AG Horb – Az.: 1 C 202/15 WEG – Urteil vom 17.11.2016
1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft … vom 09.05.2015, dort Tagesordnungspunkt 4 (Besprechung und Anerkennung der Einzel- und Gesamtabrechnung 2013/2014) wird für ungültig erklärt.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Streithelferin.
3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Streithelferin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 5.737,21 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien bilden die aus vier gleich großen Wohneinheiten bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft … in …. Die Kläger, jeweils hälftig Miteigentümer einer der vier Wohnungen, sind seit 31.07.2013 im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.
Die Streithelferin ist die Verwalterin der Eigentümergemeinschaft.
Die streitgegenständliche Eigentümerversammlung wurde von der Streithelferin, einer professionell tätigen Hausverwaltung, auf den 09.05.2015 einberufen. Hierbei sollte auch über die Gesamt- und Einzelabrechnungen im Zeitraum 01.07.2013 bis 30.06.2014 beschlossen werden, wobei die Heiz- und Betriebskostenabrechnung Teil dieser Abrechnung war.
Bis zum 30.06.2013 wurden die Verbrauchswerte der Eigentumswohnanlage an den Heizkostenverteilern von der … abgelesen und die Heizkostenabrechnung von der … erstellt; seit dem 01.07.2013 werden die Verbrauchswerte von der Streithelferin selbst bzw. durch den von ihr hierzu beauftragten Hausmeister der Eigentumswohnanlage abgelesen, die Ablesewerte sodann von der Streithelferin ausgewertet, welche hierauf aufbauend die Heizkostenabrechnungen erstellt.
In der Eigentümerversammlung, bei der zwei Wohnungseigentümer, mithin die Hälfte der Miteigentümer und Miteigentumsanteile anwesend waren, wurde sodann unter Ziff. 3 zu TOP 4 hierzu einstimmig beschlossen:
„Die Gesamt- als auch die Einzelabrechnungen 2013/2014 wurden von den Eigentümern in der vorliegenden Form anerkannt. Die Salden aus der Jahresabrechnung werden somit zur Zahlung fällig.“
Auf das Protokoll vom 09.05.2015 (Anlage K 1) wird Bezug genommen. Der Beschlussfassung bzw. den Gesamt- und Einzelabrechnungen lag die Heiz- und Betriebskostenabrechnung aus dem Zeitraum vom 01.07.2013 bis 30.06.2014 zugrunde. Insoweit wird weiter Bezug genommen auf die als Anlage K 2 vorgelegte Heiz- und Betriebskostenabrechnung sowie Gesamtabrechnung (vgl. Bl. 12 bis 18 d. A.). Die Betriebskostenabrechnung geht hierbei von einem Heizkostenverbrauchsanteil von 5.222,42 € aus. Ausweislich der Abrechnung wurde den Klägern hierbei ein Anteil von 91,43 Prozent des Heizkostenverbrauchsanteils zugewiesen.
Die Kläger tragen vor, dass die Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten falsch ist. Hierbei handele es sich um eine offensichtliche Falschberechnung. Die Kläger sind der Ansicht, dass diese Falschberechnung der Streithelferin hätte zwanglos auffallen müssen. Schon die Aufzählung der der Abrechnung zugrunde liegenden Basiszahlen zeige, dass die Abrechnung niemals ordnungsgemäß sein könne.
Die Kläger behaupten, dass die Ursache der falschen Abrechnung unter anderem darin liege, dass das Abrechnungsformular von jeweils gleich großen Heizkörpern ausgehe und für die Berechnung ein Faktor von 1,0 im Formular vorgegeben sei. Dies entspreche aber nicht der Realität.
Die Kläger tragen weiter vor, dass im Abrechnungsformular bei den Heizkörpern von einem Anfangsbestand von 0,0 ausgegangen werde, während aus früheren Abrechnungen entnommen werden kann, dass der Anfangs- und Endstand gerade nicht bei 0,0 lag. Die Abrechnungen seien auch aus diesem Grund erkennbar falsch.
Die Kläger sind der Ansicht, dass es sich um eine ersichtlich falsche Abrechnung handele, die nicht Gegenstand einer beschlossenen Betriebskostenabrechnung sein könne, da sie in völlig unverantwortlicher Weise andere Sondereigentümer zum Nachteil der Kläger begünstige ohne den tatsächlichen Heizungsverbrauch entsprechend der Heizkostenverordnung zugrunde zu legen. Den jetzt abgerechneten Betrag konnten die Kläger überhaupt nicht erreichen, insbesondere da sie auch nicht übermäßig geheizt hätten.
