu 2), behandelt unter TOP B2, wurde mehrheitlich abgelehnt.
Zu TOP 2C wurde dem Antrag „Die angebotenen Leistungen der Dachdeckerei und Zimmerei F. vom 01.03.2016 über Änderungen Regenfallrohr/Herstellung Notüberläufe u.a. Gerüstfächer, Kernbohrungen, Attikabrüstungen, Dachablauf, Wasserfangkasten, Fallrohre/Anbindungen, Regenfallrohr vom Hauptdach verlängern und durch Attika führen, Verbindungen/Anschlüsse herstellen, sollen ausgeführt werden“ einstimmig – bei einer Stimmenenthaltung – zugestimmt.
Zu TOP A1 wurde einstimmig – mit 10 Ja-Stimmen und einer Enthaltung – „im Hinblick auf die Umsetzung des Versäumnisurteils (…) vom 03.11.2015 (…)“ beschlossen, einen Sachverständigen für Mängel und Schäden an Gebäuden mit der Anfertigung eines Gutachtens zu beauftragen; wegen des Inhalts der Beweisfragen wird auf Seite 2 des Protokolls (vgl. Bl. 36 d.A.) verwiesen.
Mit ihrer am 25. April 2016 – einem Montag – bei Gericht eingegangenen, sogleich begründeten und den Beklagten am 23. Mai 2016 zugestellten Klage macht die Klägerin geltend, dass ihre Wohnung seit August 2011 wegen akuter Gesundheitsgefährdung nicht mehr nutzbar sei. Im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens seien gravierende Mängel der im Herbst 2010 durchgeführten Dachsanierungsarbeiten festgestellt worden, insbesondere betreffend die nicht ordnungsgemäße Entwässerung der Terrasse oberhalb ihrer Wohnung, die mangelhafte Funktionstüchtigkeit der Abdichtungen sowie den verbauten Dämmstoff. Sie habe diverse Versuche unternommen, die übrigen Eigentümer zu einem Vorgehen gegen die an den Dachsanierungsarbeiten beteiligten Unternehmen; dies habe insbesondere einer Beschlussfassung über Mängelbeseitigungsarbeiten sowie der Geltendmachung und Durchsetzung von Mängelansprüchen gegolten. Obwohl den Eigentümern zahlreichen Informationen dazu vorgelegen hätten, sei nichts geschehen; sie sei „im Regen stehen gelassen“ worden. Den mit dem Versäumnisurteil vom 3. November 2015 beendeten Rechtsstreit habe sie eingeleitet, weil auch in der Versammlung vom 13. Juli 2015 trotz gesicherter Beweislage hinsichtlich der Mängel der Dachsanierungsarbeiten und deren Ursächlichkeit für die gravierenden Feuchtigkeitsschäden u.a. in ihrer Wohnung pflichtwidrig nichts unternommen bzw. beschlossen worden sei. In der Versammlung vom 24. März 2016 sei dann zu TOP 2C etwas beschlossen worden, was in der Einladung nicht bezeichnet gewesen sei; ebenso wenig sei der Einladung das Angebot der Fa. F. vom 1. März 2016 beigefügt gewesen. Sie, die Klägerin, habe die Beschlussfassung dazu unvorbereitet getroffen. Die beschlossene Beauftragung der Fa. F. lasse zudem nicht erkennen, ob die Maßnahmen eine dauerhaft mangelfreie und funktionstaugliche Sanierung der Dachterrassen beinhalte. Sie, die Klägerin, sei nicht gehalten, die Beschlüsse zu TOP 2 A1, A2, B1 und B2 ebenfalls anzufechten, um die geschuldete Leistung direkt von den übrigen Eigentümern gerichtlich einzufordern; ohnehin handele es sich dabei weit überwiegend um sog. Zweit-Beschlüsse. Sie, die Klägerin, warte seit Langem darauf, dass die Beklagten an einer ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitwirken; dazu gehöre aber nicht die erneute Einholung eines Gutachtens. Außerdem verweigerten die Beklagten pflichtwidrig die Ergreifung von Notmaßnahmen.