Die Kläger beantragen:
1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft … vom 09.05.2015, dort Tagesordnungspunkt 4, Anerkennung der Einzel- und Gesamtabrechnung 2013-2014, wird für ungültig erklärt.
2. Dem Verwalter der Eigentümergemeinschaft, Hausverwaltung … werden die Kosten des Rechtsstreits auferlegt.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten tragen vor, dass die Betriebskostenabrechnung für den maßgeblichen Zeitraum 2013/2014 formell und materiell richtig sei. Die Beklagten behaupten, dass die hohen Kosten der Kläger weder an falschen Einstellungen oder Bewertungsfaktoren der Heizkörper liegen noch an der falschen Anzahl von Messeinheiten. Vielmehr sei allein das Heizverhalten der Kläger für den hohen Energieverbrauch ursächlich.
Die Beklagten tragen weiter vor, dass die Einstellung der Bewertungsfaktoren mit 1,0 auf eine Besonderheit der Techem-Geräte zurückzuführen sei, hierbei aber keine Aussage über die Größe der Heizkörper getroffen werde. Die in der Betriebskostenabrechnung aufgeführten Werte entsprächen dem tatsächlichen Verbrauch der Kläger. Auch der mit 0,0 angegebene Anfangsbestand sei richtig. Maßgeblich sei hier nur der Abrechnungszeitraum.
Das Gericht hat nach der mündlichen Verhandlung vom 04.08.2015 (Bl. 45 bis 48 d. A.) Beweis erhoben zur Behauptung der Klagepartei über die falsche Abrechnung der Heizkosten gemäß Beweisbeschluss vom 11.08.2015 durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. …. Wegen des Ergebnisses dieser Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Sachverständigengutachten vom 11.08.2016 (Bl. 82-100 d. A.) verwiesen. Einwendungen oder Ergänzungen zum Gutachten wurden von den Parteien innerhalb der seitens des Gerichts gesetzten Fristen nicht erhoben.
Die Streithelferin ist dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten durch Schriftsatz vom 25.06.2016 beigetreten (vgl. Bl. 26 d. A.).
Die Parteien haben einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren mit Schriftsätzen vom 13.09.2016 (Bl. 105 d. A.) und 26.09.2016 (Bl. 108 d. A.) zugestimmt.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist begründet.
1. Das Amtsgericht Horb a. N. ist nach § 23 Nr. 2c GVG sachlich und gemäß § 43 WEG örtlich zuständig, weil die Eigentumswohnanlage im hiesigen Gerichtsbezirk liegt.
2. Die Anfechtungsklage ist auch begründet. Sie wurde zunächst nebst Begründung innerhalb der Fristen des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG erhoben.
3. Der unter TOP 4 (Einzel- und Gesamtabrechnung 2013/2014) gefasste Beschluss war für ungültig zu erklären, weil die beschlossene Einzel- und Gesamtabrechnung des Abrechnungsjahres 2013/2014 (01.07.2013 bis 30.06.2014) nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
a. Nach § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Eigentümer eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Die unter TOP 4 beschlossene Einzel- und Gesamtabrechnung 2013/2014 widerspricht insoweit ordnungsgemäßer Verwaltung, als die Heizkosten der Einzelabrechnungen betroffen sind.
Nach den Feststellungen des Sachverständigen … in dessen Gutachten vom 11.08.2016 steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Heizkostenabrechnung und damit einhergehend die Betriebskostenabrechnung im Abrechnungszeitraum schwerwiegende Mängel aufweisen und damit insgesamt in erheblichem Umfang fehlerhaft sind. Weiter steht fest, dass die Kläger nicht den in der Abrechnung ausgewiesenen Energieverbrauch verursacht haben und die seitens der Streithelferin vorgelegte Abrechnung damit unbrauchbar ist.
b. Die Ausführungen des Sachverständigen belegen, wie nachstehend im Einzelnen ausgeführt wird, weitgehende formelle Fehler in der Abrechnung und brachten zur Überzeugung des Gerichts erhebliche Verstöße gegen die Vorgaben der Heizkostenverordnung und gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung hervor, weshalb auch die Gesamtabrechnung insgesamt betrachtet keiner ordnungsgemäßen Verwaltung mehr entspricht.
c. Der Sachverständige stellte fest, dass durch unterschiedlich programmierte Stichtage an den Heizkostenverteilern oder Fehlfunktionen der Heizkostenverteiler in der Abrechnung unterschiedliche Erfassungszeiträume zugrunde gelegt wurden. Entgegen dem Vorbringen der Beklagten schalten die Heizkostenverteiler in großem Umfang eben gerade nicht zum Stichtag (01.07.) um. Der Sachverständige konnte zum Stichtag 2016 feststellen, dass in der Eigentumswohnanlage die Umschaltung bei der Hälfte der Heizkostenverteiler nicht funktionierte (Bl. 86, 92-95 d. A.). Entsprechend den Feststellungen des Sachverständigen steht damit fest, dass aufgrund der unterschiedlichen Stichtage die abgelesenen Verbrauchswerte zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Heizkostenabrechnung unbrauchbar sind (Bl. 86 d. A.).
d. Entsprechend der weiteren Ausführungen des Sachverständigen in seinem Gutachten steht damit weiter fest, dass die Summe der abgelesenen Verbrauchswerte an den Heizkostenverteilern die tatsächliche Energiemenge nur in geringem Umfang überhaupt abbildet. Neben den festgestellten falschen Stichtagen liegt dies, wie der Sachverständige ausgeführt hat, an der baulichen Besonderheit und dem bestehenden Einrohrheizsystem in der Eigentumswohnanlage. Dieses System führe letztlich dazu, dass nur ein Bruchteil der im Abrechnungszeitraum verbrauchten Energiemenge an den Heizkostenverteilern gemessen werde. Überzeugend legt der Sachverständige dar, dass im streitgegenständlichen Abrechnungszeitraum 2013/2014 nur 18,41 Prozent der gelieferten Energiemenge auch tatsächlich an den Heizkostenverteilern gemessen wurden; im Abrechnungszeitraum zuvor lag der Wert sogar noch niedriger bei 7,39 Prozent (vgl. Bl. 86 d. A.). Auch aus diesem Grund ist das Gericht zur Überzeugung gelangt, dass die seitens der Streithelferin vorgelegte Heiz- und Betriebskostenabrechnung nicht brauchbar ist.
e. Die Beweisaufnahme hat ferner ergeben, dass die Abrechnung der Streithelferin zudem gegen die Vorgaben des § 9 Abs. 2 HeizKV verstößt. So wurde, wie der Sachverständige feststellte, der Anteil der Wärmeenergie zur Trinkwassererwärmung nicht mit einem Wärmemengenzähler gemessen (Bl. 87 d. A.). Gründe hierfür sind seitens der Beklagten oder Streithelferin nicht vorgetragen.
Allein eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung entsprechende Heizkostenabrechnung entspricht indes den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (vgl. BGH, Urteil vom 17.02.2012, V ZR 251/10).
f. Bei der Ermittlung des Gesamt-Energieverbrauchs zur Heizung und Trinkwassererwärmung wurde fehlerhaft zudem nur der Zeitraum 01.01.2014 bis 30.06.2014, nicht aber, wie im Beschluss angegeben, der Zeitraum 01.07.2013 bis 31.12.2013 erfasst, obwohl die Streithelferin sowohl auf Seiten der Eigentümergemeinschaft wie auch auf Seiten des Energieversorgers die Abrechnung erstellte (vgl. Bl. 99 d. A.). Für die Gesamtabrechnung ergaben sich hierdurch, wie der Sachverständige feststellte, insgesamt zu geringe Kosten. Wesentliche Teile des Abrechnungsjahres wurden demnach seitens der Streithelferin nicht erfasst. Zur Überzeugung des Gerichts steht damit aber ebenfalls fest, dass die inhaltlichen Vorgaben des § 28 Abs. 3 WEG an eine vollständige und geordnete Abrechnung im vorliegenden Fall nicht eingehalten wurden.
Ähnlich der Rechtslage im Mietrecht hat der BGH auch für das Wohnungseigentumsrecht aber entschieden, dass in die Jahresgesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen sind (vgl. BGH, Urteil vom 17.02.2012, V ZR 251/10). Diesen Anforderungen wird die Abrechnung 2013/2014 durch die Nichtberücksichtigung des Zeitraums 01.07.2013 bis 31.12.2013 in der Abrechnung nicht gerecht.
Der Beschluss über die Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Abrechnungsjahr 2013/2014 widerspricht damit auch aus diesem Grund einer ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne der §§ 21 Abs. 3, 28 Abs. 5 WEG.
g. Die vorgenannten Mängel wirken sich sowohl auf die Gesamtabrechnung als auch auf alle Einzelabrechnungen aus. Das Gericht ist daher der Überzeugung, dass die Abrechnung insgesamt für ungültig zu erklären ist (vgl. LG Hamburg NZM 2011, 163).
II.
Die Kosten des Rechtsstreits sind der Streithelferin als Verwalterin der Eigentümergemeinschaft aufzuerlegen.