Die Klägerin beantragt,
1. den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 24. März 2016 zu TOP 2C (Genehmigung des Antrags, die angebotenen Leistungen der Dachdeckerei und Zimmerei F. vom 1. März 2016 über Änderungen Regenfallrohr/Herstellung Notüberläufe u.a. Gerüstfächer, Kernbohrungen, Attikabrüstungen, Dachablauf, Wasserfangkasten, Fallrohre/Anbindungen, Regenfallrohr vom Hauptdach verlängern und durch Attika führen, Verbindungen/Anschlüsse herstellen, sollen ausgeführt werden) für ungültig zu erklären;
2. die Beklagten zu verurteilen, folgenden Beschlussanträgen zuzustimmen:
a) Die Verwalterin wird beauftragt, die aus der fehlerhaften Sanierung der Dachterrasse des Staffelgeschosses des Gebäudes M.straße … und deren unmittelbaren Auswirkungen auf die Wohnung der Klägerin im 1. OG resultierenden Mängelansprüche gegenüber der Dachdeckerei & Zimmerei H. F. und A. + H. I. mbH geltend zu machen und durchzusetzen;
b) die vorgenannten Bau-Beteiligten auf Durchführung von Notmaßnahmen (z. B. Gerüstumhausung des Bereichs der Dachterrasse oberhalb der Wohnung Nr. 6) in Anspruch zu nehmen, um weiteres Eindringen von Niederschlagswasser in den Baukörper und damit in die Wohnung Nr. 6 zu verhindern.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie machen geltend, dass sie an dem selbständigen Beweisverfahren nicht beteiligt gewesen seien, weswegen die dortigen Feststellungen des Sachverständigen – zumal unrichtig – für sie auch nicht verbindlich seien. Den Ausgang dieses Verfahrens hätten sie allerdings abgewartet, bevor weitergehende Maßnahmen beschlossen worden seien. Der Inhalt des Schreibens der Firma D. GmbH vom 14. Juli 2011 sei unzutreffend. Das Versäumnisurteil vom 3. November 2015 sei aufgrund eines grob pflichtwidrigen Verhaltens der damaligen Verwaltung ergangen. Gleichwohl sei wegen dieses Urteils ein Teil der hiesigen Klage unzulässig, weil der Klageantrag zu 2a) identisch sei mit den Anträgen zu 1) und 2) im früheren – rechtskräftig beendeten – Rechtsstreit. Vollstreckungsversuche aus dem Urteil habe die Klägerin noch nicht unternommen; aufgrund des Urteils sei aber zu diesem Themenkomplex auch nichts weiter beschlossen worden. Was Gegenstand der Beauftragung der Fa. F. sei (Beschluss zu TOP 2C), ergebe sich aus deren Angebot vom 1. März 2016 (Anl. B1, Bl. 86 f. d.A.). Die entsprechende Ankündigung in der Einladung sei insoweit ausreichend gewesen; einer näheren Bezeichnung bedurfte es nicht. Ferner solle die Fa. F. auch keine von ihr verursachten Mängel beseitigen, sondern bislang nicht durchgeführte Arbeiten vornehmen, um einen ordnungsgemäßen Zustand zu schaffen. Der Klageantrag zu 2a) sei zudem zu unbestimmt, weil unklar sei, worin die „fehlerhafte Sanierung der Dachterrasse“ bestehen solle. Ohnehin fehle es an einer Betroffenheit der Klägerin dadurch.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist teilweise unzulässig, hat aber im Umfang ihrer Zulässigkeit in der Sache Erfolg.