1. Nach § 49 Abs. 2 WEG können dem Verwalter die Prozesskosten auferlegt werden, wenn die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft. So gehört u. a. eine fehlerhafte Erstellung der Jahresabrechnung, wie hier, zu den Tatbeständen, die eine Kostenhaftung des Verwalters gem. § 49 Abs. 2 WEG auslösen (vgl. OLG Köln NZM 2006, 66 f. … WEG, § 49 Rz. 24). Vor diesem Hintergrund waren die Kosten des Rechtsstreits, soweit die Beklagten unterliegen, der Streithelferin aufzuerlegen.
2. Ein grobes Verschulden im Sinne grober Fahrlässigkeit wird bejaht, wenn der Verwalter nach einer wertenden Gesamtschau die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem und ungewöhnlich hohem Maße unbeachtet gelassen hat.
3. Dieser Fall liegt hier vor.
a. Nach den Feststellungen des Sachverständigen wurden Abrechnungswerte herangezogen, obwohl die Umschaltung der Heizkostenverteiler am Stichtag nicht korrekt funktionierte, was erkennbar war und was jedenfalls auch dem für die Streithelferin ablesenden Hausmeister, wie die Ausführungen des Sachverständigen ergaben, bekannt war.
b. Zudem verstößt, wie vorstehend festgestellt, die Abrechnung gegen die Vorgaben der HeizkV.
c. Ein grobes Verschulden der Streithelferin ist nach Auffassung des Gerichts auch darin zu sehen, dass der Abrechnungszeitraum falsch gewählt und wesentliche Teile des Abrechnungsjahres 2013/2014 überhaupt nicht erfasst wurden. Auch dies war für die Streithelferin ohne Weiteres zu erkennen, nachdem sie nicht nur für die Eigentümergemeinschaft die Abrechnung erstellte, sondern auch für den Energieversorger, die … die Abrechnung erstellte (vgl. Bl. 99 d. A.).
d. Nach Auffassung des Gerichts widerspricht jeder der genannten Fehler einer ordnungsgemäßen Verwaltung und bringt die Fehlerhaftigkeit der Abrechnung mit sich.
Da die Streithelferin im streitgegenständlichen Abrechnungszeitraum die Ablesung und Abrechnung vollständig eigenständig zu verantworten hatte, sieht das Gericht die Voraussetzungen eines groben Verschuldens hier als erfüllt an.
e. Der Streithelferin sind die objektiven Pflichtenverstöße auch subjektiv vorzuwerfen. Bei der Streithelferin handelt es sich um eine gewerbliche Verwalterin, die den Eigentümern eine Leistung schuldet, die den kaufmännischen, rechtlich-organisatorischen und technischen Aufgabenbereich der Verwaltung umfassend abdeckt, zumal nach dem eigenen Vortrag der Beklagten und der Streithelferin Letztgenannte auch für die Ablesung im Abrechnungszeitraum verantwortlich ist, sodass die fehlerhafte Programmierung und Umschaltung für die Streithelferin bzw. ihre Erfüllungsgehilfen ohne Weiteres erkennbar war.
Anders als ein unentgeltlich tätiger Amateurverwalter muss die Streithelferin zudem die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung kennen. Die dokumentierten Verstöße gegen rechtliche Vorgaben an eine Jahresabrechnung wie auch die Offensichtlichkeit des Mangels lassen zur Überzeugung des Gerichts feststehen, dass der Streithelferin die Pflichtenverstöße auch subjektiv vorzuwerfen sind.
III.
Die Entscheidung zum Gegenstandswert beruht auf §§ 3 ZPO, 49a Abs. 1 GKG. In Anlehnung an die Rechtsprechung des OLG Stuttgart (vgl. Beschluss vom 12.03.2012, 5 W 32/11) ist der Streitwert grundsätzlich aus einer Kombination des Einzelinteresses der anfechtenden Partei wie auch dem Gesamtinteresse in einem dreistufigen Verfahren zu bestimmen. Hierbei geht das Gericht aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Angelegenheit für die Kläger und die Eigentümergemeinschaft abweichend vom Vorschlag des OLG Stuttgart in oben genannter Entscheidung von einem Bestandsinteresse der Gemeinschaft von 25 Prozent (statt 20 Prozent) aus.
Hieraus folgt:
Einzelinteresse der Kläger: 5.737,21 €
Gesamtinteresse: 15.659,52 €
verbleibendes Gesamtinteresse: 9.922,31 €
davon 25 Prozent: 2.480,58 €
Summe Einzel-/ant. Gesamtinteresse: 8.217,79 €
Streitwert (§ 49a GKG, d.h. 50 Prozent): 4.108,89 €
Da nach § 49a Abs. 1 GKG aber das Einzelinteresse des Klägers nicht unterschritten werden darf, beläuft sich der Gegenstandswert hier insgesamt auf 5.737,21 €.