1. Der Klage fehlt die Zulässigkeit, soweit die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zu dem mit ihrem Antrag zu 2a) formulierten Beschlussantrag begehrt. Mit einer solchen Gestaltungsklage nach den §§ 21 Abs. 4 und 8, 43 Nr. 1 WEG kann zwar die gerichtliche Ersetzung eines von den Wohnungseigentümern nicht gefassten Beschlusses herbeigeführt werden (vgl. BGH, NJW 2010, 2129, 2131, Tz. 20). Das setzt aber voraus, dass der Klägerin ein Rechtsschutzbedürfnis für die begehrte Zustimmung zur Seite steht. Daran fehlt es hier. Nach Maßgabe des bereits rechtskräftigen Versäumnisurteils vom 3. November 2015 (Az. 980b C 48/15) ist in der hiesigen Gemeinschaft bereits ein Beschluss mit identischem Inhalt bzw. Gegenstand gefasst worden. Die durch das Versäumnisurteil ersetzten Beschlüsse geben bereits her, dass die WEG-Verwaltung durch die Eigentümer ermächtigt worden ist, Mängelansprüche im Zusammenhang mit der fehlerhaftigen Sanierung der Dachterrassen vor den Staffelgeschossen des Gebäudes M.straße … und daraus resultierender Mängel bezüglich Entwässerung, Bausausführung und Wärmedämmung sowie den damit im unmittelbaren Zusammenhang stehenden Feuchtigkeitsschäden in der im 1. OG gelegenen Wohnung Nr. 6 (der Klägerin) geltend zu machen und durchzusetzen, und zwar gegen die Dachdeckerei & Zimmerei H. F. und der A. + H. I. mbH. Eben jenes erstrebt die Klägerin aber mit ihrem Klageantrag zu 2a) erneut, wofür indes keine Bedürfnis besteht. Zwar ist die Versammlung der Eigentümer nicht daran gehindert, einen bereits gefassten Beschluss mit identischem Inhalt ein zweites Mal zu beschließen (sog. Zweitbeschluss). Eine darauf gerichtete Klage ist indes nicht geboten, weil die Klägerin bereits das erhalten hat, was sie mit ihrem hiesigem Klageantrag zu 2a) erneut erstrebt.
Es kommt für die Beurteilung der Zulässigkeit auch nicht darauf an, dass das Versäumnisurteil vom 3. November 2015 von der (jetzigen) WEG-Verwaltung noch nicht umgesetzt worden ist. Die WEG-Verwaltung ist gesetzlich verpflichtet, Beschlüsse durchzuführen (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 WEG), insbesondere dann, wenn diese – wie hier – bestandskräftig und nicht nichtig sind.
Demgemäß ist die Klage auch unzulässig, soweit die Klägerin mit ihrem Antrag zu 2b) begehrt, „die vorgenannten Bau-Beteiligten auf Durchführung von Notmaßnahmen (z. B. Gerüst um Hausbank des Bereichs der Dachterrasse oberhalb der Wohnung Nr. 6) in Anspruch zu nehmen, um weiteres Eindringen von Niederschlagswasser in den Baukörper und damit in die Wohnung Nr. 6 zu verhindern“. Dieser, ebenfalls auf Beschlussersetzung gerichtete Antrag ist zwar nicht mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig, nachdem die Versammlung am 24. März 2016 den entsprechenden Antrag der Klägerin zu TOP B2 abgelehnt hat (vgl. BGH, NJW 2013, 2271, 2272, Tz. 23). Die beantragte „Durchführung von Notmaßnahmen“, die die „Bau-Beteiligten“ – also die Dachdeckerei & Zimmerei H. F. und der A. + H. I. mbH – vornehmen sollen, ist indes in dem bereits mit Versäumnisurteil vom 3. November 2015 gefassten Beschluss, wonach „die aus der fehlerhaften Sanierung der Dachterrassen (…) resultierenden Mängel (…) sowie die damit im unmittelbaren Zusammenhang stehenden Feuchtigkeitsschäden in der im 1. OG gelegenen Wohnung Nr. 6 der Klägerin (…) beseitigt [werden]“, enthalten. Die Gemeinschaft verfügt bereits über eine Beschlusslage, die – im Zusammenhang mit der Ermächtigung der Verwaltung, Ansprüche gegen die an der Sanierung Beteiligten durchzusetzen – ein solches Vorgehen, dass auch die Vornahme von Notmaßnahmen einschließen kann, hergibt.
2. Der Beschluss der Versammlung vom 24. März 2016 zu TOP 2C ist für ungültig zu erklären, weil er den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Die Klägerin macht zu Recht geltend, dass der von ihr angefochtene Beschluss unter einem formalen Mangel leidet. Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist es erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist, § 23 Abs. 2 WEG. Was dazu erforderlich ist, bestimmt sich nach dem Zweck der Regelung, der darin besteht, den Wohnungseigentümern vor überraschenden Beschlüssen zu schützen. Sie sollen die Möglichkeit haben, sich anhand der Tagesordnung auf die Versammlung vorzubereiten und sich zu entscheiden, ob sie daran teilnehmen wollen. Dazu ist es erforderlich, aber auch ausreichend, wenn die TOPs und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet sind, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat; regelmäßig reicht eine schlagwortartige Bezeichnung aus (vgl. dazu BGH, NJW-RR 2012, 343, 344, Tz. 9 m.w.N.).
Diesen Anforderungen hält die Einladung zur Versammlung am 24. März 2016, die mit Datum vom 4. März 2016 verfasst worden ist (Anlage K9) nicht stand. Dieser lässt zu TOP 2 zwar entnehmen, dass über die aus dem Versäumnisurteil vom 3. November 2015 folgenden Maßnahmen diskutiert und Beschluss gefasst werden soll. Dass aber (auch) eine konkrete Beauftragung der Fa. F. mit der Ausführung von Arbeiten – von denen die Beklagten selbst vortragen, dass diese nicht zur Mängelbeseitigung hätten dienen sollen – gemäß eines vorliegenden Angebotes beschlossen werden soll, lässt sich der Einladung und dem dortigen Text mit nichts entnehmen.
Es kommt hinzu, dass der Einladung – was unstreitig ist – auch das Angebot der Fa. F. vom 1. März 2016 (Anlage B1) nicht beigefügt gewesen ist. Mithin konnte die Klägerin auch nicht mittelbar darauf schließen, dass dieses Angebot Gegenstand einer Beschlussfassung werden soll. Und überdies wäre es – was die Klägerin auch innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 WEG gerügt hat – ohnehin geboten gewesen, das (vorliegende) Angebot mit der Einladung zu versenden. Eine ordnungsgemäße Beschlussfassung kann es im Einzelfall erfordern, den Wohnungseigentümern unabhängig von der ausreichenden Bezeichnung des Gegenstands der Beschlussfassung in der Einladung eine Unterlage zur Verfügung zu stellen, um ihnen eine inhaltliche Befassung mit dem Beschlussgegenstand zu ermöglichen (s. BGH, a.a.O., Tz. 12). So liegen die Dinge hier. Insbesondere weil den Eigentümern jedenfalls zur hier fraglichen Versammlung bekannt gewesen ist, dass die Klägerin betreffend die Ausführung der Dachsanierungsarbeiten durch die Fa. F. Mängel behauptet, wäre es notwendig gewesen, das Angebot von dort an alle Miteigentümer mit zu versenden, um – wie die Beklagten geltend machen – erkennen und bewerten zu können, weswegen und womit die Fa. F. nunmehr beauftragt werden soll.
Folge dieser Verstöße ist die Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 2C, weil vermutet wird, dass der Beschluss auf den formellen Mängeln beruht (vgl. OLG München, NZM 2005, 825, 827). Die insoweit darlegungsbelasteten Beklagten haben keine erheblichen Tatsachen vorgetragen, die geeignet sind, diese Vermutung zu widerlegen. Selbst wenn der Beschluss in der Versammlung einstimmig – bei einer Stimmenthaltung – gefasst worden ist, steht nicht mit hinreichender Sicherheit fest, dass die Eigentümer bei genügender Vorbereitung hier ebenso abgestimmt hätten.
3. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
